Wohnen und leben
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Gast Experte! hat diese Frage am 01.01.2005 gestellt
Hundehaltung erlaubt der Vermieter

Der Vermieter entscheidet über Hundehaltung

Der eine Mieter hat einen Hund, der andere darf nicht.

Es ist die freie Einscheidung des Hausbesitzers die Haltung von Hunden zu erlauben oder nicht. Dies gilt selbst dann, wenn im gleichen Haus, die einen Mieter einen Hund haben und die anderen dies nicht dürfen. Voraussetzungen ist allerdings, dass der
Mietvertrag eine Klausel enthält, dass die Tierhaltung der schriftlichen Genehmigung des Vermieters bedarf.

Das Landgericht Berlin wies eine Klage ab, bei der ein Hundebesitzer die Einwilligung einklagen wollte. Der Kläger wies darauf hin das in gleichen Haus bereits in zwei Haushalten ein Hund gehalten wird. Es liege aber in freiem Ermessen des Hausbesitzers, ob er eine Tierhaltung genehmige oder nichts. Eine Gleichbehandlung aller Mieter ist nicht erforderlich.

Tierhaltung
Das Halten von 7 Katzen, 1 Schäferhund und 2 Chinchillas in einer Mietwohnung ist vertragswidrig.
Das bestätigte das Landgericht Mainz jetzt einem Mieter, der sich gegen die Forderung seines Vermieters gewandt hatte, nach seinem Auszug die gesamte Wohnung auf Grund der bestehenden Geruchsbelästigung neu zu tapezieren und die Holzdecken zu reinigen. In dem abgeschlossenen Mietvertrag war zwar die Tierhaltung erlaubt worden, allerdings war die Erlaubnis auf eine Katze und einen kleinen Hund eingeschränkt. Aus einer Katze wurden dann sieben Artgenossen und aus dem kleinen Hund ein Schäferhund. Später kamen dann noch zwei Chinchillas dazu.

LG Mainz, Az: 6 S 28/01 v. 26.02.2002

1. Kleintiere
Die Haltung von Kleintieren (Fische, kleine Vögel, etc.) ist stets zulässig.
Die Mietvertragsklausel „Tierhaltung verboten“ ist unwirksam. Kleintiere wie z.B. Goldhamster, Meerschweinchen, Zwergkaninchen, Schildkröten, Aquariumfische, Wellensittiche usw., darf der Mieter immer halten, egal was im Mietvertrag steht. (BGH /Bundesgerichtshof VIII ZR 17/92.
2. Haustiere
Hier sind 3 Konstellationen zu unterscheiden:
a) Keine Vertragsklausel
Nach der Rechtsprechung gehört die Haltung von Haustieren zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und ist daher ohne Genehmigung zulässig (z. B. LG Düsseldorf, WuM 1993/604).

b) Verbotsklausel
Das Verbot jeglicher Tierhaltung durch AGB ist nach § 9 AGBG unwirksam (BGH DWW 1993/74). Dagegen wird das Verbot der Haltung von Haustieren (nicht aber von Kleintieren) für zulässig erachtet (LG Hamburg WuM 1993/120, BVerfG WuM 1981/77).
c) Genehmigungsklauseln
Bei Klauseln, welche eine Genehmigung des Vermieters voraussetzen, ist problematisch, wann diese erteilt werden muss. Grundsätzlich ist von einem freien Ermessen des Vermieters auszugehen (OLG Hamm, WuM 1981/53), welches jedoch seine Grenzen im Rechtsmissbrauch findet, z. B. wenn alle anderen Hausbewohner mit der Tierhaltung einverstanden sind und keinerlei Beeinträchtigungen des Vermieters zu befürchten sind (LG Hamburg, MDR 1982/146).

