Wohnen und leben
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Gast Experte! hat diese Frage am 01.01.2005 gestellt
Rückgabe der Wohnung, Nutzungsentschädigung und Verjährung

Die Pflicht des Mieters zur Rückgabe der Mieträume ist erfüllt, wenn er dem Vermieter den vollständigen und ausschließlichen Besitz verschafft hat. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter zu einem späteren Zeitpunkt noch einige in der Wohnung verbliebene Sachen abholen will, der hierfür erforderliche Zutritt zur Wohnung jedoch ausschließlich vom Willen des Vermieters abhängt. Ist das Mietverhältnis beendet und gibt der Mieter die Wohnräume verspätet zurück, so kann der Vermieter die Nutzungsentschädigung gemäß § 557 Absatz 1 BGB nur für den Zeitpunkt bis zur Rückgabe geltend machen. Der Entschädigungsanspruch aus § 557 Absatz 1 BGB erstreckt sich nicht bis zum Ablaufs des Monats, in dem die Mietwohnung zurückgegeben wurde.
Haben die Mietvertragsparteien eine Quotenhaftungsklausel vereinbart, nach der der Mieter für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen einen anteiligen Ausgleich zu zahlen hat, dann verjähren die Ansprüche des Vermieters aus dieser Quotenhaftungsklausel gemäß § 558 BGB in sechs Monaten nach Rückgabe der Mietwohnung.
Landgericht Berlin, Urteil vom 23. April 2001 - 67 S 345/00-
Der Mieter kündigte das Mietverhältnis zum 31. Mai 1999. Am 20. Juni 1999 übergab er sämtliche Wohnungsschlüssel für die Wohnräume weisungsgemäß an den im selben Haus wohnenden Schwager des Vermieters. Der Mieter hinterließ einige Sachen in der Wohnung, die er zu einem späteren Zeitpunkt abholen wollte. Der Vermieter verlangte mit der Klage unter anderem die Zahlung einer Nutzungsentschädigung gemäß § 557 Absatz 1 BGB wegen verspäteter Rückgabe der Wohnung. Er stellte sich auf den Standpunkt, dass der Mieter mit der Schlüsselübergabe den Besitz noch nicht endgültig aufgegeben habe, da er zu einem späteren Zeitpunkt noch in der Wohnung verbliebene Sachen abholen wollte. Das Landgericht Berlin hat der Klage, soweit Nutzungsentschädigungsansprüche bis zum 20. Juni 1999 geltend gemacht wurden, stattgegeben und die Klage im Übrigen abgewiesen. Es wies in seinem Urteil darauf hin, dass es für die Frage der Rückgabe der Mieträume nur darauf ankomme, dass der Mieter aus eigener Machtvollkommenheit keinen Zugang zu den Mieträumen mehr habe. Das sich der Sachverhalt so zugetragen hat, ergebe sich unter anderem auch aus einem Schreiben des Vermieters, in dem dieser wörtlich darauf hingewiesen hatte, dass ein Betreten der Mieträume nur nach Voranmeldung bei der im Haus wohnenden Familie (des Vermieters) möglich sei.

Der Entschädigungsanspruch gemäß § 557 Absatz 1 BGB wegen verspäteter Rückgabe der Mieträume stand dem Vermieter nach Ansicht des Landgerichts Berlin nur bis zum Zeitpunkt der Rückgabe am 20. Juni 1999 zu. Der Entschädigungsanspruch kann, wenn der Mieter die Mieträume innerhalb des Monats zurückgibt, nicht mit der Begründung, der Mieter habe die Räume zur Unzeit zurückgegeben (wodurch dem Vermieter ein Mietzinsverlust entstanden sei) bis auf das Ende des Monats ausgedehnt werden. Das Landgericht stellte klar, dass dann, wenn dem Vermieter tatsächlich ein Verlust an Mieteinnahmen entstanden sei, dieser darauf beruhe, dass der Mieter bei der Beendigung des Mietvertrages gemäß § 284 Absatz 2 BGB mit der Rückgabe der Wohnräume in Verzug geraten sei. Den daraus entstehenden Schaden muss der Vermieter darlegen, und insbesondere darstellen, dass er die Wohnräume bei rechtzeitiger Rückgabe zu einem früheren Zeitpunkt anderweitig hätte vermieten können. Das Landgericht Berlin kam zu dem Ergebnis, dass es aus den oben genannten Gründen nicht nötig sei, den Anspruch auf Entschädigung gemäß § 557 Absatz 1 BGB bis zum Ende des Monats zu verlängern, um den Vermieter vor dem Verlust von Mieteinnahmen zu bewahren.

