Wohnen und leben
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Gast Experte! hat diese Frage am 01.01.2005 gestellt
Einstweilige Anordnung wegen Modernisierungsmaßnahmen

Hat der Vermieter im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen eine vermietete Wohnung widerrechtlich öffnen lassen und von der Strom- und Wasserversorgung abgetrennt, so besteht grundsätzlich die Besorgnis, dass er die Unverletzlichkeit anderer Wohnungen des gleichen Wohnhauses ebenfalls nicht respektieren wird.

AG Neukölln, Urteil vom 8. Februar 1996 - 6 C 240 / 95 -

Der Vermieter hatte im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen versucht, durch Auftrag an einen Schlüsseldienst unbefugt eine vermietete Wohnung in dem Wohnhaus zu öffnen und konnte lediglich im letzten Augenblick durch die Polizei daran gehindert werden. Darüber hinaus hatte er die Strom- und Wasserversorgung zu einer anderen Wohnung ohne Zustimmung des dortigen Mieters gekappt.

Die Wohnung des klagenden Mieters wurde noch nicht beeinträchtigt, auch gab der Vermieter im Prozess an, dass dies nicht beabsichtigt sei.

Das Gericht hat der Klage des Mieters auf Unterlassen dennoch stattgegeben. Ein Unterlassensanspruch könne sich auch dann ergeben, wenn es noch zu keinerlei Beeinträchtigungen gekommen sei. Ausschlaggebend sei in diesem Zusammenhang die Besorgnis einer zukünftigen Beeinträchtigung.

Diese könne sich auch daraus ergeben, dass der Vermieter in rechtswidriger Weise andere Wohnungen des Wohnhauses habe öffnen wollen, weil der dortige Mieter auf die Aufforderung, den Bauarbeitern Zutritt zu der Wohnung zu verschaffen, nicht reagiert habe. Die Maßnahme habe auch nicht durch die längere Abwesenheit des dortigen Mieters entschuldigt werden können. Entsprechendes gelte für das Entfernen der Strom- und Wasserversorgung.

Auch wenn die Wohnung des klagenden Mieters noch nicht betroffen gewesen sei, müsse daher davon ausgegangen werden, dass der Vermieter die beabsichtigte Modernisierung ohne Rücksicht darauf fortsetzt, ob der betreffende Mieter der Modernisierung zugestimmt hat oder rechtskräftig zur Duldung verurteilt wurde.

Der Verurteilung stand schließlich auch nicht entgegen, dass nicht die Geschäftsführerin der beklagten Vermieterin - eine GmbH - sondern deren Ehemann das Öffnen der Wohnung veranlasst hatte.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Markus Willkomm


Duldungspflicht von Modernisierungsmaßnahmen

Der Mieter genügt seiner Duldungspflicht, wenn er die Maßnahmen tatsächlich hinnimmt. Dem steht eine Ankündigung, nach der er einer Mieterhöhung nach § 3 MHG nicht zustimme, nicht entgegen.
AG Schöneberg, Beschluss vom November 1996 - 8 C 564/96 -
Der Vermieter kündigte dem Mieter die Durchführung von Modernisierungsarbeiten an. Der Mieter antwortete zunächst, dass er eine Mieterhöhung nicht akzeptieren werde, da es sich um reine Instandhaltungsmaßnahmen handeln würde. Später ließ er durch seinen Anwalt mitteilen, er würde die Maßnahmen begrüßen, diese seien jedoch als Instandhaltungsmaßnahmen anzusehen. Der Vermieter hatte auf Duldung der Modernisierung geklagt. Dieser Anspruch war unbegründet, da der Mieter die Duldung der Maßnahmen nicht verweigert hat. Der Vorschrift des § 541b BGB (Duldungspflicht) kann nicht entnommen werden, dass der Mieter verpflichtet sei, im Vorfeld eine Stellungnahme abzugeben, ob er einer Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen zustimmt.
Es ist dann das Risiko des Vermieters, ob er die Maßnahmen veranlasst oder nicht. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter die angekündigten Zeiträume ungenutzt verstreichen lassen. Sind daher bei Eingang der Klage die Ankündigungsfristen verstrichen, ohne dass die Duldung durch den Mieter verweigert wurde, dann ist die Klage auf Duldung der Modernisierungsmaßnahmen bereits wegen der fehlenden Ankündigung unschlüssig. Aus diesem Grunde war auch ein sofortiges Anerkenntnis des Mieters (dass er die Maßnahmen dulden werde) nicht erforderlich. Da die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, war nur über die Kosten zu entscheiden, die dem Vermieter auferlegt werden.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Bergmann


Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen

Ein Anspruch des Vermieters auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen besteht nur bei ordnungsgemäßer Ankündigung. Eine Modernisierungsankündigung führt nicht zur Duldungspflicht, wenn die beigefügten Anlagen weder unterschrieben noch auf dem unterschriebenen Vordruck in Bezug genommen und durch die Unterschrift gedeckt sind.
LG Berlin, Urteil vom 21. November 1997 - 64 S 280/97 -
Der Vermieter hatte auf einem Formblatt den Einbau einer Gasetagenheizung angekündigt. Das Formblatt war unterschrieben. Unter der Unterschrift ergab sich ein Hinweis auf insgesamt drei nicht genauer genannte Anlagen. Die einzelnen Anlagen mit einer näheren Beschreibung der Maßnahmen und der voraussichtlichen Kosten waren lose beigefügt, nicht unterschrieben und auch nicht ausdrücklich in Bezug genommen.
Das Landgericht Berlin hielt die Ankündigung für unwirksam und hat die darauf gestützte Duldungsklage abgewiesen. Eine Modernisierungsankündigung müsse gem. § 541b Abs. 2 BGB schriftlich erfolgen. Nach Ansicht des Landgerichts entsprach die Ankündigung nicht der notwendigen Schriftform. Schriftform bedeutet nicht nur, daß die Unterschrift des Ausstellers die gesamte Erklärung abschließen muss, sondern dass auch eine einheitliche Urkunde vorliegt. Die Einheitlichkeit einer Urkunde setzt voraus, dass entweder alle Bestandteile fest verbunden werden oder durch eine wechselseitige Bezugnahme deutlich wird, dass es sich bei den Anlagen um einen Bestandteil der Erklärung selbst handelt. Das Gericht hat in seiner Begründung ausdrücklich offengelassen, ob die Unterschrift auf der Vorderseite des Formblattes für sich genommen überhaupt ausreicht. In jedem Falle deckte die Unterschrift nicht die beigefügten Anlagen ab, da auf die Anlagen erst nach der Unterschrift verwiesen wurde. Die Anlagen aber waren notwendiger Bestandteil der Modernisierungsankündigung, da sich erst daraus der Umfang und die voraussichtlichen Kosten der Modernisierung ergäben. Darüber hinaus hielt das Gericht die Modernisierungsankündigung auch deshalb für unwirksam, weil in den Anlagen keine (wechselseitige) Bezugnahme auf die unterschriebene Modernisierungsankündigung erfolgt war.
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Gudrun Zieschang


Mieterhöhung wegen Modernisierung

Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung gemäß § 3 MHG setzt voraus, dass die Erhöhungserklärung eine Aufschlüsselung der Kosten in einzelne Gewerke und Rechnungspositionen enthält.
AG Hohenschönhausen, Urteil vom 25.02.1998 - 11 C 654/97 -
Der Vermieter hatte eine Mieterhöhung wegen Modernisierung erklärt, ohne die Kosten nach einzelnen Gewerken aufzuschlüsseln. Das Gericht ging davon aus, dass die Mieterhöhung unwirksam und die Klage daher abzuweisen war. Eine auf Modernisierungsmaßnahmen gestützte Mieterhöhung ist gemäß § 3 Absatz 3 MHG nur wirksam, wenn die entstandenen Kosten berechnet und erläutert sind. Hierzu gehört nach Ansicht des Gerichts, dass die einzelnen für die Modernisierung in Ansatz gebrachten Kosten nach den einzelnen Gewerken und den jeweiligen Rechnungsposten aufgeschlüsselt werden.
Der Mieter muss nach Erhalt der Mieterhöhungserklärung in die Lage versetzt werden, die Berechtigung der Mieterhöhung, gegebenenfalls durch Einsichtnahme in die Unterlagen des Vermieters, zu überprüfen, was nur möglich ist, wenn das Mieterhöhungsverlangen einzelne Gewerke und Rechnungspositionen gesondert ausweist. Die gelegentlich vertretene Gegenansicht führt dazu, dass der Mieter in nicht zumutbarer Weise sämtliche Unterlagen des Vermieters durchsuchen müsste, um diejenigen Abrechnungen zu finden, die sich auf die erfolgten Modernisierungsmaßnahmen beziehen.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Klaus Piegeler