Chinchillas sind Kleintiere
(dmb) Chinchillas sind Kleintiere, die ein Mieter in seiner Mietwohnung halten darf, entschied nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) das Amtsgericht Hanau (90 C 1294/99-90). Bei Kleintieren, wie zum Beispiel Fischen oder Wellensittichen, kommt es nach der Rechtsprechung der Gerichte nicht auf den Wortlaut des Mietvertrages an. Gleichgültig, was hier geregelt ist, Verbot oder Erlaubnisvorbehalt, Kleintiere darf der Mieter immer halten. Nach einer Auflistung des Amtsgerichts Hanau sind Kleintiere beispielsweise: Kanarienvögel, Kaninchen, Goldhamster, Schildkröten, Echsen, Leguane usw. Entscheidend, so das Gericht, seien letztlich folgende Faktoren:
• Die Größe des Tieres, Chinchillas sind klein, im vorliegenden Fall maximal 44 cm, von der Nasen- bis zur Schwanzspitze gemessen.
• Chinchillas sind als "leicht" einzuordnen, sie wiegen ca. 1 Pfund.
Aber nicht nur Größe und Gewicht sind nach Darstellung des Mieterbundes entscheidend bei der Frage, Kleintier oder nicht. Wichtig ist auch, ob und inwieweit Belästigungen und Störungen von diesen Tieren ausgehen können. Je geringer die Belästigungen und Störungen durch das Tier ausfallen, desto eher ist von einem Kleintier auszugehen. Von Chinchillas beispielsweise drohen keinerlei Lärm- oder Geruchsbelästigungen. Auch von einer besonderen Gefährlichkeit dieser Tiere kann nicht gesprochen werden. Eine Störung der Mietsache selbst, das heißt der Mietwohnung, ist ausgeschlossen, weil Chinchillas im Käfig gehalten werden.
Auch die Frage, wieviele Kleintiere, das heißt hier, wie viele Chinchillas in einer Mietwohnung gehalten werden dürfen, entschied das Amtsgericht Hanau: "Die Haltung von Kleintieren wird dann vertragswidrig, wenn die Menge der Tiere oder die Haltungsbedingungen dazu führen, dass die Mietsache stark belastet wird oder die Mitbewohner unzumutbar belästigt werden. Die Haltung von 5 Chinchillas in zwei Käfigen (1 m x 1,25 m x 0,6 m) ist zulässig, Mietsache und Mitbewohner werden nicht belastet."
Haustierhaltung
(dmb) Ob Mieter in ihrer Wohnung ein Haustier halten dürfen hängt in erster Linie von der jeweiligen vertraglichen Vereinbarung ab, oft vom genauen Wortlaut des Mietvertrages. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) sind vier Fallgruppen zu unterscheiden:
1. Erlaubt der Mietvertrag ausdrücklich die Tierhaltung, kann sich der Mieter ohne weiteres Hund oder Katze oder andere Haustiere zulegen. Nur wenn sich das "niedliche Haustier" als hochgiftige Königskobra oder als gefährlicher Kampfhund entpuppt, kann und muss der Vermieter die Abschaffung des Tieres fordern.
2. Verbietet der Mietvertrag jegliche Form von Haustierhaltung ist das unwirksam. Kleintiere, wie z.B. Vögel, Fische oder Hamster darf der Mieter immer halten, egal was im Mietvertrag steht.
Wirksam wäre allerdings eine Mietvertragsklausel, nach der z.B. die Hundehaltung verboten ist. Dann darf sich der Mieter keinen Hund anschaffen, tut er es doch, kann der Vermieter die Abschaffung des Hundes verlangen.
3. Steht im Mietvertrag, dass die Hundehaltung von einer Zustimmung des Vermieters abhängt, muss der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden. Der kann "frei" entscheiden, allerdings darf er nicht willkürlich der einen Mietpartei den Hund erlauben, und der anderen nicht. Soweit bereits Hunde im Mietshaus gehalten werden, braucht der Vermieter triftige Gründe, wenn er einen anderen anfragenden Mieter die Hundehaltung verbieten will. Die Abschaffung des "erlaubten" Hundes während der Mietzeit kann nur gefordert werden, wenn schwerwiegende Belästigungen oder Gefahren von diesem Hund für die Mitbewohner ausgehen.
4. Ist im Mietvertrag nichts zum Thema Tierhaltung geregelt oder ist die Vertragsklausel unwirksam, kann zumindest der Mieter eines Einfamilienhauses auch einen Hund halten. In Mehrfamilienhäusern sollte sicherheitshalber der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden. Katzen dürfen, wenn im Mietvertrag nichts geregelt ist, gehalten werden, erst recht Kleintiere.

Welche Haustiere darf der Mieter halten, wenn im Mietvertrag der Vermieter ganz generell Haustierhaltung erlaubt?

Auf jeden Fall dürfen übliche Haustiere wie Hunde, Katzen oder Vögel gehalten werden. Selbst wenn Haustierhaltung im Mietvertrag erlaubt ist, dürfen aber ungewöhnliche Tiere wie zum Beispiel eine Würgeschlange nicht in der Mietwohnung gehalten werden.


Wo erhält man Informationen, wenn man wissen will, ob man in der Mietwohnung Haustiere halten darf? Welche gesetzlichen Regelungen enthält das Mietrecht zu dieser Frage?

Über die Haltung von Haustieren in einer Mietwohnung ist gesetzlich nichts geregelt. Maßgebend ist deshalb in erster Linie, was zwischen Vermieter und Mieter im Mietvertrag vereinbart worden ist. Im Prinzip sind folgende Möglichkeiten denkbar:
- Der Mietvertrag erlaubt die Tierhaltung,
- der Mietvertrag verbietet die Tierhaltung,
- im Mietvertrag steht nichts über Tierhaltung oder
- die Tierhaltung bedarf nach dem Mietvertrag der Zustimmung des Vermieters.


Darf der Mieter in der Mietwohnung einen Hund oder eine Katze halten, wenn im Mietvertrag nichts über die Haltung von Haustieren in der Wohnung bestimmt ist?

Ob auch die Haltung von Hunden oder Katzen zum vertragsgemäßen Gebrauch zählen, ist unter den Juristen höchst umstritten. Einige Gerichte meinen, daß die Haltung eines Hundes oder einer Katze heute zur allgemeinen Lebensführung und damit zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung gehören, solange durch die Tierhaltung keine Belästigungen eintreten. Andere Gerichte wiederum meinen, daß die Katzen- und Hundehaltung, jedenfalls in städtischen Wohngebieten oder im Mehrfamilienhaus, nicht zum normalen Mietgebrauchgehören. Deshalb unser Tipp: Fragen Sie sicherheitshalber Ihren Vermieter, bevor Sie sich einen Hund oder Katze anschaffen.

Im Mietvertrag ist Haustierhaltung generell verboten. Darf der Vermieter den Mieter so beschränken und ist eine solche Bestimmung rechtlich überhaupt zulässig?

Ein solches generelles Verbot der Tierhaltung in einer Mietwohnung ist allein schon deshalb unwirksam, weil dann auch die Haltung von Kleintieren wie Ziervögel, Meerschweinchen, Hamster oder Zwergkaninchen verboten wären. Das uneingeschränkte Verbot jeglicher Tierhaltung kann insoweit rechtlich keinen Bestand haben.

