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Gast Experte! hat diese Frage am 01.01.2005 gestellt
Kündigung wegen Zahlungsverzug

Die nicht geleistete Nachzahlung der Betriebkosten darf nicht zu den Mietrückständen hinzugezählt werden, um die Kündigungsvoraussetzungen nach § 543 Absatz 2 BGB zu erfüllen. (AG Gelsenkirchen, Az. 3b C 345/01, aus: NZM 2002, S. 215)

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann sich bei preisfreiem Wohnraum nicht auf streitige Mieterhöhungsbeträge stützen. (LG Berlin, Az. 62 S 430/95, aus: Ge 3/97, S. 187)

Die fristlose Kündigung eines seit fast zehn Jahren zahlungspünktlichen Mieters wegen plötzlich rückständiger Mieten ohne vorherige Abmahnung verstößt gegen Treu und Glauben und ist damit unwirksam. (OLG Hamm, Az. 33 U 97/97, aus: Tsp 03.06.2000, S. I 11)
Fall: Der Mieter einer Tennishalle hatte fast zehn Jahre lang seine Miete pünktlich gezahlt, kam nun aber durch ein Versehen mit vier Monatsmieten in Rückstand. Auf die fristlose Kündigung des Vermieters hin zahlte er die rückständigen Mieten sofort nach. Dennoch beharrte der Vermieter auf Kündigung und Räumung. Das Gericht gab dem Mieter Recht mit der Begründung, nach so vielen Jahren eines reibungslosen Mietverhältnisses kann bei plötzlicher Nichtzahlung nicht sofort auf Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit des Mieters geschlossen werden. Nach Treu und Glauben wäre eine Abmahnung angemessen gewesen. Weil sie unterblieb, wurde die Kündigung für unwirksam erklärt.

Provoziert ein Mieter durch Nichtzahlung der Miete die fristlose Kündigung eines Zeitmietvertrages, muss er dem Vermieter den Mietausfallschaden, der infolge Leerstand eintritt, ersetzen. Das gilt für die Kaltmiete ebenso wie für die nicht verbrauchsabhängigen Betriebskosten. (KG Berlin, Az. 8 U 9503/99, aus: GE 2001, S. 624)

Eine ordentliche Kündigung gemäß § 564b BGB573 BGB neu) wegen unpünktlicher Mietzahlung bedarf der vorhergehenden Abmahnung. Darüber hinaus muss die Kündigung im einzelnen darlegen, welche Zahlungen für welche Mietschuld die mangelhafte Mietzahlung belegen und Grund für die Kündigung sind. (LG Berlin, Az. 61 S 267/93, aus: WM 4/97, S. 216)

Wird wegen Zahlungsverzug ordentlich gekündigt, muss genau angegeben werden mit welchen Mietbeträgen und für welche Monate der Mieter in Rückstand ist. Ohne diese Angaben ist die Kündigung unwirksam. LG Berlin, Az. 65 T 57/03, aus: GE 2003, S. 1081)

Eine außerordentliche Kündigung wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung ist nur zulässig, wenn die schleppende Zahlung für den Vermieter unzumutbar ist. Außerdem muss der Vermieter von Anfang an auf Pünktlichkeit drängen und sich gegen den Zahlungsverzug wehren. Werdas unterlässt, verwirkt sein Kündigungsrecht wegen stillschweigender Duldung dieser Vertragsverletzung. (OLG Karlsruhe, Az. 17 U 97/92, aus: Tsp 16.08.03, S. I 1)

Liegt der Mieter mit mehr als einer Monatsmiete aus zwei aufeinander folgenden Monaten oder mit Mietschulden in Höhe von zwei Monatsmieten aus mehreren Monaten, die nicht aufeinander folgen müssen, in Verzug, kann gemäß § 569 Abs. 3 und § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB fristlos gekündigt werden. Diese Kündigung kann der Mieter nur abwenden, wenn er spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Räumungsklage den Mietrückstand begleicht. Dieses Recht steht dem Mieter aber nur einmal innerhalb von zwei Jahren zu. Diese Frist beginnt ab Erhalt der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug zu laufen, unerheblich, ob danach der Zahlungsrückstand beglichen oder ob Klage erhoben wurde. Kommt es innerhalb der zwei Jahre erneut zum Zahlungsverzug und neuer Kündigung, kann der Mieter trotz rechtzeitiger Bezahlung der Mietschulden die neue Kündigung nicht mehr abwenden. (AG Münster, Az. 48 C 3771/02, aus: WM 2003, S. 237)

Das Gericht kann trotz Räumungsurteil nach stattgefundener fristloser Kündigung dem früheren Mieter eine Räumungsfrist gewähren, sofern er sich um Begleichung der Mietrückstände bemüht und zukünftig die fällige Miete pünktlich bezahlt. (LG Mainz, Az. 3 T 118/95, aus: WM 4/97, S. 233)

Kündigt der Vermieter nicht fristlos, sondern ordentlich unter Einhaltung der Kündigungsfristen und begleicht der Mieter plötzlich die Mietrückstände, braucht der Vermieter die Kündigung nicht zurücknehmen. (OLG Stuttgart, 8 ReMiet 2/91, aus: ZMR 1991, S.429; LG Köln, Az. 12 S 331/95; AG Kassel, Az. 451 C 6541/99, aus: WM 2000, S. 675)
Stichwörter: wegen + zahlungsverzug + kündigung

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