Wohnen und leben
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Gast Experte! hat diese Frage am 01.01.2005 gestellt
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Hallo, ich habe eine Frage und zwar wohnen wir in einem Haus ,welches auch ein Schuhgeschäft inne hat . Nun ist das Geschäft Konkurs. Der ehemalige Pächter heizt nur noch so das ihm nicht die Heizungen einfrieren. Dadurch hat sich unser Heizungsenergieaufwand fast verdoppelt. <!-- s :shock: --><!-- s :shock: --> Dies kann ich auch nachweisen da ich alle 14 Tage die Zählerstände für Wasser, Strom und Gas notiere und aufliste um einen evtl. Schaden oder extremen Mehrverbrauch sofort zu bemerken.
Die Heizkosten haben sich extrem erhöht ab dem Zeitraum als die Geschäftsräume unter uns nicht mehr genutzt wurden.
Nun meine Frage. Wem kann ich die Mehrkosten von ca 300,-€ auferlegen, dem Vermieter oder dem Pächter der Geschäftsräume.
Meiner Meinung nach ist annährende verdopplung der Heizkosten nicht aktzeptabel. Wir haben für eine 105 m" große Wohnung im Dezember ca 110 € Gas bezahlt .Dazu kommt noch der Stromanteil der Pumpen .
Bitte nehmt einmal dazu Stellung und sagt was ihr tun würdet, Anwalt ja oder nein oder was auch immer.
Stichwörter: heizungskosten + hilfe + verdoppelt

1 Kommentar zu „HILFE HILFE Heizungskosten fast verdoppelt !!!”

Gast Experte!

hi,

ich weiß, das auch eine wohnung die nicht bewohnt ist eine gewisse temperatur haben muß, so daß anliegende wohnungen "etwas wärme abgekommen" gehört glaube ich zu den grundbeiträgen in der wärmeberchnung, ist auf jedenfall in meiner mietnebenkostenabrechnung so.

hab dir mal was aus meinem mieter-echo kopiert, bevor du einen teuren anwalt einschaltest (ausser bei rechtsschutz), würd ich eher bei einem mieterverein vorbeischauen, denke folgendes kann dir helfen.


Tipps zur Heizkostenabrechnung

Wenn der Winter schon fast vergessen ist, kommt oft aus heiterem Himmel eine unliebsame Erinnerung an die kalte Jahreszeit: Der Vermieter fordert mit der Heizkostenabrechnung eine Nachzahlung.

Sollte dies etwa am verschwenderischen Umgang mit der wertvollen Energie liegen oder hat sich ein Fehler in die Abrechnung eingeschlichen oder sind etwa technische Mängel die Ursache?

Gerade wenn die Abrechnung undurchschaubar erscheint, ist eine Prüfung angebracht: In dem Zahlenwirrwarr verbergen sich möglicherweise Kosten, die allein vom Vermieter zu tragen sind. Jedoch nur ein Viertel der Mieter/innen kann die Abrechnung nachvollziehen.

Mit den folgenden Tipps wollen wir Ihnen helfen, das Zahlenwirrwarr zu entschlüsseln, Fehler aufzudecken und Ihre Heizkosten möglichst niedrig zu halten.

Achtung! Das zum 1.September 2001 in Kraft getretene neue Mietrecht bringt auch hier Änderungen. Es gilt uneingeschränkt für alle ab diesem Zeitpunkt abgeschlossene Verträge und grundsätzlich auch für alle zuvor schon bestehenden Mietverhältnisse, ist aber für diese durch Übergangsregelungen teilweise bzw. zeitweilig in seiner Wirksamkeit eingeschränkt.

Bei Betriebskostenabrechnungen und Erklärungen über Vorauszahlungsveränderungen ist vor allem zu beachten: Für alle Abrechnungen bzw. Erklärungen, die Ihnen vor dem 1. September 2001 zugegangen sind, gilt das alte Recht weiter, das bis 31. 08. 2001 in Kraft war.

