Wohnen und leben
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Gast Experte! hat diese Frage am 01.01.2005 gestellt
Gründe für eine Anpassung der Miete können sein:<br />
<br />
Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (siehe Mietspiegel Ihrer Gemeinde)<br />
gestiegene Betriebskosten<br />
gestiegene Kapitalkosten (nach Inkraft treten der Mietrechtsreform nicht mehr zulässig - siehe ganz unten !) <br />
durchgeführte Modernisierungen<br />
<br />
Mieterhöhung zwecks Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete<br />
<br />
Um ein Mieterhöhungsverlangen durchzusetzen hat der Vermieter jedoch nicht das Recht, die Miete einseitig neu festzulegen. Er ist auf die Zustimmung des Mieters angewiesen und hat eine ganz bestimmte Form des Mieterhöhungsverlangens zu beachten. Die Miete darf innerhalb von 3 Jahren um nicht mehr als 20% (neu ab 01.09.2001) werden. <br />
Der Vermieter muss sein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter schriftlich darlegen und muss es begründen. <br />
Eine transparente Möglichkeit ist hierbei, die Forderung mit Hinweis auf den Mietspiegel zu stützen und die Wohnung gem. ihrer Lage und Ausstattung in die entsprechende Kategorie einzuordnen. Alternativ hierzu oder wenn kein Mietspiegel in der Gemeinde vorliegt besteht die Möglichkeit, die Mieterhöhung über ein Sachverständigen-Gutachten oder die eindeutige Benennung von 3 Vergleichswohnungen durchzuführen<br />
<br />
Mieterhöhung auf Grund gestiegener Betriebskosten<br />
<br />
Diese Erhöhungsverlangen wird in der Praxis kaum vorkommen, da die Betriebskosten zwar Bestandteil des Mietvertrages, sind jedoch üblicherweise über eine Umlage abgerechnet werden und somit grundsätzlich eine variable Grösse darstellen.<br />
<br />
Mieterhöhung zwecks Modernisierung<br />
<br />
Werden die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert, Energieeinsparungsmassnahmen durchgeführt oder wird der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht, kann der Vermieter die für die Modernisierungsmassnahme aufgewendeten Mittel über eine Mieterhöhung mit 11% p.a.anteilmässig auf die Mieter umlegen.<br />
Beispiele: Einbau von Isolierglas oder Verbundfenstern (unter Umständen anteilig Instandsetzung), Einbau eines Bades, Wärmedämmung an der Fassade oder des Daches, Anbau eines Balkones oder sogar Verstärkungen der elektrischen Leitungen.<br />
Wichtig: Der Vermieter muss die Mieter mindestens 2 Monate vor Beginn der Arbeiten exakt über die bevorstehenden Maßnahmen schriftlich informieren (Berechnungen dem Mieterhöhungsverlangen beifügen).<br />
<br />
Zustimmung und Fälligkeit der neuen Miete<br />
<br />
Der Mieter hat eine Zustimmungs- und Überlegungsfrist. Erfolgt keine Zustimmung, muß der Vermieter innerhalb von 3 Monaten auf Zustimmung klagen.<br />
Wenn der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen (Zugang bis zum 3. Werktag eines jeden Monats, sonst verschiebt sich der Zahlungstermin der neuen Miete um einen weiteren Monat) zustimmt, muss er die neue Miete ab dem 3. Monat nach Zugang des schriftlichen Mieterhöhungsverlangens entrichten. <br />
Beispiel: Zugang bis 3. Mai, neue Miete fällig ab dem 1. August.<br />
<br />
Kündigungsrecht des Mieters<br />
<br />
Nach einem Mieterhöhungsverlangen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Mieter den Mietvertrag bis zum Ablauf des 2. Monats der auf den Zugang des Verlangens folgt, für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen.<br />
Wird die Miete auf Grund von Modernisierungen erhöht hat der Mieter die Möglichkeit, spätestens am 3. Werktag des Monats von dem an die Miete erhöht werden soll, für den Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen.<br />
<br />
Klage auf Zustimmung<br />
<br />
Stimmt der Mieter der Erhöhung der Miete nicht oder nur teilweise zu hat der Vermieter die Möglichkeit, den Mieter innerhalb von 2 Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters auf Zustimmung zu verklagen.<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
Änderungen Mietrecht<br />
<br />
Der Bundesrat hat am 11. Mai die Reform des Mietrechts verabschiedet.<br />
Das neue Mietrecht ist am 1. September 2001 in Kraft getreten.<br />
<br />
<br />
Die wesentlichen Änderungen des neuen Mietrechts:<br />
<br />
<br />
1. Mieterhöhungen: Statt bisher 30 % darf die Miete künftig alle drei Jahre nur noch um 20 % steigen.<br />
<br />
2. Kündigungsfrist: Für Mieter soll sie auf drei Monate gesenkt werden. Für Vermieter beträgt sie - je nach Dauer des Mietverhältnisses - künftig 3, 6 bzw. 9 Monate.<br />
<br />
3. Mietspiegel: Einführung eines so genannten qualifizierten Mietspiegels. Dieser Mietspiegel muss nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von Gemeinden, Interessenvertretern von Mietern und Vermietern anerkannt sein.<br />
<br />
4. Modernisierungskosten: Weiterhin Erhöhung der Miete um 11% auf die Wohnung entfallende Modernisierungskosten.<br />
