Wohnen und leben
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Gast Experte! hat diese Frage am 01.01.2005 gestellt
Hallo,

ich habe hier die Wohnung seit 01.07.02 gemietet und jetzt am 01.06.07 gekündigt.

In der ganzen Zeit habe ich noch nicht eine einzige Nebekostenabrechnung bekommen und auf mehrmaliger Nachfrage immer nur die Antwort bekommen:
"die brauchste nicht, das wird am Ende alles miteinander abgerechnet, wenn du mal kündigst"

Nachdem die meine 1. Mietswohnung ist, gab ich mich bisher zufrieden damit und hab mich auch nie wirklich mit dieser Thematik auseinander gesetzt.

Wie verhält sich das ganze?

Folgendes ist in meinem Mietvertrag geschrieben:
Nettomiete XXXX zuzüglich einer Vorauszahlung für die Betriebskosten der Anlage 3 zu § 27 der Zweit Berechnungsverordnung mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten mtl 50€ zuzüglich einer Vorauszahlung für die Heiz- und Warmwasserkosten von mtl. 45 €

Wobei ich auch sagen muss, dass ich die Nebenkosten für einen 1 Personenhaushalt (Strom, Müll etc alles extra) schon hoch finde!!!

Wer kann mir helfen?

Vorab, vielen Dank

Gruß
Mone
Stichwörter: jahren + nebenkostenabrechnung

10 Kommentare zu „Seit 5 Jahren noch nie eine Nebenkostenabrechnung!!!”

Der_Mario Experte!

Ob das hoch ist oder nicht, kann ich nicht beurteilen, allerdings ist ein "das wird am Ende alles miteinander abgerechnet, wenn du mal kündigst" unzulässig. Der Vermieter muss[/i:050a1] jährlich abrechnen. Nach Ende eines Abrechnungszeitraumes (meist das Kalenderjahr) hat er ein Jahr Zeit, die Abrechnung zu erstellen, danach sind seine Ansprüche verjährt.

Berni911 Experte!

und es gibt hier eine Suchfunktion[/b:cef80] wo man nachgucken kann und nicht zum 100. mal die gleiche Frage stellt!

Der_Mario Experte!

Nicht so unhöflich, Berni. <!-- s  <img src= ops:' class='' /> --><!-- s  <img src= ops:' class='' /> -->

Mone

@ mario

vielen dank für deine antwort und hilfe


@ berni
entschuldigung, dass du dir zeit genommen hast, um meine zum 100.mal (wohl von anderen) gestellte frage hast lesen müssen.

Berni911 Experte!

Ändert nichts an der Tatsache, dass dein Vermieter dazu verpflichtet ist, Jährlich[/b:30ffd] die BK abzurechnen, sonst geht er in den Knast!!!! <!-- s :P --><!-- s :P -->
Aber du hast recht, die Suchfunktion gibt eigentlich nicht viel her, da muss man schon die richtigen Worte eingeben!
Fakt bleibt die Pflicht zur Abrechnung, ansonsten kann man schön was zurückfordern!


Grüsse <!-- s 8) --><!-- s 8) -->
Nach den Bestimmungen der am 01.09.2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreform muss der Vermieter über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes abrechnen und dem Mieter die Betriebskostenabrechnung zuleiten. Eine Betriebskostenabrechnung über das Kalenderjahr 2003 hätte dem Mieter somit bis spätestens 31.12.2004 zugehen müssen (siehe hierzu Beitrag von RAin Birgit Noack in BHZ 11/2004).
Hat der Vermieter diese Frist versäumt, kann der Mieter grundsätzlich die Zahlung von Nachforderungen, z. B. weil die Vorauszahlungen nicht kostendeckend waren, verweigern (sog. Ausschlussfrist, § 556 Abs. 3 S. 3 BGB).

