Wohnen und leben
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Gast Experte! hat diese Frage am 01.01.2005 gestellt
Schließt ein Einzeleigentümer einen Mietvertrag mit einem Mieter und wird später eine Eigentümergesellschaft bürgerlichen Rechts bestehend aus weiteren Gesellschaftern gebildet, dann werden die weiteren Gesellschafter mit Eintragung in das Grundbuch ebenfalls gem. § 571 BGB Vermieter. <br />
AG Neukölln, Urteil vom 07. September 1998 - 10 C 20/98 <br />
Gegenstand des Rechtsstreits war eine unerlaubte Untervermietung. Der Mieter hatte mit dem ursprünglichen Alleineigentümer einen Mietvertrag geschlossen. Nach Abschluss des Miet-vertrages gründete der ursprüngliche Vermieter und Alleineigentümer zusammen mit weiteren Gesellschaftern eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts und übertrug das Grundstück in das Vermögen der Gesellschaft. Die weiteren Gesellschafter wurden als Mitgesellschafter in das Grundbuch eingetragen. Der beklagte Mieter vertrat den Rechtsstandpunkt, eine Veräußerung des Grundstücks oder von Miteigentumsanteilen im Sinne des § 571 BGB sei nicht erfolgt. Aus diesem Grunde sei die Klage der weiteren Gesellschafter unabhängig davon abzuweisen, ob eine unerlaubte Untervermietung vorliegt oder nicht. Die weiteren Gesellschafter könnten mangels vertraglicher Bindung nicht das Unterlassen der Untervermietung verlangen. <br />
Der Klage des Vermieters wurde in vollem Umfang stattgegeben. Nach Ansicht des Amtsge-richts waren auch die erst nach Abschluss des Mietvertrages als Eigentümer eingetragenen weiteren Gesellschafter Vermieter geworden und daher berechtigt, das Unterlassen der uner-laubten Untervermietung zu verlangen. Der Wortlaut der Vorschrift des § 571 BGB setzt die Eintragung aufgrund einer Auflassung (Übertragung durch Veräußerung) voraus, was im vor-liegenden Falle nicht gegeben war. Das Amtsgericht stützt sich in den Urteilsgründen auf zwei neue Entscheidungen des Bundesgerichtshofs * und des Kammergerichts**. Für den Fall, dass als Vermieter eine GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) bezeichnet ist, hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass das Ausscheiden oder Anwachsen von Gesellschaftern zu einem Ausscheiden oder Eintritt in die Vermieterstellung führt, wenn dieses unter Hinweis auf die Gesellschaft in das Grundbuch eingetragen wird. Eine Auflassung (Übertragung durch Veräußerung) sei daher nicht mehr erforderlich. Diese Entscheidung hat das Kammergericht dahingehend ergänzt, dass auch dann, wenn zunächst nur eine Einzelperson im Mietvertrag genannt ist und sodann eine Veräußerung an eine GbR erfolgt, eine nachfolgende Änderung bei den Gesellschaftern zu einem Vermieterwechsel führt. <br />
Das Amtsgericht schließt sich diesen Auffassungen für den vorliegenden Fall an. Der Sinn und Zweck des § 571 BGB bestehe darin, den Mieter davor zu schützen, dass der alte Vermie-ter zwar noch Vermieter aber nicht mehr Eigentümer und der neue Eigentümer nicht an den Mietvertrag gebunden sei. Das Gericht verweist auf den Beschluss des Kammergerichts und ist der Ansicht, dies müsse auch dann gelten, wenn der Vertrag zunächst mit einem Einzelei-gentümer geschlossen wurde und erst später eine Eigentümer-GbR gebildet wird. <br />
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Walter Bergmann <br />
Anmerkung: Das vorliegende Urteil ist nicht vollständig mit der Entscheidung des Kammer-gerichts identisch. In beiden Fällen wurde der Mietvertrag mit einem Einzeleigentümer ge-schlossen. In der Entscheidung des Kammergerichts wurde das dem Einzeleigentümer gehö-rende Grundstück zunächst an eine GbR verkauft (Wortlaut des § 571 BGB) und danach er-folgte ein Wechsel der Gesellschafter (Auslegung des § 571 BGB). Im vorliegenden Falle fand jedoch kein Verkauf statt, sondern der Einzeleigentümer brachte sein Grundstück direkt in die GbR ein. <br />