Abrechnungspflicht des Vermieters

Über die Heizkosten ist jährlich abzurechnen. Die Heizkostenverordnung enthält zum Abrechnungszeitraum und zur Abrechnungsfrist keine Bestimmungen. In der Regel sehen die heutigen Formularmietverträge die Verpflichtung des Vermieters vor, über die geleisteten Heizkostenvorschüsse bis zu einem bestimmten Termin nach Beendigung der Heizperiode abzurechnen. Aber auch ohne mietvertragliche Vereinbarung haben Sie Anspruch auf fristgerechte Abrechnung:

Die gesetzliche Abrechnungsfrist für Betriebskosten, zu denen ja die Heizkosten gehören, beträgt zwölf Monate nach Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB).

Versäumt der Vermieter die Frist von zwölf Monaten, so ist er mit Nachforderungen ausgeschlossen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Die Mieter/innen haben ihre Einwendungen gegen die Abrechnung dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung mitzuteilen (Ausschlussfrist).

Beachten Sie: Die mietvertraglichen Vereinbarungen gehen den gesetzlichen Fristen vor, es sei denn, sie sehen eine längere als zwölfmonatige Abrechnungsfrist vor. Holen Sie Rechtsrat ein, wenn Sie unsicher sind.

Anforderungen an die Heizkostenabrechnung

Bei der Abrechnung der Heizkosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten

556 Abs. 3 BGB). Die Art und Weise der Abrechnung bestimmt die grundlegende Vorschrift des § 259 BGB: "Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen, und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen." Die Abrechnung muss (wie bei den kalten Betriebskosten) klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein. Sie muss folgende Angaben enthalten:
1. Vertragspartner
2. Abrechner
3. Abrechnungszeitraum
4. Brennstoffverbrauch und Brennstoffkosten
o bei leitungsgebundener Versorgung (Stadtgas, Erdgas): Menge und Kosten der abgenommenen Brennstoffe während des Abrechnungszeitraums
o bei nicht leitungsgebundener Versorgung (Öl, Koks):
- Anfangsbestand (= Endbestand der letzten Abrechnung) und dessen Preis
- Lieferungen während des Abrechnungszeitraumes (Lieferdatum, Menge, Preis)
- Endbestand und dessen Preis
(Bei beiden Versorgungsarten ist der Gesamtverbrauch nach Menge und Kosten anzugeben.)
5. Verbrauch und Kosten des Betriebsstroms
6. Weitere Betriebskosten (getrennt nach Grund und Art unter Angabe der Rechnungsdaten)
7. Vorwegabzug (z. B. für Trockenheizen)
8. Gesamtbetrag
9. Verteilungsmaßstab
10. Verbrauchsunabhängige und verbrauchsabhängige Kosten für das gesamte Gebäude und je Einheit
11. Umlegungsmaßstab und Kostenverteilung (Verteilerschlüssel)
12. geleistete Vorauszahlung
13. Abrechnungsergebnis (Guthaben oder Nachzahlungsbetrag)
Welche Kosten sind umlagefähig?
Die Abrechnung darf nur diejenigen Kosten der zentralen Heizungsanlage enthalten, die in § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung aufgeführt sind:
1. Kosten der verbrauchten Brennstoffe
2. Kosten des Betriebsstromes
3. Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage
4. Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann
5. Kosten der Reinigung der Anlage einschließlich der Abgasanlage und des Betriebsraumes
6. Kosten der Emissionsmessung
7. Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung
8. Kosten der Verwendung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung
Hat Ihr Vermieter einen Vertrag über Wärmelieferung mit einem gewerblichen Unternehmen abgeschlossen (Wärme-Contracting) kann er nach überwiegender Rechtsauffassung den Lieferpreis (Wärmepreis) verlangen. Lassen Sie sich beraten, falls Sie davon betroffen sind.
Brennstoffkosten
Die Brennstoffkosten sind in vollem Umfang umlagefähig. Wird die Heizung mit Heizöl betrieben, ergibt sich der Gesamtverbrauch des Hauses aus dem Anfangsbestand plus Zukäufen minus dem Restbestand, der sich zum Ende des Abrechnungszeitraums noch im Kessel befindet. Achten Sie bitte darauf, dass der Anfangsbestand mit dem Restbestand des Vorjahres übereinstimmt!
Der Preis des Heizöls sollte sich "im Rahmen des Marktüblichen" bewegen. Die Heizölpreise der letzten Jahre erfahren Sie bei den Verbraucherorganisationen. Leider haben Sie kaum eine rechtliche Handhabe, um Ihren Vermieter dazu zu bringen, das Heizöl im Sommer zu wesentlich günstigeren Preisen einzukaufen. Trotzdem sollten Sie ihn schriftlich darauf hinweisen, dass er verpflichtet ist, wirtschaftliche Gesichtspunkte zu beachten (§ 556 Abs.3 BGB).
Bei Heizungen, die mit Gas betrieben werden, ergeben sich die Brennstoffkosten durch die Differenz der Zählerstände zu Beginn und zu Ende des Abrechnungszeitraums.
Bei Einspeisung der Heizenergie aus dem Fernwärmenetz wird wie folgt verfahren: Das Fernheizwerk berechnet dem Gebäudeeigentümer einen monatlichen Betrag für die Lieferung der Fernwärme. Dieser Betrag wird in der Abrechnung von Ihrem Vermieter aufgeführt. Bei allen Versorgungsarten ist der Gesamtverbrauch nach Menge und Kosten anzugeben. Haben Sie Zweifel an der Höhe des Betrages, so können Sie Einsicht in die Unterlagen des Vermieters nehmen oder sich Kopien schicken lassen (siehe unter "unzureichende Abrechnung" ;) .

