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Gast Experte! hat diese Frage am 01.01.2005 gestellt
Mietwucher und Auskunftsklage

Liegt der vom Mieter gezahlte Mietzins über der in § 5 WiStrG ausgewiesenen Wesentlichkeitsgrenze und fordert der Mieter daraufhin den überzahlten Mietzins vom Vermieter zurück, so bedarf es zumindest dann keiner vorangehenden Auskunftsklage gegen den Vermieter wegen der Entwicklung der Mietzinses seit dem 31.12.1987 wenn der Mietvertrag nach dem 31.12.1994 geschlossen wurde.
AG Tempelhof - Kreuzberg, Urteil vom 19. Dezember 1996 - 16 C 412/96 -
Der Mieter schloss am 9. Februar 1995 einen Mietvertrag über eine ehemals preisgebundene Altbauwohnung in Berlin. Mit der Klage verlangt der Kläger Auskunft über die Entwicklung des Mietzinses seit dem 31.12.1987. Hierbei bezog sich der Kläger auf die Rechtsprechung des Landgerichts Berlin, nach der er als Voraussetzung für die Schlüssigkeit einer Rückforderungsklage (für ehemals preisgebundenen Wohnraum) die Bestandsmiete am 31.12.1987 und die spätere Mietentwicklung darzulegen hat.
Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg gelangt zu der Ansicht, dass diese - seiner Meinung nach nicht unzweifelhafte - Rechtsprechung jedenfalls dann nicht zur Anwendung komme, wenn der Mietvertrag im Februar 1995 und damit nach Auslaufen des GVW-Berlin abgeschlossen wurde. Denn damit unterlag der Mietvertrag zu keinem Zeitpunkt den Einschränkungen des GVW-Berlin, so daß die Miete bei Abschluss des Mietvertrages frei vereinbar war.
Angesichts der Preisfreiheit der Wohnung kann es dem Mieter nach Ansicht des Gerichts nicht mehr verwehrt sein, seinen Rückforderungsanspruch allein unter Bezugnahme auf den Mietspiegel zu begründen. Das Gericht lässt es offen, ob die Rechtsprechung des Landgerichts Berlins zum Bestandsschutz bei ehemals preisgebundenem Wohnraum nach Ablauf des GVW-Berlin überhaupt noch Anwendung findet. In jedem Falle könne aufgrund der Preisfreiheit der Einwand des Vermieters, dass die Bestandsmiete einen höheren Mietzins als die ortsübliche Miete rechtfertigen solle, nicht mehr erhoben werden.
Aus diesem Grunde wurde der nach bisheriger Rechtsprechung für eine Rückforderungsklage bei ehemals preisgebundenem Wohnraum erforderliche Auskunftsanspruch als unbegründet zurückgewiesen, da ein rechtliches Interesse an der Auskunftserteilung nicht mehr bestehe.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Wolfgang Schollmeyer


