Wohnen und leben
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Gast Experte! hat diese Frage am 01.01.2005 gestellt
Fragen an die Experten

Wegen der Länge meines Textes bitte ich um Nachsicht. Der Sachverhalt ist leider ziemlich kompliziert.
Betriebskostenabrechnung 01. November 2005 - 30. April 2006
01. Mai 2006 – 30. April 2007

Die Wohnung habe ich zum 01. November 2005 gemietet (bin vollberufstätig, ledig, allein stehend, habe keine Kinder).

Ich bewohne die Wohnung zusammen mit meiner Schwester (geringfügig berufstätig, ledig, allein stehend, die einzige Tochter lebt in Hildesheim), mit der ich einen Untermietvertrag mit Zustimmung der Vermieterin geschlossen habe.

In dem 612 m2 großen Wohnhaus (Baujahr ca. 1965) wohnen insgesamt 7 Parteien:
Meine Schwester und ich (2 Personen), 1 OG
Die Wohnung ist ca. 130 m2 groß, bestand aus 2 Wohnungen, die von der Vermieterin zusammengelegt wurden, so daß eine große Wohnung entstand, die ich angemietet habe
Vermieterin (1 Person), 1 OG

Tochter der Vermieterin, bis Juni 2007 verheiratet (2 Personen), 2. OG, Ehemann im Juni 2007 verstorben

Älteres Ehepaar (2 Personen), 2 OG

Allein stehende Frau (1 Person), 2 OG

Bäckerei, Erdgeschoß, ca. 100 m2

Boutique, Erdgeschoß, ca. 130 m2

Meine Wohnung befindet sich in einem dreistöckigen Wohnhaus. Die tatsächliche Nutzfläche der Wohnung muß ich noch exakt vermessen lassen. Ich habe die Wohnung als solche angemietet, den Mietvertrag habe ich also für eine Wohnung geschlossen, was eindeutig aus dem Mietvertrag ersichtlich ist. Im Mietvertrag ist nur von „Wohnung“ und „Mietobjekt“ die Rede und nicht von „Wohnungen“ (also nicht im Plural). Bezüglich des Mietpreises steht im Mietvertrag ein Betrag in Höhe von € 800,00 + Nebenkosten in Höhe von € 250,00, das heißt, ein einziger Preis für eine einzige Wohnung.

Aus irgend welchen für mich unerklärlichen Gründen erfolgt die Betriebskostenabrechnung für die Wohnung als bestünde sie weiterhin aus zwei getrennten Wohnungen, es werden also zwei Betriebskostenabrechnungen angefertigt, und zwar für eine 53 m2 große Wohnung und für eine 78 m2 Wohnung. Die Heiz- und Wasserkostenabrechnungen werden von der Firma BFW erstellt. Diese Firma hat in Bayern eine Art Monopolstellung.

Die Boutique ist an 6 Tagen in der Woche geöffnet, von 09:00 – ca. 19:00 Uhr, die Bäckerei ist an 7 Tagen in der Woche geöffnet, von 07:00 Uhr – ca. 18:00, sonntags von 08:00 Uhr bis ca. 12:30 Uhr.

Zum Grundstück gehört auch ein Hof und ein großer Garten, dessen Fläche ca. so groß ist wie das Grundstück, auf dem das Wohnhaus steht. Der Garten ist durch eine Mauer vom Haus getrennt, die mit einem immer abgeschlossenen Tor versehen ist. Die Mieter haben keinen Zugang zum Garten, er wird also nur von der Vermieterin und ihrer Tochter benutzt.

Es wird im Mietvertrag mit keinem einzigen Wort erwähnt, daß zwei getrennte Nebenkostenabrechnungen für meine Wohnung erstellt werden.