Dies gilt nur dann nicht, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat, z. B. weil ihm noch keine Rechnungen bzw. Belege vorgelegen haben. Aber auch in diesem Fall kann sich der Vermieter mit der Abrechnung nicht unbegrenzt Zeit lassen. Nach einem neuen Urteil des AG Tübingen muss der Vermieter die Abrechnung nach Eingang der fehlenden Unterlagen unverzüglich, d. h. ohne schuldhaftes Zögern nachholen. Gehen dem Vermieter die fehlenden Rechnungen bzw. Belege z. B. im Januar 2005 zu, ist nach Auffassung des AG Tübingen eine erst im Mai mitgeteilte Abrechnung verspätet (AG Tübingen, Urteil v. 30.04.2004, 9 C 1503/03, WuM 2004, 342).
[/i:30ffd]

Der_Mario Experte!

Fakt bleibt die Pflicht zur Abrechnung, ansonsten kann man schön was zurückfordern![/quote:32346]
Das heißt übersetzt: Stehen Dir für eine oder mehrere der Abrechnungen aus 2002 - 2005 Rückzahlungen zu, forderst Du diese ein, Nachzahlungen aus diesen Jahren verweigerst Du wegen der Verjährung.
Für die Abrechnung aus 2006 hat der Vermieter bis 31.12.2007 Zeit, für die aus 2007 bis zum 31.12.2008. Rechnet er später ab, gilt dasselbe wie für die vorher genannten Jahre.

Berni911 Experte!

Der Vermieter, der innerhalb angemessener Zeit nach Beendigung des jeweiligen Zeitraumes über die Betriebskostenvorauszahlungen nicht abrechnet, ist bei fortdauerndem Mietverhältnis nicht verpflichtet, dem Mieter sämtliche für den Abrechnungszeitraum geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen zurückzuzahlen. Die Rechte des Mieters sind in einem derartigen Fall ausreichend dadurch gewahrt, das er die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zurückbehalten und seinen Anspruch auf Erteilung einer Abrechnung einklagen kann. In Literatur und Rechtsprechung war umstritten, ob der Mieter vom Vermieter die Rückzahlung geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen zurückfordern kann, wenn der Vermieter seiner Pflicht zur Abrechnung über die tatsächlich entstandenen Betriebskosten nicht innerhalb angemessener Frist nachkommt. Nunmehr bringt der Rechtsentscheid des OLG Hamm Klarheit. Das OLG Hamm führt aus: Die Voraussetzungen eines Anspruchs aus ungerechtfertigter Bereicherung gemäs § 812 Abs. 1 BGB vermag allein der Umstand, das der Vermieter seine Pflicht zur Abrechnung der Betriebskosten nicht erfüllt, nicht zu begründen. Der Vermieter hat nämlich die Vorauszahlungen nicht ohne rechtlichen Grund erlangt. Rechtsgrund für die Leistung des Mieters ist die im Mietvertrag über die Vorauszahlungspflicht getroffene Vereinbarung. Ein Schadenersatzanspruch des Mieters aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung oder wegen Verzugs kommt nur dann in Betracht, wenn den Vermieter an der Verzögerung der Abrechnung ein Verschulden trifft. Dann aber ist der Anspruch des Mieters allenfalls auf Ersatz des Verzögerungsschadens begrenzt. Das Unterlassen der Abrechnung ist nämlich weder für die Zahlung der Vorschüsse noch für einen Schaden in Höhe der Vorschüsse ursächlich. Ein Schaden des Mieters ist auch nicht in Höhe des überschusses verursacht, der sich möglicherweise aus der noch ausstehenden Abrechnung ergeben wird. Denn die Ansprüche auf Erteilung der Abrechnung und auf Auszahlung des überschusses bleiben dem Mieter uneingeschränkt erhalten. Ein Anspruch des Mieters auf Rückzahlung sämtlicher Vorschüsse kommt nur ausnahmsweise dann in Betracht, wenn der Mieter das Mietobjekt im Abrechnungszeitraum gar nicht genutzt hat und er ausschliesslich verbrauchsabhängige Betriebskosten schuldet. Für den Regelfall kann davon ausgegangen werden, das der überwiegende Teil der Vorschüsse verbraucht ist. Dieser Gesichtspunkt und die Möglichkeit des Mieters, sein Interesse an der Abrechnung durch Klage und Vollstreckung sowie durch Ausübung des Zurückbehaltungsrechts der laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen, sprechen dagegen, das der Mieter einen ihm nicht zumutbaren Nachteil erleidet. Mit dem Recht, die laufenden Vorauszahlungen bis zur Abrechnung des vergangenen Zeitraumes einzustellen, steht dem Mieter ein starkes Druckmittel zur Verfügung. Es schützt ihn auch hinreichend vor der Gefahr, einen eventuellen Erstattungsanspruch aus der Abrechnung nicht mehr durchsetzen zu können. Dem Mieter steht ein Anspruch auf Rückzahlung nicht verbrauchter Betriebskosten zu. Ebenso wie der Anspruch des Vermieters auf eine Nachzahlung wird dieser Rückforderungsanspruch jedoch erst mit der Vorlage einer ordnungsgemässen Abrechnung fällig. OLG Hamm 30 REMiet 1/98 Quelle: GE 1998, S. 854 ff.