Mietpreisüberhöhung und Luxuswohnungen

Bei sogenannten Luxuswohnungen kann nicht ohne weiteres von einem Unterangebot ausgegangen werden. Macht der Mieter Ansprüche wegen der überhöhten Miete geltend, so muss er nicht nur Angaben zur Miethöhe, sondern auch zur Ausnutzung eines geringen Angebotes an vergleichbarem Wohnraum machen.
LG Berlin, Urteil vom 2. Dezember 1997 - 65 S 298/97 -
Der Mieter hatte im Jahre 1994 eine 150 qm Wohnung zu einen Mietzins von 5.000,00 DM nettokalt gemietet. Mit seiner Klage macht er Ansprüche auf Rückzahlung wegen des erheblich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Mietzinses geltend. Das LG Berlin hat die Klage abgewiesen. Nach Ansicht des Gerichts hatte der Mieter die Voraussetzungen des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz nicht ausreichend dargelegt. Hierzu gehöre nicht nur die Darlegung eines wesentlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Mietzinses, sondern auch das objektive Ausnutzen eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum auf dem entsprechenden Teilmarkt durch den Vermieter. An der Darlegungs- und Beweislast des Mieters ändert auch die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Verordnung nichts, nach der das Land Berlin zu einem Gebiet bestimmt wird, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Die streitgegenständliche Wohnung gehört nach Auffassung des Gerichts zu einem Teilmarkt, für den die genannte Verordnung keine Aussagekraft hat. Dem Einwand des Mieters, dass die besondere Höhe der Miete sich nicht durch die Annahme einer Luxuswohnung von selbst rechtfertigen könne, stand nach Ansicht der Kammer entgegen, dass der Fall bereits insoweit atypisch sei, als die vereinbarte Miete über dem Durchschnittseinkommen der Bevölkerung liegt. Darüber hinaus liegt die Wohnung in einem architektonisch bedeutsamen Landhaus mit repräsentativem Eingangsbereich und verfügt über eine besondere Ausstattung. Von einem Unterangebot an sogenannten Luxuswohnungen mit überdurchschnittlicher Ausstattung könne daher ohne besonderen Vortrag des Mieters nicht ausgegangen werden. Das Argument des Mieters, in drei aufeinanderfolgenden Sonntagsausgaben der Berliner Morgenpost seien lediglich drei vergleichbare Wohnungen enthalten gewesen, genügte dem Gericht nicht. Es ging vielmehr davon aus, dass der relevante Teilmarkt nicht auf den Grunewald beschränkt werden könne, sondern auf vergleichbare Villengegenden ausgedehnt werden müsse.
Abgedruckt in GE 1998 S. 299
Anmerkung: Unabhängig von der Frage der "Luxuswohnungen" verlangen die Gerichte bei nach 1995 geschlossenen Mietverträgen immer häufiger den Nachweis des Mieters, dass der überhöhte Mietzins unter Ausnutzung eines Unterangebots an vergleichbarem Wohnraum vereinbart wurde. Aus diesem Grunde möchten wir noch einmal ausdrücklich davor warnen, bedenkenlos Mietverträge mit überhöhtem Mietzins zu unterschreiben, in der Hoffnung, die Höhe des geschuldeten Mietzinses im Nachhinein korrigieren zu können.