Im Mietvertrag steht unter § 4. Miete folgende Klausel: „(2) Die monatlichen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten werden nach Ablauf des jährlichen Abrechnungszeitraumes nach den gesetzlichen Vorschriften abgerechnet und ausgeglichen. Der Verteilungsschlüssel ist nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen gemäß der Wohn-flächenordung, bei Eigentumswohnungen nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile vereinbart. Betriebskosten, die den Mieträumen nach erfaßtem Verbrauch oder in sonstiger Weise konkret zugeordnet werden können (z.B. Kabelgebühren, Grundsteuer bei Eigentumswohnungen) werden entsprechend der Heizkostenverordnung abgerechnet.

Betriebskosten für Heizung und Warmwasser werden entsprechend der Heizkostenverordnung abgerechnet. Der Mietvertrag enthält ein Zusatzblatt: „Aufstellung der Betriebskosten (Betriebskostenkatalog) gemäß § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV v. 25.11. 2003, BFBI I S. 2346)“.

Anzumerken ist, daß in meiner Wohnung alle Heizkörper mit entsprechenden Meßinstrumenten versehen sind, und daß die Heizung von der Firma BFW jährlich im April abgelesen wird. Auch der Kalt- und Warmwasserverbrauch kann anhand entsprechender Wasserzähler genau ermittelt werden.

Die Heiz-/Kalt- und Warmwasserkosten, die von der Firma BFW berechnet wurden, sind in der untenstehenden Tabelle erfaßt.

Tabelle Nr. 1. Die Tabelle kann ich leider nicht einfügen, weil die Formatierung verloren geht. Diese kann aber per e-mail von den Interessenten angefordert werden. Bitte um kurze e-mail an <!-- e --><a href="mailto:victorzobel@aol.com">victorzobel@aol.com</a><!-- e -->. Ich würde insgesamt 3 Tabellen per e-mail Attachment verschicken.
Aus dieser Tabelle geht eindeutig hervor, daß die Heizkosten völlig willkürlich kalkuliert worden sind. Es kann nicht sein, daß im Jahr 2006 zum Beispiel für die kleineren Wohnung (53m2) der Heizungsverbrauch von 55,8 Einheiten mit € 422,30 berechnet wurde, im 2007 für die größere Wohnung (78 m2) der Heizungsverbrauch von 72,59 Einheiten mit € 1108,40 berechnet wurden, also mehr als doppelt so viel (55,8 Einheiten x 2 = 111,6 Einheiten = € 844,60; Dementsprechend können 72,59 Einheiten unmöglich € 1108,40 kosten, trotz Erhöhung der Preise für Gas und Strom (die Mehrwertsteuer wurde erst zum 01.01.2007 erhöht, diese macht sich für den Zeitraum Januar – April 2007 kaum bemerkbar).

Die Firma BFW stellt sowohl in der Abrechnung vom 31.05.2006 als auch in der vom 30.05.2007 folgende Posten in Rechnung:

Rechnung vom 31.05.2006, für den Zeitraum 01.05.2005 – 30.04.2006 (Nutzungszeitraum: 01.11.2005-30.04.2006)

Aufstellung der Kosten
Einheitlich entstandene Kosten für Heizung und Warmwasser
Gas € 8216,08
Strom für Brenner und Pumpe € 1012,77
Brennerservice € 180,89
Kaminkehrer € 90,99
Eichservicegebühr Warmwasserzähler € 138,78
Wartung/Reinigung/Pflege € 210,00
Kontoführungsgebühr € 78,04
BFW-Kundendienstgebühr € 380,80

Kosten nur für Warmwasser
Kalt- /Abwasser für Warmwasser € 453,25
Insgesamt zu verteilenden Kosten € 12073,60 (die Vermieter hat in ihrer Abrechnung diesen Betrag aus für mich nicht nachvollziehbaren Gründen auf € 12925,65 erhöht)

Rechnung vom 30.05.2007, für den Zeitraum 01.05.2005 – 30.04.2007 (der Winter war sehr mild, wir haben die Heizung kaum in Anspruch genommen)

Aufstellung der Kosten
Einheitlich entstandene Kosten für Heizung und Warmwasser
Gas € 9737,91
Strom für Brenner und Pumpe € 904,39
Brennerservice € 140,54
Kaminkehrer € 90,99
Eichservicegebühr Warmwasserzähler € 142,37
Wartung/Reinigung/Pflege € 210,00
Kontoführungsgebühr € 81,56
BFW-Kundendienstgebühr € 400,74

