Mietvertrag DDR; Betriebskosten

Betriebskosten Aufschlüsselung
Auch bei einer Betriebskostenabrechnung für preisfreien Wohnraum sind die Rechnungs- und Zahlungsdaten in der Abrechnung anzugeben. Führt der Vermieter eine Baumaßnahme durch, ohne das aus der Hausleitung entnommene Bauwasser mit einen Zwischenzähler erfassen, so braucht sich der Mieter nicht mit einem pauschalen Abzug bei den anteiligen Wasserkosten zufrieden zu geben.
LG Berlin, Urteil vom 19. August 1997 - 64 S 268/97 -
Der Vermieter verlangte vom Mieter unter anderem die Nachzahlung von Betriebskosten. Er hatte im Abrechnungszeitraum am Mietshaus Putz- und Dämmungsarbeiten durchführen lassen und das dazu benötigte Bauwasser aus der Hausleitung genommen. Aus diesem Grunde brachte er auf der Betriebskostenabrechnung pauschal 9% des Gesamtwasserverbrauchs in Abzug. Der Mieter forderte den genauen Nachweis des zusätzlichen Wasserverbrauchs und verweigerte die Betriebskostennachzahlung. Das Gericht war der Ansicht, die Betriebskostenabrechnung sei bereits wegen der nicht im einzelnen nach Rechnungsdatum und -höhe aufgeschlüsselten Betriebskosten unwirksam. Dies sei zwar ausdrücklich nur für preisgebundenen Wohnraum gesetzlich geregelt, das Gericht geht jedoch davon aus, dass die Voraussetzungen einer ordnungsgemäßen Rechnungslegung gem. § 259 BGB erst dann erfüllt sind, wenn zu jedem einzelnen Abrechnungsposten die jeweiligen Rechnungen angegeben sind. Für den Durchschnittsmieter sei die Betriebskostenabrechnung ansonsten nicht nachvollziehbar.
Sinn und Zweck der Betriebskostenabrechnung sei es, dem Mieter die größtmögliche Transparenz zu gewährleisten, wozu es erforderlich sei, dass der Mieter sich nicht aus der Gesamtheit der vom Vermieter gegebenenfalls vorzulegenden Einzelbelege die einzelnen Rechnungen heraussuchen müsse. Der Vermieter werde durch diese Art der Zusammenstellung auch nicht unzumutbar belastet. Für die von ihm zu erstellende Abrechnung muss er nach Ansicht des Gerichts zuvor selbst die Einzelposten aufstellen und addieren, so dass die Weitergabe der Aufstellung an den Mieter nur eine unwesentliche Mehrarbeit bedeute.
Der Vermieter hatte darüber hinaus die für die Baumaßnahme entnommene Wassermenge pauschal geschätzt, ohne den tatsächlichen Verbrauch durch Zwischenzähler zu erfassen. Da es sich bei Bauwasser nicht um laufend entstehende und damit auf die Mieter umlegbare Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenumlageverordnung handelt, war es nach Ansicht des Gerichts erforderlich, diese Kosten aus dem allgemeinen Wasserverbrauch herauszurechnen. Dies wäre dem Vermieter auch ohne weiteren Mehraufwand durch Einbau einer Wasseruhr möglich gewesen. Hat er dies versäumt, dann kann er sich nicht darauf beschränken, den Gesamtwasserverbrauch pauschal zu schätzen und aus der Betriebskostenabrechnung herauszurechnen.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ingo Kruppa
Anmerkung:
Die Frage, ob der Vermieter die Rechnungsdaten anzugeben hat, ist dem Kammergericht zum Rechtsentscheid vorgelegt worden.



Betriebskosten und Gewerbemieter

Der Vermieter kann eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten auch dann verlangen, wenn im Mietvertrag nicht ausdrücklich vereinbart wurde, dass die Betriebskosten Bestandteil der Miete sind (Inklusivmiete). Der Vermieter muss bei einer Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten nach § 4 Absatz 2 MHG nicht automatisch einen Vorwegabzug von Betriebskosten für die im Hause befindlichen Gewerbebetriebe vornehmen. Es ist nicht erforderlich, dass die einzelnen Betriebskostenarten nach einzelnen Rechnungen mit Datum und Betrag aufgeschlüsselt sind.
LG Berlin, Urteil vom 14. Februar 1997, - 63 S 410/96 -
Der Vermieter verlangte vom Mieter die Zahlung einer Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten. Der Mieter hatte sich mit den Argumenten gewehrt, dass zum einen im Mietvertrag die Einbeziehung von Betriebskosten in die Miete nicht vereinbart war (Inklusivmiete) und zum anderen vom Vermieter für die im Hause befindlichen Gewerbebetriebe (Reisebüro und Architekturbüro) die anteiligen Betriebskosten nicht herausgerechnet waren.
Das Gericht ging davon aus, dass eine Erhöhung der "Bruttokaltmiete" auch dann zulässig sei, wenn im Mietvertrag nicht ausdrücklich vereinbart sei, dass diese Kosten Bestandteil der Miete sind. Die Vorschrift des § 4 Absatz 2 MHG lasse vielmehr auch die Erhöhung von sogenannten "Inklusivmieten" wegen gestiegener Betriebskosten zu.
Der Mieter konnte sich gegen die Mieterhöhung auch nicht mit dem Argument durchsetzen, dass der Vermieter den gewerblich genutzten Anteil der Gesamtfläche anteilig hätte herausrechnen müssen. Dies ist nach Ansicht des Gerichts nur bei Mieterhöhungen für preisgebundenen Wohnraum gemäß § 20 Absatz 2 Satz 2 NMV erforderlich. Ist jedoch nicht erkennbar, inwieweit für die gewerblich genutzten Flächen keine gesonderten Betriebskosten angefallen sind, so trifft den Vermieter nach Ansicht des Gerichts auch keine negative Erläuterungspflicht.
Aus der Art der Nutzung als Laden oder Büro folge nicht notwendig, dass hierdurch gegenüber dem Wohnraum überdurchschnittliche Mehrkosten anfallen, die einen unterschiedlichen Umlegungsmaßstab erfordern. Es liege vielmehr in der Natur der Sache, dass es bei den Betriebskosten keine absolute, sondern nur eine relative Gerechtigkeit zwischen den verschiedenen Mietern geben kann. Hierbei muss nach Ansicht des Gerichts eine vernünftige Relation zwischen den berechtigten Interessen des Mieters und dem Aufwand des Vermieters bei der Begründung der Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten gezogen werden. Für die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung war es auch nicht erforderlich, dass die einzelnen Posten der gegenüberzustellenden Betriebskosten zum jeweiligen Stichtag nach Rechnungsdatum und Höhe einzeln aufgeschlüsselt werden. Es genügt nach Ansicht der Kammer vielmehr die Zusammenstellung verbunden mit der Möglichkeit des Mieters, beim Vermieter in die erforderlichen Unterlagen Einsicht zu nehmen, sofern der Vermieter dem Mieter die Unterlagen in einer geordneten Zusammenstellung vorlegt.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Walter Bergmann
Anmerkung:
Der erste Leitsatz der vorstehenden Entscheidung wurde mittlerweile durch Rechtsentscheid des OLG-Hamm überholt: "Ist in einem Wohnraummietvertrag ein bestimmter Betrag, der auch die an sich umlagefähigen Betriebskosten umfasst, als Mietentgelt vereinbart (Inklusivmiete), so ist... eine Mieterhöhung nach § 4 MHG wegen gestiegener Betriebskosten im Zweifel ausgeschlossen." OLG-Hamm, Beschluss vom 20.8.97 - 30 REMiet 2/97, GE 97 1165f