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* BGH, Urteil vom 18. Februar 1998 - XII ZR 39/96 - <br />
Ein Mietvertrag über ein Grundstück, den eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermiete-rin abgeschlossen hat, wird jedenfalls dann ohne weiteres mit der Gesellschaft in der neuen personellen Zusammensetzung fortgeführt, wenn die ursprünglichen Gesellschafter mit einem ihre gesamthänderische Bindung bezeichnenden Vermerk (§ 47 GBO) als Eigentümer oder Erbbauberechtigte im Grundbuch eingetragen waren. <br />
Abgedruckt: NJW 1998, S. 1220; GE 1998, S. 483 ff; WM 1998, S. 341 f. <br />
**KG, Beschluss vom 23. April 1998 - 16 RE-Miet 1742/98 - <br />
Der vom Bundesgerichtshof (NJW 1998, 1220 = WM 1998, 341) herausgestellte Schutzge-danke des § 571 BGB greift auch bei dem Fall, in welchem nicht bereits bei Abschluss des Mietvertrags eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin aufgetreten, sondern erst später anstelle einer Einzelperson in das Mietverhältnis eingetreten ist. (Leitsatz der Redakti-on „Wohnungswirtschaft und Mietrecht" ;) <br />
Abgedruckt: GE 1998, S. 739 f.; WM 1998, S. 407 f. <br />
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Verkauf von Genossenschaftswohnungen <br />
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1. Folgender von der Vertreterversammlung einer Wohnungsbaugesellschaft mit einfa-cher Mehrheit gefasste Beschluss ist weder anfechtbar noch nichtig: "Der Vorstand ist berechtigt, die Wohnungen A:-Str. ...und G.-Str. ... an einen Zwischenerwerber zu ver-kaufen. Dabei ist der wirtschaftliche Verlust der Genossenschaft weitestgehend zu mi-nimieren, und es sind solche Bedingungen in den Kaufvertrag einzubringen, die dem Mieterschutz gerecht werden und somit das Dauernutzungsrecht der dort wohnenden Mitglieder sichern." (...) <br />
4. Einem Genossenschaftsmitglied wird durch den Verkauf der von ihm genutzten Wohnung an einen Zwischenerwerber gegenüber den übrigen in den Genossenschafts-wohnungen wohnenden Genossenschaftsmitgliedern ein Sonderopfer auferlegt. Es be-steht darin, dass durch die Veräußerung eine Verschlechterung seines Status' als Woh-nungsnutzer eintritt. <br />
5. Dem solchermaßen betroffenen Genossenschaftsmitglied steht ein Ausgleich für sein Sonderopfer zu. Die Genossenschaft hat ihrem Mitglied, wenn dessen Wohnung veräu-ßert wird, eine gleichwertige Genossenschaftswohnung zu verschaffen und ihm die Um-zugskosten zu erstatten. Sofern eine Ausgleichswohnung nicht zur Verfügung steht, ist dem Genossenschaftsmitglied ein etwaiger Wohnkostenmehraufwand auszugleichen, der durch das nunmehrige Mietverhältnis entsteht. <br />
KG, Urteil vom 4. November 1998 - Kart U 672/98 - <br />
Die beklagte Wohnungsbaugenossenschaft war aus einer Ost-Berliner Arbeiterwohnungsbau-genossenschaft hervorgegangen und nimmt zur Ablösung der Altverbindlichkeiten Altschul-denhilfe in Anspruch. Aus diesem Grunde war es gem. a 5 Altschuldenhilfegesetz verpflich-tet, mindestens 15 % des Wohnungsbestandes zu veräußern. <br />
Der Kläger ist Genossenschaftsmitglied und bewohnt seit 1982 eine Genossenschaftswoh-nung, die nunmehr zur Veräußerung vorgesehen war. Mit der Klage wendet er sich gegen den Beschluss der Generalversammlung der Genossenschaft, nach der seine Wohnung verkauft werden sollte. <br />
Das Kammergericht hat die Klage des genossenschaftlichen Mieters abgewiesen. Es hat aus-geführt, dass der entsprechende Beschluss der Generalversammlung der Genossenschaft in-haltlich nicht zu beanstanden sei. Die Genossenschaft war durch die enorm hohen Altschulden und das Altschuldenhilfegesetz gezwungen, einen Teil der ihr gehörenden genossenschaftli-chen Wohnungen zu verkaufen. <br />