Kosten nur für Warmwasser
Kalt- /Abwasser für Warmwasser € 362,46
Insgesamt zu verteilenden Kosten € 10761,60 (die Vermieter hat in ihrer Abrechnung diesen Betrag aus für mich nicht nachvollziehbaren Gründen auf € 11733,71erhöht)

Die Firma BFW berechnet die Heizkosten 60% nach Verbrauch und 40% nach meiner Wohnfläche gemäßen an der Gesamtwohnfläche von 612 m2.

Tabellen Nr. 2 und 3. Die Tabelle kann ich leider nicht einfügen, weil die Formatierung verloren geht. Diese kann aber per e-mail von den Interessenten angefordert werden. Bitte um kurze e-mail an <!-- e --><a href="mailto:victorzobel@aol.com">victorzobel@aol.com</a><!-- e -->. Ich würde insgesamt 3 Tabellen per e-mail Attachment verschicken.
Eine Mülltonne von 110/120 L kostet in meinem Wohnort € 169,00 pro Jahr. Allein für die Mülltonne hat mir die Vermieterin einen Haushaltszuschlag in Höhe von € 63,00 zweimal berechnet (für 2 Wohneinheiten) und für meine Mülltonne insgesamt einen Betrag von € 295,- in Rechnung gestellt. Dies ist völlig falsch, weil ich nur eine Wohneinheit angemietet, einen Mietvertrag für eine Wohnung abgeschlossen habe, kann also den vom Landratsamt erhobenen Haushaltszuschlag nicht für zwei Wohnungen bezahlen.
In dem Wohnhaus befinden sich auch zwei Gewerbeeinheiten. Allein die Bäckerei, die jeden Wochentag geöffnet ist, verbraucht mehr Wasser und Gas als ich, da ich 5 Tage in der Woche in der Arbeit bin.
Das Urteil des BGH (BGH VIII ZR 78/05) ist mir bekannt. Es klärt weitere Fragen zur Abrechnung von Betriebskosten im Wohnraummietrecht.
Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass bei der Abrechnung des Vermieters von preisfreiem Wohnraum über Betriebskosten soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben ein Vorwegabzug der Kosten, die auf die in einem gemischt genutzten Gebäude befindlichen Gewerbeflächen entfallen, jedenfalls dann nicht geboten ist, wenn sie hinsichtlich aller oder einzelner Betriebskostenarten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen. Der Vorwegabzug ist nur für bestimmte Mietverhältnisse im öffentlich geförderten Wohnungsbau gesetzlich vorgeschrieben (§ 20 Abs. 2 Satz 2 der Neubaumietenverordnung). Er soll verhindern, dass die Wohnungsmieter mit Kosten belastet werden, die allein oder in höherem Maße aufgrund einer gewerblichen Nutzung in gemischt genutzten Objekten entstehen. Dem Wohnungsmieter entsteht jedoch kein Nachteil, wenn er durch die Umlage der auf das Gebäude entfallenden Gesamtkosten nach einem einheitlich für alle Mieter geltenden Maßstab nicht schlechter gestellt wird als im Falle einer Voraufteilung zwischen Wohn- und Gewerbeflächen. Hierdurch wird auch dem Interesse beider Mietvertragsparteien an einer Vereinfachung der Abrechnung Rechnung getragen. Nach diesen Grundsätzen waren die Betriebskostenabrechnungen der Klägerin ordnungsgemäß. Das Berufungsgericht hatte angenommen, die in dem Gebäude befindlichen fünf Gewerbebetriebe darunter ein Job-Center und ein Internet-Café hätten keine erhebliche Mehrbelastung hinsichtlich der einzelnen Betriebskostenarten verursacht. Diese Würdigung des Berufungsgerichts, die vom Bundesgerichtshof nur auf das Vorliegen von Rechtsfehlern zu überprüfen ist, war aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.
Grundsätzlich erfordert eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung einen Vorwegabzug der auf Gewerbeeinheiten entfallenden Kosten. Etwas anderes gilt, wenn die durch die Gewerbeeinheit verursachten Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen. Eine Mehrbelastung fällt bereits dann ins Gewicht, wenn die auf die Gewerbeeinheiten entfallenden Kosten die gesamten Betriebskosten um mehr als 3 % erhöhen. (uri) BGB § 535 Abs. 2, BGB § 556.

