Wohnen und leben
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Gast Experte! hat diese Frage am 01.01.2005 gestellt
Zur Höhe der Mietminderung bei Dachgeschossausbau

AG Tempelhof-Kreuzberg 4C202/95 vom 26.7.95

Immer wieder meinen Vermieter, dass umfassende Baumaßnahmen im Haus den Mieter nicht zur empfindlichen Mietminderung berechtigen und kündigen das Mietverhältnis fristlos wegen angeblichen Mietrückstands. Im vorliegenden Fall hat das erkennende Gericht dem Mieter das Recht zugesprochen, für die total eingerüstete Wohnung, die dazu noch mit einer Baugardine versehen war und für erhebliche Geräuschbelästigungen durch Dachausbauarbeiten und LKW-Verkehr sowie für eine eingeschränkte Nutzbarkeit des Treppenhauses 50% der Bruttokaltmiete zu mindern.
Für die fortdauernde Einrüstung und Verdunkelung der ganzen Wohnung durch die Baugardine wurde eine Mietminderung um 30% der Bruttokaltmiete als angemessen angesehen und die Räumungs- und Zahlungsklage des Vermieters abgewiesen.

Mitgeteilt von RA Berndt Hintzelmann


Baulärm - Anekdote

Der Mieter hatte seine Miete nur unter Vorbehalt einer Mietminderung gezahlt, da der Wohnwert seiner Wohnung in Berlin-Mitte aufgrund der umfangreichen Bautätigkeit erheblich gemindert war. Der Vermieter wollte feststellen lassen, dass der Mieter nicht zur Minderung berechtigt sei.
AG Mitte, Urteil vom 15. November 1996 - 6 C 384/96 -
Zur Begründung hielt es der Vermieter "für angezeigt, dem Hohen Gericht zu seiner festen Überzeugung die folgende Gründe vorzutragen, die zur Nichthinnahme einer Mietminderung wegen Baulärms und Wohnwertbeeinträchtigung im Stadtbezirk Berlin-Mitte führen". Er bestreitet nicht, daß die Wohnung beim Einzug der Mieter im Jahre 1986 noch relativ ruhig gewesen war. Für jedermann - also auch für die Mieter - sei absehbar gewesen, "dass sich bei den zunehmenden Verständigungsbemühungen der Politiker aus Ost und West ... der Wegfall der innerdeutschen Grenze ergeben könnte", was zwangsläufig eine lärmintensive Bautätigkeit zur Folge haben musste. "Den Mietern dürfte daher bereits bei Vertragsabschluss die historische Tragweite einer möglichen Annäherung bewusst gewesen sein", so dass die daraus resultierende Beeinträchtigung durch Bautätigkeit Inhalt des Mietvertrages geworden sei.
Die Lärmentwicklung, so der Vermieter, müsse von den Investoren, Bauherren, allen Verkehrsteilnehmern und eben auch von den Mietern hingenommen werden, da sie alle vom Wiederaufbau profitierten.
Darüber hinaus stellte er Überlegungen an, dass die Vorschriften des BGB über die Mietminderungsrechte in den neuen Ländern aufgrund der "wendebezogenen Belastungen" für den Vermieter nicht oder nur modifiziert anzuwenden seien.
Die Klage wurde abgewiesen und der Mietminderungsanspruch des Mieters bestätigt.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Karlheinz Bösel
Anmerkung:
Der Schriftsatz der Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte (WBM) enthält noch weitere Schmankerl, von deren Abdruck aus Platzgründen abgesehen wurde.


Mietminderung bei nicht funktionsfähigem Briefkasten

Ist ein Briefkasten durch Alter oder Beschädigung nicht mehr funktionsfähig, so kann der Mieter, solange vom Vermieter kein neuer Briefkasten angebracht wird, die Miete um 1% kürzen.
OLG Dresden Az - U 696/96 -