Erstattungsanspruch bei Mietüberhöhung

Unterlag eine Wohnung am 03. Oktober 1990 der Preisbindung, dann wird neuer Wohnraum im Sinne des § 11 Abs. 1 MHG nicht dadurch geschaffen, dass die nachträglich (durch Brand) unbenutzbar gewordene Wohnung mit erheblichen Mitteln wieder saniert werden muss. Die Vorschrift des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG, nach der auch ein unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführter Umbau als Wohnungsbau anzusehen ist, ist für die Auslegung des § 11 Abs. 1 MHG nicht heranzuziehen. Eine Vereinbarung im Mietvertrag, nach der die Wohnung als neu errichtet im Sinne des § 11 Abs. 1 MHG gelten soll, ist wegen Umgehung der zwingenden Vorschriften des § 10 Abs. 1 MHG unwirksam.
LG Berlin, Urteil vom 19. März 1998 - 62 S 134/97 -
Die vom Mieter bewohnte Wohnung befindet sich in den neuen Ländern, war am 03. Oktober 1990 Wohnraum im Sinne des § 11 Abs. 1 MHG und unterlag zu diesem Zeitpunkt der Preisbindung. Nach einem Brand wurde die Wohnung unter erheblichem Aufwand vom Vermieter wiederhergestellt. Sodann vermietete er die Wohnung an den Mieter zu einem höheren als preisrechtlich zulässigen Mietzins. In dem Mietvertrag war vereinbart, dass die Wohnung als neu errichtet im Sinne des § 11 Abs. 1 MHG anzusehen sei.
Der Mieter klagte auf Rückzahlung des von ihm entrichteten überhöhten Mietzinses. Der Vermieter stellte sich auf den Standpunkt, nach dem Brand sei die Wohnung als neu errichtet anzusehen und unterliege nicht der Preisbindung. Die Vorschrift des § 17 II. WoBauG sei bei dieser Auslegung heranzuziehen. Zudem habe er mit dem Mieter wirksam vereinbart, dass die Wohnung als neu errichtet gelten solle.
Das Gericht hat der Rückzahlungsklage stattgegeben. Die Wohnung unterlag bei ihrer Vermietung nach Ansicht des Gerichts der Preisbindung. Die in § 11 Abs. 1 MHG genannten Ausnahmevorschriften sind nach Ansicht des Gerichts nicht einschlägig. Um ein neu errichtetes Gebäude im Sinne des § 11 Abs. 1 Ziffer 1 MHG handele es sich bereits deshalb nicht, weil die nach dem Brand durchgeführten Sanierungsmaßnahmen nicht das ganze Gebäude, sondern lediglich einen Teil davon betrafen. Das Gericht führt ferner aus, dass es sich bei der Wohnung nicht um vollständig unbenutzbaren Wohnraum im Sinne des § 11 Abs. 1 Ziffer 2 MHG handele. Entscheidend hierfür sei der Zustand der Wohnung am 03. Oktober 1990 und die daraus resultierende Preisbindung. Spätere Ereignisse könnten den Wegfall der Preisbindung nicht rechtfertigen. Dies ergibt sich nach Auffassung des Gerichts bereits aus dem Sinn und Zweck der Vorschrift des § 11 Abs. 1 MHG, die den Mietern im Beitrittsgebiet eine langsame Anpassung der Mieten an die üblichen Marktverhältnisse ermöglichen soll. Privilegiert werden sollen nur die Vermieter, die über den gegenwärtigen Bestand hinaus zusätzlichen Wohnraum schaffen. Das sei bei der Instandsetzung einer nachträglich unbenutzbar gewordenen Wohnung nicht der Fall.
Das Gericht vertritt die Auffassung, dass die Vorschrift des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG, nach der auch ein unter wesentlichem Aufwand durchgeführter Umbau von Wohnräumen als Wohnungsbau (im Sinne des WoBauG) anzusehen sei, für die Beurteilung der Frage, ob Wohnungsneubau im Sinne des MHG vorliegt, nicht herangezogen werden kann. Aus dem Umstand, dass diese Fälle in der Vorschrift des § 11 Abs. 1 MHG keine Berücksichtigung gefunden haben, müsse vielmehr geschlossen werden, dass sie auch nicht erfasst werden sollten. Im Übrigen habe der Vermieter bei Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten die Möglichkeit, die Miete nach § 3 MHG und nach den §§ 2,3 der Zweiten GrundmietenVO zu erhöhen. Für eine analoge Anwendung des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG sei daher kein Raum.
Schließlich weist das Gericht darauf hin, dass es sich bei der Preisbindung in den neuen Ländern um Preisvorschriften zugunsten der Mieter handelt, so dass hiervon abweichende Vereinbarungen unwirksam sind. Eine höhere Miete lasse sich daher auch nicht dadurch erzielen, dass die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages die Wohnung als neu errichtet im Sinne des § 11 Abs. 1 MHG vereinbaren. Da die Vereinbarung, soweit sie die preisrechtlich zulässige Miete überstieg, unwirksam war, konnte der Mieter die zuviel gezahlte Miete vom Vermieter zurückverlangen.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Reinhard Weiße