Das Kammergericht hat erkannt, dass der vom Verkauf der Wohnung betroffene Mieter durch den Beschluss gegenüber anderen Genossenschaftsmitgliedern in einer besonderen Weise belastet wird. Die Belastung besteht darin, dass für den Mieter durch den Verkauf eine Ver-schlechterung seines mietrechtlichen Status' eintritt. Der Mieter wird von genossenschaftli-chem Wohnungsnutzer zu einem Mieter auf dem freien Wohnungsmarkt. Das stellt ihn schlechter, auch wenn das Dauernutzungsrecht erhalten bleibt. Der Mieterstatus ist dem des genossenschaftlichen Wohnungsnutzers an Möglichkeiten der Einflussnahme auf die Ausges-taltung des Nutzungsverhältnisses unterlegen. Auch ist, was den Preis für das Wohnen angeht, auf dem freien Wohnungsmarkt mit einer weniger maßvollen Entwicklung zu rechnen als bei der Genossenschaft. <br />
Der genossenschaftlich organisierte Mieter hat nach Ansicht des Kammergerichts jedoch ei-nen Ausgleichsanspruch für das ihm aufgebürdete Sonderopfer. Hierbei kommt es nicht dar-auf an, ob der angefochtene Beschluss (zum Verkauf der Wohnungen) eine angemessene Ausgleichsregelung enthält oder nicht. Der Ausgleich steht dem betroffenen Mitglied unab-hängig davon zu, ob er im Zusammenhang mit der belastenden Maßnahme ausdrücklich zu-gewiesen wird. <br />
Demnach hat das betroffene Genossenschaftsmitglied gegen die Genossenschaft vorrangig einen Anspruch auf eine gleichwertige Genossenschaftswohnung und die Erstattung der Um-zugskosten. Nur dann, wenn eine entsprechende Ausweichwohnung nicht zur Verfügung steht, hat die Genossenschaft einen etwaigen Wohnkostenmehraufwand auszugleichen, der durch das nunmehrige Mietverhältnis Eigentümer besteht. <br />
Abgedruckt in MieterMagazin, 1999, S.261 <br />
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Verkauf einer umgewandelten Eigentumswohnung und Vermieterstatus <br />
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Der Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung ist alleiniger Vermieter, wenn die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt worden ist und zusammen mit der Wohnung ein Kellerraum vermietet ist, der nach der Tei-lungserklärung im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer steht. <br />
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BGH, Beschluss vom 28. April 1999 - VIII ARZ 1/98 - <br />
Der Mieter hatte eine Wohnung und die zugehörigen Kellerräume vom Eigentümer des Wohnhauses gemietet. Die Wohnung des Mieters war während des bestehenden Mietverhält-nisses in der Weise in Wohnungseigentum umgewandelt worden, dass an den Wohnräumen Sondereigentum und an den Nebenräumen (Keller etc.) Gemeinschaftseigentum aller Woh-nungseigentümer begründet wurde. Nach dem Verkauf der Wohnung wurde der Käufer daher Eigentümer der Wohnräume, während ihm das Eigentum an den Nebenräumen nur gemein-schaftlich mit den anderen Wohnungseigentümern zustand. Während eines Rechtsstreits zwi-schen Mieter und Vermieter hatte sich der Mieter darauf berufen, dass nicht nur die Woh-nung, sondern auch die Kellerräume zu den vermieteten Räumlichkeiten gehören, so dass nicht der Käufer alleine, sondern alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich Vermieter ge-worden sind. Er vertrat daher die Ansicht, dass der Käufer nicht alleine sondern nur zusam-men mit den anderen Wohnungseigentümern hätte klagen können. <br />
Der a 571 BGB sieht zum Schutze des Mieters vor, dass der Erwerber eines Grundstückes durch gesetzlichen Schuldneraustausch vollständig in die Rechte und Pflichten eines Mietver-hältnisses eintritt. Nach dem Wortlaut dieser Vorschrift wären in Bezug auf die Kellerräume nicht nur der Käufer der Eigentumswohnung sondern die Eigentümergemeinschaft in ihrer Gesamtheit Vermieter geworden. <br />
Das Amtsgericht hatte die Klage des Käufers abgewiesen. Es hat ausgeführt, dass es sich um einen einheitlichen Mietvertrag über die Wohn- und Kellerräume handelt. Da sich die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag nicht aufteilen ließen, wäre die Eigentümergemeinschaft in Ihrer Gesamtheit Vermieter sowohl der Wohnräume und der Kellerräume geworden. <br />
