MichaRecht 
Hallo Juergen_V,
es gibt einige Grundsätze die beachtet werden müssen. Ich hänge einige Auszüge an aus den einiges hervorgeht.
Mieterhöhungen
„Mieterhöhungen bei nicht preisgebundenem Wohnraum. Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Mieterhöhung waren bisher im Mieterhöhungsgesetz (MHG) enthalten. Seit dem 1.9.2001 sind sie in die §§ 558 – 560 BGB integriert. Das MHG ist außer Kraft getreten. Hier: Mieterhöhungen bei nicht preisgebundenem Wohnraum. Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Mieterhöhung waren bisher im Mieterhöhungsgesetz (MHG) enthalten. Seit dem 1.9.2001 sind sie in die §§ 558 – 560 BGB integriert. Das MHG ist außer Kraft getreten. Der Vermieter kann vom Mieter die erforderliche Zustimmung zur Mieterhöhung unter folgenden Voraussetzungen verlangen: Die Mieterhöhung darf nicht ausgeschlossen sein. Eine Mieterhöhung ist ausgeschlossen, wenn ein befristeter Mietvertrag mit einem festen Mietzins abgeschlossen wurde oder es sich aus sonstigen Umständen ergibt. In Index- und Staffelmietverträgen ist die Mieterhöhung im Mietvertrag selbst geregelt; außerhalb dieser Regelungen kommt eine Mieterhöhung nicht in Betracht. Die bisherige Miete muss seit mindestens einem Jahr unverändert sein. Die Erhöhung, sofern sie nicht auf Modernisierungsmaßnahmen, Betriebs- oder Kapitalkostenerhöhung beruht, darf erst eintreten, wenn die letzte Erhöhung 15 Monate zurückliegt. Der Mietzins darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten. Der Mietzins darf innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöht werden. Der Vermieter muss die Mieterhöhung gegenüber dem Mieter schriftlich geltend machen und begründen. Als Begründung können beispielsweise der Mietspiegel oder drei Vergleichswohnungen benannt werden. Bauliche Veränderungen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen (Modernisierung), können mit elf Prozent der Kosten pro Jahr auf den Mieter umgelegt werden. Eine Erhöhung der Kapitalkosten kann seit der Mietrechtsreform im September 2001 nicht mehr auf den Mieter umgelegt werden.
Mietspiegel
(§558c BGB). Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Die Bundesregierung kann durch Rechtsverordnung Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln erlassen. Ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB) ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Er ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen. Die Mietspiegel liefern Orientierungsgrößen für Mietanhebungen im freifinanzierten Wohnungsbau.
Modernisierung
Modernisierungsmaßnahmen, die nachhaltig zur Einsparung von Energien aller Art durchgeführt werden, muss der Mieter dulden. Dies galt nach bisheriger Rechtslage nur für die Heizenergie, nicht hingegen beispielsweise für Wasser - oder Stromsparmassnahmen. Der Vermieter muss die Pläne dem Mieter bereits drei Monate vor Beginn der durchzuführenden Maßnahmen mitteilen. Bisher war eine Mitteilung innerhalb einer zweimonatigen Frist ausreichend. Inhaltlich wurden die Anforderung einer solchen Mitteilung dahingehend gelockert, dass der Vermieter lediglich den voraussichtlichen Beginn, Umfang, Dauer und Höhe der Umlage - weiterhin 11 % der Kosten - der Maßnahmen mitteilen muss.
MfG
MichaRecht
Susanne
Ich finde hier die Argumentation wichtig, dass Deine Einbauten kurzfristig zu nichte gemacht werden.
Du schreibst, dass Du Deine Wohnung auf eigene Kosten mit einer Heizung ausgestattet hast. Das wird durch den Heizungseinbau nun hinfällig. Das musst Du so nicht hinnehmen!
Du kannst die Duldung der Modernisierung ausschließen. Dann muss Dein VM Dich auf Duldung verklagen, dann werden die Interessen abgewägt.
MichaRecht
Hallo Juergen_V,
noch einmal zur Mieterhöhung
Beispiel: M= Mieter , V= Vermieter
„M. wird von V. aufgefordert, eine Mieterhöhung von bisher 3 Euro/qm auf den ortsüblichen Mietzins von 4 Euro/qm zuzustimmen. Die Überprüfung der Mietererhöhungserklärung durch den Mieterverein ergibt, dass die Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete zwar zutreffend sind und die Mieterhöhung auch im Übrigen in Ordnung ist – bis auf einen Fehler: V. hat die 20% - Kappungsgrenze nicht beachtet.
Dieser fehler führt aber nicht dazu, dass die Mieterhöhung unwirksam ist. Es empfiehlt sich daher einer Mieterhöhung von bisher 3 Euro/qm auf 3,60 Euro/qm zuzustimmen.
Achtung!!!!
Achtung Mängel an der Mietwohnung berechtigen nicht ganz oder teilweise der Mieterhöhung zu wiedersprechen wenn die Mieterhöhung im übrigen in Ordnung geht.(OLG Frankfurt RE WM 99,629; LG Mannheim WM86,223)
Achtung!!!!
Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu, obwohl die Erhöhungserklärung Mängel aufweist, bleibt der Mieter an seine Zustimmung im Regelfell gebunden. Die Mieterhöhung wird also wirksam. Das gilt natürlich nicht, wenn der Vermieter den Mieter z.B. mit falschen Angaben getäuscht hat.“
MfG
MichaRecht
MichaRecht
Hallo Juergen_V,
Zur Modernisierung:
Gemäß § 559 BGB kann der Vermieter die Miete erhöhen, wenn er modernisiert hat. Der Begriff Modernisierung ist durchaus weit auslegbar.
Im Einzelnen ist eine Mieterhöhung möglich, wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen durchführt, die
1. den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen oder
2. die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder
3. nachhaltig Energie oder Wasser sparen;
Nach Abschluss der Arbeiten darf der Vermieter die Jahresmiete um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Profitieren mehrere Wohnungen von den Verbesserungen, muss er die aufgewandten Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufteilen.
Instandsetzungsaufwendungen sind vorher abzuziehen.
MfG
MichaRecht