Mietpreisüberhöhung nach Wirtschaftsstrafgesetz

Bei Mietverträgen, die nach dem 1. September 1995 geschlossen wurden, obliegt es grundsätzlich dem Mieter, den Anschein des Ausnutzens eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum darzulegen und zu beweisen. Bei der Berechnung der Vergleichsmietzinses zur Ermittlung der Wesentlichkeitsgrenze ist vom Höchstwert des einschlägigen Mietspiegelfeldes auszugehen.
LG Berlin, Urteil vom 3. Mai 1999 - 62 S 348/98 -
Der Mieter hatte im Februar 1995 einen Mietvertrag abgeschlossen und hierbei einen um mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Mietzins vereinbart. Mit der Klage verlangte er den seiner Meinung nach für die Vergangenheit zuviel gezahlten Mietzins vom Vermieter zurück. Das LG Berlin hat der Klage teilweise stattgegeben.
Das Gericht hat ausgeführt, dass grundsätzlich der Mieter die Beweislast für die Voraussetzungen der teilweisen Unwirksamkeit der vertraglichen Mietzinsvereinbarung gem. § 5 Wirtschaftsstrafgesetz trägt. Bei Mietverträgen, die vor dem 1. September 1995 geschlossen wurden, hält die entscheidende Kammer des LG Berlin jedoch einen Anscheinsbeweis für das Vorliegen eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum für möglich, auch sei gerichtsbekannt, dass bis dahin auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt ein geringes Angebot geherrscht hat. Die 62. Zivilkammer des LG Berlin ist im Hinblick auf den Rechtsentscheid des OLG Hamburg von ihrer bisher vertretenen Auffassung abgerückt, dass bei vor dem 1. September 1995 abgeschlossenen, noch laufenden Mietverträgen der Mieter das Ausnutzen eines geringen Angebots ab dem 1. September 1995 darzulegen hat und folgt der Begründung, dass maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung, ob die Voraussetzungen des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz vorliegen, der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ist. Aus diesem Grunde musste der Kläger im vorliegenden Fall zu den Voraussetzungen des Ausnutzens eines geringen Angebots durch den Vermieter nicht weiter vortragen.
Nach Ansicht der 62. Zivilkammer des LG Berlin ist für die Berechnung des Vergleichsmietzinses vom Höchstwert des einschlägigen Mietspiegelfeldes auszugehen. Für die Einordnung nach dem Mietspiegel ist - anders als bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG, bei dem der Vermieter für die wohnwerterhöhenden Merkmale darlegungsbelastet ist - der Mieter darlegungspflichtig, der den Rückforderungsanspruch geltend macht. Da der Mieter im vorliegenden Fall keine konkrete Beschreibung der Wohnung gegeben hat, die es dem Gericht ermöglicht hätte, den Zustand der Wohnung nach den Kriterien des Mietspiegels zu bewerten, ging das Gericht vom Höchstwert aus und wies die Klage teilweise ab.
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Silvia Groppler

Bei einem im Dezember 1996 geschlossenen Mietvertrag obliegt es grundsätzlich dem Vermieter, den Anschein des Ausnutzens eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum in dem betreffenden Marktsegment zu entkräften. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist grundsätzlich anhand des Berliner Mietspiegels zu bestimmen. Hierbei kann nicht ohne weiteres der Oberwert des betreffenden Mietspiegelwertes zugrunde gelegt werden.
LG Berlin, Urteil vom 26. Januar 1999 - 65 S 270/98 -
Der Mieter verlangte vom Vermieter die Erstattung zuviel entrichteten Mietzinses. Er behauptete, der im Dezember 1996 vereinbarte Mietzins sei unangemessen hoch im Sinne des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz, denn er läge um mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Vermieter vertrat die Ansicht, dass die weiteren Voraussetzungen des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (Ausnutzen eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum) nicht mehr gegeben sind, da mittlerweile eine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt stattgefunden hat.
