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Gast Experte! hat diese Frage am 01.01.2005 gestellt
Die Kosten für den Hauswart


Im öffentlich geförderten Wohnungsbau ist die Umlage der Hauswartkosten ausgeschlossen, soweit der Mieter Pauschalen für Instandhaltung, Schönheitsreparaturen und Verwaltung im Mietzins zahlt und der Hauswart diesen Bereich zuarbeitet.

(LG Köln, Urteil vom 23.10.1991 - 10 S 273/91) WM 92, 258

s. auch § 27 II.BV Anlage 3 Ziffer 11, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 11



Erledigt der Hausmeisterservice seine Aufgaben nicht in dem gebotenen Umfang, ist der Mieter zu einer anteiligen Kürzung der in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Hausmeisterkosten berechtigt.

(AG Frankfurt/Main, Urteil vom 29.09.1995 - 33 C 1355/95) WM 96,778

s. auch Anlage 3 zu § 27 II.BV Ziffer 14



Die Kosten der Beschäftigung eines Hausmeisters sind vertragsmäßig auch dann umlagefähig, wenn ein Hausmeister erst nach Mietvertragsabschluss eingestellt wird.

(LG Karlsruhe, Urteil vom 10.04.1992 - 9 S 224/91) WM 92, 367

s. auch Anlage 3 zu § 27 II.BV Ziffer 14, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 14



Der Vermieter kann die Vergütung für einen Angestellten nicht über die Betriebskostenabrechnung als Kosten für den Hauswart auf den Mieter umlegen, wenn die Tätigkeit des Angestellten weniger praktisch-technischer, sondern mehr fürsorgend-verwaltender Natur ist.

(AG Dortmund, Urteil vom 20.02.1996 - 125 C 13154/95) WM 96,561

s. auch Anlage 3 zu § 27 II.BV Ziffer 14, § 4 MHG



Eine Vorerfassung der auf die Gewerbeobjekte entfallenden Betriebskosten muss in der Abrechnung für die Wohnungen dargelegt und erläutert werden. Der Ansatz unüblich hoher Betriebskosten muss nachvollziehbar gerechtfertigt werden (hier: Hausmeisterkosten).

(AG Hamburg, Urteil vom 30.06.1993 - 40 b 2437/92) WM 93, 619

s. auch Anlage 3 zu § 27 II.BV Ziffer 14, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 14



Telefonkosten, die durch die Tätigkeit des Hausmeisters bei diesem entstanden sind, können als Hausmeisterkosten in die Betriebskostenabrechnung einfließen; soweit die Telefonkosten dem Verwaltungsbereich zuzuordnen sind, sind sie nicht gesondert ansatzfähige Verwaltungskosten.

(AG Hannover, Urteil vom 29.09.1993 - 552 C 7291/93) WM 94/435

s. auch Anlage 3 zu § 27 II.BV Ziffer 14, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 14



Soweit der Hauswart neben seiner eigentlichen Tätigkeit als Hauswart Arbeiten ausführt, die zur Instandhaltung oder Hausverwaltung rechnen, kann der auf diese Arbeiten entfallende Kostenanteil nicht im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden.

(LG Köln, Urteil vom 23.10.1991 - 10 S 273/91) ZMR 92, 115

s. auch Anlage 3 zu § 27 II.BV Ziffer 14, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 14



Obliegt dem Vermieter nach dem Hausmeistervertrag u.a. die Gangbarhaltung der allgemein genutzten Türen und Fenster sowie der Gas- und Wasserabsperrhähne, so können die auf diese reinen Instandhaltungsmaßnahmen entfallenden Kosten nicht als Hausmeisterkosten auf den Mieter umgelegt werden.

(AG Köln, Urteil vom 15.06.1994 - 201 C 63/94) ZMR II/95

s. auch Anlage 3 zu § 27 II.BV Ziffer 14, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 14



Hauswartkosten, die nach dem Hauswartvertrag eine Instandhaltungsmaßnahme betreffen, können nicht auf den Wohnungsmieter umgelegt werden.

(AG Köln, Urteil vom 01.06.1994 - 201 C 63/94) WM 94, 612

s. auch Anlage 3 zu § 27 II.BV Ziffer 14, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 14



Den MieterInnen ist die Betriebskostenabrechnung zu erläutern; ein pauschaler Abzug bei den Hausmeisterinnenkosten für Instandhaltungsaufgaben ohne weitere Angaben ist nicht ausreichend.

(AG Brühl, Urteil vom 29.03.1996 - 23 C 557/95) WM 96,628

s. auch Anlage 3 zu § 27 II.BV Ziffer 14, § 4 MHG



Die aufgrund eines Hausmeisterdienstvertrages an ein Hausbetreuungs-unternehmen geleisteten angemessenen Vergütungen kann der Vermieter nur insoweit als Betriebskosten im Mietverhältnis abrechnen, als sie dort zulässigerweise vereinbarte Hausmeisterleistungen betreffen.