Einbau einer Innentoilette anstelle einer Außentoilette

Ein Mieter muss den Einbau einer Innentoilette anstelle einer Außentoilette nicht dulden, wenn die Wohnfläche durch den geplanten Umbau erheblich reduziert wird.
LG Berlin, Beschluss vom 21. Oktober 1999 - 67 S 138/99 -
Die Vermieterin verlangte vom Mieter - neben der Duldung weiterer Modernisierungsmaßnahmen - die Duldung des Einbaus einer Innentoilette und die Entfernung der vorhandenen Außentoilette. Nachdem sich Vermieterin und Mieter durch Vergleich geeinigt hatten, musste das Landgericht Berlin durch Beschluss nur noch über die Kosten des Rechtsstreites entscheiden.
Das Landgericht stellte fest, dass, soweit um die Duldung des Einbaus der Innentoilette und die Entfernung der Außentoilette gestritten wurde, die Vermieterin die anteiligen Kosten des Rechtsstreites zu tragen hat, da sie im Rechtsstreit unterlegen wäre. Der Mieter wäre nicht verpflichtet gewesen, diese Maßnahme zu dulden. Hierbei berücksichtigte das Landgericht, dass durch den Umbau ein Wohnflächenverlust von 23% der Wohnfläche eingetreten wäre. Mit dem Einbau der Innentoilette hätte auch ein Flur geschaffen werden müssen. Dieser zu schaffende Flur gehörte zur Wohnküche und wäre nach dem Umbau nur noch sehr eingeschränkt nutzbar gewesen. Innentoilette und Flur hätten 3,8 qm Fläche beansprucht, bei einer Wohnungsgröße von 22,41 qm stellt dieser Wohnflächenverlust einen Nachteil dar, der die Wohnwertverbesserung durch den Einbau einer Innentoilette wieder aufhebt.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Henrik Solf
Anmerkung: Der Einbau einer Innentoilette stellt - wie das Gericht auch ausführte - grundsätzlich eine Wohnwertverbesserung und damit eine vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahme dar. Im vorliegenden Fall wurde die Duldungspflicht verneint, weil die Wohnung eine sehr geringe Wohnfläche hatte und gerade der durch den Einbau der Innentoilette eintretende Wohnflächenverlust mit seiner Gebrauchswertminderung die Gebrauchswerterhöhung neutralisiert bzw. überboten hätte.