Einzelpositionen in der Betriebskostenabrechnung

Die Angabe von Einzelrechnungen ist grundsätzlich nicht Fälligkeitsvoraussetzung einer Betriebskostenabrechnung.
KG, Beschluss vom 28. Mai 1998 - 8 RE-Miet 4877/97 -
Die Zivilkammern des Berliner Landgerichts hatten in der Vergangenheit über die Frage, ob eine Betriebskostenabrechnung zu ihrer Wirksamkeit der Angabe der einzelnen Rechnungsdaten bedarf, unterschiedlich entschieden. Deshalb hat die 64. Zivilkammer des LG Berlin mit Beschluss vom 18. März 1997 dem Kammergericht diese Frage zur Beantwortung durch Rechtsentscheid vorgelegt.
Das Kammergericht hat die Vorlage des Landgerichts als unzulässig verworfen. Es führte dazu aus, das die Vorlagefrage nicht von grundsätzlicher Bedeutung ist, weil sie bereits höchstrichterlich durch die grundlegende Entscheidung des BGH vom 23. November 1981 (VIII ZR 298/80, abgedruckt in NJW 1982, 573 WM 1982, 132) geklärt ist.
Diese Entscheidung des BGH wird im allgemeinen als Grundsatzentscheidung dazu betrachtet, welche Anforderungen an die Erstellung einer ordnungsgemäßen fälligkeitsbegründenden Betriebskostenabrechnung zu stellen sind. Nach den Ausführungen des BGH muss die Betriebskostenabrechnung für den Mieter verständlich sein und ihn in die Lage versetzen, die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Welche Angaben im Einzelfall enthalten sein müssen, hängt in erster Linie von den mietvertraglichen Vereinbarungen ab. Soweit keine besonderen Abreden vorliegen, werden durch den BGH folgende Mindestangaben gefordert:
• eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten
• die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels
• die Berechnung des Anteils des Mieters
• der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.
Diese Mindestangaben sind nach Auffassung des BGH im Regelfall sachgerecht, die Pflichten zur Spezifizierung dürften nicht überspannt werden.
Das Kammergericht führt aus, dass sich hieraus schon begrifflich ergibt, dass eine Aufstellung der Einzelpositionen sämtlicher Kosten, d. h. eine geordnete Zusammenstellung der Einzelkosten, gerade nicht erforderlich ist. Unter einer geordneten Zusammenstellung der Gesamtkosten ist die zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung der Abrechnungsposten nach Kostenarten und der auf sie entfallenden Beträge zu verstehen.
Aus besonderer Abrede oder aus der besonderen Ausgestaltung des Mietverhältnisses können sich höhere Anforderungen an die Abrechnung ergeben, umgekehrt können sich im Laufe des Mietverhältnisses geringere Anforderungen an die Erläuterungspflicht ergeben. Wie weit das Informationsbedürfnis des Mieters geht, ist nach dem jeweiligen Einzelfall zu beurteilen.
Veröffentlicht in GE 1998, S. 796



Fehlerhafte Abrechnung nach Ablauf der Ausschlussfrist

Eine fehlerhafte Abrechnung von Betriebskosten kann nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 20 Abs. 3 Satz 4 Neubaumietenverordnung (NMV) nicht mehr nachgebessert werden, wenn der Vermieter die Verspätung zu vertreten hat.
AG Tempelhof - Kreuzberg, Urteil vom 13. November 1996 - 2 C 367 / 95 -
Der Vermieter verlangte mit seiner Betriebskostenabrechnung unter anderem die anteiligen Wasserkosten.
Die Abrechnung vom 5. November 1995 war im Hinblick auf die Wasserkosten fehlerhaft. Auf dem Grundstück befindet sich ein Garten, der von einem Mieter allein genutzt wird. Der Wasserverbrauch für den Garten wird zusammen mit dem Wasserverbrauch der anderen Mieter erfasst. Wenn der Garten nur von einem Mieter allein genutzt wird, dann müssen die anderen Mieter nicht die anteiligen Wasserkosten tragen.
Die nachfolgende Abrechnung des Vermieters vom 16. September 1996 berücksichtigte zwar die alleinige Nutzung des Gartens durch einen Mieter, erfolgte jedoch nicht mehr binnen 12 Monaten nach dem Ende der Abrechnungsperiode. Nach dem eindeutigen Wortlaut des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV in Verbindung mit den §§ 4 Abs. 7 und Abs. 8 NMV hat der Vermieter die Betriebskosten innerhalb von 12 Monaten ordnungsgemäß abzurechnen. Ist die Abrechnung nicht ordnungsgemäß, dann kann der Vermieter die Ausschlussfrist nicht dadurch umgehen, dass er die ursprünglichen Mängel nachbessert. Die Ausschlusswirkung tritt vielmehr nur dann nicht ein, wenn der Vermieter die verspätete Abrechnung nach Ablauf der Ausschlussfrist nicht zu vertreten hat. Im vorliegenden Falle musste der Vermieter jedoch erkennen, dass die Wasserkosten getrennt abzurechnen sind.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Markus Willkomm
Anmerkung:
Die Neubaumietenverordnung gilt nur für preisgebundenen Wohnraum und ist bei nicht preisgebundenem Wohnraum nicht entsprechend anwendbar.

Betriebskostenabrechnung

Der Vermieter, der innerhalb angemessener Zeit nach Beendigung des jeweiligen Zeitraumes über die Betriebskostenvorauszahlungen nicht abrechnet, ist bei fortdauerndem Mietverhältnis nicht verpflichtet, dem Mieter sämtliche für den Abrechnungszeitraum geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen zurückzuzahlen.
Die Rechte des Mieters sind in einem derartigen Fall ausreichend dadurch gewahrt, dass er die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zurückbehalten und seinen Anspruch auf Erteilung einer Abrechnung einklagen kann.
OLG Hamm, Beschluss vom 26. Juni 1998 - 30 REMiet 1/98 -
In Literatur und Rechtsprechung war umstritten, ob der Mieter vom Vermieter die Rückzahlung geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen zurückfordern kann, wenn der Vermieter seiner Pflicht zur Abrechnung über die tatsächlich entstandenen Betriebskosten nicht innerhalb angemessener Frist nachkommt. Nunmehr bringt der Rechtsentscheid des OLG Hamm Klarheit.
Das OLG Hamm führt aus:
Die Voraussetzungen eines Anspruchs aus ungerechtfertigter Bereicherung gemäß § 812 Abs. 1 BGB vermag allein der Umstand, dass der Vermieter seine Pflicht zur Abrechnung der Betriebskosten nicht erfüllt, nicht zu begründen. Der Vermieter hat nämlich die Vorauszahlungen nicht ohne rechtlichen Grund erlangt. Rechtsgrund für die Leistung des Mieters ist die im Mietvertrag über die Vorauszahlungspflicht getroffene Vereinbarung. Ein Schadenersatzanspruch des Mieters aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung oder wegen Verzugs kommt nur dann in Betracht, wenn den Vermieter an der Verzögerung der Abrechnung ein Verschulden trifft. Dann aber ist der Anspruch des Mieters allenfalls auf Ersatz des Verzögerungsschadens begrenzt. Das Unterlassen der Abrechnung ist nämlich weder für die Zahlung der Vorschüsse noch für einen Schaden in Höhe der Vorschüsse ursächlich. Ein Schaden des Mieters ist auch nicht in Höhe des Überschusses verursacht, der sich möglicherweise aus der noch ausstehenden Abrechnung ergeben wird. Denn die Ansprüche auf Erteilung der Abrechnung und auf Auszahlung des Überschusses bleiben dem Mieter uneingeschränkt erhalten.
Ein Anspruch des Mieters auf Rückzahlung sämtlicher Vorschüsse kommt nur ausnahmsweise dann in Betracht, wenn der Mieter das Mietobjekt im Abrechnungszeitraum gar nicht genutzt hat und er ausschließlich verbrauchsabhängige Betriebskosten schuldet. Für den Regelfall kann davon ausgegangen werden, dass der überwiegende Teil der Vorschüsse verbraucht ist. Dieser Gesichtspunkt und die Möglichkeit des Mieters, sein Interesse an der Abrechnung durch Klage und Vollstreckung sowie durch Ausübung des Zurückbehaltungsrechts der laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen, sprechen dagegen, dass der Mieter einen ihm nicht zumutbaren Nachteil erleidet. Mit dem Recht, die laufenden Vorauszahlungen bis zur Abrechnung des vergangenen Zeitraumes einzustellen, steht dem Mieter ein starkes Druckmittel zur Verfügung. Es schützt ihn auch hinreichend vor der Gefahr, einen eventuellen Erstattungsanspruch aus der Abrechnung nicht mehr durchsetzen zu können.
Dem Mieter steht ein Anspruch auf Rückzahlung nicht verbrauchter Betriebskosten zu. Ebenso wie der Anspruch des Vermieters auf eine Nachzahlung wird dieser Rückforderungsanspruch jedoch erst mit der Vorlage einer ordnungsgemäßen Abrechnung fällig.
Veröffentlicht in GE 1998, S. 854 ff.



