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Gast Experte! hat diese Frage am 01.01.2005 gestellt
Heizkosten

Verteilung der Kosten der Wärmeversorgung



Die Kosten für Anmietung und Wartung von Heizkostenerfassungsgeräten können nur dann auf die Mieter umgelegt werden, wenn diese zuvor gemäß § 4 Absatz 2 der Heizkostenverordnung belehrt worden sind.

(AG Coesfeld, Urteil vom 14.05.1987 - 4 C 5/87) WM 87, 238

s. auch § 4 HeizkostenV



Die Kosten der Anmietung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung der Heizenergie sind nicht umlagefähig, wenn die Nutzer vor der Anmietung nicht auf die Absicht der Anmietung und deren Kosten hingewiesen worden sind.

(LG Köln, Urteil vom 14.12.1989 - AZ 1S253/89) WM 90, 562

s. auch § 7 HeizkostenV



Die Kosten des Austausches von Wärmemessgeräten sind nicht als Heizungsbetriebskosten umlagefähig. Nach § 7 Absatz 2 der Heizkostenverordnung sind nur die Kosten der Anmietung, bzw. Kosten anderer Arten der Gebrauchsüberlassung und die Kosten der Verwendung umlagefähig. Anschaffungs- bzw. Wiederbeschaffungskosten sind in dieser Aufzählung nicht enthalten.

(AG Nürnberg, Urteil vom 11.07.1990 - 27 C 4081/90) WM 90, 524

s. auch § 7 HeizkostenV



Hat der Mieter den von der Abrechnungsfirma angekündigten Termin für die Ablesung der Heizkostenmessgeräte aus nachvollziehbaren Gründen abgesagt und einen Ablesetermin vereinbart, können ihm keine Sonderkosten für den vereinbarten Termin in der Heizkostenabrechnung berechnet werden.

(AG Hamburg, Urteil vom 28.12.1995 - 37 b C 1128/95) WM 96,348

s. auch § 7 HeizkostenV, § 4 MHG



Netzverluste der Fernwärmelieferung sind in der Heizkostenabrechnung nach festem Maßstab kostenmäßig zu quantifizieren; eine Umlage der Netzverluste entsprechend dem Nutzerverhalten (Verbrauch) ist fehlerhaft.

(AG Bremerhaven, Urteil vom 03.02.1988 - 53 C 908/86) WM 89, 194

s. auch § 7 HeizkostenV, § 8 HeizkostenV, § 9 HeizkostenV



1. Die Umlage der Kosten für die Anmietung von elektronischen Heizkostenverteilern setzt voraus, dass der Vermieter den Nutzern seine Absicht, die Ausstattung zur Verbrauchserfassung anzumieten, vorab unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten mitteilt. Unterlässt der Vermieter diese Mitteilung, für die eine besondere Form nicht vorgeschrieben ist, ist die Abwälzung der Anmietungskosten auf die Nutzer nicht zulässig.

2. Zur Erfüllung seiner Informationspflicht reicht es nicht aus, wenn der Vermieter einen allgemeinen an die Nutzer adressierten Aushang im Bereich der Hausbriefkästen anbringt, da es sich bei der Mitteilung des Vermieters nach § 4 Abs. 2 Heizkostenverordnung um eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung handelt, die - wenn sie nicht in Anwesenheit des Nutzers abgegeben wird - diesem nicht durch bloßen Aushang am im Eingangsbereich des Hauses installierten Hausbriefkasten zugehen kann.

3. Der unzutreffende Ansatz der Anmietungskosten in der Heizkostenabrechnung berührt die Fälligkeit der Gesamtberechnung im übrigen nicht. Ist die Betriebskostenabrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar, so dass der Mieter in die Lage versetzt ist, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, so ändern auch einzelne Abrechnungsposten, die strittig und möglicherweise ganz oder teilweise ungerechtfertigt sind, jedenfalls dann nichts an der Fälligkeit der Gesamtrechnung im übrigen, wenn sie aus der formal ordnungsgemäßen Abrechnung unschwer herausgerechnet werden können.