Das LG Berlin hat den Vermieter zur Rückzahlung des Mietzinses verpflichtet, soweit dieser um mehr als 20 % (Wesentlichkeitsgrenze) über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Das LG Berlin ging davon aus, dass die Voraussetzungen "Ausnutzen eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum" - auch ohne einen besonderen Vortrag des Mieters hierzu - vorliegen. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung sei der Zeitpunkt des Vertragsschlusses.
Das LG wies darauf hin, dass zu diesem Zeitpunkt sowohl aufgrund des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs in Verbindung mit der Zweckentfremdungsverbots-Verordnung als auch nach der Verordnung zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB und dem Sozialklauselgesetz das Land Berlin als ein Gebiet anzusehen ist, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies sei im Regelfall immer dann anzunehmen, wenn die betreffende Wohnung nicht aus dem Rahmen falle. Diese Überlegungen gelten nach Ansicht des LG Berlin auch dann, wenn sich der Berliner Wohnungsmarkt in Teilbereichen entspannt haben sollte. Es verweist hierbei auf das für die streitgegenständliche Wohnung einschlägige Mietspiegelfeld, nach dem die ortsübliche Miete sich zwischen dem Berliner Mietspiegel 1996 und dem Berliner Mietspiegel 1998 im Mittelwert um ca. 21 % erhöht hat. Dieser signifikante Anstieg der Vergleichsmiete lässt nach Ansicht des LG Berlin, 65. Zivilkammer, darauf schließen, dass das Angebot an vergleichbaren Wohnungen die Nachfrage jedenfalls nicht spürbar überschritten hat. Der Vermieter hat den Anschein des Ausnutzens eines geringen Angebots nicht widerlegt, sondern sich lediglich an einer Entscheidung der 62. Zivilkammer des LG Berlin orientiert, die eine Indizwirkung der genannten Verordnungen verneint. Die 65. Zivilkammer des LG Berlin sieht keine Veranlassung, sich der Ansicht der 62. Zivilkammer des LG Berlin anzuschließen.
Das Gericht führt ferner aus, dass die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend am Berliner Mietspiegel unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung zu ermitteln sei. Der Mietspiegel gebe aufgrund der Menge der zugrunde liegenden Daten ein wesentlich zuverlässigeres Bild über das Mietenniveau als ein Sachverständigengutachten.
Eine Interpolation zwischen den verschiedenen Vergleichswerten des Mietspiegels 1996 (Stichtag: 01.09.1995) und des Mietspiegels 1998 (Stichtag: 01.09.1997) sei nicht vorzunehmen. Die maßgebliche zulässige Miete ergebe sich daher aus dem jeweiligen Vergleichswert des zum Zeitpunkt des Vertragsschluss aktuellen Mietspiegels zuzüglich des 20%igen Wesentlichkeitszuschlages. Der Vermieter wurde verurteilt, den überzahlten Mietzins zurückzuzahlen.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Matthias Joßner
Anmerkung:
Die beiden, sich in wesentlichen Punkten widersprechenden, Urteile zeigen deutlich, dass die Berliner Landgerichtsrechtsprechung völlig uneinheitlich bezüglich der Auslegung der Voraussetzungen des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz ist. Unstreitig ist im Verhältnis zur früheren Wohnungsmarktlage eine gewisse Entspannung auf dem Wohnungsmarkt eingetreten. Aus diesem Grunde raten wir noch einmal dringend davon ab, beim Abschluss eines Mietvertrages darauf zu vertrauen, dass sich der Mietzins im Nachhinein auf dem Gerichtsweg senken ließe.


