Wohnen und leben
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Gast Experte! hat diese Frage am 01.01.2005 gestellt
Praxistipp: <br />
Unterstellt, der Mietvertrag kommt zunächst nur mündlich zu Stande. Der Mieter bezieht seine neue Wohnung und zahlt den vereinbarten Betrag. Trotzdem möchte der Vermieter nun doch einen schriftlichen Vertrag abschließen, um im Fall der Fälle keine Rechtsnachteile zu erleiden. Der Mieter weigert sich jedoch, einen entsprechenden Vertrag zu unterzeichnen, obwohl er in allen Punkten den mündlichen Vereinbarungen entspricht. Dabei hat er das Recht auf seiner Seite. Sollte es nun zum Streitfall kommen und der Vermieter ist nicht in der Lage, die mit dem Mieter getroffenen Absprachen schriftlich belegen zu können, werden die Gerichte auf Grund der ausgesprochen mieterfreundlichen Regelungen wohl zu Gunsten des Mieters entscheiden.<br />
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Unser Rat daher: <br />
Auch wenn sich beide Parteien - zum Beispiel aus Zeitgründen - zunächst nur mündlich verständigen und der neue Mieter schon am nächsten Tag einzieht, sollte der Vermieter seine Zusage mit der Ankündigung (möglichst vor Zeugen) verbinden, dass auf jeden Fall der Abschluss eines schriftlichen Vertrages noch nachträglich erfolgen muss.<br />
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Beachte: <br />
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als für ein Jahr nicht schriftlich geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit (§ 550 BGB). <br />
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Die wichtigsten Inhalte des Mietvertrags <br />
Vertragsdauer <br />
Bei der Festlegung der Mietdauer sind mehrere Varianten möglich. Entweder, das Mietverhältnis wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. In diesem Fall muss im Vertrag lediglich der Beginn des Mietverhältnisses angegeben werden. Oder die Parteien schließen einen befristeten Mietvertrag, den sogenannten qualifizierten Zeitmietvertrag, ab. Dann endet das Mietverhältnis zu dem vereinbarten Zeitpunkt, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Allerdings muss ein Grund für die Befristung vorliegen und dem Mieter mitgeteilt werden, damit der Zeitmietvertrag rechtsgültig wirksam ist.<br />
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Miethöhe und sonstige Kosten <br />
Was die Miethöhe angeht, ist die ortsübliche Vergleichsmiete zu berücksichtigen, die bis zu 20 % überschritten werden darf. Vorsicht: Liegt sie um mehr als 50 % über dem Vergleichsniveau kann bereits "Mietwucher" vorliegen.<br />
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Besonders wichtig ist es, die Umlage der entstehenden Betriebskosten vertraglich zu vereinbaren. Geschieht dies nicht, kann der Mieter die Übernahme der Betriebskosten ablehnen. In einem solchen Fall muss er lediglich für die Heizungs- und Warmwasserkosten aufkommen. Überdies muss im Mietvertrag stehen, welche Betriebskosten im Einzelnen auf den Mieter umgelegt werden.<br />
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Auch eine Kaution kann der Vermieter nur verlangen, wenn es hierüber eine Vereinbarung im Mietvertrag gibt. Die Kaution darf das Dreifache der monatlichen Miete (ohne Berücksichtigung der Betriebskosten) nicht übersteigen.<br />
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Beachte: <br />
Der Mieter ist berechtigt, die Kaution in drei Monatsraten zu begleichen. Der Vermieter wiederum darf die Überlassung des Wohnraums nicht von der vollständigen Begleichung der Kaution abhängig machen.<br />
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Wohnungsgröße <br />
Die Wohnungsgröße muss nur dann angegeben werden, wenn sie zu den "zugesicherten Eigenschaften" zählt, das heißt, wenn zum Beispiel der Vermieter eine bestimmte Größe der Wohnung oder des Hauses verspricht. Auch dann, wenn die Miete pro Quadratmeter angegeben ist, muss natürlich im Mietvertrag ein Hinweis auf die Gesamtgröße enthalten sein.<br />
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Schönheitsreparaturen <br />
Die so genannten Schönheitsreparaturen sorgen in der Praxis immer wieder für Streit zwischen Vermietern und Mietern. Es empfiehlt sich daher dringend, im Mietvertrag auf klare und eindeutige Formulierungen zu achten.<br />
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Unter dem Begriff Schönheitsreparaturen ist konkret das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen zu verstehen. Ausdrücklich ausgenommen ist die Reinigung bzw. die Erneuerung des Teppichbodens.<br />
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Eine eindeutige Formulierung im Mietvertrag könnte zum Beispiel folgendermaßen lauten: <br />
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Für die Dauer des Mietverhältnisses übernimmt der Mieter die Schönheitsreparaturen an der ihm vermieteten Wohnung. Vom Beginn des Mietverhältnisses an sind die Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen vorzunehmen:<br />
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Alle drei Jahre Renovierung in Küchen, Bädern und Duschen,<br />
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alle fünf Jahre Renovierung in Wohn- und Schlafräumen, Dielen und Toiletten,<br />
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alle sieben Jahre Renovierung in sonstigen Nebenräumen.<br />
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Sonstiges <br />
Schließlich empfiehlt es sich, im Mietvertrag die Frage der Tierhaltung bzw. der Untervermietung zu klären.<br />
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Hinweis: <br />
Kauf bricht nicht Miete, lautet der Grundsatz. Im Klartext: Wer eine Wohnung erwirbt, übernimmt auch eventuell bestehende Mietverhältnisse. Hinzu kommt: Der neue Eigentümer kann erst in dem Moment, da er im Grundbuch eingetragen ist, das Mietverhältnis rechtswirksam und unter Hinweis auf Eigenbedarf kündigen.<br />
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Stichwörter: mietvertrag

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