(AG Neuss, Urteil vom 17.06.1994 - 36 C 85/93) ZMR IX/94

s. auch § 4 HeizkostenV, § 7 HeizkostenV



Die Mitteilung des Vermieters an die Mieter, dass er die Ausstattung zur Verbrauchserfassung mieten wolle, bedarf über die Angabe der Mietkosten hinaus keiner weiteren Begründung und Erläuterung.

Ersetzt der Vermieter eine installierte Ausstattung zur Verbrauchserfassung durch eine andere, so ist dies grundsätzlich eine nichtumlagefähige Instandhaltungs-maßnahme.

Betragen die Mietkosten einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung ein Viertel der Energiekosten der Heizungsanlage, so verstößt der Vermieter gegen das ihm obliegende Gebot, umlagefähige Betriebskosten nicht außerhalb eines vernünftigen wirtschaftlichen Verhältnisses zu ihrem Nutzen zu verursachen.

(AG Hamburg, Urteil vom 25.01.1994 - 47 C 170/93) WM 94, 695

s. auch § 7 HeizkostenV



Die Mitteilung des Vermieters, dass er die Ausstattung zur Verbrauchserfassung der Heizungskosten künftig mieten wolle, geht dem Mieter nicht zu und ist deshalb unbeachtlich, wenn sie in Form eines Aushangs (hier: der Heizkostenverteilerfirma) im Hausflur zur Kenntnis gegeben wird.

Fehler der Betriebskostenabrechnung, die der Mieter unschwer herausrechnen kann, hindern die Fälligkeit der Nachzahlungsforderung im übrigen nicht.

(AG Neuss, Urteil vom 17.06.1994 - 36 C 85/93) WM 95, 46

s. auch § 4 HeizkostenV, § 7 HeizkostenV



Die Kosten für den Austausch des Kaltwasserzählers und des Wärmemengenzählers können von dem Vermieter nicht gegenüber dem Mieter mit den Nebenkosten abgerechnet werden (Leitsatz der Redaktion).

(AG Überlingen, Urteil vom 10.08.1994 - 1 C 606/94) NJW-RR 95, 268

s. auch Verz. BGB § 546; II.BV § 27 I Anl. 3 Nrn. 2, 4, § 7 HeizkostenV



Zu der Frage, ob die Mieter an den Kosten für Abwärmevorrichtungen zu beteiligen sind, wenn die Abwärme dem Nachbarhaus zugeführt wird.

(AG Leverkusen, Urteil vom 15.04.1986 23 C 87/86) HKA 95, 16

s. auch § 7 HeizkostenV



Die sogenannte Nutzerwechselgebühr und Zwischenablesegebühr rechnen nicht ohne weiteres zu den Heizungskosten, die vollständig auf den ausziehenden Mieter umgelegt werden dürfen.

(AG Münster, Urteil vom 02.03.1999 - 4 C 1734/9 8) WM 99, 405

s. auch § 4 MHG, § 7 HeizkostenV, § 259 BGB, § 273 BGB



Betragen die Kosten der Abrechnung/der Abrechnungsfirma knapp die Hälfte der eigentlichen Heizkosten der Zentralheizung, so entsprechen die Betriebskosten nicht dem Gebot der Wirtschaftlichkeit. Eine Nebenkostenforderung aus der von den Gesamtkosten abgeleiteten Einzelabrechnung gegenüber dem Mieter wird nicht begründet.

(AG Bersenbrück, Urteil vom 04.03.1999 - 1634-9-11 C 680/9 8) WM 99, 467

s. auch § 4 MHG, § 27 II. BV, § 7 HeizkostenV



Zur Kostenumlegung bei Übergang zur Wärmelieferung.

(LG München II. Urteil vom 28.12.1999 - 12 S 1168/99) WM 99, 81 f.

s. auch § 315 BGB, § 535 BGB, § 536 BGB, § 4 MHG, § 7 HeizkostenV



1. In Mietverträgen über Geschäftsräume genügt die Verweisung auf § 27 II. BV zur bestimmten Bezeichnung der von dem Mieter zu tragenden Nebenkosten auch dann, wenn dem Mietvertrag nicht der Text der Anlage 3 zu § 27 II. BV beigefügt ist.

