Mieterhöhung Kappungsgrenze & Modernisierung (§558&§

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hallo, vielleicht kann mir hier jemand helfen:
ich wohne seit 1994 in einer 5Zimmer wohnung. anfangs war der mietvertrag auf 5jahre befristet und hatte sich nach ablauf dieser frist nach absprache auf 'unbestimmte' zeit verlängert. kaltmiete betrug anfangs 830,- DM und 150,- DM nebenkosten. (mittlerweile 424,37€ bzw. 76,69€).
(wir hatten damals fast in der ganzen wohnung die alten teppiche durch parkett ersetzt, vermutlich deshalb so lange keine mieterhöhung).

nun kam vom vermieter ein schreiben ins haus (datiert vom 29.01.07), daß die miete seit 1994 nicht erhöht worden sei und die neue kaltmiete ab dem 01.04.07 550,- € und die nebenkosten 125,- euro betragen werden.
meine gesamtmiete steigt also von 501,06 auf 675,- euronen.
klar, alles wird teurer, vor allem heizöl, also habe ich mit den 125,- euro auch kein problem.

ABER:
der vermieter macht fast nichts am haus oder repariert etwas in der wohnung (nur ums haus) hat jedoch vor etwa 2jahren einen neuen heizbrenner einbauen lassen (der alte brenner ist oftmals ausgefallen oder hat gesponnen) sowie vor etwa 1jahr eine wasserenthärtungsanlage (viel kalk im wasser). zudem hat er noch die hofeinfahrt verändert und garagen umgestellt..

meine fragen:
- bgb §558 abs.3 besagt, daß die mieterhöhung binnen 3jahre nicht mehr als 20% betragen dürfe (kappungsgrenze), außer bei modernisierung (§559). fällt ein neuer heizbrenner und die enthärtungsanlage somit auch unter diese modernisierung? ist somit die 29% kalt-mieterhöhung rechtens?

- §558b abs.1 besagt: Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens
müßte ich somit nicht erst ab 01.05.07 die neue miete bezahlen?

- es wurde niemals nicht eine nebenkostenabrechnung erstellt. okay, man will ja keinen stress... nun kam aber (zum ersten mal überhaupt) eine nebenkostenabrechnung und zwar vom zeitraum 01.04.04 - 31.03.05 und 01.04.05 - 31.03.06. klaro die von 2005 kann man knicken, da §556, Abs.3... könnte ich nun die 'alten' nebenkostenabrechnungen noch nachfordern? vielleicht hatte ich ja mal irgendwann zuviel bezahlt...

wäre volltoll, wenn mir jemand helfen könnte, bzw. antworten würde...

danke erstmal und vielmals

Stichwörter: §558&§ + kappungsgrenze + mieterhöhung + modernisierung

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4 Kommentare zu „Mieterhöhung Kappungsgrenze & Modernisierung (§558&§”

Susanne Experte!

Hallo,

erst mal stellt sich die Frage, ob das Mieterhöhungsverlangen die formellen Anforderungen nach BGB entspricht:
Wurde die Mieterhöhung begründet nach BGB (3 mögliche Gründe-der Satz, dass die Miete die letzten Jahre nicht erhöht wurde, ist keine Begründung),
ist der Mieter auf das Sonderkündigungsrecht hingewiesen worden und weiterhin, dass die neue Miete erst ab dem 3. Kalendermonat nach Zustellung zu zahlen ist.

Weiterhin: zahlst Du Nebenkostenvorauszahlung oder Pauschale? Die Vorauszahlungen dürfen nur aufgrund einer Abrechnung, die eine erhöhte Nachzahlung ergibt, erhöht werden. Auch bei Pauschalen hat der Vermieter nachzuweisen, dass ihm grössere Kosten entstanden sind.

Deine Kaltmiete bleibt aber unter der Kappungsgrenze, das muss getrennt zu den Vorauszahlungen betrachtet werden. Falls Du eine Rechtschutz besitzt, solltest Du Dich von einem Fachanwalt beraten lassen, ob das dem Mietspiegel entspricht bzw. das weitere Vorgehen.

Zahlst Du eine Nk-Vorauszahlung, ist eine monatliche Erhöhung besser als eine hohe Nachzahlung-entspricht das Schreiben nicht den formellen Anforderungen, kannst Du es einfach ignorieren.

longbrother

hallo susanne,
vielen dank ersma für die superschnelle antwort...

- mieterhöhung wurde begründet mit dem satz: '... passen wir nun die miete annähernd den ortsüblichen sätzen an und erhöhen den mietzins lt. Anlage.' ich denke, das passt so, oder?
hinweis auf sonderkündigungsrecht?: nein
zustellung war am 31.01. (lag im briefkasten, da der VM in der nachbarschaft wohnt), datiert auf 29.01. neue miete also fällig ab dem 01.04. oder ab dem 01.05.? hier herrscht für mich unklarheit!

- ich zahle lt. mietvertrag 'vorauszahlung'. die nk-abrechnungen (01.04.04-31.03.05 und 01.04.05-31.03.06) liegem dem ganzen schreiben bei. alles schön mit belegen aufgeführt und nachvollziehbar.
ABER: kaltmiete (ohne nk) betrug bisher: 424,37 € und soll nun 550,-€ betragen. das sind m.e. doch mehr als die 20% kappungsgrenze...
was ist mit §559, modernisierung?

das mit den nk-abrechnungen und der erhöhung der pauschale ist schon ok, abgesehen davon, daß er die alte nk-abrechnung vom 17.05.05 auch noch will aber wohl nicht bekommen wird. könnte ich die alten nk-abrechnungen (vor 2004) 'nachfordern'?

Susanne Experte!

Die Begründung muss nach § yx BGB erfolgen und auch so lauten, das von Dir Zitierte ist keine Begründung !!!
Ich würde sagen, formeller Fehler und damit nichtig. Je später Dein Vermieter erfährt, was er falsch gemacht hat, desto später hast Du auch ein gültiges Mieterhöhungsverlangen im Kasten!

Wenn gültig, wäre die neue Miete ab 01.04. zu zahlen. Und richtig, der Aufschlag sind fast 30%, die Kappungsgrenze beträgt 20%, also irgendwo bei 508.-, demach noch falscher als überhaupt schon 

Hier ausführliche Infos !!!

Lektüre zur Mieterhöhung:
http://www.123recht.net/article.asp?a=11256[/url:31568]

Lektüre der "Rechte des Mieters bei Ausbleiben der NK-Abrechnung"
[url:31568]http://www.123recht.net/article.asp?a=19722[/url:31568]

longbrother

hallo,

@susanne: wieder vieles mal danke für die rasche antwort! hat mir mittlerweile schon viel geholfen, da ich mich auf den von dir empfohlenen seiten durchgelesen habe..

werde wohl dem hiesigen mieterschutzbund beitreten, um dich mit noch offenen fragen nicht noch weiter zu strapazieren...

also, merci nochmals!