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Gast Experte! hat diese Frage am 01.01.2005 gestellt
Zu niedrig erstmalig vereinbarte Betriebskostenvorauszahlung Urteil vom 11.02.2004

Liegen keine besonderen Umstände vor, begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung beim Vertragsschluss, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten.

Mit diesem Tenor hat der BGH entgegen der bisherigen Rechtsprechung der Untergerichte in bestimmten Fällen dem Vermieter keine Schuld zugewiesen, wenn die zu gering angesetzten Vorauszahlungen offensichtlich nicht gewollt als Täuschung vorgesehen waren.

Der Wohnraummietvertrag wies bei einer Grundmiete von DM 1.690,00 eine Betriebskostenvorauszahlung von DM 200,00 für Betriebs- und Heizkosten aus. Die erste Abrechnung, die für zwei Jahre gleichzeitig erstellt wurde, wie Nachzahlungsbeträge von jeweils knapp über DM 3.000,00 aus. Da der Mieter nicht zahlte, wurde er auf Zahlung verklagt.

Das Berufungsgericht hatte noch die Ansicht vertreten, dass der Vermieter verpflichtet sei, überschlägig so zu kalkulieren, dass die Vorauszahlung in etwa kostendeckend sei. Wenn er eine seriöse Vorabkalkulation unterlasse, mache er sich im Sinne vorvertraglichen Fehlverhaltens schadensersatzpflichtig. Als Toleranzgrenze wurde durch das Berufungsgericht ein Wert von 40% angegeben, um den die tatsächliche Abrechnung die Vorauszahlungen überschreiten dürfe. Werde dieser Wert überschritten, erfolgt die Gesamtbefreiung von der Nachzahlung.

Dies hat der BGH anders gesehen. Er stellt darauf ab, dass es den Parteien grundsätzlich frei steht, in welcher Höhe Vorauszahlungen vereinbart werden, da ja auch ganz davon abgesehen werden kann. Dieses Kreditierungsrecht bis zu einer späteren Abrechnung kann daher auch nicht ausreichende Vorauszahlungen erlauben, da der Begriff nur bedeuten soll, dass man später diese Beträge gutzuschreiben habe.

Der Vermieter muss daher weder kalkulieren noch kostendeckend angeben, zumal auch einige Kosten vom Verbrauch abhängig und daher nicht kalkulierbar sind.

Wenn der Vermieter die Angemessenheit der Vorauszahlung nicht ausdrücklich zugesichert hat, mithin selbst besondere Umstände gesetzt hat, um den Mieter zu täuschen, liegt keine Pflichtverletzung vor.

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