Sonstige Betriebskosten bei nicht preisgebundenem Wohnraum

Enthält eine Betriebskostenabrechnung für nicht preisgebundenen Wohnraum die Position „Sonstige Betriebskosten", so sind diese vom Vermieter näher zu erläutern.
AG Tiergarten, Urteil vom 06. Januar 1999, Az: - 4 C 431/98 -
Zwischen Vermieter und Mieter war eine Nettokaltmiete zuzüglich einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten vereinbart. Der Vermieter hatte die jährlich angefallenen Betriebskosten abgerechnet und vom Mieter eine Nachzahlung verlangt. Die Betriebskostenabrechnung enthielt eine Aufschlüsselung nach den jeweiligen Betriebskostenarten mit den für das Abrechnungsjahr angefallenen Kosten sowie unter Angabe des Umlagemaßstabs die sich hieraus für den Mieter jeweils ergebenden jährlichen Kosten für die einzelnen Betriebskostenarten.
Die Betriebskostenabrechnung wurde vom Gericht grundsätzlich nicht beanstandet. Allerdings stellte das Gericht fest, dass die in der Position "sonstige Betriebskosten" enthaltenen Kosten nicht vom Mieter verlangt werden können. Da die Aufzählung der umlagefähigen Betriebskosten in den Ziffern 1 bis 16 Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung abschließend sei und grundsätzlich nicht erweitert werden könne, sei der Begriff der sonstigen Betriebskosten gem. Ziffer 17 der oben genannten Anlage grundsätzlich eng auszulegen.
Will ein Vermieter diese Kosten geltend machen, dann muss er nach Ansicht des Gerichts diese Betriebskosten näher erläutern. Der vom Vermieter erstellten Betriebskostenabrechnung konnte jedoch nicht entnommen werden, was genau mit den „sonstigen Betriebskosten" gemeint war. Die Klage des Vermieters wurde somit in dieser Höhe (zum Teil) abgewiesen.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Wilhelm Lodde
Anmerkung: Anders als bei preisgebundenem Wohnraum ist es für die Betriebskostenabrechnung bei preisfreiem Wohnraum grundsätzlich nicht erforderlich, dass die einzelnen Rechnungsbelege mit Rechnungsdatum und Rechnungsbetrag angegeben werden. Eine Betriebskostenabrechnung ist daher grundsätzlich ausreichend begründet, wenn die Betriebskosten nach den jeweiligen Betriebskostenarten aufgeschlüsselt vollständig angegeben sind, der sich jeweils für den Mieter ergebende Betrag unter Angabe des Umlageschlüssels nachvollziehbar berechnet wurde und dem Mieter die Gelegenheit zur Überprüfung durch Einblick in die Unterlagen des Vermieters gegeben wird.


Nachforderung nach erfolgter Betriebskostenabrechnung

Hat der Vermieter bei vereinbarter Nettokaltmiete über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraumes endgültig abgerechnet, ohne sich etwaige Nachforderungen für bestimmte Positionen ausdrücklich vorzubehalten, kann er gegenüber dem Mieter weitere Betriebskosten nicht mehr geltend machen.
AG Schöneberg, Urteil vom 4. Februar 1999 - 10 C 450/98 -
Mieter und Vermieter hatten einvernehmlich die vormals vereinbarte Bruttokaltmiete in eine Nettokaltmiete geändert.
In den Jahren 1994 bis 1996 rechnete der Vermieter regelmäßig die Betriebskosten ab. Nachdem die Abrechnungen erstellt waren, ergab sich für die Betriebskosten der Jahre 1994 bis 1996 durch die rückwirkende Erhöhung der Grundsteuerbescheide eine Veränderung. Der Vermieter verlangte vom Mieter die anteilige Nachzahlung für diese nicht in der Abrechnung enthaltenen Mehrkosten. Das Gericht wies die Klage des Vermieters ab. Es begründete seine Entscheidung damit, dass der Mieter nach Erhalt der Abrechnungen davon ausgehen durfte, dass es sich um endgültige Abrechnungen handelt und weitere Ansprüche für den abgerechneten Zeitraum nicht mehr bestehen. Sollte etwas anderes gelten, hätte sich der Vermieter etwaige Nachforderungen für die noch nicht feststehende Grundsteuer ausdrücklich vorbehalten müssen.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Manfred Sauer



Betriebskostenabrechnung im sozialen Wohnungsbau


Bei öffentlich gefördertem preisgebundenen Wohnraum müssen die Betriebskostenabrechnungen eine Begründung enthalten. Die Begründung muß eine Gegenüberstellung der aktuellen Betriebskosten mit denen aus dem Vorjahreszeitraum enthalten, damit zu erkennen ist, in welchem Umfang sich die jeweiligen Betriebskostenarten erhöht haben.
LG Berlin, Urteil vom 02. März 1999, - Az 65 S 394/98 -
Der Vermieter verlangte von der Mieterin Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 1996 und 1997. Die Mieter stellten sich auf den Standpunkt, dass die Betriebskostenabrechnungen nicht ausreichend begründet seien. Darüber hinaus sei der Vorwegabzug für die in der Wirtschaftseinheit befindlichen Gewerberäume nicht ausreichend erläutert. Die Gärten könnten nur von den Mietern im Erdgeschoss genutzt werden, so dass der Wasserverbrauch entsprechend zu verteilen sei. Der Vermieter vertrat die Ansicht, nach dem negativen Rechtsentscheid des Kammergerichts zur Frage der Begründungspflicht bei Betriebskostenabrechnungen sei eine weitergehende Begründung im vorliegenden Fall nicht mehr erforderlich. Eine Nachbesserung der Betriebskostenabrechnung war wegen Verstreichens der Abrechnungsfrist von 12 Monaten gem. § 20 Abs. 3 NMV nicht mehr möglich.
Das LG hat die Klage abgewiesen. Es hat ausgeführt, daß Betriebskostenabrechnungen im sozialen Wohnungsbau auch weiterhin gem. § 10 WoBindG in Verbindung mit §§ 4 Abs. 7 und 20 Abs. 4 NMV berechnet und erläutert werden müssen. Es müsse angegeben werden, welche Betriebskostenart sich gegenüber dem Vorjahr in welchem Umfang erhöht habe. Hierfür reiche die bloße Angabe der vom Mieter zu zahlenden Betriebskosten nicht aus. Es bedürfe vielmehr einer Gegenüberstellung wie bei einer (Brutto-)Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten gem. § 4 Abs. 2 MHG.
Darüber hinaus hätte der Vermieter nach Ansicht des LG Berlin den Vorwegabzug für das unstreitig in der Wirtschaftseinheit befindliche Gewerbe erläutern müssen. Daher müssten Rechnungen, die ausschließlich das Gewerbe betreffen, zunächst ermittelt und aus den allgemeinen Betriebkosten ausgesondert werden. Für die restlichen Betriebskosten müsse angegeben werden, in welchem Umfang diese auf den Wohn- und auf den Gewerbebereich verteilt werden. Erst wenn ein angemessener Verteilungsschlüssel nicht gefunden werden kann, sei eine Aufteilung anhand der Wohn- und Nutzflächen vorzunehmen. Der bloße Hinweis, dass der Betriebskostenanteil der Gewerbemieter gesondert abgerechnet worden sei, reicht nach Ansicht des LG Berlin nicht aus.
Das Gericht rügte darüber hinaus, dass der Vermieter in seiner Abrechnung nicht genau angegeben hatte, welche Häuser zu der von ihm abgerechneten Wirtschaftseinheit gehören. Schließlich müsse in der Umlage berücksichtigt werden, dass die Gärten nur von den Terassentüren der Mieter im Erdgeschoss Mieter betreten werden könnten. Auf die rechtlichen Nutzungsverhältnisse komme es nicht an.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Arne Stocker

Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung
Eine wirksame Betriebskostenabrechnung erfordert die geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie des Abzugs der Vorauszahlungen des Mieters. Eine unwirksame Abrechnung wird auch nicht durch nachträgliche Erläuterungen, etwa im Prozess, wirksam.
LG Berlin, Urteil vom 12. Juli 1999 - 62 S 35/99 -
Ebenso: LG Berlin, Urteil vom 23. August 1999 - 62.S.170/99 -
Der Vermieter klagte auf Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung. In dieser Betriebskostenabrechnung wurde für die Verteilung der Positionen Hausreinigung und Allgemeinstrom eine geringere Gesamtfläche als bei den weiteren Betriebskosten zugrunde gelegt und dies damit begründet, dass für den Gewerbemieter keine Hausreinigungskosten anfallen. Bei der Position Allgemeinstrom wurde entsprechend einer Vereinbarung mit dem Gewerbemieter ein Pauschalbetrag in Höhe von DM 50,00 zum Abzug gebracht.
Das Gericht wies die Klage ab. Nach Ansicht des Gerichts gehören in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu einer wirksamen Abrechnung folgende Angaben des Vermieters:
• die geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten,
• die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels,
• die Berechnung des Anteils des Mieters an den Gesamtkosten
• und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.
Im vorliegenden Falle ging das Gericht davon aus, dass die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung nicht erfüllt waren. Im Regelfall muss eine Betriebskostenabrechnung für das gesamte Gebäude bzw. die gesamte Wirtschaftseinheit erstellt werden. Soweit einige Teile des Gebäudes gewerblich genutzt werden, bedarf es nach Ansicht des Gerichts regelmäßig eines Vorwegabzuges des gewerblichen Anteils der Betriebskosten und einer Erläuterung dieses Abzuges. Entsprechendes gilt auch, wenn, wie im vorliegenden Fall, Teile des Gebäudes aus der Betriebskostenabrechnung herausgenommen werden. Der Vermieter muss dann in der Betriebskostenabrechnung angegeben, in welchem Umfang und aus welchem Grunde diese Gebäudeteile nicht berücksichtigt werden. Dafür genügt es nicht, wenn lediglich die Kosten angegeben werden, ohne dass erläutert wird, warum die Verteilung so erfolgt. Im vorliegenden Falle hatte der Vermieter lediglich pauschal behauptet, dass für einen gewerblich genutzten Teil des Gebäudes Hausreinigungskosten nicht anfallen. Ebenso hatte er eine Strompauschale in Höhe von DM 50,00 abgezogen, ohne dies näher zu erläutern. Dabei kam es nach Ansicht des Gerichts nicht darauf an, ob die mit dem Gewerbemieter vereinbarte Pauschale den anderen Mietern zum Vorteil gereicht oder nicht. Die Tatsache, daß diese Pauschale für die Wohnraummieter nicht nachteilig ist, muss sich aus der Abrechnung selbst ergeben. Der Vermieter hatte die fehlenden Erläuterungen im Prozess nachgeliefert. Darauf kam es jedoch nicht mehr an, da eine unwirksame Abrechnung nicht durch nachträgliche Erläuterungen wirksam wird. Die Klage des Vermieters auf Nachzahlung der Betriebskosten wurde wegen Fehlens einer wirksamen Abrechnung abgewiesen.
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Petra Hannemann

1. Ob die Umlage der Betriebskosten sachlich zutreffend ist, ist regelmäßig eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung und nicht ihrer formellen Darstellung. Hierüber hat das Gericht im Abrechnungsprozess in der Sache zu entscheiden
2. Sind einzelne Abrechnungsposten streitig und möglicherweise ganz oder teilweise unrichtig, so ändert dies nichts an der Fälligkeit der Gesamtabrechnung im übrigen, wenn die Abrechnung unschwer um die strittigen Positionen gekürzt werden kann.
...
7. Ein Bestreiten des Kostenansatzes ist nur dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter vorher die Berechnungsunterlagen eingesehen hat. Von dieser Möglichkeit muss der Mieter Gebrauch machen, soll sein Bestreiten nicht als unsubstantiiert und damit rechtlich unerheblich angesehen werden.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 8. Juni 2000 - 10 U 94/99 -
Der Vermieter klagte gegen den (Gewerbe-)Mieter auf Zahlung der sich zu dessen Lasten ergebenden Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung. Zwischen Mieter und Vermieter waren einzelne Betriebskostenpositionen streitig. Der Mieter stellte sich auf den Rechtsstandpunkt, dass der gesamte Abrechnungsbetrag erst fällig werde, wenn eine inhaltlich richtige Betriebskostenabrechnung vorliege. Im vorliegenden Falle wären jedoch einzelne Betriebskostenpositionen unrichtig, weshalb die Nachzahlung insgesamt noch nicht fällig sei.
Das OLG gab der Klage des Vermieters im Wesentlichen statt. Es stellte klar, dass ein Nachzahlungsbetrag aus einer Betriebskostenabrechnung bereits dann fällig werde, wenn diese den formellen Anforderungen genüge. Ob die Umlage der Betriebskosten auch sachlich zutreffend sei, betreffe alleine die Frage der inhaltlichen Richtigkeit und könne gegebenenfalls vom Gericht überprüft werden. Das OLG führt aus, dass auch dann, wenn einzelne Abrechnungspositionen unrichtig seien, die übrigen Betriebskosten vom Mieter unverzüglich zu zahlen sind. Das gelte zumindest solange, wie die Abrechnung unschwer um die strittigen Positionen gekürzt werden könne.
Der Mieter hatte darüber hinaus im Prozess bestritten, dass die Kosten für die Wartung des Aufzuges in der geltend gemachten Höhe angefallen sind. Das Gericht hielt dieses Bestreiten für unbeachtlich. Denn ein pauschales Bestreiten des Kostenansatzes durch den Mieter sei nur zulässig, wenn dieser vorher die Berechnungsunterlagen eingesehen habe. Von dieser - hier durch den Vermieter angebotenen Möglichkeit - muss der Mieter nach Ansicht des OLG Gebrauch machen, damit sein Bestreiten nicht als unsubstantiiert zurückgewiesen wird.

Abgedruckt in Das Grundeigentum 2000, 888 ff.







Weichen in einer Betriebskostenabrechnung die für die Position Wasserversorgung angesetzten Kosten erheblich (100%) von den Kosten für die vorangegangenen Jahre ab, dann hat der Vermieter diese Abweichung gesondert zu begründen. Gelingt dem Vermieter die Begründung nicht, dann sind alle für die betreffende Position anteilig angefallenen Kosten aus der Betriebskostenabrechnung heraus zu rechnen.

AG Wedding, Urteil vom 25. April 2001 - 3 C 481/2001 -
Der Vermieter verlangte von den Mietern eine Nachzahlung aufgrund einer Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1998. In dieser Abrechnung waren Kosten für die Wasserversorgung der gesamten Wohnanlage in Höhe von 88.642,10 DM für insgesamt 7518 cbm Gesamtverbrauch enthalten. Aufgrund des mit 275 cbm angegebenen Verbrauchs der Mieter ergab sich ein Kostenanteil von 3052 DM. Dies entspricht einem Preis von 11,79 DM/cbm. In der Betriebskostenabrechnung 1997 betrug der von den Mietern für jeden Kubikmeter zu zahlende Preis lediglich 6,48 DM. Die Vermieterin behauptete, die höheren Gesamtkosten im Vergleich zum Vorjahr ergeben sich aus der Umstellung der Abrechnung durch die Berliner Wasserbetriebe im Jahre 1998 und seien deshalb hinzunehmen. Darüber hinaus ist die Betriebskostenabrechnung 1997 (zugunsten der Mieter) fehlerhaft gewesen und es wären zu niedrige Kosten abgerechnet worden.
Diese Erklärung hat das Amtsgericht nicht überzeugt und es hat die Klage der Vermieterin abgewiesen. Es stellte sich auf den Standpunkt, dass die Vermieterin die Richtigkeit der Abrechnung nicht hinreichend nachgewiesen habe. Zwar habe die Vermieterin den Verbrauch der Mieter mit 275 cbm ordnungsgemäß nachgewiesen, nicht jedoch die Berechtigung des verlangten Preises von 11,79 DM. Aus den Abrechnungen ergab sich nach Ansicht des Amtsgerichts, dass der anteilige Preis von 11,79 DM/cbm Wasser nur deshalb so hoch sei, weil die Vermieterin auch die Wassermengen auf die Mieter umgelegt habe, die über die Summe der in den Wohnungen gemessenen Mengen hinaus verbraucht und vom Hauptzähler erfasst wurden. Das Amtsgericht führte weiter aus, dass der Mieter grundsätzlich auch einen Teil des Wasserverbrauchs zu tragen habe, der sich nicht zuordnen lasse. Als Gründe für eine Differenz zwischen der Summe der Einzelzählerwerte und dem Hauptzählerwert nannte das Gericht zum Beispiel die höhere Genauigkeit des Hauptzählers, eventuelle Messung des Wassers tropfender Wasserhähne und so weiter. Als Grenzwert werde üblicherweise eine Differenz von 20% bis 25% angesehen. Da im vorliegenden Falle die Differenz des durch den Hauptzähler erfassten Gesamtverbrauchs gegenüber der Summe der Einzelzählerwerte fast 100% betragen habe, liege der Verdacht nahe, dass das Wasser durch eine nicht ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Liegenschaft verbraucht worden sei. In Betracht käme zum Beispiel ein Leck in den Rohrleitungen. An den dadurch entstehenden Kosten müssten sich die Mieter jedoch nicht beteiligen, so dass diese auch nicht umgelegt werden könnten. Aufgrund der vom Vermieter nicht näher begründeten erheblichen Abweichung spreche der Beweis des ersten Anscheins dafür, dass die Abrechnung für Wasserversorgung und Entwässerung auch nicht umlagefähige Kosten enthalte und daher nicht ordnungsgemäß sei.
Das Gericht ließ es ausdrücklich offen, ob die Vermieterin berechtigt war, die aufgrund der Umstellung für das Jahr 1998 und der Änderungen in den Abschlagszahlungen (möglicherweise) erhöhte Gesamtzahlungen geltend zu machen. Wegen der oben genannten fehlenden Begründung rechnete das Gericht die kompletten Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung aus der Betriebskostenabrechnung heraus, so dass die Klage auf Nachzahlung in vollem Umfang abgewiesen wurde.
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Birgit Stenzel
Anmerkung: Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.