Nach dem Mietvertrag ist Hundehaltung nicht erlaubt. Obwohl es verboten ist, hat sich der Mieter einen Hund angeschafft. Zu Störungen oder Belästigungen der Mitmieter ist es bisher nicht gekommen. Trotzdem verlangt der Vermieter die Entfernung des Tieres aus der Wohnung. Kann er das?

Ja, das kann der Vermieter. Dass die Hundehaltung bisher keine Störungen hervorgerufen hat, ist nicht von Bedeutung. Sein Recht auf Entfernung des Tieres kann der Vermieter aber dadurch verwirkt haben, daß er die Tierhaltung längere Zeit wissentlich geduldet hat und sich die tatsächlichen Umstände nicht geändert haben.

Der Mietvertrag verbietet die Hunde- und Katzenhaltung in der Wohnung. Gelegentlich bringt aber ein Besucher des Mieters seinen Hund mit. Jetzt will der Vermieter verbieten, Besucher mit Hunden zu empfangen. Darf er das?

Das kommt darauf an. Auf keinen Fall darf ein Vermieter seinem Mieter grundsätzlich untersagen, Besucher mit Tieren zu empfangen. Ausnahmsweise ist das nur möglich, wenn von bestimmten Tieren Störungen zu befürchten sind oder ganz konkrete Gefahren ausgehen.

Im Mietvertrag hat sich der Vermieter für jede Haustierhaltung seine Genehmigung vorbehalten. Ist das rechtlich möglich und nach welchen Gesichtspunkten muss der Vermieter seine Entscheidung treffen?

Ja, eine solche Klausel ist weder grundgesetz- noch sittenwidrig. Selbst in einem Formularmietvertrag kann dies wirksam vereinbart werden, weil diese Bestimmung der Regelung des Hausfriedens dient. Die Erteilung der Zustimmung des Vermieters steht in dessen Ermessen. Auf keinen Fall darf aber der Vermieter generell über die Zulässigkeit der Haustierhaltung entscheiden; er muss vielmehr den jeweiligen Einzelfall und nicht willkürlich entscheiden. Als Mieter darf man deshalb davon ausgehen, daß der Vermieter seine Zustimmung erteilt, falls nicht sachliche Gründe vorliegen, die die Verweigerung der Zustimmung rechtfertigen. So kann zum Beispiel der Vermieter die Haltung eines Rottweilers in einem Ein-ZimmerAppartment verweigern.

Der Mieter hat ein Mehrfamilienhaus bezogen und möchte sich einen Hund anschaffen. Allerdings muss nach dem Mietvertrag der Vermieter die Haustierhaltung genehmigen. Nun lehnt der Vermieter die Hundehaltung in der Wohnung ab, obwohl im Haus bereits mehrere Familien einen Hund haben. Kann er das?

Nein, wenn man davon ausgeht, daß er rechtsmissbräuchlich handelt. Grundsätzlich muss er auch Ihnen den Hund erlauben, es sei denn, er hat sachliche Gründe, auf die er seine Verweigerung stützen kann (z.B. weil der Mieter einen so genannten Kampfhund halten will).

Kann ein anderer Mieter vom Vermieter verlangen, daß er von einem Mieter, der im Haus einen Kampfhund hält, die Entfernung des Tiers fordert?

Der Vermieter schuldet dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung; vgl. §§ 535 Satz 1, 536 BGB. Zu den Vermieterpflichten in diesem Zusammenhang gehört auch die Pflicht, den Mieter vor Störungen durch andere Mieter zu schützen. Bei Kampfhunden muss mit Beißangriffen gerechnet werden. Dadurch entsteht durch einen Mieter eine Gefahrenlage, die er nicht hinnehmen muss. Er hat einen klagbaren Anspruch gegen den Vermieter, die Gefahrenlage zu beseitigen. Insoweit kann der Mieter vom Vermieter verlangen, daß er gegen einen anderen Mieter vorgeht, wenn dieser im Haus einen Kampfhund hält.

Kann der Mieter, der verbotener Weise einen Kampfhund hält, vom Vermieter unter Umständen auch fristlos gekündigt werden?

Ja, wenn der Mieter das Tier nicht entfernt, obwohl er dazu aufgefordert worden ist. Die Haltung von Kampfhunden in einer Mietwohnung stellt eine besondere Gefährdung darf, weil ständig mit Beißangriffen gerechnet werden muss. Es liegt damit ein erheblicher vertragswidriger Gebrauch der Mietsache vor. Neben dem erheblichen vertragswidrigen Gebrauch ist Voraussetzung für die außerordentliche Kündigung, daß der Vermieter den Mieter abgemahnt hat und der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache fortsetzt.

Dem Mieter kann verboten werden, einen American Staffordshire Terrier in der Wohnung zu halten. Das Verbot kann auch ausgesprochen werden, wenn bisher noch keine konkrete Gefährdung von diesem Hund ausgegangen ist. Es reicht aus, dass diese Tiere zu den potenziell gefährlichsten Kampfhunden gehören
(AG Frankfurt 33 C 77/00-67).



Antwortschreiben des Vermieters zur Gestattung der Tierhaltung

Name: ........................................ ... PlZ., Ort, den ........................
Straße: ..........................................
Tel.: ...............................................