Betriebsstrom
Der Betriebsstrom einer Heizung sollte durch einen separaten Zähler gemessen werden. Mit Strom werden die Regelungsanlage, die Umwälz- und die Ölpumpe betrieben. Die Kosten liegen etwa bei 3-5 Prozent der Brennstoffkosten.

Bedienungskosten
Dies sind Kosten, die durch die Bedienung, Überwachung und Pflege der Heizanlage entstehen. Bei automatischen Heizanlagen fallen Bedienungskosten nur in sehr geringem Umfang an und werden in der Regel durch die Kosten des Hauswarts abgedeckt sein.

Wartungskosten
Als Wartung bezeichnet man die Kontrolle der Betriebsbereitschaft und -sicherheit sowie die Einstellung der Anlage. Reparaturkosten sind keine Wartungskosten! Die Wartungskosten betragen in der Regel ebenfalls etwa 3-5 Prozent der Brennstoffkosten.

Reinigungskosten
Die Reinigung der Anlage wird in der Regel ebenfalls vom Hauswart übernommen und taucht insofern bei den "kalten" Betriebskosten auf.

Immissionsmessung
Eine Messung der Abgaswerte ist nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz vorgeschrieben und geschieht einmal pro Jahr durch den Schornsteinfeger.

Verbrauchserfassung
Die Kosten der Verbrauchserfassung schließen sowohl das Ablesen und Austauschen der Messröhrchen als auch das Erstellen der Heizkostenabrechnung ein. Diese Arbeiten werden in der Regel von Abrechnungsfirmen durchgeführt.

Andere als die hier genannten Kosten sind nicht umlagefähig.
Erscheinen Ihnen einzelne Posten zu hoch, sollten Sie von Ihrem Vermieter Belege anfordern oder Einsicht in seine Unterlagen nehmen. Schließen Sie sich mit anderen Mieter/innen im Haus zusammen und gehen Sie gemeinsam zu Ihrer Hausverwaltung.