Betriebskosten, Ausgangsmietzins und Gewerbe

In einem Mieterhöhungsverlangen wegen gestiegener Betriebskosten ist die Angabe eines falschen Ausgangsmietzinses unerheblich. Gegenstand der Erhöhungserklärung ist der Betriebskostenerhöhungsbetrag, der Ausgangsmietzins ist lediglich für die Berechnung von Bedeutung.
Bei einer Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten ist der Vermieter verpflichtet, die Erhöhung zu berechnen und zu erläutern. Zur Erläuterung gehört auch, dass etwa besonders anfallende Kosten für Gewerbe herauszurechnen sind oder aber darzulegen ist, aus welchen Gründen besondere Kosten nicht angefallen sind.

LG Berlin, Urteil vom 6. Dezember 2001 - 62. S. 278/01 -
Der Vermieter hatte vom Mieter die Zahlung eines Mietrückstandes verlangt. Dieser Mietrückstand war darauf zurückzuführen, dass der Vermieter dem Mieter eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten übermittelt hatte, die dieser für unwirksam hielt. In der streitgegenständlichen Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten hatte der Vermieter eine falsche Ausgangsmiete angegeben. Darüber hinaus befand sich in dem Wohnhaus ein Gewerbebetrieb, ohne dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung gesonderte Kosten für den Gewerbebetrieb in Abzug gebracht hatte.
Mit der Klage verlangte der Vermieter vom Mieter die Zahlung des Mietrückstandes aufgrund der oben genannten Betriebskostenerhöhung. Der Mieter vertrat die Ansicht, die Mieterhöhungserklärung sei bereits deshalb unwirksam, weil sie eine falsche Ausgangsmiete enthalte. Darüber hinaus habe der Vermieter es versäumt, bei den Kosten einen Vorwegabzug für den im Wohnhaus befindlichen Gewerbebetrieb durchzuführen. Der Vermieter vertrat die Ansicht, dass er die fehlende Erläuterung wegen des Gewerbebetriebes spätestens im Termin zur mündlichen Verhandlung vor Gericht nachgeholt habe.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Es stellte jedoch klar, dass das Mieterhöhungsverlangen (wegen gestiegener Betriebskosten) nicht bereits deshalb unwirksam sei, weil der Vermieter einen falschen Ausgangsmietzins angegeben habe. Es wies darauf hin, dass Gegenstand der Erhöhungserklärung (der Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten) der Erhöhungsbetrag sei. Die Ausgangsmiete sei hier lediglich eine Frage der Berechnung.
Gleichwohl gelangte das Landgericht zu der Ansicht, dass die streitgegenständliche Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten unwirksam sei. Diese Unwirksamkeit beruhe darauf, dass in der Erhöhungserklärung die besonderen Betriebskosten für das Gewerbe weder gesondert erfasst wurden, noch in der Erläuterung zum
Ausdruck kam, dass solche besonderen Kosten nicht angefallen seien. Die bloße Ausgliederung der vom Gewerbebetrieb genutzten Flächenanteile beinhalte noch nicht eine Erfassung der gesondert für das Gewerbe angefallenen Kosten.
Diese Erläuterung konnte der Vermieter auch nicht im Schriftsatz bzw. vor Gericht in ausreichender Form nachholen. Anders als bei Betriebskostenabrechnungen (bei vereinbarter Netto-Kaltmiete mit Vorauszahlungen auf Betriebskosten) kann eine einseitige Erhöhungserklärung gemäß § 4 Absatz 2 MHG (jetzt § 560 BGB) nicht nachgebessert werden. Das Landgericht wies darauf hin, dass eine solche Erhöhungserklärung insgesamt wirksam sein müsse, damit Sie die gewünschten Rechtsfolgen, nämlich die Erhöhung der Miete, herbeiführen könne. Sei eine solche Erklärung unwirksam, müsse sie nachgeholt werden, was jedoch nur mit Wirkung für die Zukunft möglich sei. Die Klage auf Zahlung des geforderten Mietrückstandes wurde daher abgewiesen.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Alexander Bredereck


Betriebskostenabrechnung bei Wirtschaftseinheit

Fasst der Vermieter mehrere Grundstücke zu einer Wirtschaftseinheit zusammen und rechnet die Betriebskosten für diese Wirtschaftseinheit einheitlich ab, dann hat er gegenüber dem Mieter eine gesteigerte Pflicht, die Abrechnung zu erläutern. Insbesondere muss erkennbar sein, welche Häuser und Grundstücke zu der Wirtschaftseinheit zusammengefasst werden.
LG Berlin, Urteil vom 27. Januar 2000 - 62 S 381/99 -
Der Vermieter verlangte vom Mieter die Nachzahlung aus mehreren Betriebskostenabrechnungen. Die Betriebskosten wurden für mehrere Wohnkomplexe zusammen abgerechnet. Den Abrechnungen war nicht zu entnehmen, welche Grundstücke insgesamt an der Wirtschaftseinheit beteiligt waren. Die Mieter verweigerten unter Hinweis darauf, dass ihnen die Zuordnung der Betriebskosten zu dem zu ihrer Wohnung gehörenden Gebäude nicht möglich sei, die Zahlung.
Der Vermieter klagte auf Zahlung der geforderten Nachzahlungsbeträge.
Das LG Berlin wies die Klage des Vermieters ab. Es führte in seiner Begründung aus, dass die Abrechnung von mehreren Wohnhäusern als Wirtschaftseinheit grundsätzlich möglich sei. Allerdings leide die Übersichtlichkeit, Verständlichkeit und Nachvollziehbarkeit einer Betriebskostenabrechnung ganz erheblich, wenn die auf der Grundlage einer Wirtschaftseinheit mit einer nicht bekannten Anzahl von Wohnungen und einer ganzen Reihe von Häusern erstellt werde. Das Gericht sah sich selbst außerstande, die Betriebskostenabrechnungen anhand der vom Vermieter vorgelegten Kontenblätter und Belege nachzuvollziehen. Das Gericht vertrat die Auffassung, dass bei der Abrechnung derart komplexer Mieteinheiten der Vermieter einer hierdurch entstehenden Unübersichtlichkeit dadurch begegnen müsse, dass die Abrechnung mit weitergehenden Erläuterungen versehen werde. Im vorliegenden Falle hatte der Vermieter nach Ansicht des Gerichts nicht einmal klar und überschaubar dargelegt, welche und wieviele Wohnungen er zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst hat. Aus diesem Grunde waren die streitigen Betriebskostenabrechnungen unwirksam. Der Mieter war zur Nachzahlung der geforderten Abrechnungsbeträge nicht verpflichtet.
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Silvia Groppler

Betriebskostenabrechnung durch Zwangsverwalter

Der nach Anordnung der Zwangsverwaltung als Vermieter auftretende Zwangsverwalter kann den Anspruch des Mieters auf Abrechnung der Nebenkosten nicht mit dem Argument abwehren, die ihm überlassenen Unterlagen seien lückenhaft oder von der Staatsanwaltschaft beschlagnahmt.

AG Neukölln, Urteil vom 29. Mai 2001 - 2 C 514/00

Durch Beschluss vom 13. März 1997 wurde für das Mietwohngrundstück, in dem der Mieter seine Wohnung hatte, die Zwangsverwaltung angeordnet. Der Mieter verlangte vom Zwangsverwalter die Abrechnung der Heizkosten für den Zeitraum vom 1. April 1997 bis 3. Dezember 1997 und vom 1. Januar 1998 bis zum 31. Dezember 1998. Der Zwangsverwalter räumte ein, dass bislang keine Heizkostenabrechnung erstellt worden sei. Er wies jedoch darauf hin, dass die ihm vom Eigentümer überreichten Unterlagen lückenhaft wären und sämtliche Heizölrechnungen im Rahmen von Ermittlungen der Staatsanwaltschaft gegen den Heizöllieferanten beschlagnahmt worden sind. Das Amtsgericht hat den Zwangsverwalter zur Abrechnung der Vorschüsse auf die Heizkosten verurteilt. Es stellte fest, dass der Mieter gegen den Zwangsverwalter aufgrund des mit dem damaligen Grundstückseigentümer geschlossenen Mietvertrages einen Anspruch auf Abrechnung der Heizkosten hat. Im Mietvertrag ist vereinbart worden, dass der Mieter monatlich Heizkostenvorschüsse entrichtet und dass jährlich über die Heizkosten abzurechnen ist. Der Einwendung des Zwangsverwalters, dass sich die Abrechnung aufgrund der lückenhaften Mietunterlagen und der Beschlagnahme der Heizölrechnungen schwierig gestalte, hielt das Gericht entgegen, dass diese Schwierigkeiten ausschließlich aus der Sphäre des Vermieters stammen, auf die der Mieter ohne jede Einflussmöglichkeiten ist. Aus diesem Grunde sei es Sache des Zwangsverwalters, sich selbst um die Vervollständigung seiner Unterlagen, z. B. durch Auskunftsersuchen an die beschlagnahmende Behörde zu kümmern.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Burkhard Draeger

Fälligkeit von Betriebskosten

Werden einzelne Position der Betriebskostenabrechnung trotz der berechtigten Einwänden des Mieters vom Vermieter nicht erläutert, kann der auf diese Position entfallende Anteil der Betriebskostenabrechnung vom Mieter nicht verlangt werden. Übersendet der Vermieter dem Mieter eine Betriebskostenabrechnung, die ein Guthaben ausweist, liegt darin ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis mit der Folge, dass der Mieter keine Nachzahlung schuldet. Rechnet der Vermieter nicht binnen Jahresfrist über die Nebenkosten ab, dann ist der Mieter berechtigt, die weiteren Vorauszahlungen auf die Nebenkosten zurückzuhalten.

Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 25. April 2000 - 16b C 443/99 -

Mieter und Vermieter stritten sich (nach Beendigung des Mietverhältnisses) um Vorauszahlungen auf Betriebskosten und Nachzahlungen aufgrund bereits abgerechneter Betriebskosten. Mit Schreiben vom 16. April 1997 hatte der Vermieter die Betriebskosten für den Abrechnungszeitraum 1996 abgerechnet. Daraufhin hatte der Mieter mit Schreiben vom 23. Juni 1997 um Erläuterung der Betriebskostenabrechnung gebeten und die Vermieter mit Schreiben vom 6. August 1997 aufgefordert, ihm Einsicht in die Unterlagen zu gewähren. Der Vermieter reagierte hierauf nicht. Vor Gericht wies der Mieter darauf hin, dass die Nebenkostenabrechnung nicht nachvollziehbar sei, und der Vermieter nicht erläutert hatte, wieso die Kosten für Hausmeister für insgesamt drei Monate erheblich über den durchschnittlichen Lohnkosten liegen. Das Amtsgericht wies den Anspruch des Vermieters zurück. Es vertrat die Ansicht, der Vermieter habe die Betriebskosten für den Hauswart nicht ordnungsgemäß abgerechnet. Es sei nicht nachvollziehbar, wieso die Hauswartskosten in den einzelnen Monaten unterschiedlich hoch ausfielen. Auch wenn man berücksichtige, dass der Hauswart Urlaubs- und Weihnachtsgeld erhalte, sei nicht zu erkennen, aus welchem Grund die üblichen Beträge gleich in drei Monaten deutlich überschritten würden. Das Gericht kam insoweit zu dem Ergebnis, dass die auf die Position Hauswart anteilig entfallenden Betriebskosten nicht auf den Mieter umgelegt werden könnten, so dass ein Nachzahlungsanspruch aus der oben genannten Abrechnung nicht bestehe.

Mit der Klage machte der Vermieter weiter eine Nachzahlung aufgrund einer korrigierten Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 1997 geltend. Zuvor hatte er irrtümlich die Vorauszahlungen des Mieters falsch berechnet und in der (später mit Schreiben vom 25. Januar 1999 korrigierten) Betriebskostenabrechnung ein Guthaben zugunsten des Mieters ausgewiesen. Das Gericht hat die Klage auch insoweit abgewiesen. Es führte in den Urteilsgründen aus, dass in der Übersendung einer Betriebskostenabrechnung, die ein Guthaben ausweist, ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis des Vermieters liegt, mit dem Inhalt, dass der Mieter keine Nachzahlung schuldet. Dieses Anerkenntnis konnte die Vermieterin nicht einfach durch das Schreiben vom 25. Januar 1999 und der gleichzeitigen Übersendung einer neuen Betriebskostenabrechnung korrigieren.

Das Gericht stellte zugleich klar, dass für Vermieter allenfalls die Möglichkeit einer Anfechtung nach § 119 BGB (Irrtum über den Inhalt der Erklärung) in Betracht gekommen wäre. Von dieser Möglichkeit habe der Vermieter jedoch nicht innerhalb der Frist des § 121 BGB (d.h. unverzüglich) Gebrauch gemacht. Er musste sich also an der ursprünglichen Betriebskostenabrechnung festhalten lassen. Darüber hinaus verlangte der Vermieter (während des bis zum Jahre 2000 geführten Rechtsstreits) nicht gezahlte Vorauszahlungen auf die Nebenkosten für die Zeit Januar und Februar 1998. Das Gericht wies auch diese Ansprüche zurück. Die geltend gemachten Vorauszahlungen auf die Nebenkosten seien gemäß § 259 Absatz 1 BGB nicht fällig, da der Vermieter trotz Ablauf der Abrechnungsfrist die Betriebskosten für das Jahr 1998 (unter Berücksichtigung der tatsächlichen Vorauszahlungen des Mieters) noch nicht abgerechnet hatte. Die Abrechnungsfrist betrage in entsprechender Anwendung des § 20 Absatz 3 Neubaumietenverordnung ein Jahr, so dass der Vermieter bis zum 31. Dezember 1999 hätte abrechnen müssen. Nach Abrechnungsreife kann er Vorauszahlungen nicht mehr fordern.
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Gudrun Zieschang

Entsorgung von Sperrmüll als Betriebskosten

Betriebskosten können nur dann auf die Mieter umgelegt werden, wenn sie den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entsprechen. Für die Kosten der Beseitigung von Sperrmüll bedeutet dies, dass der Vermieter im Falle einer ordnungswidrigen Entsorgung von Sperrmüll den Verursacher zu ermitteln und die Kosten von diesem einzufordern hat. Nur dann, wenn die Ermittlung des Verursachers nicht erfolgreich war, dürfen die Kosten der Beseitigung von Sperrmüll auf die Allgemeinheit der Mieter umgelegt werden.

AG Hohenschönhausen Aktenzeichen: - 10 C 173/00 -

Mitgeteilt von den Rechtsanwälten Sten Köplin-Fritsche u. Matthias Vogt


Nachforderung bei zu geringen Betriebskosten

Der Mieter ist nicht berechtigt, die Nachzahlung von Betriebskosten zu verweigern, wenn der Vermieter bei einer vereinbarten Nettokaltmiete die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu gering angesetzt hat. Auch wenn der Mieter wegen der Verletzung von vorvertraglichen Aufklärungspflichten des Vermieters Schadensersatz verlangen kann, ist er nicht berechtigt, die Nachzahlung auf die Betriebskosten zu verweigern.
AG Tempelhof - Kreuzberg, Urteil vom 14. Juni 1999 - 5 C 79/99 -
Der Mieter hatte im Jahre 1993 mit dem Vermieter (bzw. den Voreigentümern) einen Mietvertrag mit einer Nettokaltmiete und einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten geschlossen. Die tatsächlich entstandenen Betriebskosten überstiegen die vereinbarten Vorauszahlungen von monatlich 100,00 DM erheblich.
Der Mieter behauptete, er habe dem Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages mitgeteilt, dass er höchstens 850,00 DM pro Monat für die Miete aufbringen könne. Der Vermieter habe daraufhin offensichtlich die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu niedrig angesetzt.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Es führte aus, der Mieter könne sich nicht darauf berufen, dass die im Mietvertrag vereinbarten Vorauszahlungen zu gering angesetzt worden seien. Das Gericht unterstellte zugunsten des Mieters, dass die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vom Vermieter zumindest fahrlässig zu gering angesetzt worden seien. Der dem Mieter deshalb zustehende Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluss berechtigte den Mieter jedoch nicht, die Nachzahlung der Betriebskosten zu verweigern. Sollte dem Mieter ein Schadensersatzanspruch zustehen, dann könne er sich allenfalls vorzeitig aus dem Mietverhältnis lösen und geltend machen, wegen der unrichtigen Angaben des Vermieters sei der Abschluss eines Mietvertrages über eine günstigere Wohnung unterblieben. Einen solchen Schaden habe der Mieter jedoch nicht geltend gemacht. Das Gericht würdigte darüber hinaus den Umstand, dass der Mieter nunmehr seit sechs Jahren trotz Kenntnis von der Höhe der Betriebskosten in der Wohnung geblieben sei. Auch aus diesem Grunde sei er verpflichtet, die entstandenen Betriebskosten zu zahlen. Das Gericht wies ferner darauf hin, dass die Betriebskostenabrechnungen nicht automatisch wegen des fehlenden Vorwegabzuges für Gewerberaum unwirksam seien. Ein solcher Vorwegabzug ist nach Ansicht des Gerichts nur dann erforderlich, wenn für den jeweiligen Gewerbetyp erfahrungsgemäß höhere Betriebskosten entstehen, deren Umlage auf die Wohnraummieter unbillig wäre.
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Kerstin Gebhardt


Kosten für die Übersendung von Rechnungskopien zur Betriebskostenabrechnung


Der Mieter ist nicht zur Zahlung einer Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung verpflichtet, wenn der Vermieter die Übersendung von Rechnungskopien von der Zahlung eines nicht nur geringfügig überhöhten Kostenvorschusses abhängig macht. Für die Herstellung von Kopien sind Kosten von ca. 0,25 Euro pro Blatt in der Regel ausreichend.

