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Gast Experte! hat diese Frage am 01.01.2005 gestellt
Mieterhöhung und Gutachten
Wird die Miete nach § 2 MHG (§§ 558 - 558e BGB) angehoben und mit einem Sachverständigengutachten begründet, muß dem Erhöhungsschreiben das Gutachten beigefügt werden. (AG Bonn, Az. 5 C 27/99, aus: WM 1999, S. 341) Das gilt nicht, wenn die Erhöhung mit dem Mietspiegel begründet wird, weil dem Mieter der Mietspiegel allgemein zugänglich ist.
Mieterhöhung und Mietspiegel
Vergißt der Vermieter bei einer Erhöhung der Wohnungsmiete den Mietspiegel beizufügen oder für die Mieter problemlose Einsichtnahme vor Ort zu ermöglichen, so ist das Zustimmungsverlangen unwirksam. (AG Wetter, Az. 8 C 237/96, aus: WM 4/97, S. 227)
Verweist der Vermieter bei der Mieterhöhung auf ein falsches Feld im Mietspiegel, wird das Mieterhöhungsverlangen unwirksam. (LG Berlin, Az. 65 S 235/98, aus: MM 12/99, S. 3 8) Fall: Der Vermieter ordnete die Wohnung in das Feld mit Sammelheizung ein, obwohl die Wohnung über keine Sammelheizung verfügt. Das Gericht erklärte die Mieterhöhung für formal unwirksam.
Anmerkung: Frühere Urteile ließen die Mieterhöhung wirksam. Verwies der Vermieter versehentlich auf ein falsches Feld im Mietspiegel und konnte der Mieter den Fehler ohne weiteres erkennen, blieb die Mieterhöhung nach § 2 MHG (§§ 558 - 558e BGB) wirksam. (LG Berlin, Az. 65 S 129/89, aus: GE 1989, S. 1121; LG Berlin, Az. 67 S 61/90, aus: GE 1990, S. 1257; LG Berlin, Az. 29 S 100/89, aus: MM 1991, S. 127)
Mietspiegel, Ausstattungsmerkmale und Einordnung
Die Einordnung einer Wohnung gemäß Mietspiegels richtet sich nach der Fertigstellung des Gebäudes und nicht nach der Bezugsfertigkeit der einzelnen Wohnungen. (LG Berlin, Az. 62 S 160/95, aus: GE 1/97, S. 4 8)
Eine Wohnung ist ohne Bad einzustufen, wenn das Bad auf Kosten und Veranlassung des Mieters eingebaut wurde. (LG Hamburg, Az. 57 S 37/89, aus: WM 1990, S. 441; AG Naumburg, Az. 3 C 506/96)
Ein Parkettfußboden ist nur dann ein Ausstattungsmerkmal gemäß Mietspiegel, wenn die meisten Räume der Wohnung einen Parkettfußboden haben. (AG Berlin Schöneberg, Az. 7 C 759/96, aus: GE 10/97, S. 621)
Ein abgenutzter und jahrelang nicht instandgehaltener Parkettfußboden oder Dielenfußboden ist kein "hochwertiger Bodenbelag" im Sinne des Mietspiegels. (AG Berlin Charlottenburg, Az. 5a C 50/99, aus: MM 12/99, S. 39)
Eine Sammelheizung gemäß Einstufung nach dem Mietspiegel bedeutet nicht, daß jeder Raum einer Wohnung auch mit einem Heizkörper ausgerüstet sein muß. In Kammer und Küche können sie durchaus fehlen. Auch hat der Mieter gemäß Einstufung keinen Anspruch auf nachträglichen Einbau eines Heizkörpers in der Küche. (LG Berlin, Az. 63 S 259/96)
Hat der Nachmieter vom Vormieter durch besondere Vereinbarung Einrichtungen in der Wohnung übernommen, darf der Vermieter diese Einrichtungen nicht als Ausstattungsmerkmale bei der Mieterhöhung nach § 2 MHG (§§ 558 - 558e BGB) verwenden. Im Streitfall hat der Vermieter zu beweisen, daß er die Einrichtung übernommen und dem Mieter zur Verfügung gestellt hat. (AG Berlin Neukölln, Az. 14 C 18/98, aus: MM 5/99, S. 39)
Im Zusammenhang mit der "Wohnlage" im Mietspiegel spielt Straßenlärm nur dann eine Rolle, wenn er in der Wohnung zu hören ist und die Wohnqualität beeinträchtigt. Was an Lärm auf der Straße wahrgenommen wird beim Verlassen des Hauses, ist unerheblich. (AG Berlin Tiergarten, Az. 5 C 79/01, aus: MM 11/01, S. 35)
Mietspiegel und Mietpreisüberhöhung
Ist die Miete für Wohnraum bei Vertragsschluß oder später durch Mieterhöhung korrekt festgelegt worden und liegt nicht 20 % oder mehr über dem entsprechenden Mietzins laut Mietspiegel, was gegen § 5 WiStG verstoßen würde, so braucht der Vermieter später den Mietzins nicht deshalb zu senken, weil im neuen Mietspiegel der entsprechende ortsübliche Mietzins gesunken ist und plötzlich die vereinbarte Miete mit 20 % oder mehr den im Mietspiegel enthaltenen ortsüblichen Mietzins übersteigt. Darüber hinaus braucht der Vermieter auch nicht den übersteigenden Betrag an den Mieter zurückzahlen. (LG Berlin, Az. 61 S 110/97, aus GE 7/99, S. 449; LG Berlin, Az. 65 S 110/99, aus: MM 11/00, S. 10)
Das Absinken der Vergleichsmiete gemäß Mietspiegel unter eine zuvor vereinbarte Miethöhe macht die vereinbarte Miete nicht unzulässig. (LG Berlin, Az. 65 S 110/99, aus: MM 11/00, S. 36)
Wurde eine Staffelmiete vereinbart und sinkt nachträglich die ortsübliche Vergleichsmiete unter eine später fällig werdende Mietstaffel, so bleibt die vereinbarte Mietstaffel gültig, wenn sie vorher bei Vertragsabschluß im Rahmen der zu diesem Zeitpunkt ortsüblichen Vergleichsmiete lag. (KG Berlin, Az. 8 RE-Miet 10411/00, aus: GE 5/01, S. 343)
Stichwörter: etc + mieterhöhung + mietspiegel

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