Keine Mieterhöhung wegen Modernisierung ohne Abschluss der Baumaßnahmen

Eine Mieterhöhung wegen vorangegangener Modernisierung ist unzulässig, wenn die darin enthaltenen kostenauslösenden Maßnahmen noch nicht vollständig beendet sind. Es ist unerheblich, worauf die unterbliebene Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen zurückzuführen ist.
AG Tempelhof / Kreuzberg, Urteil vom 31. Mai 1999, - Az. 6 C 67/99 -
Der Vermieter hatte den Mieter erfolgreich auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen (Einbau einer Gasetagenheizung) verklagt. Die Arbeiten wurden im Juni 1998 bis auf einige Restarbeiten, wie z.B. das Verschließen der für die Heizungszuleitung erforderlichen Mauerdurchbrüche und bis auf die notwendigen Malerarbeiten, teilweise beendet. Mit Schreiben vom 19. Juli 1998 verlangte der Vermieter eine vorläufige Mieterhöhung gem. § 3 MHG, wobei die nicht fertig gestellten Arbeiten auf der Basis eines Kostenvoranschlages berechnet wurden. Der Mieter lehnte die Mieterhöhung ab. Mit Schreiben vom 21. Dezember 1998 verlangte der Vermieter erneut eine nunmehr endgültige Mieterhöhung zum 1. Januar 1999, wobei die Kalkulationsgrundlage dieser Mieterhöhung die Schlussrechnung des Heizungseinbaus und ein Kostenangebot der Malerfirma war. Der Mieter lehnte auch diese Mieterhöhung ab, weil die Malerarbeiten bis zu diesem Zeitpunkt immer noch nicht fertiggestellt waren.
Der Vermieter machte mit der Klage die bisherigen Erhöhungsbeträge geltend. Er berief sich wegen der nicht abgeschlossenen Arbeiten darauf, dass der Mieter die Durchführung der Malerarbeiten durch die Fachfirma absichtlich vereitelt habe, um eine Mieterhöhung zu verhindern.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Wegen der Mieterhöhung vom 19. Juli 1998 stellt das Amtsgericht fest, dass ein Anspruch des Vermieters auf den erhöhten Mietzins nur besteht, wenn die zur Modernisierung gehörenden baulichen Maßnahmen endgültig abgeschlossen sind. Zu diesem Zeitpunkt hatte der Vermieter die Malerarbeiten noch nicht einmal in Auftrag gegeben, so dass es auf das vom Vermieter behauptete treuwidrige Verhindern der Arbeiten durch den Mieter nicht ankam.
Nach Ansicht des Amtsgerichts war auch die Mieterhöhung vom 21. Dezember 1998 unwirksam. Zunächst hat das Amtsgericht festgestellt, dass aufgrund der Erklärung vom 21. Dezember 1998 frühestens zum 1. Februar 1999 die erhöhte Miete verlangt werden könne. Das Gericht ließ die Frage offen, ob dieser Zeitpunkt um weitere sechs Monate in die Zukunft zu verschieben wäre, weil die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte Mieterhöhung um mehr als 10 % überschritten hatte.
Die Mieterhöhung vom 21. Dezember 1998 war ebenfalls unwirksam, weil der Vermieter sie vor Abschluss der baulichen Maßnahme geltend gemacht hatte. Dabei kam es nach Ansicht des Gerichts nicht darauf an, ob die Behauptung des Vermieters, der Mieter habe die Fertigstellung vereitelt, tatsächlich zutrifft. Auch wenn sich herausstellen sollte, dass der Mieter versucht haben sollte, die vollständige Beendigung zu verhindern, um die Mieterhöhung zu umgehen, können nach Ansicht des Gerichts die voraussichtlichen Kosten der Modernisierung nicht auf die Miete umgelegt werden. Der eindeutige Wortlaut des § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG lasse eine Mieterhöhung nur auf der Grundlage der tatsächlich entstandenen Kosten zu. Eine Umlage veranschlagter, aber nicht angefallener Kosten ist daher ausgeschlossen.
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Birgit Stenzel


Modernisierung und Eigentümerwechsel

Der Erwerber eines Grundstückes, der nach § 571 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist, kann den Mietzins nach durchgeführter Modernisierung nach § 3 Abs. 1 MHG erhöhen, wenn die Modernisierungsarbeiten vom Veräußerer und ehemaligen Vermieter veranlasst worden sind, mit ihrer Ausführung vor dem Eigentumswechsel begonnen wurde und diese nach Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis abgeschlossen worden sind.

KG, Beschluss vom 8. Mai 2000 - 8 RE-Miet 2505/00 -

Abgedruckt in Das Grundeigentum 2000, 747 f.

Der Erwerber, der nach § 571 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist, kann den Mietzins nach durchgeführter Modernisierung nach § 3 Abs.1 MHG erhöhen, auch wenn die Modernisierungsarbeiten vom Veräußerer und ehemaligen Vermieter veranlasst worden sind, mit ihrer Ausführung vor Eigentumswechsel begonnen worden ist und diese vor Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis abgeschlossen worden sind.

KG, Beschluss vom 17. Juli 2000 - 8 RE-Miet 4110/00 -

Abgedruckt in Das Grundeigentum 2000, 1104 ff.

Mit diesen beiden Rechtsentscheiden hat das Kammergericht unmissverständlich klargestellt, dass ein Vermieterwechsel während oder nach Abschluss der durch den Veräußerer (alter Vermieter) durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen einer Mieterhöhung durch den Erwerber (neuer Vermieter) nicht entgegensteht.
Das Kammergericht begründet seine Erwägungen im Wesentlichen damit, dass der Rechtsgedanke des § 571 BGB den Mieter im Falle des Verkaufes der Wohnung nicht rechtlos stellen wolle. Diese "Mieterschutzbestimmung" solle jedoch nicht dazu führen, dass der Mieter besser stehe, als ohne einen Verkauf. Schließlich verweist das Kammergericht darauf, dass der Vermieter ja auch ohne weiteres ein Mieterhöhungsverlangen gem. § 2 MHG (ortsübliche Vergleichsmiete) stellen könne und hierbei den durch die Modernisierung des Veräußerers bedingten modernisierten Zustand zugrunde legen dürfe.
Anmerkung: Diese Rechtsentscheide, die im Gegensatz zu der bisherigen Rechtsprechung und unserer bisherigen Beratung stehen, sind für alle Gerichte bindend.
Wärmedämmmaßnahme als Modernisierung