Heizkostenabrechnung
Der Vermieter kann von allen Mieter/innen angemessene monatliche Vorauszahlungen verlangen. Die Höhe sollte an den tatsächlich zu erwartenden Kosten ausgerichtet sein. Bei der Abrechnung ist zu beachten:

Erfassung des Verbrauchs
Die Heizkostenverordnung legt in § 4 fest, dass der Vermieter verpflichtet ist, den anteiligen Verbrauch der Mieter/innen an Wärme zu erfassen.

Will der Vermieter die Ausstattung zur Verbrauchserfassung mieten, so hat er dies den Mieter/innen unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten mitzuteilen. Die Maßnahme ist unzulässig, wenn innerhalb eines Monats die Mehrheit der Mieter/innen widerspricht.

Werden Heizkostenverteiler erst im Verlauf einer Heizperiode installiert, so beginnt die verbrauchsabhängige Abrechnung erst ab der folgenden Verbrauchs- und Abrechnungsperiode.

Rechnet der Vermieter die Kosten der Versorgung mit Wärme entgegen den Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig ab, haben die Mieter/innen gemäß

§ 12 Abs. 1 Heizkostenverordnung das Recht, den auf sie entfallenden Anteil um 15% zu kürzen.

Die Ausnahmefälle, in denen der Vermieter von der Pflicht zur Verbrauchserfassung und Abrechnung nach Verbrauch befreit ist, nennt § 11 der Verordnung. Das Kürzungsrecht entfällt dann. Das trifft in folgenden Fällen zu:

l in Wohnungen mit dezentraler Wärmeversorgung (Gasetagenheizung, Einzelöfen);

l in Alters-, Pflege- und Studentenheimen;

l in Zweifamilienhäusern, sofern eine Wohnung vom Vermieter selbst bewohnt wird;

l bei ausdrücklicher Befreiung durch die zuständige Behörde.

Weitere Ausnahmen:

l bei Unwirtschaftlichkeit wegen unverhältnismäßig hoher Kosten der Verbrauchserfassung;

l weil der Nutzer keinen Einfluss auf den Wärmeverbrauch ausüben kann (letzteres in Häusern, die vor dem 01.07.1981 bezugsfertig waren, bzw. bei preisgebundenem Wohnraum vor dem 01.08.1984).

Der Gebäudeeigentümer kann selbst feststellen, ob eine der letztgenannten Ausnahmen vorliegt und sollte seine Entscheidung den Mieter/innen mitteilen. Diese Entscheidung kann im Streitfall durch das zuständige Gericht überprüft werden.

Verbrauchsmessung

Da elektronische Messgeräte oder Wärmezähler relativ teuer sind, werden in der Regel am Heizkörper angebrachte Messröhrchen zur Verbrauchserfassung benutzt, in denen eine Flüssigkeit entsprechend der vom Heizkörper abgegebenen Wärme langsam verdunstet. Als Maßstab für den Wärmeverbrauch gilt somit die Menge der in einer Heizperiode verdunsteten Flüssigkeit, die an einer Strichskala des Röhrchens abzulesen ist.

Oft ist die im Messprotokoll notierte Strichzahl nicht mit der in der Abrechnung identisch. Dies kann ein Übertragungsfehler sein, den Sie sofort reklamieren sollten. Es kann aber auch sein, dass Ihre Röhrchen eine Einheitsskala aufweisen, so dass der abgelesene Wert entsprechend der jeweiligen Heizkörpergröße umgerechnet werden muss. Die Umrechnung muss in der Abrechnung nachvollziehbar erläutert werden!

