Wohnen und leben
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Gast Experte! hat diese Frage am 01.01.2005 gestellt
Grundsteuer in gemischt genutzten Gebäuden
Bei Nebenkostenabrechnungen in gemischt genutzten Gebäuden muß der Vermieter grundsätzlich eine Aufteilung der Grundsteuer nach Wohn- und Gewerbefläche vornehmen.
Die Entscheidung des Landgerichts Frankfurt (2 / 11 S 55/97) schafft klare Grundsätze für die immer wiederkehrenden Probleme bei Nebenkostenabrechnungen, wenn Gewerberäume und Mietwohnungen in einem Haus zusammen abgerechnet werden sollen.
Nach dem Urteil des Frankfurter Landgerichts dürfen bei einem gemischt genutzten Gebäude die Wohnraummieter nicht mit Kosten belastet werden, die durch die gewerbliche Nutzung in diesem Haus entstehen. Lediglich in Ausnahmefällen, in denen eine Trennung der Kosten nicht möglich nicht oder die gewerblichen Kosten annäherungsweise denen einer Wohnraumnutzung entsprechen, kann eine pauschal für das gesamte Gebäude geltende Abrechnung für die Betriebskosten erstellt werden. Eine Aufteilung der Grundsteuer auf die gewerblichen und die die Wohnraummieter sei aber ohne weiteres möglich. Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes gelten diese Grundsätze auch für Nebenkostenpositionen wie Versicherungen und Wasserkosten.

Gemischt genutztes Gebäude
Fallen durch die teilweise gewerbliche Nutzung eines Gebäudes höhere Wasser- und Müllkosten an, sind diese grundsätzlich vorweg abzuziehen und nur die verbleibenden Kosten auf die Wohnungsmieter zu verteilen (AG Hamburg 45 C 35/01 WM 2002, 265).

Wann liegt ein Wohnraum-, wann ein Gewerberaummietvertrag vor?

Auf die Bezeichnung des Vertrages als Wohnraum- oder Gewerbemietraum kommt es nicht an.

Die Parteien können das Wohnraummietrecht nicht dadurch umgehen, indem sie den Vertrag als Gewerberaummietrecht bezeichnen.



Gewerbemietraumvertrag:

Unter Gewerberaummietrecht wird ein Vertrag immer dann eingruppiert, wenn Sinn und Zweck der Anmietung nicht das Selbstbewohnen, sondern das Überlassen der Wohnung zum Wohnen an Dritte, oder wenn generell die Nutzung als Wohnung nicht zum Wohnen, sondern zu anderen Zwecken geplant war.
Welches Recht bei gemischter Nutzung?

Der Unterschied zwischen Wohnraummietvertrag und Gewerbemietraumvertrag ist dann problematisch, wenn die Fläche teilweise gewerbliche Mietfläche und teilweise Wohnraummietfläche ist. Nach der so genannten Schweretheorie des Bundesgerichtshofs (BGH) gilt immer das Rechtsgebiet, das nutzungsüberwiegend ist.
z.B. Liegt also zu 60 % Wohnraumnutzung und zu 40 % Gewerberaumnutzung vor und wurde die Vermietung in einem Mietvertrag geregelt, dann gilt für den ganzen Mietvertrag das Wohnraummietrecht. Im umgekehrten Fall (60 % Gewerberaumnutzung und nur 40 % Wohnraumnutzung) gilt für den ganzen Mietvertrag das Gewerberaummietrecht.

Besondere Vorsicht ist in den Fällen geboten, in denen Gewerberaum zusammen mit Wohnraum vermietet wird. Ein Umgehungsgeschäft liegt vor, falls man eine Wohnraumvermietung einen erheblichen höheren Gewerbeteil >.anhängt<, um das Mietverhältnis insgesamt dem Gewerberaummietrecht zu unterwerfen.

Beispiele:

Liegt die Nutzung zu 50 % Wohnraum und 50 % Gewerberaum vor, so gilt für das ganze Rechtsgebiet Wohnraummietrecht. Entscheidend für die Frage, ob ein Wohnraummietvertrag oder ein Gewerbemietraumvertrag vorliegt, ist die Frage, ob der Mieter das Objekt selbst als Wohnraum angemietet und will es an Dritte als Wohnraum untervermieten, dann liegt kein Wohnraummietvertrag vor. Es handelt sich dann um einen so genannten gewerblichen Zwischenmietvertrag.