Mietzahlung unter Vorbehalt

Der Mieter kann wegen des Ausfalls der Gasversorgung über einen Zeitraum von 15 Monaten die Miete nicht mindern, wenn er über 1 Jahr vorbehaltlos die Miete zahlt. Eine vorherige schriftliche Mitteilung des Mieters, er werde die Miete wegen der Baumaßnahmen unter Vorbehalt zahlen reicht nicht aus, wenn sich hieraus nicht der konkrete Mangel ergibt.
AG Schöneberg, Urteil vom 6. Januar 1997 - 104 C 410/96 -
Der Mieter verlangte zuviel gezahlten Mietzins für den Zeitraum März 1995 bis Juni 1996 zurück, da in dieser Zeit - bedingt durch Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen - die Gasversorgung in der Wohnung des Mieters unterbrochen war. Im Schreiben vom 3. Februar 1996 teilte er dem Vermieter mit, dass er die künftigen Mietzahlungen nur unter dem Vorbehalt einer Rückforderung wegen seiner Mietminderungsrechte zahle. In dem Schreiben beanstandete der Mieter unter anderem die defekte Gegensprechanlage, den Zustand seiner Wohnungstür und ging auf den beabsichtigten Einbau eines Fahrstuhles ein. Gleichwohl entrichtete er über ein Jahr hinweg den Mietzins in voller Höhe.
Das Gericht wies den Rückforderungsanspruch des Mieters wegen der zuviel gezahlten Miete zurück. Er habe die geschuldete Miete in Kenntnis des Mangels über 1 Jahr hinweg entrichtet, ohne sich die Rückforderung wegen der unterbrochenen Gasversorgung vorzubehalten. Auf das Schreiben vom 3. Februar 1995 könne sich der Mieter dabei nicht stützen. Zwar habe er darin erklärt, die zukünftige Mietzahlungen stünden unter dem Vorbehalt der Rückforderung. Dieser Vorbehalt kann sich nach Ansicht des Gerichts allenfalls auf die im Schreiben angesprochenen Mängel beziehen. Ein allgemeiner Vorbehalt ohne Angabe einzelner Mängel ist nach Ansicht des Gerichts unwirksam, da ein Vorbehalt sich immer auf ein zumindest bestimmbares Recht beziehen müsse. Aus der Sicht des Vermieters habe der Mieter jedoch nicht deutlich zu erkennen gegeben, dass ihm die Wohnung gerade mit Rücksicht auf die fehlende Gasversorgung die tatsächlich gezahlte Miete nicht mehr wert sei.
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Petra Hannemann


Mietminderung bei "Lärm durch Nachbarn"

Ein Mieter kann vom Vermieter verlangen, dass er gegen einen Nachbarn Maßnahmen ergreift, von dem unter Verstoß gegen die Hausordnung regelmäßig eine erhebliche Lärmbelästigung ausgeht.
AG Mitte, Urteil vom 21. September 1998 - 13 C 339/97 -
Der Mieter fühlte sich von einem Nachbarn, von dem eine erhebliche Lärmbelästigung, insbesondere zur Nachtzeit und zu den allgemeinen Ruhezeiten ausging, gestört. Er klagte gegen den Vermieter, dass dieser etwas gegen den Nachbarn unternehmen solle.
Das Gericht hielt den Anspruch des Mieters für begründet. Der Vermieter ist gem. § 536 BGB verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Hierzu gehört nach Ansicht des Gerichts auch die Einhaltung der Hausordnung und der Ruhezeiten durch andere Mieter. Der Mieter hatte im vorliegenden Fall die Art und das Ausmaß des ruhestörenden Lärms präzise dargelegt. Auch wenn der Lärm nicht vom Vermieter selbst herrührte, hatte er nach Auffassung des Gerichts dafür zu sorgen, dass andere Mieter die Hausordnung einhalten und von ihnen keine unzumutbare Lärmbelästigung ausgeht.
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Lisa Griesehop


Mietpreisminderung und Entspannung am Wohnungsmarkt

Ist bei einem Mietvertrag unter Ausnutzung eines geringen Angebotes an vergleichbarem Wohnraum eine gegenüber dem ortsüblichen Entgelt um mehr als 20 % überhöhte Miete vereinbart, dann ist die Mietzinsvereinbarung auch nach der Entspannung des Wohnungsmarktes gem. § 5 WiStrG teilweise unwirksam.
OLG Hamburg, Beschluss vom 3. März 1999 - 4 RE Miet U 131/98 -
Zwischen dem Vermieter und dem Mieter war im Jahre 1992 eine Staffelmiete vereinbart worden, welche die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % überstieg. Eine Mietzinsvereinbarung ist unwirksam, wenn sich der Vermieter unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum einen um mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Wesentlichkeitsgrenze) liegenden Mietzins versprechen lässt oder diesen annimmt. Der Mieter verlangte vom Vermieter für die gesamte Mietzeit bis einschließlich 1996 die Rückzahlung des die Wesentlichkeitsgrenze übersteigenden Mietzinses. Das Landgericht ging davon aus, dass bei Abschluss des Mietvertrages das Merkmal eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum gegeben war. Für das Jahr 1996 ging das Landgericht jedoch von einer Entspannung auf dem Wohnungsmarkt aus. Das Oberlandesgericht hatte sich mit der Frage zu befassen, ob der vereinbarte Mietzins nur so lange unwirksam war, wie das Merkmal „Ausnutzen eines geringen Angebotes an vergleichbarem Wohnraum“ tatsächlich vorlag und ob der Mieter nur insoweit die zuviel gezahlten Beträge zurückverlangen durfte. Es kam zu dem Ergebnis, dass der maßgebliche Zeitpunkt für die Beurteilung des Tatbestandsmerkmals „Ausnutzen eines geringen Angebotes“ nicht die monatlich wiederkehrende Annahme des Mietzinses durch den Vermieter, sondern die Vereinbarung bei Abschluss des Mietvertrages sei. Darin liege das zur Unwirksamkeit führende maßgebliche Verhalten des Vermieters. Das regelmäßige Annehmen des Mietzinses habe seine Ursache nur in der ursprünglichen Vereinbarung. Das Gericht gelangte daher zu der Auffassung, dass es nach dem Wortlautes des § 5 WiStrG unerheblich ist, ob das im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages vorliegende Merkmal „Ausnutzen eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum“ nachträglich entfällt. Der Zweck der Vorschrift soll nach Ansicht des Gerichts verhindern, dass durch die kurzfristige Verknappung von Wohnraum ein Mietpreis erzielt wird, der „mit der sozialen Marktwirtschaft nicht in Einklang zu bringen“ ist. Dieser Zielsetzung widerspräche es, wenn der Vermieter an einer überhöhten Mietzinsvereinbarung nur deshalb festhalten dürfe, weil sich der Markt zwischenzeitlich wieder entspannt habe. Denn die preistreibende Wirkung der Vereinbarung bleibe für die gesamte Dauer der Mietzinsvereinbarung bestehen. Es kommt daher nach der Auffassung des Gerichts nur darauf an, ob ein ursächlicher Zusammenhang zwischen dem geringen Angebot an vergleichbarem Wohnraum und der Vereinbarung eines überhöhten Mietzinses besteht. Daraus folgt im umgekehrten Falle, dass dann, wenn die Vereinbarung nicht auf ein geringes Angebot an Wohnraum zurückzuführen ist, eine nachträgliche Verschlechterung der Angebotslage nicht zur teilweisen Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung führt.
Abgedruckt in WuM, 1999, S. 209 f.
Anmerkung: Bei dem Beschluss des Oberlandgerichts Hamburg handelt es sich um einen Rechtsentscheid in Mietsachen mit der Folge, dass sämtliche Gerichte an diese Entscheidung gebunden sind.