Einschreiben

An
Name: ............................................
Straße: ..........................................

PlZ.: ......... , Ort: .....................................................


Sehr geehrter Herr Mieter,
Sie erbeten die Zustimmung zur Tierhaltung in den an Sie vermieteten Räumen.
Unter Abwägung aller Gesichtspunkte, auch unter Berücksichtigung der Interessen der Mitbewohner des Hauses, erteile ich Ihnen die Erlaubnis, das gewünschte Tier in den Mieträumen zu halten.
Oder:
Ich bin zwar nicht der Auffassung, daß generell eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört, gleichwohl kann ich Ihnen aber unter Abwägung aller Gesichtspunkte, insbesondere auch unter Berücksichtigung der Interessen der Mitbewohner des Hauses, die Erlaubnis erteilen, das gewünschte Tier in den Mieträumen zu halten.
Oder:
Auch wenn die Tierhaltung vertraglich untersagt ist, gebe ich Ihnen dennoch unter Berücksichtigung der außergewöhnlichen Umstände mein Einverständnis zur Haltung des gewünschten Tieres.

Mit freundlichen Grüßen

Antwortschreiben des Vermieters zur Nichtgestattung der Tierhaltung

Name: ........................................ ... PlZ., Ort, den ........................
Straße: ..........................................
Tel.: ...............................................


Einschreiben

An
Name: ............................................
Straße: ..........................................

PlZ.: ......... , Ort: .....................................................

Sehr geehrte / r Frau / Herr (...),
Sie erbeten die Zustimmung zur die Tierhaltung in den an Sie vermieteten Räumen.
Unter Abwägung aller Gesichtspunkte, insbesondere auch unter Berücksichtigung der Interessen der Mitbewohner des Hauses, kann ich Ihnen leider nicht die Erlaubnis erteilen, das gewünschte Tier in den Mieträumen zu halten. Meine negative Entscheidung beruht insbesondere auf folgenden Gründen:
Beispiel:
Störungen durch die Haltung eines Hundes in einer Wohnanlage können nicht ausgeschlossen werden, insbesondere besteht die Gefahr, daß Mitbewohner durch häufiges Bellen gestört werden und der Hof und die Rasenflächen verunreinigt werden. Da diese von Kindern zum Spielen benutzt werden, muß sichergestellt werden, daß die Spielflächen nicht durch Hundekot verunreinigt werden, um eine Gesundheitsgefährdung auszuschließen. Andererseits sind die von Ihnen vorgetragenen Gründe für die Anschaffung eines Hundes nicht so gewichtig, als daß dahinter die Belangen der Mitbewohner zurücktreten.

Beispiel:
Aufgrund der Negativpresse bezüglich einer Hunderasse, wie auch Sie sie sich anschaffen wollen, und der potentiellen Gefahren, die sich ergeben können, kann ich meine Zustimmung zur Haltung eines Bullterriers nicht geben.
Oder:
Meiner Ansicht nach umfaßt der vertragsgemäße Gebrauch nicht die Haltung von Tieren in den Mieträumen. Unter Abwägung aller Gesichtspunkte, insbesondere auch unter Berücksichtigung der Interessen der Mitbewohner des Hauses, kann ich Ihnen leider nicht die Erlaubnis erteilen, das gewünschte Tier in den Mieträumen zu halten. Und zwar aus folgenden Gründen: (...).
Oder:
Nach dem geschlossenen Mietvertrag ist Tierhaltung ausdrücklich untersagt. Auch unter Berücksichtigung der von Ihnen geschilderten Umstände, mit denen Sie die Notwendigkeit der gewünschten Tierhaltung begründen, kann ich schon im Interesse der Gleichbehandlung aller Mieter von dem vertraglich vereinbarten Verbot keine Ausnahme machen.

Mit freundlichen Grüßen

Muss ich das Gebell der Hunde dulden?
Mein Nachbar hat zwei Schäferhunde.
Sie bellen täglich von circa 19:00 bis 08:00 Uhr fast die ganze Nacht durch. Ich werde davon immer wieder wach. Bisherige Gespräche mit dem Hundebesitzer haben nicht für Abhilfe gesorgt. Was kann ich unternehmen?
Sollte Ihr Nachbar nicht einsichtig sein, so können Sie ihn auf Beseitigung der Lärmbelästigung durch das Gebell seiner Hunde in Anspruch nehmen (§§ 906 *), 1004 **) Bürgerliches Gesetzbuch, BGB). Das Gericht wird dann anordnen, dass die Hunde zur Nachtzeit in einer schallisolierten Wohnung eingesperrt werden oder während dieser Zeit einen Maulkorb tragen müssen, sodass das Hundegebell unterbleibt.
*) § 906.
(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehenden Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Eine unwesentliche Beeinträchtigung liegt in der Regel vor, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- und Richtwerte von den nach diesen Vorschriften ermittelten und bewerteten Einwirkungen nicht überschritten werden. Gleiches gilt für Werte in allgemeinen Verwaltungsvorschriften, die nach § 48 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes erlassen worden sind und den Stand der Technik wiedergeben.
(2) Das gleiche gilt insoweit, als eine wesentliche Beeinträchtigung durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt wird und nicht durch Maßnahmen verhindert werden kann, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind. Hat der Eigentümer hiernach eine Einwirkung zu dulden, so kann er von dem Benutzer des anderen Grundstücks einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn die Einwirkung eine ortsübliche Benutzung seines Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt.
(3) Die Zuführung durch eine besondere Leitung ist unzulässig.
**) § 1004.
(1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.
(2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.