Der Bundesgerichtshof hat das Urteil aufgehoben und (für die Zukunft rechtsverbindlich) festgestellt, dass in derartigen Fällen der Käufer der Eigentumswohnung alleiniger Vermieter der Wohn- und Kellerräume wird. <br />
Der Bundesgerichtshof hebt hervor, dass der Wortlaut des a 571 BGB zu der oben genannten gemeinschaftlichen Vermieterstellung aller Wohnungseigentümer führen müsste. Gleichwohl würde eine wörtliche Auslegung zu einem höchst umständlich zu verwaltenden Mietverhält-nis führen. Denn bei einer Vielzahl von Wohnungseigentümern müssten alle rechtlich rele-vanten Vorgänge, wie z.B. das Zahlen des Mietzinses, die Abgabe oder Entgegennahme von Kündigungen, die Erklärung von Mieterhöhungen durch alle Wohnungseigentümer erfolgen. In vielen Fällen würden dadurch Gemeinschaftsbeschlüsse erforderlich, welche, insbesondere bei häufig wechselnden Eigentümern, zu einer völligen Blockade des Mietverhältnisses füh-ren könnten. <br />
Der Bundesgerichtshof setzte sich mit den verschiedenen in der Literatur und Rechtsprechung zu diesem Problem vertretenen Rechtsansichten auseinander. Er stimmte im Ergebnis der Auffassung des Kammergerichts zu, nach der die Vorschrift des a 571 BGB auf die Veräuße-rung von Miteigentumsanteilen nicht zugeschnitten sei. Der allgemeine schuldrechtliche Grundsatzes besage, dass Rechte und Pflichten nur zwischen den am Schuldverhältnis (Ver-trag) beteiligten Personen entstehen können. Aus diesem Grunde sei es sachgerecht, die Aus-nahmevorschrift des a 571 BGB einschränkend auszulegen. <br />
Hierbei müsse insbesondere der Sinn und Zweck der Vorschrift berücksichtigt werden. Die Vorschrift soll eine Schlechterstellung des Mieters durch den Verkauf eines Mietobjektes ver-hindern. Mit dieser Zielsetzung sei es nicht zu vereinbaren, wenn das Mietverhältnis lediglich aus formellen Gründen unnötig kompliziert gestaltet werde. Der Mieter werde hierdurch in Bezug auf die mitvermieteten, im Gemeinschaftseigentum befindlichen, Nebenräume nicht schlechter gestellt. Verlangt ein Wohnungseigentümer die Herausgabe eines im gemeinschaft-lichen Eigentum befindlichen Nebenraumes, kann sich der Mieter auf sein Recht zum Besitz berufen. Mängel des mitvermieteten im Gemeinschaftseigentum befindlichen Raumes kann der Mieter ebenso wie Mängel der Eigentumswohnung selbst dem Erwerber und alleinigen Vermieter gegenüber geltend machen. <br />
Aus dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses folgt, dass der Käufer einer Ei-gentumswohnung mit der Eintragung in das Grundbuch die alleinige Vermieterstellung auch insoweit erlangt, als der Mieter Räume oder Gemeinschaftseinrichtungen aufgrund des Miet-vertrages in Allein- oder Mitbesitz hat. <br />
Abgedruckt in MieterMagazin 1999, S. 261 ff. <br />
sowie Grundeigentum 1999, S. 770 ff. und <br />
Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1999, S. 390 ff. <br />
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Wegfall der Zehnjahres-Kündigungssperrfrist bei Umwandlung in Wohnungseigentum <br />
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Die in Berlin auf Grund von § 564 b Absatz 2 Nr. 3 Satz 2 BGB (alte Fassung) erlassene Rechtsverordnung (Sozialklausel-Verordnung), nach der eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung frühestens zehn Jahre nach der erstmaligen Veräußerung einer umgewan-delten Eigentumswohnung ausgesprochen werden darf, ist für Kündigungen ab dem 1. September 2000 außer Kraft. <br />
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Landgericht Berlin, Urteil vom 23. August 2002 – 65 S 244/01 – <br />
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Die von den Mietern gemietete Wohnung war am 27.9.1991 in eine Eigentumswohnung um-gewandelt und verkauft worden. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis am 23.4.1999 und am 11.5.2000 wegen Eigenbedarfs. Das Amtsgericht hatte die Klage des Vermieters auf Räumung mit dem Hinweis abgewiesen, dass die Kündigung auf Grund der Vorschrift des Sozialklauselgesetzes in Verbindung mit der oben genannten Sozialklausel-Verordnung un-wirksam sei. Noch während des Rechtsstreits kündigte der Vermieter am 23.4.2002 erneut und verlangte vom Mieter zukünftige Räumung. <br />