Mietminderung wegen Entzugs der gemeinsamen Waschküche

Wurde dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrags die Möglichkeit eingeräumt, eine Waschküche zu benutzen, und ist im Mietvertrag vereinbart, dass dem Mieter die vorhandenen Gemeinschaftseinrichtungen zur Verfügung stehen, dann darf dem Mieter die Gebrauchsmöglichkeit nicht einseitig vom Vermieter entzogen werden.
AG Mitte, Urteil vom 2. März 1999 - 11 C 580/98 -
Vermieter und Mieter stritten über die Benutzung der im Quergebäude befindlichen Waschküche einschließlich einer Trockenmöglichkeit. Der Vermieter hatte die Waschküche und die Trockenmöglichkeit anderen Zwecken zugeführt. Wegen des Entzugs der Wasch- und Trockenmöglichkeit minderte der Mieter den monatlichen Mietzins. Der Vermieter klagte auf Zahlung. Das Amtsgericht gab dem Mieter Recht. Es begründete seine Entscheidung damit, dass der Entzug der Waschküche und Trockenmöglichkeit durch den Vermieter zu einem Mangel der Mietsache führt, die zu einer Mietminderung berechtigt. Nach Ansicht des Amtsgerichts wurde dem Mieter bei Abschluss des Vertrages die Möglichkeit eingeräumt, eine Waschküche nebst Trockenmöglichkeit zu nutzen. Die Nutzungsmöglichkeit ist somit Bestandteil des Mietvertrages geworden. Im Mietvertrag war vereinbart, dass die Gemeinschaftseinrichtungen (Waschküche, Trockenboden usw. ...) den Mietern zur Benutzung entsprechend der Hausordnung zur Verfügung stehen. Diese Vereinbarung ist nach Ansicht des Gerichts dahin auszulegen, dass die Benutzung der zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages vorhandenen Gemeinschaftseinrichtungen Bestandteil des Mietvertrages geworden ist. Die zum Mietvertrag gehörende Gebrauchsmöglichkeit durfte der Vermieter nicht einseitig entziehen. Die mit der Wegnahme verbundene Einschränkung führt zu einem Mangel der Mietsache, die den Mieter berechtigt, die Miete um 7% zu mindern.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Dr. Peter Werchan


Gleichbehandlung bei der Vermietung von Genossenschaftswohnungen

Der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz kann als Ausdruck der Treuepflicht der Genossenschaft gegenüber ihren Mitgliedern die Wohnungsgenossenschaft verpflichten, den Mietzins marktbedingt zu reduzieren, um die Wohnungsnutzer vergleichbarer Wohnungen gleich zu behandeln. Voraussetzung ist jedoch eine zeitliche Nähe.