Wann darf der Hund des Nachbarn bellen?

Wir wohnen in einer ländlichen Gegend. In unserer Nachbarschaft haben wir einen Hund. der ständig und anhaltend Tag und Nacht bellt. Dadurch wird insbesondere unsere einjährige Tochter beim Schlafen gestört. Gibt es Vorschriften in denen Ruhezeiten geregelt sind?
Sie sollten sich zunächst bei Ihrer Gemeinde danach erkundigen ob dort eine Satzung oder eine Verordnung erlassen ist die Ruhezeiten - insbesondere zur Mittagszeit und zu den Abendstunden - festlegt. Ist dies nicht der Fall, so gilt das Landesimmissionsschutzrecht sowie das allgemeine Nachbarrecht (§§ 906t 1004 BGB), Danach können Sie von Ihrem Nachbarn verlangen, dass er das Bellen des Hundes insbesondere in den Abendstunden und zur Nachtzeit unterbindet, Die Rechtsprechung hat in solchen Fällen "bellfreie Zeiten" zwischen 19 und 7 Uhr sowie zwischen 13 und 15 Uhr bejaht Darauf haben Sie als Nachbar Anspruch, Im Übrigen wird zu untersuchen sein, ob der Nachbar seinen Hund artgerecht hält Hier ist der Tierschutz gefragt, Möglicherweise resultiert das ständige Gebell aus einer nicht artgerechten Tierhaltung. Sie werden, abgesehen davon, von Ihrem Nachbarn aber nie verlangen können, dass er seinen Hund abschafft Denn ein Recht auf völlige Ruhe haben insbesondere in der von Ihnen beschriebenen ländlichen Gegend das Hundes zu einigen Zeiten des hinnehmen müssen.

Vermieter kann Haustierhaltung nicht generell verbieten
Gesetzliche Regelungen fehlen

Ungewöhnliche Tiere wie beispielsweise eine Würgeschlange dürfen nicht gehalten
werden.

Immer mehr Mieter wollen in ihrer Wohnung einen Hund oder eine Katze halten. Häufig entsteht dann Streit mit dem Vermieter, weil der keine Haustiere in der Wohnung zulassen will. Und ob ohne Erlaubnis des Vermieters Haustiere gehalten werden dürfen, ist eine schwierige Frage, weil das Gesetz keine Aussage trifft.
Wenn nach dem Mietvertrag ganz generell Haustierhaltung erlaubt ist, darf der Mieter auf jeden Fall übliche Haustiere wie Hunde, Katzen und Vögel halten.
Enthält der Mietvertrag keine Bestimmungen über die Tierhaltung in der Wohnung, dann darf der Mieter auf jeden Fall solche Kleintiere halten, von denen weder Störungen noch
Schädigungen ausgehen.
Dazu gehören Hamster, Ziervögel, Fische, Zwergkaninchen oder Meerschweinchen. Die Haltung solcher Kleintiere gehört zum so genannten vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung.
Ob auch die Haltung von Hunden oder Katzen dazu zählen, ist unter den Juristen höchst umstritten. Einige Gerichte meinen, dass die Haltung eines Hundes oder einer Katze
heutzutage zur allgemeinen Lebensführung und damit zum vertragsgemäßen Gebrauch der
Mietwohnung gehören. Andere Gerichte wiederum gehen davon aus, dass die Katzen- oder Hundehaltung, jedenfalls in städtischen Wohngebieten oder im Mehrfamilienhaus, nicht zum normalen Mietgebrauch gehören.
Wenn der Mietvertrag dem Mieter Haustierhaltung generell verbietet, dann muss diese Bestimmung allein schon deshalb als unwirksam angesehen werden, weil dem Mieter dann auch die Haltung von Kleintieren wie Ziervögel oder Meerschweinchen verboten wäre. Ein solches uneingeschränktes Verbot kann also keinen rechtlichen Bestand haben.
Anders ist allerdings die Rechtslage, wenn der Mietvertrag die Haltung von Hunden und Katzen verbietet. An dieses Verbot muss sich dann der Mieter halten. In seinem Recht freie Entfaltung der Persönlichkeit wird er nicht verletzt, schließlich hat er den Mietvertrag ja akzeptiert.
Hat der Mieter einen Hund angeschafft, obwohl der Mietvertrag die Hundehaltung verbietet, dann kann der Vermieter die Entfernung des Tieres aus der Mietwohnung verlangen, und zwar selbst dann, wenn es bisher nicht zu Störungen oder Belästigungen gekommen ist.
Häufig behält sich der Vermieter im Mietvertrag für die Haustierhaltung seine Genehmigung im Einzelfall vor. In diesem Fall steht dann die Erteilung der Genehmigung im Ermessen des
Vermieters. Gleichwohl kann dann der Vermieter aber nicht generell über die Zulässigkeit der Haustierhaltung entscheiden. Vielmehr muss er den jeweiligen Einzelfall prüfen und auf keinen Fall darf er willkürlich entscheiden. Der Mieter darf deshalb davon ausgehen, dass der Vermieter seine Zustimmung erteilt, falls nicht sachliche Gründe vorliegen, die die Verweigerung der Zustimmung rechtfertigen.
Wenn der Vermieter eine verbotene Haustierhaltung seines Mieters unterbinden will,
muss er auf Unterlassung klagen.
Der Vermieter kann sein Recht auf Entfernung eines Haustieres dadurch verwirkt haben,
dass er die Tierhaltung längere Zeit wissentlich geduldet hat und sich die tatsächlichen
Umstände nicht geändert haben.
Eine Kündigung des Mietvertrages wegen verbotener Haustierhaltung kommt nur aus-
nahmsweise in Betracht, etwa wenn das Haustier des Mieters erheblich stört oder gar
gefährlich ist.