Leider ist diese Messmethode recht ungenau: Die Verdunstung entspricht nicht immer der tatsächlich entnommenen Wärmemenge. Da die Messröhrchen auf jede Wärmequelle ansprechen, kann auch bei kalten Heizkörpern Verdunstung stattfinden. Diese Ungenauigkeiten müssen die Mieter/innen jedoch hinnehmen (Urteil des Bundesgerichtshofes VIII ZR 133/85). Die sog. Kaltverdunstung soll dadurch ausgeglichen werden, dass die Röhrchen beim Einbau bis über die Nullmarke hinaus gefüllt sind. Doch bei unterschiedlich hoher Kaltverdunstung nützt dies wenig.

Sie können jedoch versuchen, die Fehlerquote gering zu halten, indem sie folgende Hinweise beachten:

l Verhindern Sie, dass das Messröhrchen im Sommer direkt von der Sonne bestrahlt wird;

l vermeiden Sie einen Wärmestau durch Wäsche auf den Heizkörpern, Heizkörperverkleidung, dicht stehende Möbel oder Vorhänge;

l stellen Sie keine Wärmequellen wie Kühlschränke, Wasch- und Spülmaschinen, Heizstrahler sowie Lampen dicht vor die Heizung;

l heizen Sie gleichmäßig, und möglichst ohne die Höchsttemperatur des Heizkörpers zu erreichen;

l achten Sie darauf, dass die Messröhrchen in der Mitte der Heizkörper montiert werden, die Mitte des Röhrchens muss bei 75% der Heizkörperhöhe angebracht sein, gemessen von der Unterkante des Heizkörpers;

l teilen Sie Beschädigungen des Röhrchens unverzüglich dem Vermieter mit.

Ablesevorgang

Der Termin, an dem die Ablesefirma kommt, muss eine Woche vorher durch einen gut sichtbaren Aushang im Hausflur angekündigt werden. Sie sind verpflichtet, der Ablesefirma den Zugang zu Ihrer Wohnung zu ermöglichen. Sollte Ihnen allerdings der erste Termin ungelegen sein, so haben Sie durchaus das Recht, einen Ersatztermin zu vereinbaren. Dafür dürfen Ihnen keine zusätzlichen Kosten in Rechnung gestellt werden!


Vor dem Termin sollten Sie die Messröhrchen selbst ablesen und die Werte notieren. So haben Sie eine Vergleichsmöglichkeit mit dem Ableseergebnis der Firma. Lassen Sie sich eine Kopie bzw. einen Durchschlag des Ableseprotokolls geben. Dazu ist die Ablesefirma verpflichtet. Stimmen die Werte nicht überein, so sollten Sie das Protokoll nicht unterschreiben und bei Ihrem Vermieter schriftlich Widerspruch einlegen.

Nach dem Ablesen wird ein neues Röhrchen eingelegt. Bitte überprüfen Sie, ob das neue Röhrchen keinen Verbrauch anzeigt: Die Anzeige muss leicht über Null stehen.

Umlagemaßstab

Die Gesamtkosten einer Wirtschaftseinheit werden in einen verbrauchsabhängigen und einen verbrauchsunabhängigen Teil aufgeteilt. Die Heizkostenverordnung bestimmt in § 7

Abs. 1, dass mindestens 50 Prozent und höchstens 70 Prozent der Gesamtkosten nach Verbrauch abgerechnet werden sollen, der andere Teil (also 50 bis 30 Prozent) wird nach Fläche abgerechnet. Eine Änderung des Umlagemaßstabes ist nur in Ausnahmefällen zulässig.

Verbrauchsabhängiger Teil der Heizkosten

Zur Ermittlung des verbrauchsabhängigen Teils der Heizkostenabrechnung werden die Enderfassungsgeräte abgelesen. Dabei wird der Verbrauch in einer einzelnen Wohnung durch das Verhältnis der abgelesenen Werte zu der Summe der Werte aller Wohnungen ermittelt. Beispiel: In allen Wohnungen eines Hauses oder einer Wirtschaftseinheit werden insgesamt 2.000 Einheiten abgelesen. Die verbrauchsabhängigen Heizkosten betragen 10.000 DM. Eine Einheit kostet in diesem Fall 5 DM, so dass für eine Mietwohnung, in der 100 Einheiten verbraucht wurden, 500 DM berechnet werden.*

Bei der Wahl der Aufteilung wird Ihrem Vermieter freie Hand gelassen, er kann jedoch nicht laufend die Abrechnungsmaßstäbe ändern, sondern nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen.