LG Berlin, Urteil vom 23. März 1999 - 63 S 231/98 -
Der Mieter ist Mitglied einer Wohnungsbaugenossenschaft und hatte von dieser eine Wohnung gemietet. Kurze Zeit später vermietete die Wohnungsbaugenossenschaft eine vergleichbare Wohnung im selben Haus zu einem deutlich geringeren Mietzins. Mit der Klage verlangt der Mieter die Herabsetzung des Mietzinses.
Das LG Berlin hat der Klage stattgegeben. Es hat zur Begründung ausgeführt, dass die zwischen den Parteien vereinbarte Miethöhe gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz verstoßen hat. Der Grundsatz der Gleichbehandlung gilt - abgesehen von im Genossenschaftsgesetz besonders geregelten Fällen der "absoluten Gleichbehandlung" - im Sinne einer relativen Gleichbehandlung. Dieser Grundsatz erfordert keine von der Lebenswirklichkeit losgelöste unbedingte Gleichstellung der Mitglieder, sondern nur Gleichbehandlung in gleich gelagerten Fällen, unter gleichen Voraussetzungen und Verhältnissen nach einheitlichen, sachlich begründeten Maßstäben. Der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz gilt auch für die Rechte und Pflichten bei der Inanspruchnahme genossenschaftlicher Einrichtungen. Dazu gehören auch die vertraglich vereinbarten Nutzungsentgelte für die Überlassung von Genossenschaftswohnungen.
Im vorliegenden Fall konnte das LG Berlin keine sachlichen Unterschiede erkennen, die eine Ungleichbehandlung bei der Vereinbarung des Nutzungsentgeltes gerechtfertigt hätten. Grundsätzlich sind die Wohnungsbaugenossenschaften gegenüber ihren Mitgliedern verpflichtet, den Geschäftsbereich kostendeckend und wirtschaftlich zu führen. Aus diesem Grunde sind sie grundsätzlich befugt, zur Vermeidung von Umsatzeinbußen durch Leerstand vergleichbare Wohnungen zu einem unterschiedlichen Nutzungsentgelt zu vermieten und so auf die veränderten Marktverhältnisse zu reagieren. Aus diesem Grunde hatte die gleiche Kammer des LG Berlin in einem vergleichbaren Fall entschieden, dass kein Verstoß gegen das genossenschaftliche Gleichbehandlungsgebot vorliege, wenn zwischen den jeweiligen Neuvermietungen eine Spanne von neun Monaten liege. Im vorliegenden Fall wurde bereits nach drei Monaten eine in jeder Hinsicht vergleichbare Wohnung zu einem deutlich geringeren Nutzungsentgelt vermietet. Das LG Berlin war der Ansicht, dass sich in dieser kurzen Zeit keine derart erheblichen Veränderungen der Marktverhälntisse ergeben können. Der Mietzins des klagenden Mieters war daher entsprechend herabzusetzen.
Abgedruckt in MieterMagazin 1999, S. 209 ff.
und Grundeigentum 1999, S. 575
Anmerkung:
Die vorstehenden Überlegungen des LG Berlin gelten nur für den Abschluss von Mietverträgen über Genossenschaftswohnungen und sind auf den Abschluss von Mietverträgen mit anderen Vermietern in keiner Weise übertragbar.