In dem Mietvertrag hatten die Parteien eine sogenannte "Quotenhaftungsklausel" vereinbart. Danach war der Mieter verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses vor Fälligkeit der vertraglich übernommenen Schönheitsreparaturen die anteiligen Kosten auf der Basis eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebes zu zahlen. Für die Wohnräume war vereinbart, dass der Mieter, wenn die letzten Schönheitsreparaturen länger als zwölf Monate zurückliegen 20 %, wenn sie länger als 24 Monate zurückliegen 40 %, wenn sie länger als 36 Monate zurückliegen 60 % und wenn sie länger als 48 Monate zurückliegen 80 % der veranschlagten Kosten zu tragen hat. Mit der Klage machte der Vermieter aufgrund der Quotenhaftungsklausel einen Anspruch in Höhe von 1076,84 DM geltend. Dieser Betrag entsprach 40 % der von einem Malerfachbetrieb für das Anstreichen der Fenster veranschlagten Kosten. Der Mieter hatte die inhaltliche Richtigkeit des Kostenvoranschlages bestritten und gegenüber der Forderung aus der Quotenhaftungsklausel die Einrede der Verjährung gemäß § 558 BGB erhoben.

Das Landgericht ließ in seiner Entscheidung offen, ob der Mieter den vom Vermieter vorgelegten Kostenvoranschlag nur dadurch substantiiert bestreiten könne, dass er seinerseits einen anderen Kostenvoranschlag vorlegt. Es stellte fest, dass der Mieter zu Recht die Einrede der Verjährung erhoben habe. Zwar treffe es zu, dass die Einrede der Verjährung gemäß § 558 BGB dem gesetzlichen Wortlaut nach nur gegenüber Schadensersatzansprüchen des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache durchgreife und es sich bei dem Anspruch aus der Quotenhaftungsklausel um einen primären Erfüllungsanspruch auf Zahlung handele, der vom Wortlaut der Vorschrift nicht erfasst werde. Gleichwohl gelangte das Landgericht zu der Ansicht, dass der Wortlaut die Anwendung der kurzen Verjährung des § 558 BGB nicht ausschließt, da die Vorschrift weit auszulegen sei. Nach der Rechtsprechung des BGH unterliegt nicht nur der Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, sondern auch der vertraglich begründete Hauptleistungsanspruch auf Vornahme der Schönheitsreparaturen und Wiederherstellung des früheren Zustandes der Mietsache der kurzen Verjährungsfrist. Der BGH - so das Landgericht - betont in seiner Entscheidung, dass der kurzen Verjährungsfrist auch Ansprüche wegen Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache unterliegen, die ausschließlich vertraglicher Natur sind, auch wenn diese gerade durch einen vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt worden sind. Das Landgericht folgert daraus, dass für Ansprüche aufgrund einer Quotenhaftungsklausel nichts anderes gelten könne, denn auch dieser Anspruch sei vertraglicher Natur und beruhe nicht auf einer Schadensersatzverpflichtung des Mieters wegen einer Vertragsverletzung. Bei einer Abnutzung der Wohnräume durch vertragsgemäßen Gebrauch liege die Besonderheit vor, dass die Verschlechterung des dekorativen Erscheinungsbildes von Decken, Wänden usw. gleichsam langsam vonstatten gehe, so dass nach kurzer Zeit eine Abnutzung nur in geringem Ausmaß zu bemerken sei. Obwohl die Wohnung somit lediglich "angewohnt" und nicht "abgewohnt" erscheine, betreffe auch der zum Ausgleich hierfür vereinbarte Anspruch aus der Quotenhaftungsklausel eine "Verschlechterung" der Mietsache. Da die Wohnung am 20. Juni 1999 zurückgegeben wurde, waren die Ansprüche des Vermieters aus der Quotenhaftungsklausel am 20. Dezember 1999 verjährt.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Walter Bergmann