Der Vermieter, der einen Modernisierungszuschlag nach § 3 Abs. 1 MHG wegen Wärmedämmaßnahmen geltend macht, muss in der Mieterhöhungserklärung nach § 3 Abs. 3 MHG durch eine Wärmebedarsfberechnung darlegen, in welchem Maße sich eine Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie ergibt.

KG, Beschluss vom 17. August 2000 - 8 RE-Miet 6159/00 -

Das Kammergericht stellte in seinem Beschluss fest, dass eine Mieterhöhung nach Durchführung von Wärmeschutzmaßnahmen unwirksam sei, wenn der Mieterhöhung die Wärmebedarfsberechnung nicht beigefügt war. Die Vorschrift des § 3 Abs. 1 MHG ermögliche dem Vermieter einseitig und ohne Zustimmung des Mieters eine Mieterhöhung durchzusetzen. Das Gegengewicht zu dieser Befugnis ist nach Ansicht des Kammergerichts die Pflicht, die Berechtigung der Mieterhöhung zu erläutern. Hierzu gehöre nicht nur die Darstellung der angefallenen Kosten. Zumindest bei Maßnahmen der Energieeinsparung müsse es dem Mieter möglich sein zu überprüfen, ob und in welchem Umfang tatsächlich eine nicht nur unerhebliche Verbesserung des Wärmeschutzes eintrete.
Das Kammergericht führt aus, dass der Vermieter hierdurch auch nicht unangemessen benachteiligt werde. Es sei davon auszugehen, dass jeder Vermieter vor der Erteilung eines Auftrages einen Nachweis über die Effektivität von Wärmedämmmaßnahmen fordern werde. Diese Berechnung könne er ohne weiteres der Modernisierungserklärung anfügen.

Abgedruckt in Das Grundeigentum 2000, 1179 ff.

Anmerkung: Dieser Rechtsentscheid schafft Klarheit und ist für alle Gerichte bindend.


Mieterhöhung nach fehlerhafter Modernisierungsankündigung

Der Vermieter kann wegen Modernisierungsmaßnahmen, die nicht wirksam angekündigt wurden und die der Mieter deshalb nicht dulden brauchte und auch nicht geduldet hat, keine Mieterhöhung verlangen.
Werden sowohl Instandsetzungs- als auch Modernisierungsarbeiten durchgeführt, sind im Mieterhöhungsverlangen die Instandsetzungs- von den Modernisierungsarbeiten klar abzugrenzen.

AG Hohenschönhausen, Urteil vom 06. Oktober 2000 - 9 C 119/00 -

Der Vermieter verlangte vom Mieter eine Mieterhöhung wegen Modernisierung. Er hatte dem Mieter mit Schreiben vom 13. November 1998 angekündigt, dass er die Außenfassade mit einem Wärmeschutz versehen werde. Mit den Arbeiten an der Außenfassade hatte er bereits nach zehn Tagen am 23. November 1998 begonnen. Nach Beendigung der Maßnahmen verlangte der Vermieter eine Mieterhöhung und klagte die erhöhte Miete ein.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es kam zu dem Ergebnis, dass die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme den Anforderungen des § 541 b BGB nicht genügt, da die Modernisierungsarbeiten nicht zwei Monate vor Beginn mitgeteilt wurden. Aus diesem Grunde könne der Vermieter unter Berücksichtigung des Rechtsentscheids des Kammergerichts (= ZMR 1988, S. 422) die Modernisierungskosten für die Wärmeschutzmaßnahmen nicht mehr verlangen. Auch die vom Vermieter verlangte Mieterhöhung auf Grund von Arbeiten an den Elektrosteigeleitungen und Hauptwassersträngen wurde vom Gericht als unbegründet zurückgewiesen. Der Mieter hatte bestritten, dass es sich bei den Arbeiten um Modernisierungsmaßnahmen handelt, er vertrat unter Verweis auf ein vom Vermieter in Bezug genommenes Wertgutachten die Auffassung, dass lediglich Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt worden seien. Der Vermieter hat diese Behauptung nicht entkräften können.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Birgit Kleinspehn
Anmerkung: Das Amtsgericht ging nicht näher darauf ein, ob der Mieter die Wärmedämmmaßnahme tatsächlich geduldet hatte. Die einschlägige Rechtsprechung geht davon aus, dass nur dann, wenn der Mieter die Arbeiten aufgrund der fehlerhaften Ankündigung nicht dulden musste und auch tatsächlich nicht geduldet hat, eine Mieterhöhung unzulässig ist. Bei Arbeiten innerhalb der Wohnung duldet der Mieter bereits, wenn er die beauftragten Handwerker des Vermieters in die Wohnung lässt. Erhält der Mieter Kenntnis von Arbeiten außerhalb der Wohnräume, dann sollte er den Vermieter in jedem Falle schriftlich darauf hinweisen, dass er die Modernisierungsarbeiten nicht dulden werde.