Zum Vergleich liegt mir eine Nebenkostenabrechnung aus dem Jahr 2004 für meine frühere Wohnung in München vor, bei der die Heiz- und Warmwasserkosten auch von der Firma BFW erstellt wurden. Das Wohnhaus wurde ca. 1960 gebaut. Die Wohnung betrug 53 m2. Diese befand sich in einem riesigen Wohnblock mit 25 Mietparteien mit einer Gesamtfläche von 1542,55 m2. Im Jahr 2004 lag der Gasverbrauch für das gesamte Wohnhaus bei € 11830,30, der Stromverbrauch für die Strompumpe lag bei € 591,52. Mein Heizungsverbrauch lag bei 42,12 Einheiten. Es wurden mir für diese Einheiten € 119,31 + € 166,15 = € 285,46 berechnet. Gemäß diesem Preis hätte ich im Jahre 2005-2006 für beispielsweise 48,66 Einheiten € 329,94 und nicht € 747,80 bezahlt, was mehr als doppelt so hoch ist. Die Preiserhöhungen ergeben unmöglich solch einen enormen Preisunterschied. Im Jahre 2004 wohnte ich in München, die jetzige Wohnung befindet sich im Landkreis Fürstenfeldbruck. Bekanntlich ist München eine der teuersten Städte Deutschlands.

Allein eine Kalkulation anhand des aktuellen Betriebskostenspiegels des Deutschen Mieterbundes ergibt bei Heizkosten von € 0,86 pro Quadratmeter (pro Jahr) einen Betrag von 0,76 x 131 m2 x 12 = 1194,60 und nicht € 2455,11).

Ich habe im Internet den Energieverbrauch anhand der von der Landeshauptstadt München angebotenen elektronischen Tabellen errechnen lassen. Das Ergebnis:

Festwerte
Energiegehalt je m³ Erdgas 10.00 kWh
Energiegehalt je m³ Warmwasser 125.00 kWh
Klimafaktor 1. Jahr 1.00
Energieverbrauch
Für Ihr Gebäude wurde ein Energieverbrauchskennwert (nach § 13 EnEV 2002) von 198 kWh je m² und Jahr.
CO2−Emissionskennwert: 50 kg je m² und Jahr berechnet.
Der Heizenergieverbrauch des von Ihnen bewohnten Gebäudes liegt deutlich über dem heute technisch Machbaren

Allein die Firma BFW gibt in ihrer Abrechnung einen Energieverbrauch von 22,5 m3 Erdgas pro m2, was enorm hoch ist. Für das Wohnhaus in München betrug der Energieverbrauch 18,9 m3 Erdgas pro m2. Die Gasanlage der jetzigen Vermieterin sei angeblich vor einpaar Jahren installiert worden.

Ich habe die Nebenkostenabrechnungen schriftlich angefochten, habe mich sowohl an einen Rechtsanwalt als auch an den Mieterbund gewandt. Der Rechtsanwalt scheint wenig Ahnung von Betriebskosten zu haben. Er hat die Vermieterin angeschrieben und ihr mitgeteilt, daß ich die Nebenkostenabrechnung nicht anerkenne, da diese nicht korrekt ist. Die Vermieterin hätte die Nebenkosten der Gewerbeeinheiten vorweg abziehen sollen. Wir haben auch die Kosten für die Müllabfuhr angefochten. Der Rechtsanwalt hat meiner Vermieterin eine Frist bis zum 10. Oktober 2007 gesetzt, um uns eine korrekte Nebenkostenabrechnung vorzulegen. Wir haben auch die Form der Nebenkostenabrechnung angefochten und die Vermieterin aufgefordert, für meine Wohnung nur eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen, weil ich nur eine Wohnung angemietet habe und nicht zwei. Bei zwei getrennten Nebenkostenabrechnungen werden mir die Positionen aus den Rechnungen der Firma BFW doppelt berechnet, was einfach nicht korrekt ist (zum Beispiel Strom für Brenner und Pumpe € 904,39, Brennerservice € 140,54, Kaminkehrer € 90,99 etc.).