Dem Mieter wird geraten, sicherheitshalber den Vermieter zu fragen, bevor ein
Hund oder eine Katze angeschafft wird.


Tierhaltung

Ein Verbot jeglicher Tierhaltung im Mietvertrag ist unwirksam, denn Kleintiere (Goldhamster, Sittiche) dürfen immer gehalten werden.
Bundesgerichtshof (BGH) VIII ZR 10/92

Einzelne Ameisen - Keine Wohnwertbeeinträchtigung

Auch Späherameisen rechtfertigen keine Mietminderung
Ein halbes Jahr lang hatte ein Kölner Mieter Ameisen in seiner Wohnung gezählt, alles aufgelistet und die Miete gekürzt. Insgesamt waren von Juni bis November an 17 verschiedenen Tagen 24 Ameisen in seiner Wohnung. So fand er im Juni an sieben Tagen ein bis zwei Ameisen, im Juli waren die Ameisen an drei Tagen da, im August an zwei Tagen und an einem Tag im September waren es plötzlich schon drei Ameisen und im Oktober an einem Tag sogar vier. Im November kam zwar nur eine Ameise, aber an drei Tagen.
Kein Grund, die Miete zu mindern, meinte das Amtsgericht Köln (213 C 548/97), da dies eine völlig unerhebliche Beeinträchtigung sei.
Auch das Mieterargument, bei den einzelnen Ameisen handele es sich um Späherameisen, die eine Vorhut für eine Besiedelung bilden, erbarmte das Gericht nicht. Erst wenn die Ameisen die Wohnung wirklich besiedelt hätten, könnte man neu über die Frage "Wohnungsmangel oder nicht" nachdenken.

Taubenplage - Taubenallergie
200 Mark Mietminderung, rund 35 Prozent, und 3.000 Mark Schmerzengeld, sprach das Landgericht Freiburg (3 S 386/96) Mietern zu, die in ihrer Wohnung einer wahren Ta ubenplage ausgesetzt waren, und deren Vermieter nichts zur Verhinderung bzw. Abwehr unternahm, obwohl er von der Taubenallergie der Mieter wußte.
Die Tauben hatten sich oberhalb der Mietwohnung eingenistet, die Mieter hatten keine Chance, sich gegen die von oben kommenden Verschmutzungen zu wehren. Da der Wohnwert der gesamten Wohnung stark beeinträchtigt wurde, hielt das Landgericht Freiburg eine Mietminderung von 200 Mark, das heißt 35 Prozent, für angemessen. Im einzelnen führte das Gericht auf, daß die Wohnung praktisch nicht belüftet werden konnte. Während der Zeit, in der gezwungener Maßen gelüftet wurde, drangen dann die Verunreinigungen von oben in die Wohnung ein, Taubenkot, Taubenfedern, behaftet mit Taubenmilben und Taubenzecken. Dies hatte zur Folge, daß der Teppichboden mindestens im Abstand von zwei Wochen shampooniert werden mußte, um die Auswirkungen einer Taubenallergie der Mieterin möglichst gering zu halten. Der Aufenthalt auf dem freiliegenden Balkon war völlig unmöglich.
Gleichzeitig sprach das Landgericht Freiburg den Mietern ein Schmerzensgeld in Höhe von 3.000 Mark zu. Der Vermieter hatte es schuldhaft unterlassen, zumutbare Vorkehrungen zur Verhinderung bzw. Abwehr der Taubenplage zu treffen. Hierzu war er im Rahmen seiner mietvertraglichen Fürsorgepflicht verpflichtet. Die Untätigkeit des Vermieters führte dazu, daß die Mieterin unter einer Taubenallergie litt und die Wohnung zeitweilig für mehrere Wochen verlassen mußte.

Vögel füttern erlaubt
Das Aushängen von Futterglocken oder auch das Ausstreuen von Vogelfutter auf den Außenfensterbänken bei Frost und Schnee ist nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) grundsätzlich erlaubt, entspricht der vertragsgemäßen Nutzung der Mietsache und kann vom Vermieter nicht beanstandet oder gar verboten werden.
Gleiches gilt für das Aufstellen eines Vogelhäuschens.
Anders ist die Rechtslage dagegen, wenn es um das Füttern von Tauben geht. Da von Tauben unter anderem auch Verschmutzungen, Geräuschbelästigungen und Ungezieferbefall drohen, kann der Vermieter das Füttern der Tauben verbieten. Nisten im Haus Tauben, können die Bewohner die Beseitigung der Tauben verlangen und sie können gegebenenfalls sogar die Miete kürzen.
Einzelne Ameisen - Keine Wohnwertbeeinträchtigung
Auch Späherameisen rechtfertigen keine Mietminderung
Ein halbes Jahr lang hatte ein Kölner Mieter Ameisen in seiner Wohnung gezählt, alles aufgelistet und die Miete gekürzt. Insgesamt waren von Juni bis November an 17 verschiedenen Tagen 24 Ameisen in seiner Wohnung. So fand er im Juni an sieben Tagen ein bis zwei Ameisen, im Juli waren die Ameisen an drei Tagen da, im August an zwei Tagen und an einem Tag im September waren es plötzlich schon drei Ameisen und im Oktober an einem Tag sogar vier. Im November kam zwar nur eine Ameise, aber an drei Tagen.
Kein Grund, die Miete zu mindern, meinte das Amtsgericht Köln (213 C 548/97), da dies eine völlig unerhebliche Beeinträchtigung sei.
Auch das Mieterargument, bei den einzelnen Ameisen handele es sich um Späherameisen, die eine Vorhut für eine Besiedelung bilden, erbarmte das Gericht nicht. Erst wenn die Ameisen die Wohnung wirklich besiedelt hätten, könnte man neu über die Frage "Wohnungsmangel oder nicht" nachdenken.
Schadensersatz für Hundegebell in der Nachbarschaft
Wenn die Mieter wegen Hundegebells vom Nachbargrundstück die Miete mindern, kann der Vermieter vom Hundehalter Schadensersatz verlangen.