Noch problematischer wird der Fall, wenn ein Mehrfamilienhaus vermietet wird, bei dem der Mieter nur eine Wohnung selbst bewohnt und mehrer Wohnungen mit Wissen und wollen des Vermieters weitervermietet. In einem solchen Fall ist auf den vorhandenen Vertragszweck abzustellen, also ob der Mieter in erster Linie das Objekt bewohnen oder in erster Linie weitervermieten will (s. dazu Rechtsentscheid OLG Stuttgart vom 07.11.1985, WM 1986, S. 10ff.).

Eindeutig läßt sicher der Wille z.B. bei Gaststättenvermietungen mit Wohnaumvermietung oder Praxisräumen nebst Wohnungen erkennen. Hier liegt gewerbliches Mietrecht vor (BGH, WM 1986, S. 274).
Lässt sich der Wille nicht feststellen, geht es nach der so genannten Schweretheorie des BGH: der Rechtscharakter des Vertrages richtet sich danach, worin die überwiegende Nutzung liegt (vgl. BGH, NJW 1977, S. 1349.

Lässt sich weder anhand der Schweretheorie noch anhand des Vertragswillen die überwiegende Nutzungsart klären, so gilt im Zweifelsfall immer Wohnraummietrecht (LG Berlin, WM 1989, S. 94ff.).



Wichtig:

Wird die Mietfläche nicht zum Wohnen vermietet, dann liegt hier ein Gewerbemietraumvertrag vor.
Wir die Wohnung an einem Mieter vermietet der in der Wohnung wohnt, dann liegt ein Wohnraummietvertrag vor.
Wenn eine Wohnung beispielsweise an eine Firma vermietet wird, die dann die Wohnung an einen Angestellten zum Bewohnen vermietet, liegt im Rechtsverhältnis Vermieter-Mieter ein gewerblicher Mietvertrag vor, da die Wohnung nicht zum Selbstbezug, sondern zum Weitervermieten vermietet wurde.
Wenn die Mieterin eine Kapitalgesellschaft (z. B. GmbH) ist und im Mietvertrag vereinbart wurde, das der Geschäftsführer der GmbH das Mietobjekt als Wohnung nutzt, gilt für das Mietobjekt Wohnraummietrecht (LG Hamburg, WM 1986, S. 317).


Genaue Aufführung der Nebenkosten:

Wichtig ist, das die Nebenkosten im Mietvertrag genau aufgeführt werden. Nicht umlagefähig sind im Wohnraummietrecht die Kosten der Rechtsschutzversicherung, der Hausverwaltungen, Instandsetzungskosten oder sonstige Kosten, die z.B. bei Eigentumswohnungsanlagen umgelegt werden.
Im Gewerberaummietvertrag gibt es eine Beschränkung der Nebenkosten nicht. Hier können Kosten der Sprinkleranlage, Kosten der Hausbeschilderung, Kosten der Informationszentrale, Kosten einer Parkplatzbeschilderung usw. umgelegt werden.

Mietminderung wegen Aufheizung der Mieträume im Sommer
Werden die Räume einer Arztpraxis im Sommer zu heiß, dann kann die Miete gemindert werden.
Im vorliegenden Fall wurde ausdrücklich erwähnt, dass die gemieteten Räume für eine Arztpraxis gedacht waren. Als es im Sommer in den Innenräumen zu heiß wurde, minderte der Beklagte die Miete. Der Vermieter klagte die seiner Meinung nach noch ausstehende Miete ein. Die Richter wiesen die Klage zurück. Danach waren die Gewerberäume mangelhaft, weil sie nicht so geschaffen waren, dass der nach dem Vertragszweck vorgesehene Beruf in zulässiger Weise ausgeübt werden könnte. Ist es nicht gewährleistet, dass bei hohen Außentemperaturen die Innentemperatur mindestens 6 C° niedriger ist, kann der Mietzins gemindert werden. Der Beklagte sei auch nicht verpflichtet, die Räume nachts durchzulüften. Es sei nicht zumutbar, nachts, wenn sich niemand in den Praxisräumen aufhielt, die Fenster offenzuhalten.
OLG Rostock, 2000-12-29, 3 U 83/98
Stichwörter: gebäuden + gemischt + genutzten + grundsteuer

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