Rechtzeitige Rückgabe der Mieträume

Der Vermieter hat bei der Rückgabe der Mietsache nach dem Ende der Mietzeit in der Weise mitzuwirken, dass er den Besitz entgegen nehmen muss. Die Schlüsselübergabe hat demzufolge in den gemieteten Räumen zu erfolgen, der Vermieter kann nicht verlangen, dass die Schlüssel zu ihm bzw. zur Hausverwaltung gebracht werden.

AG Spandau, Urteil vom 8. November 2001 - 7 C 394/01 -
Der Mieter kündigte das Mietverhältnis zum 31. August 2000. Anfang August 2000 sprach der Mieter den Hauswart an und bat ihn, mit der Hausverwaltung einen Termin zur
Wohnungsabnahme zu vereinbaren. Mitte August 2000 sprach der Mieter die Hausverwaltung direkt mit der Bitte um Vereinbarung eines Abnahmetermins an. Die Hausverwaltung versprach sich zu melden, tat dies jedoch nicht. Lediglich der Hauswart besah sich die Wohnung und legte dem Mieter die Ausführung diverser Schönheitsreparaturen nahe, die der Mieter auch ausführte. Anschließend nahm der Hauswart die Schönheitsreparaturen ab und erhielt vom Mieter einen Schlüssel. Weitere Bemühungen des Mieters im Monat September, mit der Hausverwaltung einen Termin zur Wohnungsrückgabe zu vereinbaren, verliefen ergebnislos. Erst Mitte Oktober 2000 kam es zu einer Wohnungsabnahme mit der Hausverwaltung, die nunmehr die Vornahme weiterer Schönheitsreparaturen forderte. Auch diese Schönheitsreparaturen wurden vom Mieter erledigt und die Wohnung am 13. November 2000 endgültig zurückgegeben.
Mit der Klage macht der Vermieter Ansprüche auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung gemäß § 556 BGB (alte Fassung) wegen der verzögerten Rückgabe der Mieträume sowie Schadenersatzansprüche wegen entgangenen Mietzinses auf Grund nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen geltend.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es wies in seiner Urteilsbegründung darauf hin, dass dem Vermieter einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß § 556 BGB (alte Fassung) bereits deshalb nicht zustehe, weil der Vermieter bei der Entgegennahme der Mieträume die erforderliche Mitwirkung unterlassen habe. Grundsätzlich habe die Rückgabe der Mietsache nach dem Ende der Mietzeit vor Ort stattzufinden, das heißt der Vermieter müsse den Besitz entgegen nehmen und auf diese Weise an der Rückübertragung mitwirken. Daraus folge auch, dass die Schlüsselübergabe ebenfalls in den gemieteten Räumen zu erfolgen habe. Der Vermieter kann nach Ansicht des Amtsgerichts nicht verlangen, dass die Schlüssel zu ihm bzw. in die Hausverwaltung gebracht werden. Das Amtsgericht wies darauf hin, dass anhand des vorliegenden Falles überhaupt nicht erkennbar sei, dass und wie der Vermieter oder die von ihm eingesetzte Hausverwaltung dieser Mitwirkungspflicht nachgekommen sein soll.
Der Vermieter hatte nicht bestritten, dass der Mieter am 16. August 2000 dem Hauswart einen Wohnungsschlüssel übergeben hatte. Das Amtsgericht wies die in diesem Zusammenhang darauf hin, dass ein Hauswart grundsätzlich nicht zu einer Wohnungsabnahme oder zu irgendwelchen rechtlich verbindlichen Erklärungen in diesem Zusammenhang berechtigt sei (es sei denn, er ist im Besitz einer entsprechenden Vollmacht). Im vorliegenden Falle sei dem Vermieter jedoch bekannt gewesen, dass der Mieter den Besitz an der Wohnung aufgegeben hatte. Das Amtsgericht wies darauf hin, dass dem Vermieter kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung zustehen, wenn der Mieter unmissverständlich zu erkennen gegeben habe, dass er keine Besitzrechte an der Wohnung mehr geltend mache, die Wohnung geräumt sei und die ebenfalls noch erforderliche Schlüsselübergabe lediglich daran scheitere, dass der Vermieter den vereinbarten Rückgabetermin nicht einhalte. Das Gleiche gelte auch dann, wenn - wie im vorliegenden Fall - der Vermieter aus unbekannten Gründen am Rückgabeort einfach nicht erscheint, obwohl die Wohnung geräumt und bereits ein Schlüssel übergeben wurde.
Der Mieter war auch nicht zur Zahlung irgendwelcher Schadensersatzansprüche wegen des durch die Vornahme der Schönheitsreparaturen entgangenen Mietzinses verpflichtet. Insoweit fehlte es nach Ansicht des Amtsgerichts bereits am Verschulden des Mieters. Erscheine von Seiten des Vermieters niemand zu einem vereinbarten Abgabetermin und könne der Mieter aus diesem Grunde die Schlüssel nicht los werden, dann sei dieser Umstand von den Mietern nicht zu vertreten. Aus dem gesamten Sachvortrag folge, dass die dem Mieter obliegenden Schönheitsreparaturen längst bis zum Ende der Mietzeit hätten ausgeführt werden können, wenn die Hausverwaltung die Wohnung Mitte August besichtigt und auf die noch auszuführen Arbeiten hingewiesen hätte. Aus diesem Grunde konnte der Vermieter für die Zeit nach der Beendigung des Mietverhältnisses auch keinen Schadensersatz im Wege des entgangenen Mietzinses verlangen.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Burkhard Draeger