Verbrauchsunabhängiger Teil der Heizkosten

Ähnliches gilt für die zugrunde gelegte Fläche, nach der der verbrauchsunabhängige Teil der Heizkosten abgerechnet wird. Der Vermieter hat die Wahl, ob er die Verteilung nach der Wohnfläche, nach der beheizbaren Fläche oder nach dem umbauten Raum (Quadratmeter x Höhe der Räume) vornimmt. Wichtig ist, dass der Maßstab für alle Wohnungen im Haus gleich ist.

Wenn die Grundrisse der Wohnungen sehr unterschiedlich sind (manche mit, manche ohne Balkon, mit oder ohne großen Flur usw.) und dadurch der beheizbare Teil der Wohnungen sehr unterschiedlich ist, wird eine Abrechnung nach beheizbarer Fläche zu mehr Gerechtigkeit führen. Sie haben jedoch keine Rechte, die Sie diesbezüglich gegenüber Ihrem Vermieter geltend machen können. Versuchen Sie, mit ihm darüber zu verhandeln.

Mieterwechsel

In aller Regel werden Sie eine neue Wohnung nicht genau zu Beginn des Abrechnungszeitraums beziehen (bzw. ihre alte Wohnung nicht mit Ende des Abrechnungszeitraums verlassen). Daher wird eine Zwischenablesung erforderlich (§ 9 b Heizkostenverordnung), zu

der Ihr Vermieter (von engen Ausnahmen abgesehen) verpflichtet ist.

Sie sollten bei der Zwischenablesung genauso verfahren wie bei der normalen Ablesung, damit Sie später die Heizkostenabrechnung überprüfen können. Die Abrechnung wird ebenfalls zum Teil verbrauchsabhängig (Grundlage sind die Werte der Zwischenablesung) und zum Teil verbrauchsunabhängig vorgenommen.

Der verbrauchsunabhängige Teil wird entweder zeitanteilig oder mittels der sog. Gradtagszahlentabelle ermittelt. Diese Tabelle weist jedem Monat einen bestimmten Promilleanteil zu, der die Außentemperatur berücksichtigt. Dadurch findet eine Gewichtung nach Jahreszeit statt.

Leerstand/Gewerbe/ Trockenheizen

Bei der Verteilung der Heizkosten sind auch leerstehende Wohnungen zu berücksichtigen. Für leerstehende Wohnungen muss der Vermieter die Heizkosten selbst tragen.

Befindet sich in Ihrem Haus ein Gewerbebetrieb, bei dem ein überdurchschnittlicher Verbrauch in Frage kommt (Sauna, Massage o.ä.), so darf dieser Mehrverbrauch nicht zu ihren Lasten gehen. Bei der Abrechnung sollten die Grund- und Verbrauchskosten nach Nutzergruppen aufgeteilt und abgerechnet werden.

Mehrkosten, die durch das Trockenheizen von Räumen in einem Neubau oder durch das Probeheizen nach Reparaturen entstehen, sind vom Vermieter zu tragen. Für das Trockenheizen wird von den Gerichten ein pauschaler Abschlag von 15 bis 25% für gerechtfertigt gehalten.

Holen Sie Rechtsrat ein, wenn Sie von derartigen Problemen betroffen sind.

Warmwasserkosten

In vielen Fällen läuft auch die Warmwasserbereitung über die zentrale Heizungsanlage. Die abzurechnenden Kosten hierfür umfassen die Aufwendungen für die Wasserversorgung (Wasserverbrauch, Zählermiete, Wartungskosten) und die Kosten für die Wassererwärmung (Brennstoffkosten usw. - wie bei den Heizkosten).