Das Landgericht hat das Urteil des Amtsgerichts bestätigt und die Berufung des Vermieters zurückgewiesen. <br />
Es führt in seinen Entscheidungsgründen aus, dass die Kündigungen vom 23.4.1999 und vom 11.5.2000 das Mietverhältnis der Parteien nicht beenden konnten, weil diese die Kündigungs-sperrfrist des § 564 b Absatz 2 Nr. 2 BGB (alte Fassung) in Verbindung mit der Sozialklausel-Verordnung (in der Fassung vom 25.9.1990) nicht berücksichtigt hätten, so dass vor dem 27.9.2001 wegen der zehnjährigen Kündigungssperrfrist keine Kündigung erfolgen könne. Das Landgericht setzt sich im Anschluss daran damit auseinander, ob die Sperrfristregelung der Sozialklausel-Verordnung verfassungsgemäß sei oder nicht. Es gelangt zum Ergebnis, dass zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der oben genannten Verordnung die Sozialklausel-Verordnung verfassungsgemäß gewesen sei. Dem Gesetzgeber sei bei der Schaffung von Ge-setzen (und Verordnungen) zur Inhaltsbestimmung des Eigentums ein weites Ermessen zuzu-billigen. Ziel des Gesetzes sei die Eindämmung der zum damaligen Zeitpunkt stark anwach-senden „Umwandlungswelle“ und der Schutz der Mieter umgewandelter Eigentumswohnun-gen vor dem Verlust ihrer Wohnungen gewesen. Aus diesem Grunde sei die Sozialklausel-Verordnung zum Zeitpunkt des Inkrafttretens von der Eigentumsbindung des Artikels 14 Ab-satz 2 Grundgesetz gedeckt gewesen. <br />
Die Sozialklausel-Verordnung sei aber in Anlehnung an das Urteil des Oberverwaltungsge-richts Berlin vom 13.6.2002 mit Wirkung zum 1.9.2000 außer Kraft getreten. In diesem Urteil hatte das Oberverwaltungsgericht Berlin festgestellt, dass die Grundlage für die Zweckent-fremdungsverbot-Verordnung, nämlich eine Mangellage bei der Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Mietzins, nicht mehr vorliege. Das Ober-verwaltungsgericht Berlin hatte in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass sich die Entspannung des Wohnungsmarkts unter anderem auch daraus ergebe, dass der Abriss von Wohnraum (Plattenbauten) staatlich gefördert werde. Das Landgericht Berlin schloss sich der Ansicht des Oberverwaltungsgerichts Berlin an. Für die Beurteilung der Verfassungswidrig-keit der Sozialklausel-Verordnung ab dem 1.9.2000 komme es auch nicht darauf an, ob mög-licherweise in einigen Teilen der Gemeinde (gemeint sind die Bezirke) weiterhin eine man-gelhafte Versorgung mit angemessenen Wohnraum vorliege. Es vertrat die Ansicht, dass der Verordnungsgeber in diesem Falle gehalten sei, diese Bezirke genau zu ermitteln, was jedoch nicht erfolgt sei. Das Oberverwaltungsgericht Berlin hat die Unwirksamkeit der Zweckent-fremdungsverbot-Verordnung allerdings auf den 1.9.2000 beschränkt, und zwar mit der zu-treffenden Begründung, dass der Verordnungsgeber bei der sich abzeichnenden nachhaltigen Entspannung des Wohnungsmarkts zur Prüfung der Marktlage verpflichtet gewesen sei. Die-ser Verpflichtung sei er in Form der Wohnungsmarktanalyse der Senatsverwaltung für Stadt-entwicklung vom August 2000 nachgekommen. <br />
Die Kündigungen vom 23.4.1999 und vom 11.5.2000 sind damit noch vor dem „Außerkraft-treten“ der Sozialklausel-Verordnung ausgesprochen worden, waren daher unwirksam und haben das Mietverhältnis nicht beendet. <br />
Für die noch während des laufenden Rechtsstreits am 23.4.2002 ausgesprochene Kündigung war die Widerspruchsfrist zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung noch nicht abgelaufen. Der vom Vermieter geltend gemachte Anspruch auf künftige Räumung der Woh-nung war daher nicht begründet. Das Gericht wies darauf hin, dass allein die Tatsache, dass der Mieter zu der Kündigung vom 23.4.2002 noch keine Stellung bezogen hätten, keine Be-sorgnis der nicht rechtzeitigen Räumung der Wohnung begründe. Es könne nicht ausgeschlos-sen werden, dass der Mieter nach Prüfung der Rechtslage die Wohnung aufgibt. <br />