Mietminderung wegen Bautätigkeit

Eine Vereinbarung in einem Mietvertrag, nach der dem Mieter wegen der geplanten Modernisierung und Sanierung des Wohngebäudes kein Mietminderungsrecht zusteht, ist unwirksam. Der pauschale Hinweis auf die anstehenden Modernisisierungsarbeiten ohne nähere Erläuterung über Art, Umfang und Dauer führt auch nicht dazu, dass der Mieter wegen anfänglicher Kenntnis des Mangels gemäß § 539 BGB sein Mietminderungsrecht verliert.
AG Mitte, Urteil vom 2. März 1999 – 9 C 56/98 –
LG Berlin, Urteil vom 19. Juni 2000 – 67 S 184/99 –
Mieter und Vermieterin schlossen im September 1996 zunächst einen Vorvertrag und dann einen Mietvertrag. Sowohl im Vorvertrag als auch im Mietvertrag wurde darauf hingewiesen, dass die gesamte Hausgruppe umfassend modernisiert und saniert werden wird. Es wurde vereinbart, dass die Mieter die geplanten Maßnahmen zur Kenntnis genommen haben und auf Mietminderungen wegen der Baumaßnahmen verzichten. In der Zeit von Januar 1997 bis Oktober 1997 wurden an dem Wohngebäude umfangreiche Baumaßnahmen durchgeführt. Unter anderem wurde der Balkon abgerissen und ein neuer Balkon gebaut. Die Mieter minderten die Nettokaltmiete in dieser Zeit um 30%. Darüber hinaus lag nach einer Feststellung des Gesundheitsamtes von Ende Juli 1997 in der Zeit vom Februar 1997 bis Ende Juni 1997 die Kupferbelastung des Trinkwassers über dem Richtwert der Trinkwasserverordnung. Das Gesundheitsamt gab die Empfehlung, das Trinkwasser wegen möglicher Gesundheitsgefährdung nicht für die Zubereitung von Kindernahrung zu verwenden. Daraufhin kürzten die Mieter für die Zeit von Februar 1997 bis Juli 1997 die Miete um weitere 10% der Nettokaltmiete.
Die Vermieterin klagte auf Zahlung des von den Mietern aufgrund der Mietminderung einbehaltenen Mietzinses. Das Amtsgericht wies die Klage im überwiegenden Umfang ab. Es gelangte zu der Feststellung, dass die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch während der Zeit der Baumaßnahmen eingeschränkt war. Aus diesem Grunde sei der Mietzins in diesem Zeitraum um 20% zu mindern. Die Baumaßnahmen seien unstreitig erfolgt. Die Mieter hätten substantiiert die jeweiligen Bautätigkeiten und die daraus resultierende Beeinträchtigung des Mietgebrauchs vorgetragen. Darüber hinaus sei es gerichtsbekannt, dass die unstreitig erfolgten Baumaßnahmen regelmäßig mit nicht unerheblichen Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs verbunden sind. Das Amtsgericht vertrat die Ansicht, dass das den Mietern zustehende Recht zur Mietminderung aufgrund der Vereinbarungen im Vorvertrag und im Mietvertrag nicht wirksam ausgeschlossen worden war. Es ließ offen, ob eine solche für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vereinbarung wegen Verstoßes gegen das AGBG (Gesetz zur Regelung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen) nicht ohnehin unwirksam war. Nach Feststellung des Gerichts kann in keinem Falle das dem Mieter gemäß § 537 BGB zustehende Mietminderungsrecht bei einem Mietverhältnis über Wohnraum durch Vereinbarung ausgeschlossen werden. Das Amtsgericht führte weiter aus, dass das Minderungsrecht der Mieter auch nicht gemäß § 539 BGB wegen anfänglicher Kenntnis oder grober Unkenntnis des Mangels ausgeschlossen war. Es vertrat die Ansicht, dass nur eine grundsätzliche Kenntnis von anstehenden Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, wie sie im Vorvertrag und im Mietvertrag beschrieben wurden, nicht zu einer Kenntnis im Sinne des § 539 BGB führt. Denn die Angaben im Mietvertrag waren nicht hinreichend konkret, um hieraus den Umfang der tatsächlich geplanten Arbeiten und deren zeitlichen Verlauf und somit eine Kenntnis im Sinne des § 539 BGB abzuleiten. Wegen des nicht benutzbaren Balkons war der Mietzins nach Ansicht des Amtsgerichts um weitere 10% zu mindern, da der Balkon ausweislich der Wohnungsbeschreibung mitvermietet und während der Baumaßnahme nicht nutzbar war. Das Amtsgericht ging aus den oben genannten Gründen davon aus, dass die Mieter auch von dem geplanten Abriss der Balkons keine Kenntnis hatten. Wegen des überhöhten Kupferanteils im Trinkwasser billigte das Amtsgericht den Mietern eine Minderung von 5% zu. Die aus dem Mangel resultierende Gesundheitsgefährdung der Mieter und ihres im Jahre 1996 geborenen Kleinkindes ergab sich für das Gericht aus der Mitteilung und der Empfehlung des Gesundheitsamtes. Diesen Sachvortrag hatte die Vermieterin zwar bestritten, ohne jedoch näher darauf einzugehen. Die Vermieterin konnte die Mieter auch nicht darauf verweisen, nach einem längeren Zeitraum der Stagnation des Trinkwassers das Wasser zunächst mehr als eine Minute laufen zu lassen. Das Amtsgericht kam zu der Feststellung, dass ein Mangel selbst dann vorliegen würde, wenn die Mieter gehalten wären, durch längeres Laufenlassen des Trinkwassers eine Gesundheitsgefährdung zu vermeiden. Abgesehen davon, dass auch das längere Zuwarten eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs darstellen würde, entstünden den Mietern auf diese Weise höhere Kosten aufgrund des gesteigerten Wasserverbrauchs.
Nach alledem wurde die Klage der Vermieterin im Wesentlichen abgewiesen, lediglich die Minderung wegen der Kupferbelastung wurde statt mit 10%, wie von den Mietern bemessen, vom Gericht mit 5% beurteilt. Die Berufung des Vermieters wurde durch das Landgericht Berlin im Wesentlichen als unbegründet zurückgewiesen. Erfolg hatte der Vermieter lediglich hinsichtlich der Minderung wegen der Trinkwasserbelastung für den Monat Juli 1997, weil das Wasser bereits seit Ende Juni 1997 beanstandungsfrei gewesen war. Dass der Mieter hiervon erst Ende Juli 1997 Kenntnis erlangte, war unbeachtlich, weil allein das Vorliegen eines Mangels zur Minderung der Gebrauchstauglichkeit führt und damit zur Minderung der Miete berechtigt.
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Birgit Stenzel