Bei diesen sog. verbundenen Anlagen ist zunächst nur der Gesamtverbrauch an Heizenergie bekannt. Daher muss noch eine Aufteilung in Heizkosten und Warmwasserkosten vorgenommen werden (§ 9 Heizkostenverordnung). Die anteiligen Warmwasserbereitungskosten können folgendermaßen ermittelt werden:

1) nach einer Formel, wenn die verbrauchte Warmwassermenge sowie die mittlere Warmwassertemperatur bekannt ist;

2) sind diese beiden Größen nicht bekannt, werden pauschal 18% der gesamten Heizkosten für die Warmwasserbereitung angesetzt.

Der Vermieter ist bei der Warmwasserlieferung genau so wie bei der Wärmelieferung verpflichtet, Geräte zur Verbrauchserfassung bereitzustellen. Die Aufteilung der entstandenen Kosten für die Warmwasserlieferung erfolgt nach dem gleichen Prinzip wie bei den Heizkosten. Der

Umlagemaßstab für den verbrauchsunabhängigen Anteil ist hier entweder die Wohnfläche oder der umbaute Raum, die beheizbare Fläche kommt dafür nicht in Frage.

Heizpflicht und Raumtemperatur

Der Vermieter muss während der Heizperiode dafür sorgen, dass in der Wohnung tagsüber zwischen 6 und 24 Uhr die mietvertraglich vereinbarten Raumtemperaturen erreicht werden.

Sind im Mietvertrag keine Vereinbarungen getroffen, gelten Temperaturen von 20-22 °C in Wohnräumen sowie Küchen und 23 °C in Bädern als ausreichend.

In nicht zum ständigen Aufenthalt bestimmten Räumen (z. B. Schlafzimmer und Flur) wird eine Temperatur von 18 °C üblicherweise als angemessen angesehen. Nachts kann eine Absenkung auf 16 °C noch zulässig sein.

Bei Kälteeinbrüchen außerhalb der Heizperiode muss geheizt werden, wenn die Außentemperatur drei Tage lang um 21 Uhr unter

12 Grad liegt oder alle Mieter/innen dies verlangen.

Sollte Ihre Wohnung nur unzureichend oder gar nicht beheizbar sein, so haben sie ein Recht auf Mietminderung.

Da der/die Mieter/in die Unterbeheizung zu beweisen hat, empfiehlt es sich, täglich Temperaturmessungen in sämtlichen Räumen vorzunehmen und diese tabellarisch festzuhalten. Die Messung hat in der Mitte des Raumes ca. einen Meter über dem Fußboden zu erfolgen. Die Höhe der Mietminderung wird nach dem Grad der Beeinträchtigung berechnet. Die Minderungssätze schwanken zwischen 10% und 100% (letzteres bei völligem Heizungsausfall in den Wintermonaten). Holen Sie deshalb unbedingt Rechtsrat ein, bevor Sie die Miete mindern.

Führen Schäden oder Mängel an der Heizung zu ungenügender, nicht vertragsgemäßer Raumtemperatur, so können die Mieter/innen neben der Mietminderung Schadensersatz geltend machen (z. B. für den Betrieb eines Heizradiators). Das setzt ein Verschulden des Vermieters voraus - z.B. durch unterlassene Mängelbeseitigung (Verschuldenshaftung). Das gilt auch, wenn der Vermieter den Mangel trotz Fristsetzung nicht beseitigt hat (Verzugshaftung).

Heizt der Vermieter trotz Aufforderung nicht oder nicht ausreichend, so sollten Sie sich beraten lassen, wie Sie Ihr Recht auf Mietminderung und Mängelbeseitigung am besten durchsetzen.