Berni911 Experte!

Das könnte schon überholt sein, passt aber auch mit rein!

Hat ein Mieter mehrere Jahre keine schriftliche Abrechnung über die Nebenkosten vom Vermieter verlangt und stimmt er zusätzlich einer Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen zu, so verliert er den Anspruch auf die Abrechnung – und damit auch das Recht auf eventuelle Rückerstattung von überzahlten Vorauszahlungen.

Mit dieser Begründung wies das Landgericht Coburg die Klage eines Mieters ab, der 1999 erstmals von seinem Vermieter Abrechnung über die Nebenkosten für die Jahre 1986 bis 1992 verlangte. Obwohl im schriftlichen Mietvertrag aus dem Jahre 1986 die Pflicht des Vermieters festgeschrieben war, am Jahresende schriftlich über die Vorauszahlungen abzurechnen, hat der Mieter damit keine Möglichkeit mehr, für den fraglichen Zeitraum Rückerstattungen zu erhalten.

Sachverhalt

Mieter und Vermieter hatten sich mehr als zehn Jahre lang ausgezeichnet verstanden. Der Mieter zahlte pünktlich die Miete und die monatliche Vorauszahlung auf Nebenkosten wie Müll, Heizung, Schornsteinfeger oder Treppenreinigung. Schriftlich abgerechnet wurde nicht – der Vermieter verlangte keine Nachzahlung, der Mieter wollte nichts zurück. Im Jahre 1992 einigten sich die Vertragsparteien anlässlich einer Vertragsverlängerung gar auf eine Erhöhung der auf die Nebenkosten zu entrichtenden Beträge. Erst 1999 bestand der Mieter dann darauf, dass sein „Hausherr“ die Zahlen zu Papier brachte – witterte er doch jahrelange Überzahlungen und damit eine erhebliche rückzufordernde Summe.

Urteil

Die Fährte führte den Kläger jedoch in die Irre, wie das Urteil der Coburger Landrichter ergab. Das Verhalten seines Mieters habe der Vermieter nur so verstehen können, dass dieser nicht mehr auf seine Ansprüche pochen wolle. Die Geltendmachung Jahre später verstoße gegen Treu und Glauben, der Kläger habe seine Ansprüche „verwirkt“.

Ob der Vermieter tatsächlich mehrere Jahre lang zu viel kassierte, spielt deshalb keine Rolle mehr.

(Landgericht Coburg, Az: 32 S 17/00; rechtskräftig)

Mone

Ich fragte aber des öftern nach meiner Abrechnung und eine Erhöhung gab es nicht.

Anfang des Jahres sagte sie mir, dass sie damit Zeit hätte, mir diese zu geben, nachdem ich wiedermal nachgefragt hab.

Eine schriftliche Aufforderung, hab ich jedoch nicht <!-- s :cry: --><!-- s :cry: -->

Berni911 Experte!

Tja, was soll man dazu sagen, dein letzter Satz zeigt es, es dämmert langsam bei dir, Ließ einfach noch ein paar mal die Urteile oben durch und dann kannste dich entscheiden.

Da das wahrscheinlich nichts wird, sag ich, du bekommst noch 197,22 € von deinem Vermieter pro Jahr zurück!!!!!

Das musste nur einklagen, schriftlich!

Grüsse <!-- s 8) --><!-- s 8) -->

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