(LG Frankfurt/M., Urteil vom 04.06.1996 - 2/11 S 44/96) WM 96,561

s. auch Anlage 3 zu § 27 II.BV Ziffer 14



Weist der Vermieter nicht schlüssig nach, dass die Hausmeister- und die Gartenpflegekosten in der von ihm dargelegten Form tatsächlich als Betriebskosten im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung einsatzfähig sind, und sind unstreitig sowohl vom Hausmeister als auch vom Gartenbaubetrieb Arbeiten durchgeführt worden, die nicht mit dem laufenden Betrieb des Mietobjektes zusammenhängen, sondern die der Instandhaltung bzw. Instandsetzung dienen, sind die vom Vermieter geltend gemachten Hausmeister- und Gartenpflegekosten nicht fällig.

(AG Wuppertal, Urteil vom 10.12.1992 - 96 C 378/92 - ZMR XII/94

s. auch Anlage 3 zu § 27 II.BV Ziffer 14, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 14



Die Führung der Portokasse, die Überwachung der Hausordnung sowie der Gemeinschaftseinrichtungen durch den Hausmeister stellen typische Verwaltungsaufgaben dar, die nicht im Rahmen der Betriebskostenabrechnung als Hausmeisterkosten auf den Mieter abgewälzt werden können.

(AG Wuppertal, Urteil vom 13.05.1993 - 96 C 816/92) ZMR VIII/94

s. auch Anlage 3 zu § 27 II.BV Ziffer 14, § 1 Abs. 5 BetrKostUV Anlage 1 Ziffer 14



Steigen im Verlaufe der Abrechnungsjahre die Ausgaben für den Hausmeister außerhalb jeden Vergleichsmaßstabs, bedarf es einer besonderen Erläuterung der Betriebskostenabrechnung; in solchen Fällen reicht bei fehlender Erläuterung bloßes Bestreiten der Kosten durch den Mieter aus.

(AG Köln, Urteil vom 10.04.1996 - 207 C 216/95) WM 96,628

s. auch Anlage 3 zu § 27 II.BV Ziffer 14, § 4 MHG



Die Erhöhung der Kosten des Hausmeisterbetriebsunternehmens innerhalb eines Jahres um mehr als 40 % bedarf in der Betriebskostenabrechnung des Wohngebäudes einer besonderen Begründung des Vermieters. Die Umlagefähigkeit der Kosten im einzelnen ist vom Vermieter nachzuweisen.

(LG Kiel, Urteil vom 09.02.1995 - 8 S 218/94) WM 96,628

s. auch Anlage 3 zu § 27 II.BV Ziffer 14, § 4 MHG



Ist der Mieter als Hausmeister angestellt, ist er auf der Grundlage der mietvertraglichen Vereinbarung in die Kostenumlage der Hausmeistervergütung einzubeziehen, wenn nicht eine gegenteilige Vereinbarung getroffen wurde.

(AG Stuttgart, Urteil vom 22.07.1994, Az. 34 C 6338/94) WM 97, 231

s. auch Anlage 3 zu § 27 II.BV Ziffer 14



Eine Aufteilung der Hausmeisterkosten auf andere Kostengruppen geht zu Lasten der Klarheit und Überprüfbarkeit der Abrechnung. Kommen für die Arbeitsleistungen mehrere Betriebskostenarten in Betracht, so dürfen sie nur bei den Kosten für den Hauswart angesetzt werden.

(AG Hamburg, Urteil vom 06.04.1998 - 43 a C 288/1997) WM 98,627

s. auch § 4 MHG


Bezüglich der beanstandeten Kosten für den Hausmeister war davon auszugehen, dass die angesetzten Kosten in Höhe von 708,88.DM, was einem monatlichen Quadratmeterpreis von 0,90.DM entspricht, dem Gebot der Wirtschaftlichkeit widerspricht. Es fehlt im übrigen jeder Vortrag, dass die Höhe des geltend gemachten Betrages im vorliegenden Fall durch besondere Aufgaben des Hauswartes bedingt ist. Im Gegenteil wurden die Kosten für Hausreinigung und Gartenpflege gesondert umgelegt. Folglich konnten die Kläger den Restbetrag nicht verlangen, so dass die Klage insgesamt abzuweisen war. (AG Köln, Urteil vom 04.08.1998 - 212 C 76/9 8) WM 99, 235 f

s. auch § 4 MHG



Auch dann, wenn wie im vorliegenden Fall Hausmeisterkosten aufgrund der mietvertraglichen Vereinbarungen umlagefähig sind, unterliegt die Entscheidung des Vermieters, einen Hausmeister zu beauftragen, dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Das LG Köln hat insoweit durch Urteil vom 04.04.1995 - 12 S 315/94 - (ZMR, Heft 9/1995, S. XII Nr. 22) ausgeführt, dass auch bei mietvertraglich vereinbarter Umlagefähigkeit die durch eine erstmalige Beauftragung entstandenen Hausmeisterkosten dann nicht auf den Mieter abgewälzt werden können, wenn der Vermieter nicht die Erforderlichkeit dieser Kosten näher dargelegt hat; da nur die Kosten angesetzt werden dürfen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordnungsgemäßer Geschäftsführung gerechtfertigt sind, bedarf die erstmalige Beauftragung einer Hausmeisterfirma einer besonderen Begründung.