Unzureichende Abrechnung

Solange Sie keine ordnungsgemäße, nachvollziehbare Abrechnung erhalten haben, brauchen Sie auch nicht nachzuzahlen. Wenn Sie Zweifel an den aufgeführten Kosten haben, können Sie die Belege beim Vermieter einsehen oder sich Kopien der Belege gegen Erstattung der Kopierkosten zuschicken lassen (50 Pfennig* pro Kopie sind nach Ansicht der meisten Gerichte ein angemessener Preis).

Überdurchschnittliche Heizkosten

Wenn sich für Sie trotz korrekter Heizkostenabrechnung und sparsamen Verbrauchs überdurchschnittlich hohe Heizkosten pro Quadratmeter ergeben, sollten Sie prüfen, ob diese nur für Ihre Wohnung oder für das ganze Haus gelten. Je nachdem kann es sich um einen Mangel Ihrer Wohnung oder um Mängel des Hauses handeln. Es können bauliche Mängel vorliegen, wie z. B. schlechte Wärmedämmung, feuchte Wände, undichte Fenster und Türen.

Auch technische Mängel der Heizungsanlage können Ursache für überdurchschnittlich hohe Heizkosten sein, wie z.B. eine veraltete Heizungsanlage, falsch eingestellte Brenner und Steuergeräte, schlecht isolierte Rohre, nicht regulierbare Ventile und mangelhafte Entlüftung der Heizkörper. Lassen Sie sich in solchen Fällen beraten.


Umrechnung in EURO

Zur Erninnerung: der festgelegte Umrechnungskurs lautet

1 EURO = 1,95583 DM.

In diesem Infoblatt konnten wir nur auf die wichtigsten Änderungen im Mietrecht sowie auf Übergangsvorschriften hinweisen, soweit sie Heizkostenabrechnungen betreffen. Deshalb empfiehlt sich in der Regel, bei Unklarheiten oder Streit mit dem Vermieter eine Beratungsstelle aufzusuchen.

Heizkostenabrechnung (Beispiel)

Vermieter
Abrechnungsfirma

Anschrift
Anschrift

Abrechnung erstellt
am 25.09.01

Abrechnunsgzeitraum:
01.04.00-31.03.01

Abrechnungseinheit

Mieter:

Anschrift:

Aufstellung der Gesamtkosten für das Grundstück

Kostenart

1. Brennstoffkosten
Datum
Menge
Betrag in DM*

Anfangsbestand
01.04.00
10.000 l
5.000,00 DM

Anlieferung
24.08.00
15.000 l
7.500,00 DM

Anlieferung
12.11.00
7.000 l
3.500,00 DM

Anlieferung
07.01.01
15.000 l
7.500,00 DM

Anlieferung
24.02.01
10.000 l
5.000,00 DM

abzügl. Endbestand
31.03.01
-4.000 l
-2.000,00 DM

Summe Brennstoffkosten
53.000 l
26.500,00 DM


2. Betriebsstrom
4.000,00 DM

3. Wartung
1.200,00 DM

4. Reinigung
500,00 DM

5. Emissionsmessung
300,00 DM

6. Verbrauchserfassung
2.500,00 DM



Summe Nebenkosten
8.500,00 DM



Gesamtkosten
35.000,00 DM


Einzelabrechnung

Aufteilung der Gesamtkosten

Verbrauchseinheiten insgesamt
1.000

Gesamtfläche
3.500 qm

50 % als Verbrauchskosten
17.500,00 DM, pro Einheit 17,50 DM

50% als Grundkosten
17.500,00 DM, pro Quadratmeter 5,00 DM

Ihr Anteil

Kosten nach Verbrauch
30 Einheiten à 17,50 DM = 525,00 DM

Kosten nach Fläche
70 qm à 5,00 DM = 350,00 DM

Summe
875,00 DM

Ihre Vorauszahlung
900,00 DM

Ihr Guthaben
25,00 DM

(*Umrechnung in EURO: 1 EURO = 1,95583 DM)

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