In einem Mietshaus minderten mehrere Mieter ihre Miete, da sie sich durch Hundegebell von einem Nachbargrundstück belästigt fühlten. Der Vermieter verklagte daraufhin den Hundebesitzer auf Schadensersatz für die entgangene Miete.

Schadensersatz
Schadensersatz ist grundsätzlich dadurch zu leisten, daß der Schädiger den Zustand wieder herstellt, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre (§ 249 Satz 1 BGB). Das bedeutet zum Beispiel bei Sachschäden Reparatur der beschädigten Sache. In bestimmten Fällen kann der Gläubiger aber Geldersatz verlangen und der Schuldner die Schadensersatzpflicht durch Geldzahlung erfüllen. Nach § 249 Satz 2 BGB etwa kann der Gläubiger Schadensersatz in Geld verlangen, wenn wegen der Verletzung einer Person oder wegen der Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten ist.

AG Köln 2001-04-04 130 C 275/00

Hundehaltung und Tiergröße
Ist laut Mietvertrag die Haltung von Kleintieren gestattet, so gilt das auch für Yorckshire-Terrier. Der Vermieter kann die Haltung nicht verbieten. (LG Kassel, Az. 1 S 503/96, aus: WM 5/97, S. 260)
Fall: Der Vermieter versagte die Genehmigung. Das Gericht gab den Mieter recht; denn im Mietvertrag ist Kleintierhaltung gestattet, und Yorckshire-
Terrier sind als Hunderasse "von winzigem Ausmaß, vergleichbar etwa einem Meerschweinchen. Jedenfalls ist in einem solchen Fall die Versagung der Genehmigung rechtsmißbräuchlich, weil diese Tiere, die sich allenfalls durch ein leises, heiseres Krächzen bemerkbar machen können, erfahrungsgemäß nicht in der Lage sind, andere Hausbewohner zu belästigen oder gar eine stärkere Abnutzung der Mietsache herbeizuführen."
Der Vermieter kann die Genehmigung zur Hundehaltung einem Kriterienkatalog unterwerfen, in dem auch die Tiergröße eine Rolle spielt. (AG Köln, Az. 219 C 227/96, aus: WM 2/97, S. 109)
siehe auch: Tierhaltung und Genehmigung
Hundehaltung und Gleichbehandlung
Der Vermieter ist bei der Genehmigung der Hundehaltung zu einer weitgehenden Gleichbehandlung seiner Mieter verpflichtet, soweit sich die Mieter in demselben oder in benachbarten Gebäuden befinden. (AG Leonberg, Az. 5 C 836/96, aus: WM 4/97, S. 210).
Hundehaltung und Eignung des Tierhalters
Der Vermieter kann die Genehmigung zur Hundehaltung von der Eignung des Hundehalters abhängig machen. (LG Krefeld, Az. 2S 89/96, aus: WM 9/96)
Fall: Der Vermieter untersagte die Haltung eines Bullterriers in der Mietwohnung, weil der Halter keine Eignung nachwies, den Hund seiner Art und Rasse entsprechend halten zu können. Das Gericht gab dem Vermieter recht. Begründung: "Mit einem Bullterrier hat sich die Beklagte für einen Hund entschieden, der seiner Rasse nach nicht für jedermann geeignet ist, sondern nur für Leute, die von Hunden viel verstehen und gut mit ihnen umgehen können. Die Beklagte hat nichts konkretes dazu vorgetragen, daß sie dazu in der Lage sein wird, ihrer Bullterrier-Hündin die Erziehung und Lebens-
bedingungen zu vermitteln, derer es bedarf, um aus diesem Hund ein auf Dauer berechenbares und kontrollierbares Tier zu machen."
Hundehütten im Garten des Mieters
Ist die Wohnung mit einem Garten vermietet worden, so darf der Mieter im Garten eine Hundehütte aufzustellen. (AG Hamburg, Az. 713b C 736/95, aus: GE 7/96)
Hunde und Lärm
Ein Hund in der Nachbarwohnung darf gelegentlich bellen. (AG Hamburg-Wandsbek, Az. 716C C 114/90)
Bellt der Hund aber mehrere Stunden ohne Unterbrechung oder den ganzen Tag lang, müssen die Nachbarn das nicht dulden. (OLG Düsseldorf, Az. 5 Ss OWi 170/90 - OWi 87/90 I)
Flöhe durch Katzen
Der Mieter haftet aus positiver Vertragsverletzung für das Einschleppen von Katzenflöhen in das Wohnhaus durch seine Katze. (AG Köln, Az. 213 C 153/94, aus: WM 1/97, S. 40)
Tierhaltung und Genehmigung
Eine Klausel im Mietvertrag, die das Halten eines Tieres von der schriftlichen Zustimmung des Vermieters abhängig macht, ist unwirksam. Enthält der Mietvertrag keine (wirksame) Regelung hierzu, ist die Zulässigkeit der Hundehaltung von der Abwägung im Einzelfall abhängig. (LG Freiburg, Az. 3 S 240/93, aus: WM 3/97, S. 175)