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Abgedruckt in: Das Grundeigentum 2002, Seite 1431 ff. <br />
<br />
Nach dem Inhalt der Vorschrift des § 564 b BGB (alte Fassung), der jetzt in § 577 a BGB (neue Fassung) integriert wurde, ist die Kündigung einer Wohnung durch den Erwerber we-gen Eigenbedarfs frühestens drei Jahre nach der (erstmaligen) Veräußerung der umgewandel-ten Wohnung möglich. Auf Grund des Sozialklauselgesetzes vom 22.4.1993 konnte die Lan-desregierung durch Verordnung Gebiete bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnungen zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist. Das Land Berlin hat am 11.5.1993 von der Ermächtigung Gebrauch gemacht und Berlin zu einem Ge-biet bestimmt, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. In diesen Gebieten gilt eine zehnjährige Kündigungssperrfrist. <br />
Die Bestimmung des Sozialklauselgesetzes wurde mit einigen Veränderungen nunmehr in die neue Fassung des § 577 a BGB übernommen. Eine neue Sozialklausel-Verordnung hat der Berliner Verordnungsgeber (bislang) nicht erlassen. <br />
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Modernisierung und Eigentümerwechsel <br />
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Der Erwerber eines Grundstückes, der nach § 571 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist, kann den Mietzins nach durchgeführter Modernisierung nach § 3 Abs. 1 MHG erhöhen, wenn die Modernisierungsarbeiten vom Veräußerer und ehemaligen Vermieter veranlasst worden sind, mit ihrer Ausführung vor dem Eigentumswechsel begonnen wurde und diese nach Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis abge-schlossen worden sind. <br />
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KG, Beschluss vom 8. Mai 2000 - 8 RE-Miet 2505/00 - <br />
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Abgedruckt in Das Grundeigentum 2000, 747 f. <br />
<br />
Der Erwerber, der nach § 571 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist, kann den Mietzins nach durchgeführter Modernisierung nach § 3 Abs.1 MHG erhöhen, auch wenn die Modernisierungsarbeiten vom Veräußerer und ehemaligen Vermieter veran-lasst worden sind, mit ihrer Ausführung vor Eigentumswechsel begonnen worden ist und diese vor Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis abgeschlossen worden sind. <br />
<br />
KG, Beschluss vom 17. Juli 2000 - 8 RE-Miet 4110/00 - <br />
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Abgedruckt in Das Grundeigentum 2000, 1104 ff. <br />
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Mit diesen beiden Rechtsentscheiden hat das Kammergericht unmissverständlich klargestellt, dass ein Vermieterwechsel während oder nach Abschluss der durch den Veräußerer (alter Vermieter) durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen einer Mieterhöhung durch den Er-werber (neuer Vermieter) nicht entgegensteht. <br />
Das Kammergericht begründet seine Erwägungen im Wesentlichen damit, dass der Rechtsge-danke des § 571 BGB den Mieter im Falle des Verkaufes der Wohnung nicht rechtlos stellen wolle. Diese "Mieterschutzbestimmung" solle jedoch nicht dazu führen, dass der Mieter bes-ser stehe, als ohne einen Verkauf. Schließlich verweist das Kammergericht darauf, dass der Vermieter ja auch ohne weiteres ein Mieterhöhungsverlangen gem. § 2 MHG (ortsübliche Vergleichsmiete) stellen könne und hierbei den durch die Modernisierung des Veräußerers bedingten modernisierten Zustand zugrunde legen dürfe. <br />
Anmerkung: Diese Rechtsentscheide, die im Gegensatz zu der bisherigen Rechtsprechung und unserer bisherigen Beratung stehen, sind für alle Gerichte bindend.<br />
Stichwörter: ddr + eigentümerwechsel

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