Rückgabe der Wohnung und Schönheitsreparaturen

In der Aufforderung des Mieters an den Vermieter, eine gemeinsame Wohnungsbesichtigung nach Kündigung des Mietverhältnisses durchzuführen, liegt für sich genommen kein Rückgabeangebot. Der Vermieter behält in diesem Falle seine Ansprüche auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Rückgabe. Eine Quotenhaftungsklausel, die dem Vermieter einen Abgeltungsanspruch von 100 % gibt, wenn die letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende länger als fünf Jahre zurückliegen, ist unwirksam.

Die Unwirksamkeit einer solchen Quotenhaftungsklausel erstreckt sich wegen des Verstoßes gegen das Transparenzgebot auch auf die Überwälzung der Schönheitsreparaturen.

LG Berlin, Urteil vom 24. Juli 2002 - 67 S 413/01 -

Der Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter bestand seit 1990. In § 10 der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag wurde die Pflicht der Mieter zur Übernahme der Schönheitsreparaturen durch eine so genannte Quotenhaftungsklausel ergänzt, in der es unter anderem heißt: "liegen die Schönheitsreparaturen mehr als fünf Jahre zurück, so zahlt der Mieter 100 % der Kosten auf Grund des Kostenvoranschlags eines Malerfachgeschäfts an den Vermieter".
Mit Schreiben vom 26.11.1999 kündigten die Mieter das Mietverhältnis zum 30.11.2000. Mit Schreiben vom 17.11.2000 forderten die Mieter den Vermieter auf, die Schönheitsreparaturen in Augenschein zu nehmen. Mit einem weiteren Schreiben vom 20.11.2000 teilten sie dem Vermieter mit, dass sie sich auf Grund der einzeln aufgeführten Baumängel außer Stande sehen, die weiteren Schönheitsreparaturen fachgerecht auszuführen. Mit Schreiben vom 27.11.2000 wiesen die Mieter noch einmal auf die Baumängel hin und baten erneut um Besichtigung der Wohnung. Der Vermieter besichtigte die Wohnung nicht. Am 01.02.2001 händigte der Mieter dem Vermieter den Schlüssel aus.