Die Vermieterin hat sich wiederum an einen Rechtsanwalt gewandt und mich über diesen aufgefordert, die Nachzahlung in Höhe von € 110,00 bis 12. Oktober 2007 an das Konto der Vermieterin zu überweisen. Der gegnerische Rechtsanwalt argumentiert, daß es sich um zwei Wohnungen handelt, und daß die Bäckerei und die Boutique keineswegs mehr Energie verbrauchen als ich, obwohl mein Haushalt aus zwei Personen besteht, während in der Bäckerei mindestens 4 Personen täglich arbeiten.

Auch die in Rechnung gestellte Kontoführungsgebühr der Firma BFW habe ich angefochten, da diese keineswegs auf mich umgelegt werden darf. Diese hat die Vermieterin über eine Hausverwaltung nachträglich aus der Rechnung streichen lassen. Sie behauptet aber weiterhin, die Nebenkostenabrechung sei sonst völlig in Ordnung.

Vorgestern hat mich mein Rechtsanwalt angerufen und mir mitgeteilt, ich soll mir Gedanken darüber machen, warum die Bäckerei mehr Energie verbrauchen soll als ich. Ich weiß leider nicht, ob die Bäckerei zum Backen Gas oder Strom verbraucht.

Die Originalbelege habe ich bei der Vermieterin noch nicht eingesehen. Dies werde ich zusammen mit meinem Rechtsanwalt in den nächsten Tagen nachholen.


Die Warmwasserzähler brauchen nicht jedes Jahr geeicht zu werden. Die Rechnung der Firma BFW enthält Posten, die nicht Teil der Nebenkostenabrechnung sind, diese sind völlig fiktiv. Es kann nicht sein, daß der Warmwasserzähler jedes Jahr geeicht werden muß, und daß die Firma BFW hierfür jedes Jahr einen Betrag von € 142,37 in Rechnung stellt. Die Wasserzähler werden alle fünf – sechs Jahre geeicht. Auffällig in der Rechnungen der Firma BFW sind die einzelnen Posten: „Kontoführungsgebühren“ (sind keine Nebenkosten), „Brennerservice“, „Wartung/Reinigung/Pflege“, „BFW-Kundendienstgebühr“, die eigentlich dasselbe bedeuten, nämlich entweder „Kundendienst“ oder „Wartung“. Es werden hier fiktive Posten aufgelistet und Beträge berechnet, die unter einem Begriff erfaßt werden müssen, so daß hier keine gesonderten Kosten entstehen dürfen. Ich bezweifele, daß die Vermieterin tatsächlich Gas in Höhe von € 9737,91 verbraucht hat, da der Winter sehr mild war.

In der Rechnung der BFW für die Wohnung in München erscheinen diese Posten nicht. Dort werden lediglich die Gaskosten, die Kosten für den Heizstrom, Wartung, Kaminkehrer und BFW-Kundendienstgebühr aufgeführt.

Meine konkreten Fragen an die Experten lauten:

Kann jemand die Nebenkostenabrechnungen prüfen und mir das Resultat mitteilen? Ich würde mich für den Zeitaufwand revanchieren. Falls mir jemand helfen kann, würde ich ihm alle Unterlagen per Fax zuschicken.