Mietpreisüberhöhung und Sachverständigengutachten

Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Rückforderungen des Mieters wegen überhöhten Mietzinses sind die Daten des Berliner Mietspiegels einem Sachverständigengutachten grundsätzlich vorzuziehen.
Das gem. § 5 WiStG (Wirtschaftsstrafgesetz) erforderliche Merkmal des Ausnutzens eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum setzt keine generelle Wohnraummangellage voraus. Ausreichend ist bereits, dass die Nachfrage höher ist als das Angebot. Das ist in Ballungsgebieten wie Berlin zu vermuten, in denen eine Zweckentfremdungsverbotsverordnung gilt und die zu Gebieten mit erhöhtem Wohnbedarf erklärt worden sind.
LG Berlin, Urteil vom 23. April 1999 - 63 S 209/98 -
Die Mieter behaupten, der Vermieter habe bei Abschluss des Mietvertrages im Jahre 1992 unter Verstoß gegen § 5 WiStG eine unzulässig hohe Miete vereinbart. Mit der Klage machen sie Ansprüche auf Erstattung des zu Unrecht zu viel gezahlten Mietzinses vom Vermieter geltend.
Der Vermieter stellte sich auf den Standpunkt, die verlangte Miete übersteige die ortsübliche Miete nicht. Die für die streitgegenständliche Wohnung ortsübliche Miete könne nicht durch den Berliner Mietspiegel, sondern nur durch ein Sachverständigengutachten bestimmt werden. Darüber hinaus ergebe sich die Berechtigung des Mietzinses bereits aus der für diese Wohnung ermittelten Kostenmiete.
Das Landgericht hat der Klage im Wesentlichen stattgegeben. Es führte in seiner Urteilsbegründung aus, das gem. § 5 WiStG erforderliche Ausnutzen eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen liege bereits dann vor, wenn die Nachfrage höher sei als das Angebot. Eine generelle Wohnraummangellage sei hierfür nicht erforderlich. Das Landgericht gelangte zu der Ansicht, dass in Ballungsgebieten wie Berlin, in denen eine Zweckentfremdungsverbotsverordnung gilt und die gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB zu Gebieten mit erhöhtem Wohnbedarf erklärt wurden, eine die Angebote übersteigende Nachfrage nach vergleichbarem Wohnraum zu vermuten sei. Das Gericht ließ offen, ob diese Annahme auch ohne weiteres für die Zukunft gelte. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages sei eine Entspannung des Wohnungsmarktes nicht erkennbar gewesen. Aus diesem Grunde reiche die pauschale Behauptung des Vermieters, spätestens seit 1994 habe keine Mangellage mehr bestanden, nicht aus.
Das Landgericht vertrat ferner die Ansicht, zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sei der jeweils aktuelle Berliner Mietspiegel heranzuziehen. Der Mietspiegel sei nach der ständigen Rechtsprechung der Kammer nicht nur für die Begründung von Mieterhöhungen geeignet, sondern spiegele aufgrund der Vielzahl der zugrundeliegenden Daten zuverlässig die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete wieder. Daher sei er regelmäßig einem Sachverständigengutachten vorzuziehen, in dem der Sachverständige die Vergleichsmiete nur anhand einiger weniger Vergleichswohnungen ermittele. Im vorliegenden Falle hatte das vom Vermieter eingereichte Sachverständigengutachten lediglich auf zwölf Vergleichswohnungen für 1995 und auf sechs Vergleichswohnungen für 1996 Bezug genommen. Dem Sachverständigengutachten war auch nicht zu entnehmen, wie die Vergleichswohnungen im Einzelnen ausgewählt wurden. Bei der Wohnung handelt es sich um eine typische Berliner Altbauwohnung mit Innenstadtlage. Nach Ansicht des Gerichts lagen daher keine Anhaltspunkte dafür vor, dass die Wohnung aufgrund besonderer Umstände nicht hinreichend von den statistischen Erhebungen im Berliner Mietspiegel erfasst würde.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Walter Bergmann
Anmerkung: Die Kammern des Landgerichts Berlin urteilen in der Frage "Ausnutzen einer Mangellage" uneinheitlich; einige Kammern verlangen vom Mieter, der die Rückzahlung überhöhten Mietzinses fordert, den Nachweis, dass zum Zeitpunkt der Mietpreisvereinbarung eine Mangellage bestanden habe; das Bestehen einer Zweckentfremdungsverordnung und die Bestimmung Berlins zu einem Gebiet mit erhöhtem Wohnraumbedarf allein reichen dann nicht aus.