Zurückbehaltung des Mietzinses

Dem Mieter steht das Recht zur Zurückbehaltung des Mietzinses gemäß § 320 BGB auch dann zu, wenn er die Ansprüche auf Minderung des Mietzinses infolge des Zeitablaufes in analoger Anwendung des § 539 BGB (a. F.) verloren hat. Ein Zurückbehaltungsrecht kann vom Mieter in Höhe eines Mehrfachen des angemessenen Minderungsbetrages ausgeübt werden, da es als Druckmittel wirken soll. Aus diesem Grunde kommt es auch nicht darauf an, wenn von mehreren geltend gemachten Mängeln einige streitig bleiben oder nicht bewiesen werden können.
AG Charlottenburg, Urteil vom 23. Oktober 2001 - 216 C 8/01 -

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Berndt Hintzelmann


Mietminderung und Kündigung

Ein verwirktes Mietminderungsrecht lebt wieder auf, wenn der Mieter einer nicht nur unerheblichen Mieterhöhung zugestimmt hat. Eine auf einen Mietrückstand gestützte fristlose Kündigung ist unwirksam, wenn der Mietrückstand seine Ursache in einer (überhöhten) Mietminderung hat und dem Mieter wegen des noch nicht beseitigten Mangels ein Zurückbehaltungsrecht zusteht. Ein Feststellungsantrag, mit dem Inhalt, dass das Mietverhältnis im Anschluss an eine wegen Eigenbedarfs ausgesprochene Kündigung zu einem bestimmten künftigen Datum enden wird, ist unzulässig, wenn die Widerspruchsfrist des Mieters noch nicht abgelaufen ist.

Landgericht Berlin, Urteil vom 06.03.2001 – 65 S 228/00 –

Mieter und Vermieter stritten über das Vorhandensein von Mängeln und über die Höhe einer Minderung. Der Vermieter vertrat die Ansicht, dass ein zur Minderung berechtigender Mangel nicht vorhanden und zudem das Recht des Mieters zur Mietminderung wegen Zeitablauf verwirkt sei.
Der Mieter war der Meinung, dass sein Mietminderungsrecht im Anschluss an eine Mieterhöhung wieder aufgelebt sei und minderte die Miete seitdem um 20%. Nachdem der minderungsbedingte Mietrückstand mehr als zwei Monatsmieten betrug, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs. Zugleich kündigte er das Mietverhältnis fristgemäß wegen eines von ihm geltend gemachten Eigenbedarfs.

Mit der Klage verlangte der Vermieter die Zahlung der rückständigen Miete, die Räumung der vom Mieter bewohnten Wohnung und hilfsweise die Feststellung, dass das Mietverhältnis auf Grund der ordnungsgemäßen Eigenbedarfskündigung zum 30.11. 2000 enden werde. Der Mieter zahlte den geltend gemachten Mietzins unter dem Vorbehalt einer Rückforderung innerhalb der Schonfrist (nach dem damals geltenden Recht einen Monat nach Zustellung der Räumungsklage), der Zeitpunkt des Eingangs des Geldbetrags auf dem Konto des Vermieters blieb streitig.