Erläuterung einer Mieterhöhung nach Modernisierung

Bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung ist die Angabe der Kostenpositionen nach Rechnungsdatum und bauausführendem Unternehmen nicht erforderlich. Es genügt eine Zusammenstellung nach den Kosten der jeweiligen Gewerke. Die Schriftform ist auch dann gewahrt, wenn der unterschriebenen Mieterhöhung, die auf die beigefügte Berechnung verweist, die Berechnung, in der wiederum auf die Mieterhöhungserklärung Bezug genommen worden ist, auf einem gesonderten Blatt beigefügt wurde. Bei Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ist die Einsparung durch eine Wärmebedarfsberechnung zu belegen.
Landgericht Berlin, Urteil vom 29. Mai 2001 - 65 S 340/00 -
Mieter und Vermieter streiten um die Wirksamkeit einer Mieterhöhung wegen Modernisierungen. Der Vermieter hatte unter anderem eine Wärmedämmung angebracht, einen Aufzug eingebaut, die vorhandenen Holzfenster durch Metallfenster ersetzt und eine moderne energiesparende Heizübergabestelle mit Strahlenpumpenanlage eingebaut. Das Amtsgericht hatte die Klage des Vermieters auf Zahlung der erhöhten Miete abgewiesen und dabei argumentiert, eine wirksame Mieterhöhungserklärungen gemäß § 3 MHG setze voraus, dass der Mieter in die Lage versetzt werde, die Berechtigung der geltend gemachten Kosten ohne besondere Vorkenntnisse zu überprüfen. Nach Ansicht des Amtsgerichts ist hierzu neben den Berechnungsgrundlagen die Angabe der auf die Wohnung entfallenden Teilbeträge und des Verteilerschlüssels auch die Angabe der einzelnen Rechnungspositionen erforderlich. Das Angebot des Vermieters an den Mieter, die Unterlagen bei ihm einsehen zu können, reicht nach Ansicht des Amtsgerichts nicht aus.
Nachdem der Vermieter Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts eingelegt hatte, wies das Landgericht Berlin die Klage (aus anderen Gründen) zurück. Das Landgericht stellte klar, dass für eine wirksame Mieterhöhungserklärung gemäß § 3 MHG die Aufschlüsselung der entstandenen Kosten nach den einzelnen Rechnungspositionen nicht erforderlich ist. Der Mieter könne sich auch dann ein Bild machen, wenn die entstandenen einzelnen Kosten nach Grund und Höhe zusammengefasst würden. Insoweit sei es ausreichend, die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen und die dazugehörenden Gewerke nach wohnungsspezifischen und gebäudespezifischen Maßnahmen kostenmäßig getrennt zu erfassen. Das Landgericht kam zu dem Ergebnis, dass diese Anforderungen jedoch im vorliegenden Fall nicht erfüllt waren. Der Vermieter hatte für die Modernisierungsmaßnahme "Einbau eines Aufzugs" die Kosten für alle vier Wohnblocks zusammengefasst. Das Landgericht stellte klar, dass eine Aufschlüsselung nach den Kosten für den Einbau einer Aufzugsanlage im Wohnblock des Mieters erforderlich gewesen wäre. Der Mieter hatte darüber hinaus gerügt, die Mieterhöhung enthalte keine Angaben zu dem Anteil der fiktiven Instandsetzung und sei aus diesem Grunde unwirksam. Hierzu vertrat das Landgericht die Ansicht, es reiche grundsätzlich aus, wenn der Vermieter mitteilt, dass eine (auch teilweise) Instandsetzung nicht durchgeführt worden ist. Allerdings müsse der Vermieter die Wertverbesserungsmaßnahmen so genau bezeichnen, dass der Mieter ohne besondere Kenntnis überprüfen könne, ob nicht zugleich auch eine Instandsetzung erfolgt sei.