Eine Klausel im Mietvertrag, die jegliche Tierhaltung ausschließlich von der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters abhängig macht, ist unwirksam, weil die den Mieter einseitig benachteiligt, indem mündliche Zusagen und genehmigungsfreie Kleintierhaltung von vornherein ausgeschlossen werden. (AG Bayreuth, Az. 4 C 62/00, aus: ZMR 2000, S. 765)
Eine Klausel in einem Formularmietvertrag "Das Halten von Haustieren ist unzulässig" ist unwirksam. Sie ist zu weitgehend, als sie auch Kleintiere (Fische, Wellensittiche) und aus Gesundheitsgründen notwendige Tiere (Blindenhunde) umfaßt. (BGH vom 20.01.1993, Az. VIII ZR 10/92)
Sieben Katzen in einer Drei-Zimmer-Wohnung stellt einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar. (AG Lichtenberg, Az. 8 C 185/96, aus: MM 2/97, S. 39)
Ein Yorkshire-Terrier darf bleiben, weil er unter die Kleintierhaltung fällt, bei denen der Vermieter die Genehmigung nicht verweigern darf. (LG Kassel, Az. 1 S 503/96)
Ein Dobermann mußte nach erteilter Genehmigung später wieder abgeschafft werden, weil er den Hausfrieden erheblich störte, indem er tagsüber und nachts bei kleinsten Geräuschen bellte, die Mieter sich fürchteten und nur nach mehrmaligem Vergewissern sich trauten, ihre Wohnung zu verlassen. (LG Hamburg, Az. 333 S 151/98, aus: WM 1999, S. 453)
Ist einigen Mietern die Hundehaltung erlaubt, darf anderen Mietern (auch in Nachbarhäusern des Vermieters) die Hundehaltung nicht verweigert werden. Der Vermieter ist zu einer Gleichbehandlung seiner Mieter verpflichtet. (AG Leonberg, Az. 5 C 836/96)
Ist mietvertraglich vereinbart, daß die Tierhaltung des Mieters der schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedarf, unterliegt die Entscheidung, ob der Vermieter diese Zustimmung erteilt, grundsätzlich seinem freien Ermessen. Egal ist, ob es sich bei dem Tier um einen Hund oder um eine Katze handelt. Verweigert der Vermieter die Zustimmung und schafft sich der Mieter dennoch eine Katze an, die er in der Folge trotz zwischenzeitlicher Abmahnung durch den Vermieter weiterhin in der Wohnung hält, ist eine Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt. Der Vermieter kann fristgemäß nach § 564b BGB kündigen und muß nicht vorher auf Unterlassung der Tierhaltung klagen. (LG Berlin, Az. 62 S 91/98, aus: GE 1999, S. 46)
Die Klausel in einem Mietvertrag, wonach die Tierhaltung der Zustimmung des Vermieters bedarf, verstößt nicht gegen das AGBG. Ist nach dieser Klausel die Zustimmung nur erteilbar, führt das zwar zur Unwirksamkeit des Schriftformerfordernisses, nicht aber zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel. Darüber hinaus hat der Vermieter auch ein Zustimmungsverweigerungsrecht, wenn in der Wohnanlage bereits Hunde geduldet werden. (LG Berlin, Az 67 S 143/98, aus: GE 23/98, S. 1401)
Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter unerlaubt ein Tier hält und die Tierhaltung trotz Abmahnung fortsetzt. Eine vorherige Klage auf Unterlassung ist unerheblich. (LG Berlin, Az. 62 S 91/98, aus: GE 1/99, S. 46). In diesem Fall ging es um eine Katze.
Ob Katzenhaltung eine erhebliche Vertragsverletzung darstellt und eine fristlose Kündigung rechtfertigt, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. (LG München I, Az. 14 S 136/98, aus: WM 4/1999, S. 221)
Tierhaltungsverbot
Ist gerichtlich der Mieter zur Unterlassung der Hundehaltung verurteilt worden mit der Maßgabe, das Tier aus der Mietwohnung zu entfernen und keinen anderen Hund zu halten, so gilt das auch für den Fall, daß eine andere Personen sich tageweise (auch über Nacht) mit einem Hund in der Wohnung aufhält und somit dem Mieter indirekt wieder Hundehaltung ermöglicht. (AG Hannover, Az. 525 C 11351/98, aus: WM 4/00, S. 18 8)
Fall: Der Mieter war verurteilt, seinen Kampfhund abzuschaffen und keine Hunde mehr halten zu dürfen, woraufhin seine Tochter mit ihrem Hund sich tagelang in der Wohnung aufhielt. Das Gericht sah hierin eine indirekte Hundehaltung bzw. Duldung einer Umgehungshandlung und verurteilte den Mieter zu einem Ordnungsgeld von 1.500 DM bzw., weil nicht gezahlt wurde, zu zwei Wochen Ordnungshaft.
Stichwörter: tierhaltung + mietrecht

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