Das Amtsgericht und das Landgericht haben die Klage des Vermieters in vollem Umfang abgewiesen. Das Landgericht vertrat in seinem Urteil die Ansicht, dass das Amtsgericht einen Anspruch auf Minderung des Mietzinses im Umfang von 5% zu Recht festgestellt habe. Es wies ferner darauf hin, dass entgegen der Ansicht des Vermieters ein einmal vom Mieter wegen vorbehaltloser Zahlung des Mietzinses verwirktes Minderungsrecht im Anschluss an eine erhebliche Mieterhöhung in vollem Umfang wieder auflebe. Aus diesem Grunde habe sich der Mieter auf die Minderung des Mietzinses wegen des Zustandes der Fenster berufen können. In der weiteren Begründung wies das Gericht nur ergänzend darauf hin, dass auch eine fünfmonatige Zahlung der ungekürzten Miete noch nicht zwingend zur Verwirkung des Mietminderungsrechts führen müsse, wobei im vorliegenden Fall der Mieter die Miete während dieses Zeitraums auch nicht vorbehaltlos gezahlt, sondern die Minderung des Mietzinses unverzüglich im Anschluss an die Mieterhöhung angekündigt hatte.
Das Landgericht vertrat ebenso wie das Amtsgericht die Ansicht, dass die auf die fristlose Kündigung gestützte Räumungsklage abzuweisen sei, da die fristlose Kündigung trotz eines rechnerischen Mietrückstands das Mietverhältnis nicht beenden konnte. Denn unabhängig von der Höhe der dem Mieter zuzubilligenden Mietminderung und dem sich daraus ergebenden rechnerischen Mietrückstand stünde dem Mieter wegen der nicht beseitigten Mängel ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des drei- bis fünffachen Minderungsbetrags zu. Ein solches Zurückbehaltungsrecht schließe aber den Verzug des Mieters und damit die Kündigung nach § 554 BGB (alte Fassung) aus. Sei eine Mietsache mangelhaft, so bestehe gemäß § 320 BGB ein Zurückbehaltungsrecht am Mietzins wegen des Anspruchs auf Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands. Das wies darauf hin, dass es nicht darauf ankomme, dass sich der Mieter außergerichtlich oder im Prozess auf das bestehende Zurückbehaltungsrecht berufe.
Aus diesem Grund kam es für die Entscheidung nicht darauf an, ob die vom Mieter innerhalb der Schonfrist beauftragte Überweisung des rückständigen Mietzinses rechtzeitig innerhalb der Schonfrist beim Vermieter angekommen war. Nur vorsorglich wies das Landgericht darauf hin, dass es nach seiner Ansicht ausschließlich auf die Rechtzeitigkeit der Leistungshandlung des Mieters (Erteilung des Überweisungsauftrags) ankomme, unerheblich sei, wann die Gutschrift auf dem Konto des Vermieters erfolge und wann der Vermieter Kenntnis von der Gutschrift erhalte.
Der vom Vermieter beantragte Feststellungsantrag, dass das Mietverhältnis zum 30.11. 2000 beendet werden würde, war nach Ansicht des Landgerichts zum Zeitpunkt der Entscheidung des Amtsgerichts (22.03.2000) unzulässig. Das Landgericht wies darauf hin, dass dem Mieter gemäß § 556 a BGB (alte Fassung) bis Ende September 2002 das Recht eingeräumt sei, der Kündigung wegen Eigenbedarfs schriftlich zu widersprechen, es hätte noch zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses kommen können. Diese dem Mieter eingeräumte Frist dürfe durch die oben genannte Feststellungsklage nicht verkürzt werden. Eine Klage auf zukünftige Räumung sei nur zulässig, wenn der Mieter durch ernstliches Bestreiten des Kündigungsgrunds eindeutig zu erkennen gebe, dass er nicht gewillt sei, die Wohnung fristgerecht zu räumen. Den Widerspruch gegen die Kündigung hatte der Mieter (auf Anraten seines Anwalts) erst zum allerletzten Zeitpunkt kurz vor Ablauf der Widerspruchsfrist und lange Zeit nach dem erstinstanzlichen Urteil erklärt.
Die Berufungsentscheidung des Landgerichts erfolgte zwar nach dem Widerspruch des Mieters gegen die Eigenbedarfskündigung, gleichwohl wies das Landgericht darauf hin, dass auf Grund des Widerspruchs die Voraussetzungen für eine Feststellungsklage nicht mehr vorliegen würden. Der Vermieter müsse nun vielmehr Klage auf zukünftige Räumung erheben. Eine Umstellung des Feststellungsantrags auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung hat das Landgericht nicht zugelassen, da der Mieter mit einer solchen Klageänderung nicht einverstanden gewesen sei. Das Gericht stellte fest, dass die Klageänderung auch nicht gemäß der §§ 523, 263 ZPO zuzulassen war, da die Voraussetzungen (sachdienliche Klageänderung ) nicht vorgelegen hätten. Für eine Entscheidung über den geänderten Klageantrag wäre eine weitere Aufklärung des neuen Streitstoffs (Eigenbedarf des Klägers) und eine Beweiserhebung und damit die Anberaumung eines neuen Termins erforderlich geworden, was zu einer Verzögerung des Rechtsstreits geführt hätte. Aus diesem Grunde sei die Klageänderung nicht sachdienlich.
Die Berufung des Vermieters wurde somit vollständig zurückgewiesen.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans Günter Hell


Mietfläche und Mietzins

Auch dann, wenn die im Mietvertrag angegebene Mietfläche erheblich von der tatsächlichen Mietfläche abweicht, ist der Mieter nur dann zur Minderung des vereinbarten Mietzinses berechtigt, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung zum vertraglich vorausgesetzten Gebrauch gerade durch die geringe Wohnfläche beeinträchtigt ist.
Für die Verringerung der Gebrauchstauglichkeit ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig. Ist dem Mieter die Flächenabweichung bei der Besichtigung der Wohnung nicht aufgefallen, so spricht vieles dafür, dass die abstrakte Wohnfläche bei der Anmietung der Wohnung keine entscheidende Rolle gespielt hat.

Amtsgericht Mitte, Urteil vom 25. November 2002 – 20 C 399/02 –

Im Mietvertrag war die Größe der Wohnung mit "ca. 84,61 qm" angegeben. Die Mieterin behauptete unter Vorlage einer Wohnflächenberechnung nach Maßgabe der Zweiten Berechnungsverordnung, dass die tatsächliche Wohnfläche der von ihr bewohnten Wohnung nur 69,22 qm betrage und damit um 18,5 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liege. Die Mieterin vertrat die Ansicht, auf Grund der Flächenabweichung schulde sie eine geringere als die vertraglich vereinbarte Miete. Mit der Klage begehrt sie die Erstattung des (auf die abweichenden Quadratmeter berechneten) zu viel gezahlten Mietzinses. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es gelangt in seinem Urteil zu dem Ergebnis, dass die Mieterin die zu einer Überzahlung führende Minderung des Mietzinses nicht schlüssig dargetan habe. Die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag sei eine bloße Beschaffenheitsangabe und keine verbindliche Zusicherung einer Eigenschaft durch den Vermieter gewesen. Bei der Auslegung des Mietvertrags sei insbesondere zu berücksichtigen, dass sich im allgemeinen Sprachgebrauch mit dem Begriff der Wohnfläche keine bestimmte Art der Berechnung verbinde und die juristische Frage der maßgeblichen Grundlage für eine Flächenberechnung nicht abschließend geklärt sei.