(AG Köln, Urteil vom 28.10.1998 - 219 C 280/9 8) WM 99, 237

s. auch § 4 MHG



Die in der Abrechnung enthaltenen Telefonkosten für Hausmeisterservice können nicht umgelegt werden.

(AG Köln, Urteil vom 15.04.1997 - 209 C 463/96) WM 99, 235

s. auch § 4 MHG



Als Hausmeisterkosten für ein Objektbetreuungsunternehmen sind Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sowie Kosten für Werkzeuge, Geräte und Reparaturmaterial in der Betriebskostenabrechnung ebensowenig anzusetzen wie Kosten außerhalb einer sparsamen Wirtschaftsführung. Ortsübliche Hausmeisterkosten übersteigen keinesfalls den Betrag von 1,00 DM pro m2 Wohnfläche (hier: Landgerichtsbezirk Wuppertal).

(LG Wuppertal, Urteil vom 02.03.1999 - 16 S 280/9 8) WM 99, 342 f.

s. auch § 4 MHG, § 27 II. BV



Zur Abgrenzung der umlagefähigen Hausmeisterkosten von den nicht umlagefähigen Kosten für Verwaltungsleistungen des Hausmeisters darf der Vermieter konkrete Erfahrungswerte heranziehen. Tagesrapporte des Hausmeisters als Nachweis für einzelne Tätigkeiten niederzulegen, kann nach den Umständen unzumutbar sein.

(AG Ulm, Urteil vom 04.03.1999 - 2 C 3102/9 8) WM 99, 402 f.

s. auch § 4 MHG



Die Kosten für Hausmeisterdienste und technische Leistungen eines Gebäudedienstleisters kann der Vermieter in die Betriebskostenabrechnung einstellen, soweit sein Vertrag mit dem Dienstleister dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entspricht.

(AG Köln, Urteil vom 02.09.1998 - 213 C 582/96) WM 99, 466 f.

s. auch § 4 MHG



Hausmeisterkosten, deren ortsübliche Höhe das Gericht schätzt, können wegen Vandalismuserscheinungen in der Wirtschaftseinheit über dem Lohnniveau für normale Häuser liegen.

(AG Köln, Urteil vom 27.04.1999 - 201 C 18/99) WM 2000, 680

s. auch § 4 MHG




Überschreiten die Hausmeisterkosten des Gebäudes die im örtlichen Mietspiegel ausgewiesenen Kosten ohne plausible Erklärung um nahezu das Dreifache, ist von einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot auszugehen.

(AG Frankfurt am Main – Höchst, Urteil vom 14.07.2000 – 301 C 7149/00) WM 2001, 615.

s. auch § 4 MHG, § 27 II. BV



Geringfügige Verwaltungstätigkeiten der Hausmeisterfirma, die in der Abrechnung allenfalls Pfennigbeträge ausmachen, hindern nicht die Nachzahlungsforderungen aus der Betriebskostenabrechnung.

(LG Gera, Urteil vom 31.01.2001 – 1 S 185/00) WM 2001, 615.

s. auch § 4 MHG, § 27 II. BV



Kosten des Hausmeisters, mit denen er belastet wird, kann der Vermieter dem Mieter nur berechnen, wenn sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprochen haben. Insoweit ist der Vermieter auch bei vertraglich vereinbarter Umlagefähigkeit darlegungspflichtig.

(AG Düren, Urteil vom 05.06.2002 – 47 C 36/02) WM 2003, 153

s. auch § 535 BGB, § 27 II.BV Anlage 3 Ziffer 14

Hinweis: altes Recht



Verrichtet der Hausmeister in erheblichem Umfange Arbeiten, deren Kosten nicht umlagefähig sind, kann der Mieter die in der Betriebskostenabrechnung angesetzten Hausmeisterkosten entsprechend kürzen. Übt der Hausmeister zu einem erheblichen Anteil seiner Tätigkeit Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen aus, so sind die auf diese Tätigkeit entfallenden Kosten nicht umlagefähig.

(AG Hamburg, Urteil vom 20.08.2002 – 43 B C 432/01) Die Heizkostenabrechnung 2002, Seite 39

s. auch § 27 II.BV Anlage 3 Ziffer 14
Stichwörter: hauswart + kosten

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