Schließlich vertrat das Landgericht Berlin im Anschluss an den Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 17. August 2000 (GE 2000, 1179; MieterEcho 282/2000) die Ansicht, dass die Mieterhöhung auch deshalb unwirksam sei, weil ihr zu der behaupteten Energieeinsparung hinsichtlich des Einbaus der Heizübergabestation mit Einbau einer Strahlpumpenanlage und der Wärmedämmung der Fassade eine Wärmebedarfsberechnung nicht beigefügt war. Eine auf die Einsparung von Heizenergie gestützte Mieterhöhung sei jedoch nur dann gerechtfertigt, wenn dem Mieter in der Erhöhungserklärung ausreichend erklärt werde, weshalb eine nachhaltige Energieeinsparung erfolge. Der Mieter muss überprüfen können, ob tatsächlich eine Verbesserung des Wärmeschutzes eintritt. Die Erläuterungspflicht belaste den Vermieter auch nicht unangemessen, da er sich (redlicherweise) vor Durchführung der Maßnahmen selbst einen Nachweis für die Effektivität verschaffen müsse. Abschließend wies das Landgericht Berlin darauf hin, dass der bloße Austausch von Holzfenstern durch Metallfenster keine Wohnwertverbesserung zur Folge habe, wenn die neuen Fenster nicht über eine Isolierverglasung verfügen. Wegen der vom Vermieter behaupteten Energieeinsparung von Metallfenstern gegenüber Holzfenstern verwies das Gericht auf seine Ausführungen zur Wärmebedarfsberechnung zum Einbau der Heizübergabestation und zur Fassadendämmung.
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Birgit Kleinspehn


Vollständigkeit der Modernisierungsankündigung

Ein Mieter ist zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen nur bei ordnungsgemäßer Ankündigung durch den Vermieter verpflichtet. Die Modernisierungsankündigung muss vollständig sein, das "scheibchenweise" Nachschieben von Informationen ist unzulässig.
Auch beim Einbau einer Gasetagenheizung ist neben den Angaben zur Art der einzubauenden Heizkörper und zur Kapazität der Gastherme die Angabe der voraussichtlichen Heizkosten erforderlich.

AG Tempelhof - Kreuzberg, Urteil vom 9. Juli 2001 - 16 C 183/01 -

Der Vermieter verlangte vom Mieter die Duldung des Einbaus einer Gasetagenheizung anstelle der vorhandenen Ofenheizung und den Einbau eines Bades. Die ursprüngliche Wohnung war ohne Bad und mit einer Außentoilette versehen. Der Mieter hatte im Jahre 1994 mit Genehmigung des seinerzeitigen Vermieters auf eigene Kosten eine Innentoilette und eine Duschkabine in der Wohnung installieren lassen.
Das Amtsgericht wies die Klage des Vermieters auf Duldung der oben genannten Modernisierungsmaßnahmen ab. Es führte in seiner Begründung aus, dass der Mieter zur Duldung des Einbaus einer Gasetagenheizung wegen der nicht ordnungsgemäßen Modernisierungsankündigung nicht verpflichtet war. Die dem Mieter übersandte Ankündigung enthielt keine Angaben zu den voraussichtlichen Heizkosten, zur Art der einzubauenden Heizkörper und zur Kapazität der Gastherme. Diese Angaben wären jedoch für die formelle Wirksamkeit des Ankündigungsschreibens erforderlich gewesen. Das Amtsgericht wollte darüber hinaus der Auffassung des Landgerichts Berlin (Zivilkammer 67) nicht folgen, nach der beim Einbau einer Gasetagenheizung die voraussichtlichen Heizkosten vom Vermieter nicht mitzuteilen sind. Es wies in diesem Zusammenhang darauf hin, dass der Mieter auch beim Einbau einer Gasetagenheizung ein Anrecht auf die voraussichtlichen Kosten und Belastungen der Maßnahme habe. Hierzu gehören nach Ansicht des Amtsgerichts auch die vom Mieter direkt an den Gasversorger zu zahlenden künftigen Heizkosten. Unabhängig von den formellen Voraussetzungen des Ankündigungsschreibens kam das Amtsgericht darüber hinaus zum Ergebnis, dass der Mieter den angekündigten Badeinbau nicht dulden muss. Er habe mit Genehmigung des damaligen Vermieters auf eigene Kosten eine Innentoilette und eine Duschkabine in die Wohnung installieren lassen. Bei der gemäß § 541b Absatz 1 Satz 2 BGB vorzunehmenden Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter sind nach Ansicht des Amtsgerichts insbesondere auch die baulichen Folgen und die vorausgegangenen Verwendungen des Mieters zu berücksichtigen. Der Einbau einer Duschkabine und einer Innentoilette stelle eine nicht unerhebliche Verwendung seitens des Mieters dar. Da der Einbau in 1994 erfolgt sei, könne auch nicht davon ausgegangen werden, dass die Umbauten mittlerweile abgewohnt seien. Unter Berücksichtigung des weiteren Umstandes, dass der Umbau eine Verkleinerung der Küche zur Folge gehabt hätte, kam das Amtsgericht aufgrund einer Gesamtschau zu dem Ergebnis, dass der geplante Einbau des Bades für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Die Klage wurde auch insoweit abgewiesen.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Alexander Bredereck