Der Vermieter klagte auf Zahlung der Kosten für ein Malerfachgeschäft wegen der nicht ordnungsgemäß durchgeführten Schönheitsreparaturen sowie auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die Monate Dezember 2000 und Januar 2001.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesenen, soweit der Vermieter Ansprüche wegen der nicht bzw. der schlecht durchgeführten Schönheitsreparaturen verlangte. Wegen der verspäteten Rückgabe der Wohnungsschlüssel zum 01.02.2001 ist der Mieter zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung verurteilt worden. Das Landgericht wies in seiner Entscheidung darauf hin, dass Ansprüche des Vermieters wegen der nicht bzw. nur unzulänglich durchgeführten Schönheitsreparaturen nicht bestehen. Zwar habe sich der Mieter in § 7 Nr. 5 des Mietvertrags zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Die Vereinbarung über die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen wurde jedoch durch die Quotenhaftungsklausel in der Zusatzvereinbarung vom Mietvertrag ergänzt, woraus sich in der Klauselkombination auf Grund fehlender Transparenz die vollständige Unwirksamkeit der Klauseln ergebe. Das Landgericht führte weiter aus, dass die Quotenhaftungsklausel wegen Verstoßes gegen Paragraph 9 Absatz 1 AGBG (a. F.) unwirksam sei, weil sie dem Vermieter einen Abgeltungsanspruch von 100 % gebe, wenn die letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende länger als fünf Jahre zurückliegen. Auf diese Weise werde der Vermieter vom Erfordernis der Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung gemäß § 326 Absatz 1 BGB (a. F.) freigestellt, mit der Folge, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nur bis zum Ende des Mietverhältnisses und nicht mehr auf Grund der Aufforderung des Vermieters innerhalb einer dem Mieter gesetzten Nachfrist nachholen könne.
Die Unwirksamkeit der Quotenhaftungsklausel erstreckt sich nach Ansicht des Landgerichts auf die gesamte Vereinbarung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter. Die vollständige Unwirksamkeit der beiden Klauseln ergebe sich aus dem inneren Sachzusammenhang, da der Mieter nicht wissen könne, ob er bei Nichtdurchführung der Schönheitsreparaturen zum Ende des Mietverhältnisses einem direkten Zahlungsanspruch des Vermieters ausgesetzt sei oder ob das formelle Verfahren nach § 326 Absatz 1 BGB (a. F.) eingehalten werden müsse. Auf diese Weise liege durch die Kombination der für sich genommen wirksamen Klausel (Übernahme der Schönheitsreparaturen) und der unwirksamen Klausel (anteilige Zahlung nach der Quotenhaftungsklausel) ein Verstoß gegen das Transparenzgebot vor, mit der Folge, dass beide Klauseln unwirksam sind. Aus diesem Grunde wurden die geltend gemachten Ansprüche des Vermieters wegen der nicht bzw. schlecht durchgeführten Schönheitsreparaturen abgewiesen. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz (Amtsgericht Wedding - AZ 20 C 477/2000) vertrat das Landgericht jedoch die Ansicht, dass die Mieter ihre Verpflichtung zur Rückgabe der Mietsache nicht erfüllt hätten. Die Mieter hätten die Schlüssel erst zum 01.02.2001 zurückgegeben. Sie konnten sich nach Ansicht des Landgerichts nicht darauf berufen, dass sich der Vermieter ab dem 01.12.2000 in Annahmeverzug befunden habe.

Das Landgericht wies darauf hin, dass die Mieter die Rückgabe der Wohnung nicht ordnungsgemäß angeboten hätten. In den Schreiben vom 17.11., 20.11. und 27.11.2000 hätten sie den Vermieter lediglich mehrfach aufgefordert, sich zur Durchführung einer gemeinsamen Wohnungsbesichtigung in den gemieteten Räumen einzufinden, ohne jedoch ordnungsgemäß deren gleichzeitige Rückgabe anzubieten. Ein Anspruch der Mieter gegen den Vermieter auf die Durchführung einer gemeinsamen Wohnungsbesichtigung besteht jedoch nicht. Aus diesem Grunde wurden die Mieter zur Zahlung der Nutzungsentschädigung verurteilt.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Bernd Hintzelmann
Stichwörter: ddr + mietvertrag + rückgabe + wohnung

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