Mietzins mehr als 20 % über ortsüblicher Vergleichsmiete

In Ballungsgebieten wie Berlin, in denen eine Zweckentfremdungsverbotsverordnung gilt und die gemäß § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB zu Gebieten mit erhöhtem Wohnbedarf erklärt wurden, gilt die Vermutung, dass die Nachfrage nach Wohnungen höher ist als das Angebot. In diesem Falle obliegt es dem Vermieter, diese Vermutung zu entkräften. Der nach Vereinbarung der überhöhten Miete erkennbare Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmieten ist ein Anhaltspunkt dafür, dass das Angebot an Wohnungen die Nachfrage nicht wesentlich überstiegen hat.

LG Berlin, Urteil vom 10. April 2001 - 63 S 211/00 -

Der Mieter schloss im Sommer 1996 einen Mietvertrag. Der darin vereinbarte Mietzins lag wesentlich (mehr als 20%) über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Eine Mietvereinbarung, welche die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20% überschreitet, ist gem. § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) unwirksam, wenn der Mietvertrag unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum zustande gekommen ist. Für das Vorliegen des Merkmals "Ausnutzen eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum" ist nach dem Wortlaut des Gesetzes der Mieter darlegungs- und beweispflichtig. Mit der Klage verlangte der Mieter die Erstattung desjenigen Teils der Miete, der die Vergleichsmiete um mehr als 20% überschritt. Er behauptete, die überhöhte Miete sei unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum vereinbart worden. Der Vermieter bestritt diesen Sachvortrag und behauptete seinerseits, im Sommer 1996 seien über 60.000 Wohnungen jederzeit zu vergleichbaren Bedingungen anzumieten gewesen.
Das Landgericht hat der Klage des Mieters stattgegeben. Es stellte fest, dass die Mietzinsvereinbarung, soweit sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20% überschreitet, gemäß § 5 WiStG teilweise unwirksam ist. Ein "geringes Angebot" im Sinne des § 5 WiStG setzt nach Ansicht des Landgerichts nicht eine generelle Wohnraummangellage voraus. Es genügt vielmehr, wenn das Angebot an vergleichbarem Wohnraum die Nachfrage nicht wesentlich übersteigt. Das Landgericht führte weiter aus, dass in Berlin eine Zweckentfremdungsverbotsverordnung zur Bewahrung des Wohnraumes gilt und dass Berlin darüber hinaus gemäß § 564 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu einem Gebiet mit erhöhtem Wohnraumbedarf erklärt worden ist. Aus diesem Grunde sei zu vermuten, dass das Angebot an vergleichbarem Wohnraum die Nachfrage nicht wesentlich übersteige. Diese Vermutung müsse der Vermieter entkräften. Die pauschale Behauptung des Vermieters, es habe im Sommer 1996 über 60.000 freie Wohnungen gegeben, ließ das Gericht nicht gelten. Nach Ansicht des Landgerichts könne anhand des Berliner Mietspiegels leicht festgestellt werden, dass die durchschnittliche Miete für vergleichbaren Wohnraum in den Jahren nach Abschluss des Mietvertrages signifikant angestiegen sei. Dieser Anstieg spreche ganz entschieden gegen ein Überangebot von Wohnraum. Ob und inwieweit diese Überlegungen auch auf spätere Zeiträume übertragen werden könnten, ließ das Landgericht ausdrücklich offen. Das Landgericht vertrat die Ansicht, wenn ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum festgestellt werden könne, müsse vermutet werden, dass der Mietvertrag in subjektiver Hinsicht unter Ausnutzung des geringen Angebots geschlossen worden sei. Es sei nämlich im Allgemeinen davon auszugehen, dass ein Vermieter die Marktlage, das übliche Mietniveau und den Mietspiegel kenne, so dass er mit der Vereinbarung eines überhöhten Mietzinses die ihm bekannte Situation ausnutze. Unter diesen Umständen obliege es dem Vermieter, Anhaltspunkte dafür aufzuzeigen, dass für den Mieter andere Gründe als das geringe Angebot an vergleichbarem Wohnraum ausschlaggebend für die Vereinbarung der überhöhten Miete waren.
Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist nach Ansicht des Landgerichts grundsätzlich der Berliner Mietspiegel heranzuziehen. Denn dieser habe gegenüber einem Sachverständigengutachten den Vorteil, dass er auf eine Vielzahl vergleichbarer Wohnungen zurückgreife, während ein Sachverständiger typischerweise nur zehn bis zwölf Vergleichswohnungen betrachte. In Fällen wie diesen, bei denen es sich um modernisierten Berliner Altbau handele, gebe es auch keine Anhaltspunkte dafür, dass die Wohnung aufgrund besonderer Umstände aus dem statistischen Raster des Mietspiegels falle.
Das weitere Argument des Vermieters, dass die Kostenmiete deutlich über der ortsüblchen Vergleichsmiete liege, ließ das Gericht nicht gelten. Der Vermieter habe nicht dargelegt, dass die Kostenmiete bereits zum 1. September 1993 um mehr als 20% über der damaligen ortüblichen Vergleichsmiete gelegen habe. Die pauschale Behauptung des Vermieters, die Kostenmiete habe im Jahre 1993 mehr als 20 DM/qm betragen, konnte das Gericht nicht nachvollziehen. Es wies in diesem Zusammenhang darauf hin, dass die vom Vermieter berechneten Kosten für Abschreibungen und Instandhaltung nur nach den in § 28 Abs. 2 Zweite Berechnungsverordnung bestimmten Pauschalen und nicht in tatsächlicher Höhe angesetzt werden könnten. Der Vermieter musste daher die zu Unrecht gezahlte Miete erstatten.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Klaus Heine
Anmerkung: Gerade bei überhöhten Mieten möchten wir aus aktuellem Anlass darauf hinweisen, dass viele Gerichte für Mietverträge, die um das Jahr 1996 und später geschlossen wurden, das Vorliegen eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum verneinen, bzw. die Darlegungs- und Beweislast auf den Mieter abwälzen. Aus diesem Grunde können wir gegenwärtig nur dringend (!) davon abraten, überhöhte Mieten zu vereinbaren. Soweit bereits überhöhte Mieten vereinbart wurden, bitten wir Sie vor Einleitung irgendwelcher Maßnahmen in jedem Falle, eine unserer Beratungsstellen aufzusuchen.