Minderung nach Modernisierung

Ein nachträglich angebauter Balkon, für den der Vermieter keine Modernisierungsankündigung erklärt hat und den der Mieter nicht haben will, kann einen Mangel darstellen, wenn keine Balkontür eingebaut wird und der Lichteinfall durch das Wohnzimmerfenster wegen des Balkons reduziert wurde.

AG Lichtenberg, Urteil vom 21. November 2002 - 4 C 395/02 -

Der Vermieter hatte im Rahmen von nicht angekündigten Modernisierungsmaßnahmen vor der Wohnung des Mieters einen Balkon angebaut. Er beabsichtigte, mit dem Mieter eine entsprechende Vereinbarung über die Duldung des Anbaus und eine anschließende Mieterhöhung zu treffen. Der Mieter hatte an dem Balkon kein Interesse, zum Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung kam es nicht. Der Vermieter baute keine Balkontür ein (der Zutritt zum Balkon war aus diesem Grunde nicht möglich) und verlangte auch keine Mieterhöhung.

Der Mieter bemängelte nunmehr, dass durch den Anbau des Balkons der Einfall von Tageslicht durch das Wohnzimmerfenster - das Wohnzimmer war der größte Raum in der Wohnung - stark reduziert sei. Außerdem sei durch die Balkonverkleidung der Blick vom Wohnzimmerfenster auf die Hauseingangstür nicht mehr möglich. Er sah darin eine Verschlechterung der Wohnqualität. Aus diesem Grunde minderte er die Miete um 10 %. Der Vermieter klagte auf Zahlung des restlichen Mietzinses.

Das Amtsgericht gab dem Anspruch des Vermieters nur teilweise statt und bejahte ein Recht zur Minderung des Mietzinses im Umfang von 5 %. Es vertrat die Ansicht, der Anbau des Balkons vor dem Wohnzimmer stelle einen Mangel im Sinne des § 536 Absatz 1 BGB (neuer Fassung) dar, da durch die Seitenwände des an die Wohnung angebauten und die Bodenplatte des darüber liegenden Balkons die ungehinderte Aussicht beeinträchtigt und der Lichteinfall in das Wohnzimmer reduziert werde. Das Gericht hatte sich im vorliegenden Fall anhand der vom Mieter eingereichten Fotos ein Bild von den Beeinträchtigungen gemacht, wobei der darin abgebildete Zustand vom Vermieter nicht bestritten wurde. Entgegen der Ansicht des Mieters hielt das Amtsgericht jedoch lediglich eine Mietminderung in Höhe von 5 % des Mietzinses für angemessen. Hierbei hat es insbesondere berücksichtigt, dass lediglich das Wohnzimmer (ca. 32 % der gesamten Wohnfläche) durch den angebauten Balkon beeinträchtigt wurde.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Birgit Stenzel
Stichwörter: ddr + mietvertrag + modernisierung

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