Amtsgericht Mitte, Urteil vom 21.03.2003 – 18 C 241/02 –

Mieter und Vermieter streiten über eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung. Der Mieter hatte im Anschluss an die Zustellung der Betriebskostenabrechnung die Übersendung bestimmter Unterlagen (in Kopie) angefordert. Der Vermieter hatte für die vom Mieter angeforderten Unterlagen einen Vorschuss von 0,50 Euro pro angefertigter Kopie verlangt und den Mieter andernfalls auf die Einsichtnahme im Büro der Hausverwaltung verwiesen. Das Amtsgericht hat die Klage des Vermieters auf Zahlung der Nachforderung als derzeit nicht begründet abgewiesen. Es wies darauf hin, dass der Mieter grundsätzlich den Ausgleich von Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung schulde. Da der Vermieter jedoch seine Verpflichtung zur Gewährung von Einsicht in die Unterlagen zu der Betriebskostenabrechnung nicht hinreichend erfüllt habe, stehe dem Mieter insoweit ein Zurückbehaltungsrecht zu. Die Einsicht des Mieters in die Unterlagen ist nach Ansicht des Amtsgerichts durch die Überlassung von Ablichtungen der Originalunterlagen zu ermöglichen. Auch dann, wenn der Sitz des Vermieters oder der von ihm beauftragten Hausverwaltung am Ort des Mietobjekts liege, könne der Vermieter den Mieter nicht auf die Möglichkeit zur Einsichtnahme in sein Büro verweisen, da diese Form der Einsichtnahme die Interessen des Mieters nicht ausreichend berücksichtige.
Das Amtsgericht wies darauf hin, dass eine eingehende Prüfung unter Umständen nur durch die Hinzuziehung rechtskundiger dritter Personen möglich wäre. Um sich mit diesen Personen zu beraten, wäre der Mieter gehalten sich umfangreiche Notizen zu machen oder die Belege vollständig abzuschreiben. Diesem Schreib- und Zeitaufwand des Mieters stehe der kurze Kopiervorgang durch den Vermieter gegenüber. Der Vermieter sei daher verpflichtet, dem Mieter die angeforderten Unterlagen in Kopie zu überlassen.
Zum Ausgleich für die zusätzliche Mühe des Vermieters steht diesem nach Ansicht des Amtsgericht ein Anspruch auf Erstattung der zusätzlich entstehenden Kosten zu. Diese würden sich zusammensetzen aus den anteiligen Personalkosten und den Kosten für die Versendung. Zu berücksichtigen sei jedoch, dass die bei einer Einsichtnahme vor Ort ohnehin anfallenden Kosten (Personalkosten für das Heraussuchen und das eventuell erforderliche Aufarbeiten und Sortieren der Belege) nicht vom Mieter zu tragen seien, sondern zu den Verwaltungskosten des Vermieters gehörten. Das Amtsgericht gelangte in seinem Urteil zu dem Ergebnis, dass für die Herstellung von Ablichtungen und die Übersendung der Unterlagen Kosten in Höhe von 0,25 Euro pro Kopie in der Regel ausreichen würden. Von der Zahlung eines angemessenen Kostenvorschusses in dieser Größenordnung könne der Vermieter die Übersendung der Unterlagen abhängig machen.
Das Amtsgericht wies weiter darauf hin, dass dem Mieter dann, wenn der Vermieter seinem Wunsch nach Übersendung der Unterlagen nicht nachkomme, ein Zurückbehaltungsrecht zustehe. Eine Verurteilung Zug um Zug gegen Übersendung der Unterlagen scheide bereits deshalb aus, weil auf diese Weise das Interesse des Mieters an der Überprüfung der Unterlagen nicht ausreichend berücksichtigt würde.
Die gleichen Grundsätze müssten nach Ansicht des Amtsgerichts auch dann gelten, wenn der Vermieter die Übersendung der Unterlagen von einem nicht nur geringfügig überhöhten Kostenvorschuss abhängig mache. Denn mit der Anforderung eines deutlich überhöhten Kostenvorschusses (hier 0,50 Euro pro Kopie) verkürze der Vermieter in unzulässiger Weise die Rechte des Mieters. Aus diesem Grunde wurde die Klage als derzeit noch nicht begründet abgewiesen.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Henrik Solf

Vereinbarung zu geringer Vorauszahlungen auf die Nebenkosten

Ist dem Vermieter beim Vertragsabschluss bekannt, dass die Nebenkostenvorauszahlungen erheblich zu niedrig angesetzt sind, so führt dies zur Vertragsanpassung dergestalt, dass die Vorauszahlungen für die Betriebskosten als Pauschale zu werten sind.

AG München, Urteil vom 24. September 1999 - 452 C 14736/99 -

Mieter und Vermieter hatten eine Nettokaltmiete zuzüglich einer monatlichen Vorauszahlung auf die Betriebskosten vereinbart. Der Vermieter hatte die Vorauszahlungen auf die Nebenkosten zu gering bemessen, so dass die Betriebskostenabrechnung mit einer Nachzahlung des Mieters in Höhe von DM 2.900,00 endete. Dem Vermieter war bei Abschluss des Vertrages bekannt, dass die vereinbarten Vorauszahlungen auf die Nebenkosten die tatsächlichen anfallenden Nebenkosten nicht abdecken würden.
Das Amtsgericht wies die Klage ab und führte in seiner Begründung aus, dem Vermieter sei bekannt gewesen, dass vereinbarte Nebenkostenvorauszahlung bei weitem nicht ausreichen würde, die tatsächlichen Nebenkosten abzudecken. Es gelangte zu der Ansicht, dass der Vermieter in diesem Falle verpflichtet gewesen sei, den Mieter auch ohne ausdrückliche Nachfrage entsprechend aufzuklären. Der Verstoß gegen diese Aufklärungspflicht führe zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters, mit der Folge, dass die vereinbarte Vorauszahlung für die Betriebskosten im Wege der Vertragsanpassung künftig als Pauschale zu werten sei. Mit dieser Pauschale sollen nach Ansicht des Gerichts sämtliche zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses tatsächlich angefallenen Betriebskosten abgegolten sein. Der Vermieter könne daher nur noch künftige Erhöhungen der Betriebskosten auf den Mieter abwälzen.
Das OLG Stuttgart hatte in seinem (für alle Gericht bindenden) Rechtsentscheid festgestellt, ein Mieter dürfe bei einer vereinbarten Vorauszahlung nicht darauf vertrauen, dass die Vorauszahlungen die angefallenen Nebenkosten auch tatsächlich abdecken werden. Das Amtsgericht sah keinen Widerspruch zu dieser Entscheidung, da im vorliegenden Falle der Vermieter bei Vertragsabschluss unstreitig Kenntnis von der Höhe der tatsächlichen Betriebskosten hatte. Dies sei eine Besonderheit, die sich vom Inhalt des oben genannten Rechtsentscheids unterscheide und eine Aufklärungspflicht des Vermieters begründe.

Abgedruckt in ZMR 2000, 620
Anmerkung: Dieses sachgerechte Urteil ist zu begrüßen, da es der verbreiteten Praxis vieler Vermieter entgegenwirkt, die Mieter mit zu geringen Vorauszahlungen zu ködern. Die Rechtsprechung der Berliner Gerichte hat sich dieser Auffassung bislang noch nicht angeschlossen. Es herrscht vielmehr die Ansicht vor, dass der Mieter durch die zu gering bemessenen Vorauszahlungen nicht benachteiligt wird, da er ja einen Zinsvorteil erlangt. Allenfalls wird bei extremen Unterschieden zwischen den Vorauszahlungen und den tatsächlichen Gerichtskosten die Pflicht des Mieters zur Nachzahlung der ersten (!) Abrechnung verneint und dem Mieter ggf. ein Recht zur vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages eingeräumt. Wir empfehlen daher vorsorglich, sich eine aktuelle Betriebskostenabrechnung zeigen zu lassen.