Mietüberhöhung und Absinken des Mietspiegels

Ist die Vereinbarung der Miete wegen Verstoßes gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz - Vereinbarung einer überhöhten Miete unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum - teilweise unwirksam, dann ist diese teilweise Unwirksamkeit nicht ausschließlich nach den Umständen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses, sondern für jeden Zeitabschnitt der Staffelmiete erneut zu beurteilen. Das Absinken der ortsüblichen Vergleichsmiete hat somit zur Folge, dass sich die zulässige Miete entsprechend reduziert.

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 25. September 2002 - 2 C 538/01 -

Der Mieter hatte vom Vermieter im Dezember 1992 eine Dachgeschosswohnung gemietet. Zwischen den Parteien war ein Staffelmietzins vereinbart, der im Jahre 1995 zu einem Mietzins in Höhe von 2002,46 DM führen sollte. Das Landgericht Berlin stellte im Jahr 1997 rechtskräftig fest, dass die zwischen den Parteien vereinbarte Miete gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz verstieß, da sie um mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag und die Miete zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum vereinbart wurde und dass der Mieter deshalb unter Berücksichtigung des Berliner Mietspiegels 1996 lediglich verpflichtet sei, eine Miete in Höhe von 1819,20 DM (20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete von 1516 DM) zu zahlen. Der Mieter zahlte auch ab Januar 1998 lediglich einen Teil der vereinbarten Miete. Er vertrat die Ansicht, dass sich auf Grund des Berliner Mietspiegels 1998 die ortsübliche Vergleichsmiete erheblich verringert habe und er lediglich verpflichtet sei, einen Mietzins zu zahlen, der um 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liege. Der Vermieter vertrat die Ansicht, der einmal durch das Landgericht als zulässig ermittelte Mietzins sei auch in der Folgezeit vom Mieter geschuldet. Mit der Klage verlangt der Vermieter die Differenz zwischen der vom Mieter (auf der Basis der ortsüblichen Miete im Jahre 1998 zuzüglich 20 %) gezahlten Miete und der vom Landgericht Berlin festgestellten zulässigen Miete. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es wies in den Urteilsgründen darauf hin, dass die im ursprünglichen Vertrag vereinbarte Miete wegen Verstoßes gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz nichtig gewesen sei. Unstreitig sei die ortsübliche Vergleichsmiete nach Rechtskraft dieses Urteils und ausweislich des Berliner Mietspiegels abgesunken. Das Amtsgericht stellte fest, dass das Absinken des ortsüblichen Vergleichsmietzinses bei einer Teilnichtigkeit der ursprünglichen Mietzinsvereinbarung dazu führe, dass sich diese Teilnichtigkeit erhöhe. Der Vermieter könne somit auch für die Zukunft lediglich die jeweils ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 20 % verlangen. Entgegen der Ansicht des Vermieters komme im vorliegenden Fall auch nicht der Grundsatz zur Anwendung, dass ein einmal zulässig vereinbarter Mietzins auch nachfolgend zulässig bleiben müsse. Dieser Grundsatz gelte nur dann, wenn der ursprüngliche Mietzins zulässig vereinbart gewesen sei und erst im Nachhinein die ortsübliche Vergleichsmiete absinke. Diese Voraussetzungen lagen im vorliegenden Falle gerade nicht vor. Vielmehr sei die Vereinbarung bei Vertragsschluss wegen Verstoßes gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz unwirksam gewesen, so dass der Vermieter mangels einer abweichenden Regelung jeweils nur einen Mietzins in Höhe von 20 % über dem jeweiligen ortsüblichen Mietzins verlangen könne. Die Klage des Vermieters auf Zahlung der Differenz zwischen vereinbarter und ortsüblich zulässiger Miete wurde daher abgewiesen.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Dr. Rainer Tietzsch

Anmerkung:
Die Durchsetzung von Rückforderungsansprüchen zu viel gezahlter Miete bei der Vereinbarung eines überhöhten Mietzinses ist seit der Entspannung auf dem Wohnungsmarkt sehr schwierig. Der Mieter muss bei Rückforderungsansprüchen darlegen, dass zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses eine Mangellage an vergleichbarem Wohnraum vorlag und dass die Mangellage zu einem wesentlichen Teil Ursache für das Akzeptieren der überhöhten Miete war.

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