<br />
5. Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten: entfällt <br />
<br />
6. Index- und Staffelmietverträge: Zeitlich unbeschränkt zulässig. Bei der Staffelmiete weiterhin Sonderkündigungsrecht des Mieters nach 4 Jahren. Mieterhöhung bei der Indexmiete nur nach dem Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland.<br />
<br />
7. Zeitmietvertrag: Nur noch "echte" Zeitmietverträge möglich. Der Zeitmietvertrag mit Verlängerungsanspruch (BGB 564 c Abs. 1) entfällt.<br />
<br />
8. Betriebskosten: Abrechnung innerhalb 12 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode.<br />
Abrechnung verbrauchsabhängig.<br />
<br />
9. Zerrüttungskündigung: Verbesserungen für Mieter bei fristlosen, so genannten Zerrüttungskündigungen. - Der Vermieter muss die Störung des Hausfriedens nachweisen.<br />
<br />
10. Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen: Bei Eigenbedarfs und Verwertungskündigungen bundesweit einheitliche Kündigungssperrfrist von 3 Jahren. Sie kann durch die Länder auf 10 Jahre verlängert werden. <br />
<br />
11. Behinderte und ältere Menschen: Behinderte und Senioren können bei Bedarf künftig die Genehmigung zum Wohnungsumbau auf eigene oder öffentliche Kosten vom Vermieter verlangen.<br />
<br />
12. Mitbewohner einer Hausgemeinschaft: Verbesserter Kündigungsschutz für in einer auf Dauer angelegten Hausgemeinschaft lebende Bewohner einer Wohnung.<br />
<br />
13. Erben: Erleichterte Kündigung nicht in der Wohnung lebender Erben. - Es ist kein berechtigtes Interesse mehr nachzuweisen.<br />
<br />
14. Der Vermieter muß 3 Monate vor Beginn der Bauarbeiten wegen Modernisierung diese Maßnahmen dem Mieter ankündigen.<br />
<br />
Tipps: ... und wie wird das neue Mietrecht in der Praxis umgesetzt? - Lesen Sie bitte die FAQ zum neuen Mietrecht.<br />
Schauen Sie bitte ebenfalls die neuen Mietrechtsregelungen gemäß BGB §§ 535 - 580 an!<br />
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Stichwörter: mieterhöhung

1 Kommentar zu „Die Mieterhöhung”

Gast Experte!

Gründe für eine Anpassung der Miete können sein:<br />
<br />
Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (siehe Mietspiegel Ihrer Gemeinde)<br />
gestiegene Betriebskosten<br />
gestiegene Kapitalkosten (nach Inkraft treten der Mietrechtsreform nicht mehr zulässig - siehe ganz unten !) <br />
durchgeführte Modernisierungen<br />
<br />
Mieterhöhung zwecks Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete<br />
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Um ein Mieterhöhungsverlangen durchzusetzen hat der Vermieter jedoch nicht das Recht, die Miete einseitig neu festzulegen. Er ist auf die Zustimmung des Mieters angewiesen und hat eine ganz bestimmte Form des Mieterhöhungsverlangens zu beachten. Die Miete darf innerhalb von 3 Jahren um nicht mehr als 20% (neu ab 01.09.2001) werden. <br />
Der Vermieter muss sein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter schriftlich darlegen und muss es begründen. <br />
Eine transparente Möglichkeit ist hierbei, die Forderung mit Hinweis auf den Mietspiegel zu stützen und die Wohnung gem. ihrer Lage und Ausstattung in die entsprechende Kategorie einzuordnen. Alternativ hierzu oder wenn kein Mietspiegel in der Gemeinde vorliegt besteht die Möglichkeit, die Mieterhöhung über ein Sachverständigen-Gutachten oder die eindeutige Benennung von 3 Vergleichswohnungen durchzuführen<br />
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Mieterhöhung auf Grund gestiegener Betriebskosten<br />
<br />
Diese Erhöhungsverlangen wird in der Praxis kaum vorkommen, da die Betriebskosten zwar Bestandteil des Mietvertrages, sind jedoch üblicherweise über eine Umlage abgerechnet werden und somit grundsätzlich eine variable Grösse darstellen.<br />
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Mieterhöhung zwecks Modernisierung<br />
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Werden die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert, Energieeinsparungsmassnahmen durchgeführt oder wird der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht, kann der Vermieter die für die Modernisierungsmassnahme aufgewendeten Mittel über eine Mieterhöhung mit 11% p.a.anteilmässig auf die Mieter umlegen.<br />
Beispiele: Einbau von Isolierglas oder Verbundfenstern (unter Umständen anteilig Instandsetzung), Einbau eines Bades, Wärmedämmung an der Fassade oder des Daches, Anbau eines Balkones oder sogar Verstärkungen der elektrischen Leitungen.<br />
Wichtig: Der Vermieter muss die Mieter mindestens 2 Monate vor Beginn der Arbeiten exakt über die bevorstehenden Maßnahmen schriftlich informieren (Berechnungen dem Mieterhöhungsverlangen beifügen).<br />
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Zustimmung und Fälligkeit der neuen Miete<br />
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Der Mieter hat eine Zustimmungs- und Überlegungsfrist. Erfolgt keine Zustimmung, muß der Vermieter innerhalb von 3 Monaten auf Zustimmung klagen.<br />