Wie kann ich erfahren, an welchen Stromzähler die Gaspumpe angeschlossen ist. Ich vermute, daß diese am privaten Stromzähler der Vermieterin hängt, so daß sie ihren privaten Stromverbrauch von der Gaspumpe gar nicht trennen kann. Ferner vermute ich, daß die Gaspumpe eventuell an meinen eigenen Stromzähler angeschlossen ist, da mir die Vermieterin nicht erlaubt, meinen Stromzähler abzulesen. Ich habe diese Wohnung von einer der beiden Töchter der Vermieterin übernommen, die Hartz IV- Empfängerin ist. Die Stromzähler befinden sich in einem abgeschlossenen Raum, zu dem ich keinen Zugang habe. Demnächst werde ich die Polizei rufen, falls sie sich erneut weigert, mit das Ablesen des Stromzählerstandes zu erlauben.

Soll ich die Vermieterin auf Rückzahlung eines Betrages von ca. € 1300,00 verklagen? Kann ich im Rahmen eines Zivilprozesses über das Gericht einen Sachverständigen beauftragen lassen, der die Gasanlage und den Energieverbrauch der Vermieterin prüft. Wer würde für die Kosten des Sachverständigen aufkommen?

Besteht die Möglichkeit gegen die Vermieterin strafrechtlich (also mit einer Strafanzeige) vorzugehen, weil ich hier eindeutig die Absicht des Betrugs und der unberechtigten Bereicherung vermute?

Kann ich die Vermieterin außergerichtlich auffordern, mir zum Vergleich Einsicht in die Nebenkosten aller Hausbewohner einschließlich der Inhaber der Gewerbeeinheiten zu gewähren? Sollte dies nicht möglich sein, besteht diese Möglichkeit im Rahmen eines Gerichtsverfahrens?

Der Verteilungsschlüssel ist für mich auch nicht nachvollziehbar, vor allem, was die Heizkosten betrifft. Der Verteilungsschlüssel für diese Position ist 006. Wenn dieser Verteilungsschlüssel die Gesamtheit der Mietparteien betreffen soll, so ist er falsch, weil es Wohnhaus 7 Mietparteien gibt.

Die erste Nebenkostenabrechnung ist ebenfalls um ca. € 600,00 erhöht. Kann ich die Vermieterin auf Schadenersatz verklagen? Letztes Jahr habe ich die Nebenkostenabrechnung nicht angefochten, sondern die Nachzahlung in Höhe von ca. € 350,00 bezahlt. Letztes Jahr habe ich für 181 Tage € 1800,00 an Nebenkosten bezahlt.
Mit herzlichem Dank und freundlichen Grüßen
Gioconda

3 Kommentare zu „Überhöhte Nebenkostenabrechnung”

BK-Mann Experte!

Hallo,

das ist ja ein Wahnsinns Posting.
Problem an der Sache ist, dass man zwar eine BK und HK Abrechnung prüfen und berechnen kann, dafür bräuchte man allerdings alle notwendigen Rechnungen über Strom, Gas, Wasser etc. Sind diese vorhanden? Ich könnte mir vorstellen, dies ist ein riesiges Paket an Rechnungen, da ja auch Gewerbeeinheiten im Objekt sind. Auch deren Zählerstände, wenn diese Eigene haben, bräuchte man zur Berechnung der BK und HK Abrechnung.
Wenn dies nicht vorhanden ist, ist eine Überprüfung völlig sinnlos, weil dann einfach die Grundvoraussetzungen für die Berechnungen fehlen.

Prinzipiell könnte ich die Sache angehen, würde aber einige Zeit in Anspruch nehmen, und ich weiß nicht wie eilig Ihre Angelegenheit ist. Schließlich habe ich einen Job und könnte mich nur Abends der Sache widmen.

Faxen wäre bei mir leider auch nicht möglich weil ich kein Fax habe. E-Mail wäre ok.

Melden Sie sich einfach kurz über PM bei mir, obwohl ich für nichts garantiere, und es keinen Anspruch auf Richtigkeit gibt, was ich mache.

Gruß

BK-Mann

gioconda

Bitte an den PM: Bitte mein Posting vom 14.10.2007 "Überhöhte Nebenkostenabrechnung" löschen.

Vielen Dank
gioconda

gioconda

Bitte an den PM: Bitte mein Posting vom 14.10.2007 "Überhöhte Nebenkostenabrechnung" löschen.

Vielen Dank
gioconda

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