Das Amtsgericht wies in seiner Entscheidung darauf hin, dass ein bei Wohnflächenabweichungen zur Minderung führender Mangel der Mietsache nur dann vorliege, wenn die Flächendifferenz erheblich und die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung gerade durch die geringe Wohnfläche beeinträchtigt sei. Selbst für den Fall, dass die von der Mieterin vorgetragene Flächendifferenz von 15 qm zutreffe (und damit erheblich sei), bleibe die Mieterin für eine damit einhergehende (erhebliche) Gebrauchsbeeinträchtigung darlegungs- und beweispflichtig. Nach Ansicht des Amtsgerichts ergibt sich die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit nicht aus der Flächenabweichung selbst. Denn in den meisten Fällen sei dem Mieter die Flächenabweichung nicht einmal aufgefallen. Solange der Mieter nicht ein ganz konkretes Angebot hinsichtlich der erforderlichen Wohnfläche angibt, wird sich der Gebrauchswert eher zu allerletzt an der abstrakten Quadratmeterzahl des Mietvertrags bemessen lassen. Für diejenigen Mieter, die das Mietobjekt vor Vertragsschluss besichtigt und danach ihre Entscheidung getroffen hätten, trete die Quadratmeterzahl einer Wohnung in ihrer Bedeutung hinter den anderen Eindrücken vom künftigen Mietobjekt zurück. Eine schematische Betrachtungsweise verbiete sich bereits deshalb, weil das Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung nicht von der abstrakten Wohnungsgröße sondern von einer Vielzahl von Einzelfaktoren abhänge, wie z.B. der Größe und Zuschnitt einzelner Räume und der Möglichkeit, bestimmte Möbel aufstellen zu können.

Auch die Behauptung der Klägerin, sie hätte gerne eine größere Küche gehabt, ließ das Amtsgericht nicht gelten, da der Mieterin die Größe der Küche bei Vertragsschluss bekannt gewesen sei. Das Amtsgericht vertrat die Ansicht, dass die Klägerin den Mietvertrag nicht abgeschlossen hätte, wenn die Küche Ihren Vorstellungen nicht entsprochen hätte. Es wies im Übrigen darauf hin, dass die aus dem Kauf- und Werkvertragsrecht bekannten Entscheidungen, auf die die Mieterin sich bezogen hatte, nicht auf das Mietrecht zu übertragen seien. Auch wenn beim Kauf einer Wohnung die flächenmäßige Abweichung einen Mangel darstelle, müsse dies nicht ohne weiteres auch für einen Mietvertrag gelten. Denn anders als bei einem Kaufgegenstand stünden bei einem Mietvertrag die Lage, die Ausstattung und die Raumaufteilung der Wohnung im Vordergrund.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Alwin Schroeder


Kein Verlust des Mietminderungsrechts

Der für die mietrechtlichen Bestimmungen vor dem 01.09.2001 durch Rechtsfortbildung eintretende Verlust des Mietminderungsrechts im Anschluss an eine längere vorbehaltlose Zahlung des Mietzinses findet auf Grund der Änderung der gesetzlichen Vorschriften zum 01.09.2001 keine Anwendung mehr. Diese Änderung der gesetzlichen Vorschriften erfasst auch bereits bestehende Mietverhältnisse und ist darüber hinaus auch dann anzuwenden, wenn das Recht zur Mietminderung auf Grund der vorbehaltlosen Zahlung des Mietzinses nach dem alten Recht bereits verwirkt war. Die Änderung der gesetzlichen Vorschriften hat jedoch nicht zur Folge, dass sämtliche in analoger Anwendung des § 539 BGB (alte Fassung) erloschenen Mietminderungsrechte ab dem 01.09.2001 rückwirkend wieder aufleben würden. Die Übergangsbestimmungen zum Mietrechtsreformgesetz lassen vielmehr den Willen des Gesetzgebers erkennen, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossenen Sachverhalte (dass heißt die bis dahin entstandenen monatlichen Mietansprüche) von dem neuen Recht unberührt zu lassen. Für die ab dem 0.09.2001 fälligen Mieten gilt jedoch in jedem Falle das neue Recht mit der Folge, dass ein etwa verwirktes Mietminderungsrecht ab dem 01.09.2001 wieder voll auflebt. Voraussetzung hierfür ist weiterhin die erfolgte Mängelanzeige an den Vermieter.

BGH, Urteil vom 16.07.2003 -VIII ZR 274/02 -

Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs Nr. 95/2003
Stichwörter: ddr + mietminderung + mietvertrag

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