Siehe auch die nachfolgende Entscheidung des LG Berlin.
Vereinbarung zu geringer Vorauszahlungen auf die Nebenkosten
Hat der Vermieter bei Vertragsschluss die Zusicherung gegeben, dass die Betriebskostenvorschüsse die tatsächlich anfallenden Kosten decken werden, kann dieser Erklärung nicht entnommen werden, der Vermieter werde eine Kostendeckung auch für die Zukunft garantieren. Es ist vielmehr von einer Zusicherung der Kostendeckung im ersten Jahr auszugehen, mit der Folge, dass künftige Kostensteigerungen umgelegt werden können.

LG Berlin, Urteil vom 27. Juni 2000 - 65 S 584/99 -

Der Vermieter sicherte durch seinen Vertreter bei Abschluss des Mietvertrages im Jahre 1995 auf ausdrückliches Nachfragen des Mieters zu, dass die Vorauszahlungen für die Betriebskosten die tatsächlichen Kosten decken werden. Tatsächlich waren die Betriebskosten erheblich höher und wurden durch die Vorauszahlungen nicht annähernd gedeckt. Nachdem der Mieter die Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung für das erste Jahr (1995) und für die Folgejahre (1996 und 1997) nicht gezahlt hatte, klagte der Vermieter gegen den Mieter auf Zahlung der Nachforderung.
Das Landgericht Berlin gab dem Vermieter teilweise Recht. Es ging nach der Zeugenvernehmung davon aus, dass der Vertreter des Vermieters die Zusicherung abgegeben habe, dass die vereinnahmten Vorschüsse die Betriebskosten decken würden und hinsichtlich der angesetzten Betriebskostenvorschüsse Nachforderungen nicht zu befürchten seien. Damit habe der Vermieter aber lediglich zu erkennen gegeben, dass er dafür einstehen wolle, dass die Betriebskostenvorschüsse die tatsächlich anfallenden Kosten im ersten Jahr decken würden. Unter anderem auch aus diesem Grunde konnte der Vermieter nach Ansicht des Gerichts die Nachzahlung auf die Betriebskosten für das Jahr 1995 nicht verlangen.
Das Gericht vertrat die Auffassung, dass eine Kostensteigerung für die Zukunft jedoch für den Vermieter nicht vorhersehbar und beeinflussbar sei. Aus diesem Grunde könne der Erklärung nicht entnommen werden, dass der Vermieter auch für alle Zukunft für eine Kostendeckung der Betriebskosten durch die vereinbarte Vorauszahlung einstehen wolle. Der Vermieter bleibt daher nach Ansicht des LG berechtigt, künftige Kostensteigerungen (gegenüber den Betriebskosten aus den Jahren 1995) abzurechnen und vom Mieter eine sich ergebende Nachforderung zu verlangen. Das Gericht stellte insoweit die Betriebskosten der Folgejahre den tatsächlichen Betriebskosten aus dem Jahre 1995 gegenüber. Aufgrund der oben genannten Zusicherung wurde der Mieter nur zur Zahlung der Nachzahlungen aus den Betriebskostenabrechnungen ab 1996 verurteilt.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Alwin Schroeder

Wirtschaftlichkeit der Nebenkosten

Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für die Erforderlichkeit und Angemessenheit der jeweiligen Maßnahmen, die Nebenkosten verursachen. Er hat den Mieter von denjenigen Mehrkosten freizuhalten, die auf der Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes beruhen.

Amtsgericht Neukölln, Urteil vom 25.02.2003 – 11 C 447/02 0 –

Der Mieter und die Vermieterin stritten um das Abrechnungsergebnis einer Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung über mehrere Abrechnungszeiträume. Die Abrechnungen endeten mit einem erheblichen Nachzahlungsbetrag zu Lasten des Mieters. Der Mieter warf der Vermieterin vor, dass die Abrechnungsergebnisse zu hoch sein und die Kosten sich (zumindest teilweise) gegenüber dem Abrechnungen aus dem Vorjahreszeitraum erheblich erhöht hätten. Das Amtsgericht hat der Klage der Vermieterin teilweise stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Die Vermieterin hatte nach Ansicht des Amtsgerichts einen Teilanspruch auf Zahlung von Nebenkosten in Höhe von 259,57 Euro. Wegen des weitergehenden Abrechnungsbetrags ging das Amtsgericht davon aus, dass dem Mieter ein Anspruch aus positiver Vertragsverletzung gegen die Vermieterin zustehe. Dieser Anspruch folge aus der Verletzung des Gebots der Wirtschaftlichkeit, das auch für den frei finanzierten Wohnraum gelte. In diesem Zusammenhang wies das Amtsgericht darauf hin, dass grundsätzlich der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die Erforderlichkeit der jeweiligen Maßnahme, welche die Nebenkosten auslöse, sowie deren Angemessenheit zu tragen habe. Dieser Darlegungs- und Beweislast war die Vermieterin nicht vollständig nachgekommen. Im Einzelnen setzte sich das Amtsgericht mit den Kostenanteilen der jeweiligen Abrechnungen auseinander. Es gelangte zunächst zu dem Ergebnis, dass sich aus dem vom Mieter vorgetragenen Vergleich der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung für die Zeiträume 2000 und 2001 kein Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit entnehmen ließe. Die Steigerung des Gasverbrauchs im Kalenderjahr 2001 gegenüber dem Kalenderjahr 2000 im Umfang von 11,4% lasse keine Rückschlüsse auf ein unwirtschaftliches Verhalten der Vermieterin zu. Insoweit gelangte das Amtsgericht zu der Feststellung, dass es immer zu gewissen Schwankungen der in den jeweiligen Jahren verbrauchten Gasmenge kommen könne. Auch der Umstand, dass sich die Lieferpreise für den Kubikmeter Gas im Abrechnungszeitraum 2001 um 2% gegenüber dem Abrechnungszeitraum 2000 erhöht habe, könne der Vermieterin nicht als unwirtschaftliches Verhalten angelastet werden. Der ebenfalls vom Mieter (durch sein Heizverhalten) verursachte erhöhte individuelle Heizkostenverbrauch von 16% (bei einem gleichzeitigen Minderverbrauch von Warmwasser um 15%) wurde vom Amtsgericht entsprechend berücksichtigt und ebenfalls nicht der Vermieterin zugerechnet. Das Amtsgericht wies jedoch darauf hin, dass sich die Steigerung der Gesamtkosten für den Mieter um 67% gegenüber dem Vorjahr nicht alleine durch die oben genannten Faktoren erklären lasse. Insbesondere habe der Mieter zutreffend darauf hingewiesen, dass im Jahr 2000 mit 33.767 cbm Gas Heizenergie im Umfang von 747,02 Heizkostenverteilereinheiten erzeugt worden sei, während im Abrechnungszeitraum 2001 mit 37.619 cbm Gas Heizenergie im Umfang von 596,35 Heizkostenverteilereinheiten erzeugt wurde. Auch die Menge des erzeugten Warmwassers hatte sich im Abrechnungszeitraum 2001 gegenüber dem Abrechnungszeitraum 2000 verringert. Die Vermieterin konnte nach Ansicht des Amtsgerichts nicht plausibel machen, warum mit einem erhöhten Verbrauch an Brennstoff weniger Wärme und weniger Warmwasser produziert wurde. Aus diesem Grund schätzte das Amtsgericht gemäß § 287 Absatz 2 ZPO den sich für den Mieter ergebenden Freistellungsanspruch in Höhe eines Fünftels der Gesamtkosten für den Abrechnungszeitraum 2001. Diese Schätzung beruhte auf der Überlegung, dass bei wirtschaftlicher Verwertung des verbrauchten Brennstoffs (Gas) ebenso viele Heizkostenverteilereinheiten hätten erzeugt werden können, wie im Abrechnungszeitraum 2000. Unter Berücksichtigung der bereits vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen auf die Heizkosten ergab sich der oben genannte Betrag von 259,57 Euro, der noch vom Mieter zu zahlen war. Im Übrigen stand dem Mieter nach der Überzeugung des Gerichts ein Freistellungsanspruch wegen der – vom Vermieter nicht widerlegten – Verletzung des Gebots der Wirtschaftlichkeit zu.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Berndt Hintzelmann


Recht auf Einsichtnahme

Die Nachzahlung aus einer formell wirksamen Betriebskostenabrechnung ist nicht fällig, wenn der Mieter schriftlich sein Recht auf Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen geltend gemacht hat und der Vermieter weder die Einsichtnahme gewährt noch einen Kostenvorschuss für die Anfertigung von Kopien verlangt hat.

AG Charlottenburg, Urteil vom 25. Juli 2001 - 221 C 191/01 -

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Wilhelm Lodde