Wenn der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen (Zugang bis zum 3. Werktag eines jeden Monats, sonst verschiebt sich der Zahlungstermin der neuen Miete um einen weiteren Monat) zustimmt, muss er die neue Miete ab dem 3. Monat nach Zugang des schriftlichen Mieterhöhungsverlangens entrichten. <br />
Beispiel: Zugang bis 3. Mai, neue Miete fällig ab dem 1. August.<br />
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Kündigungsrecht des Mieters<br />
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Nach einem Mieterhöhungsverlangen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Mieter den Mietvertrag bis zum Ablauf des 2. Monats der auf den Zugang des Verlangens folgt, für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen.<br />
Wird die Miete auf Grund von Modernisierungen erhöht hat der Mieter die Möglichkeit, spätestens am 3. Werktag des Monats von dem an die Miete erhöht werden soll, für den Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen.<br />
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Klage auf Zustimmung<br />
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Stimmt der Mieter der Erhöhung der Miete nicht oder nur teilweise zu hat der Vermieter die Möglichkeit, den Mieter innerhalb von 2 Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters auf Zustimmung zu verklagen.<br />
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Änderungen Mietrecht<br />
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Der Bundesrat hat am 11. Mai die Reform des Mietrechts verabschiedet.<br />
Das neue Mietrecht ist am 1. September 2001 in Kraft getreten.<br />
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Die wesentlichen Änderungen des neuen Mietrechts:<br />
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1. Mieterhöhungen: Statt bisher 30 % darf die Miete künftig alle drei Jahre nur noch um 20 % steigen.<br />
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2. Kündigungsfrist: Für Mieter soll sie auf drei Monate gesenkt werden. Für Vermieter beträgt sie - je nach Dauer des Mietverhältnisses - künftig 3, 6 bzw. 9 Monate.<br />
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3. Mietspiegel: Einführung eines so genannten qualifizierten Mietspiegels. Dieser Mietspiegel muss nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von Gemeinden, Interessenvertretern von Mietern und Vermietern anerkannt sein.<br />
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4. Modernisierungskosten: Weiterhin Erhöhung der Miete um 11% auf die Wohnung entfallende Modernisierungskosten.<br />
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5. Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten: entfällt <br />
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6. Index- und Staffelmietverträge: Zeitlich unbeschränkt zulässig. Bei der Staffelmiete weiterhin Sonderkündigungsrecht des Mieters nach 4 Jahren. Mieterhöhung bei der Indexmiete nur nach dem Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland.<br />
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7. Zeitmietvertrag: Nur noch "echte" Zeitmietverträge möglich. Der Zeitmietvertrag mit Verlängerungsanspruch (BGB 564 c Abs. 1) entfällt.<br />
<br />
8. Betriebskosten: Abrechnung innerhalb 12 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode.<br />
Abrechnung verbrauchsabhängig.<br />
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9. Zerrüttungskündigung: Verbesserungen für Mieter bei fristlosen, so genannten Zerrüttungskündigungen. - Der Vermieter muss die Störung des Hausfriedens nachweisen.<br />
<br />
10. Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen: Bei Eigenbedarfs und Verwertungskündigungen bundesweit einheitliche Kündigungssperrfrist von 3 Jahren. Sie kann durch die Länder auf 10 Jahre verlängert werden. <br />
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11. Behinderte und ältere Menschen: Behinderte und Senioren können bei Bedarf künftig die Genehmigung zum Wohnungsumbau auf eigene oder öffentliche Kosten vom Vermieter verlangen.<br />
<br />
12. Mitbewohner einer Hausgemeinschaft: Verbesserter Kündigungsschutz für in einer auf Dauer angelegten Hausgemeinschaft lebende Bewohner einer Wohnung.<br />
<br />
13. Erben: Erleichterte Kündigung nicht in der Wohnung lebender Erben. - Es ist kein berechtigtes Interesse mehr nachzuweisen.<br />
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14. Der Vermieter muß 3 Monate vor Beginn der Bauarbeiten wegen Modernisierung diese Maßnahmen dem Mieter ankündigen.<br />
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Tipps: ... und wie wird das neue Mietrecht in der Praxis umgesetzt? - Lesen Sie bitte die FAQ zum neuen Mietrecht.<br />
Schauen Sie bitte ebenfalls die neuen Mietrechtsregelungen gemäß BGB §§ 535 - 580 an!<br />
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