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RA Meyer zu Schlochtern
Hallo,
wenn ich es richtig verstanden habe, existieren zwei Mietverträge: einer für die Wohnung, einer für die Garage.
Die Schönheitsreparaturklausel des Wohnraummietvertrages dürfte unwirksam sein, wenn es sich um einen starren Fristenplan gehandelt hat. Hier kommt es auf den Wortlaut der Klausel an.
Der Garagenmietvertrag hatr keine Schönheitsreparaturklausel ??
Eine Schönheitsreparatur war in diesem Fall nicht nötig. Aber: wurden Schönheitsreparaturen doch durchgeführt und wurde die Garage "verschlimmbösert", so handelt es sich um einen Fall der Sachbeschädigung. Die Haftung erfolgt dann aus §§ 535, 280 I BGB. Wurde die Garage hingegen nicht verschlechtert, sodern vielmehr verbessert, ist der Anstrich lediglich an einigen Stellen nicht ganz in Ordnung, so ist keine weitere Nachbesserung erforderlich, eine entsprechende Rechnung braucht nicht gezahlt werden.
Bei der Reparatur des Waschbeckens handelt es sich nicht um eine Instandhaltungsmaßnahme, sondern um eine Instandsetzungsmaßnahme. Hierfür ist auch bei wirksamer Schönheitsreparturklausel der Vermieter zuständig, es sei denn, die Instandsetzung wurde aufgrund eines Verschuldens des Mieters erforderlich.
Mit freundlichen Grüßen
Meyer zu Schlochtern
eksit
Danke für Ihre Antwort
Richtig, es existieren zwei Vertäge!
Es handelt sich nicht um starre Fristen im MV.
Der Garagenmietvertrag hat gar keine Klausel bezüglich auszuführende Schönheitreparaturen. Ich habe bisher auch noch keinen Garagenmietvertrag gesehen, in dem eine solche Klausel auftritt.
Ich verstehe nicht ganz warum Sie (RA von Schlochtern) siich auf die §§ 535 und 280 beziehen, da der Anstrich durch den Mieter erfolgt und nicht durch den Vermieter. § 535 sagt aus, dass der VM dem Mieter die Sache in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen hat....etc. Hat nicht viel mit der Angelegenheit zu tun. Durch den korrekten Fristenplan greif § 535 auch nicht. Es geht um die kosten die dem Mieter durch die Arbeiten resp. dem Anstrich der Garage entstanden sind. Sind diese möglicherweise durch den VM erstattungspflichtig? Bzw kann eine Aufrechnung gegen die vom VM erstellt Rechnung für das säubern der Fenster erfolgen resp. der Kosten die dem Mieter in Rechnung gestellt werden für die Repa des Waschebeckens?
Das es sich bei dem losen Waschbecken um ein Verschulden des Mieters handelt (im Zuge der Renovierungsarbeiten), davon ist auszugehen. Aber wie ist es mit der Nachweispflicht des VM? Es kann sich nach 13 Jahren sicherlich um vertagsgemäße Abnutzung handeln...oder irre ich?
Des weiteren legt der VM lediglich ein Angebot für das Waschbecken vor und keine Rechnung. Fordert aber dennoch den Betrag gem. Angebot! Reicht ein Angebot aus?
Was ist mit der vom VM selbst erstellten Rechnung für die Reinigung der Fenster wg Sprühnebel durch Lackierung/Air brushin? der Fensterrahmen? Ist dies rechtens?
Danke
RA Meyer zu Schlochtern
Hallo,
zunächst zu Ihrer Frage hinsichtlich der Gesetzeszitierung: § 535 BGB beschreibt den Vertragstypus und § 280 I BGB ist eine Anspruchsnorm für Pflichtverletzungen des Mieters aus dem Mietvertrag.
Wenn zwei Verträge existieren ist hinsichtlich des Garagenanstrichs selbstverständlich auf den Garagenmietvertrag abzustellen. Da keine Schönheitsreparaturklausel existiert, waren Sie nicht zum Anstrich verpflichtet.
Haben Sie einen Anstrich dennoch durchgeführt und dadurch den Zustand der Garage verschlechtert, haben Sie sich aus §§ 535, 280 BGB und aus § 823 BGB schadensersatzpflichtig gemacht. Haben Sie die Garage verbessert, sind sie nicht zu Nachbesserungen verpflichtet, selbst wenn es zutrifft, dass der Anstrich an einigen Stellen nicht perfekt ist.
Es könnte Ihnen grundsätzlich wegen der überobligatorischen Schönheitsreparaturen ein bereicherungsrechtlicher Anspruch aus § 812 I 1 Alt 1 BGB zustehen. Problem: es sind die Grundsätze der aufgedrängten Bereicherung anzuwenden, d.h. die Reparaturkosten können nicht 1:1 umgelegt werden, vielmehr kommt es suf den Nutzen für den Vermieter an. Mit diesem Anspruch könnten Sie grundsätzlich auch gegen Forderungen des Vermieters aufrechnen.
Hinsichtlich der Rechnung des Vermieters ist folgendes zu sagen: Wenn Sie zur Reinigung des Fensters verpflichtet waren und der Vermieter dies wusste und dennoch die Reinigung selbst durchgeführt hat, könnte der Vermieter einen Anspruch gegen Sie aus Geschäftsführung ohne Auftrag haben. In diesem Falle handelte es sich aber um eine angemaßte Geschäftsführung, so dass § 687 BGB einschlägig ist, der auf § 684 BGB verweist mit der Folge, dass Sie lediglich die objektive Bereicherung herausgeben müssten. Hierzu zählt unter keinen Umständen die Arbeitszeit des Vermieters. Dies würde mit Ausnahme von sogenannten "Profihelfern" im übrigen auch im Fall der Anwendbarkeit des § 683 BGB bei berechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag gelten.
Mit freundlichen Grüßen
Meyer zu Schlochtern
Rechtsanwalt