2. "Sonstige Betriebskosten" im Sinne von Nr. 17 Anlage 3 zu § 27 II. BV können auch bei der Vermietung von Geschäftsräumen nur solche Betriebskosten sein, die bei der Vermietung von Wohnräumen ebenfalls umlagefähig sind.

3. Bewachungskosten können im Einzelfall als "sonstige Betriebskosten" im Sinne von Nr. 17 Anlage 3 zu § 27 II. BV umlagefähig sein (Abweichung von OLG Düsseldorf MDR 1991, 964).

(OLG Celle, Urteil vom 16.12.1998 - 2 U 23/9 8) WM 2000, 198

s. auch § 4 MHG, § 7 HeizkostenV



Enthält der Preis für Fernwärme auch die Kosten der von dem Versorgungsunternehmen gestellten Hausanschlussstation, sind die Fernwärmekosten nur umlagefähig, soweit die auf die Investition der Hausanlage entfallenden Kosten zuvor herausgerechnet wurden.

(LG Gera, Urteil vom 10.10.2000 - 8 S 261/00) WM 2000, 681

s. auch § 4 MHG, § 1 HeizkostenV, § 7 HeizkostenV



Die ihm vom Lieferanten berechneten Kosten der Wärmelieferung kann der Vermieter insoweit nicht in die Heizkostenabrechnung mit dem Mieter einstellen, als vom Vermieter zu tragende Instandhaltungskosten und Reparaturkosten von dem Lieferanten berechnet wurden.

(AG Köln, Urteil vom 16.08.2000 - 214 C 207/00) WM 2001, 32

s. auch § 4 MHG, § 536 BGB



Der Vermieter kann von der Eigenerzeugung von Wärme auf Fremdlieferung übergehen und die Wärmelieferungskosten auf die Mieter umlegen.

(LG Chemnitz, Urteil vom 01.11.1999 - 12 S 2013/99) ZMR 2000, 94

s. auch §§ 535 ff, § 305 BGB



Der Vorschrift des § 7 Abs. 4 HeizkostenV kann nicht entnommen werden, dass bei einer Umstellung der Heizung auf "Nahwärme" von dem Mieter anteilige Investitionskosten zu tragen wären. Da solche Kosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind, bedürfte es (mangels einer vertraglichen Regelung) einer präziseren gesetzlichen Regelung.

(AG Starnberg, Urteil vom 18.05.2000 - 2 C 557/9 8) ZMR 2000, 839

s. auch § 7 HeizkostenV



Hat der Vermieter die Ankündigung nach § 4 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV unterlassen, können Mietkosten für Heizkostenverteiler in der Heizkostenabrechnung nicht geltend gemacht werden, wenn der Mieter der Anmietung dieser Erfassungsgeräte nicht ausdrücklich zugestimmt hat. Eine konkludente Zustimmung ist auch nicht darin zu sehen, dass der Mieter die Abrechnungen in den vergangenen Jahren, die ebenfalls diese Kosten enthielten, akzeptiert hat.

(LG Berlin, Urteil vom 17.03.2000 - 65 S 352/99) HKA 2000, 29

s. auch § 4 HeizkostenV




Belaufen sich die Kosten des Wärmemessdienstes auf etwa die Hälfte der Energiekosten der Abrechnungsperiode, so ist die Heizkostenabrechnung fehlerhaft, solange der Vermieter nicht nachweist, dass am Markt keine weniger teure Wärmedienstleistung zu erlangen ist.

(AG Münster, Urteil vom 140.9.2001 – 3 C 3188/01) WM 2001, 499

s. auch § 4 MHG, § 7 HKVO



Das Verhältnis der Gesamtheizungskosten zu den Kosten der Verbrauchserfassung ist für die Richtigkeit der Abrechnung ohne Aussagekraft.

(AG Lüdinghausen, Urteil vom 22.06.2001 – 11 C 18/01) WM 2001, 499

s. auch § 4 MHG, § 7 HKVO

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