Wohnen und leben
Werbung
Gast Experte! hat diese Frage am 01.01.2005 gestellt
Hallo zusammen,

vor einigen Wochen haben wir (3er-WG) ein Schreiben an unsere Hausverwaltung verfasst in dem wir die Hausverwaltung höflichst(!)
darauf aufmerksam gemacht haben dass 1 Mitglied aus beruflichen Gründen ausziehen muss. Dieser Hauptmieter hat einen potenziellen Nachmieter (nachweislich berufstätig & solvent) und wir wollten nun erreichen dass dieser Nachmieter an die Stelle des Hauptmieters rückt.

Ich war bisher der Annahme dass dies auch möglich ist, schließlich haben die anderen beiden Hauptmieter dem "ausziehendem 3. Hauptmieter) ein Erlaubnisschreiben aufgesetzt und dies der Hausverwaltung mitfgeschickt.


Heute kam ein Schreiben welches ich hier auszugsweise mal nieder schreibe.

"Ihrem Antrag können wir leider nicht statt geben"

"Sie können nur gemeinsam den Mietvertrag kündigen - oder fortsetzen"

"Die Begründung liegt in der wechselnden Mieterschaft einer WG und dieses werden wir nach der erfolgreichen Sanierung des Hauses nicht mehr dulden"

"gleichzeitig verweisen wir auf das Verbot der Untervermietung"

Nun meine Frage, ist das rechtlich so haltbar? Wir sind recht verzweifelt, da der Hauptmieter beruflich definitiv weg muss...

Danke für Eure Antworten


Gruß Radiohead
Stichwörter: hauptmieters + nachmieter + wg + auszug

14 Kommentare zu „WG - Auszug eines Hauptmieters / Nachmieter”

Der_Mario Experte!

Hallo Radiohead,

zumindest teilweise ist das rechtlich ok. Euer Problem ist, dass Ihr den Mietvertrag gemeinsam unterschrieben habt. Hätte jeder von Euch einen separaten Mietvertrag, wäre eine Kündigung von einem der Mitbewohner kein Problem.
Eine Möglichkeit wäre hier, dass der Vermieter einen der Mieter aus dem Mietverhältnis entlässt, hierfür bedürfte es meines Wissens nach nicht einmal der Zustimmung der anderen Mieter. Eine andere Möglichkeit wäre eine gemeinsame Änderung des Vertrags. Ist der Vermieter zu beidem nicht bereit, bliebe leider nur noch die Möglichkeit, den Vertrag gemeinsam zu kündigen.

Die Sache mit der Nachmietergestellung ist ein Märchen. Der Vermieter muss nur dann einen potentiellen Nachmieter akzeptieren, wenn im Mietvertrag ausdrücklich eine Nachmieterklausel – oder im Fall einer WG eine „Austauschklausel“ - vereinbart ist. Gibt es solche Klauseln in Eurem Mietvertrag?

Bzgl. Untervermietung: ein vertragliches Verbot jeglicher Untervermietung im Mietvertrag ist unwirksam! Vielleicht ließe sich auf diesem Weg noch was machen!

Radiohead

Hallo zurück,,

ja, ist wohl generell das Problem bei Wohngemeinschaften, aber ich meine trotzdem dass ich mal irgendwas davon gelesen habe dass der Vermieter einen neuen Hauptmieter (anstelle des alten) nur verweigern darf, wenn er unzumutbar ist.

Zum Austauschrecht ist keine Formulierung getroffen worden, der Vermieter hat ja nun auch schon ausdrucksvoll kundgetan dass er nicht bereit ist den Hauptmieter aus dem Mietvertrag zu entlassen.

Bezüglich der Untervermietung:

Ist es bereits Gewohnheitsrecht dass die Klauseln bezüglich der Untervermietung unwirksam sind? Evtl. ein Aktenzeichen auf das ich mich, im Fall der Fälle berufen kann?

Teilweise Untervermietung aufgrund Abwesenheit ist in der Tat eine mögliche Variante, wir finden eine dauerhafte Lösung aber für erstrebenswert. Dennoch bleibt es eine Option.

Gruß & Dank
Radiohead

Der_Mario Experte!

aber ich meine trotzdem dass ich mal irgendwas davon gelesen habe dass der Vermieter einen neuen Hauptmieter (anstelle des alten) nur verweigern darf, wenn er unzumutbar ist.[/quote:5708d]
Da irrst Du leider. Wie gesagt, das geht nur dann, wenn es ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden ist.

Zum Austauschrecht ist keine Formulierung getroffen worden, der Vermieter hat ja nun auch schon ausdrucksvoll kundgetan dass er nicht bereit ist den Hauptmieter aus dem Mietvertrag zu entlassen.[/quote:5708d]
Taktisch klüger wäre es gewesen, den Vermieter dazu zu bringen, den Auszugswilligen aus dem Vertrag zu entlassen, ohne irgendetwas in Sachen Nachmieter, Untervermietung usw anzusprechen. Vermutlich wird er auch wegen der "Vorgeschichte" nicht mehr darauf eingehen, aber einen Versuch wäre es wert, mal anzudeuten, dass Ihr auch bereit wärt, das Mietverhältnis zu zweit fortzusetzen, und verlangt erst einige Zeit später seine Zustimmung zur Untervermietung.

Bezüglich der Untervermietung:

Ist es bereits Gewohnheitsrecht dass die Klauseln bezüglich der Untervermietung unwirksam sind? Evtl. ein Aktenzeichen auf das ich mich, im Fall der Fälle berufen kann?

Teilweise Untervermietung aufgrund Abwesenheit ist in der Tat eine mögliche Variante, wir finden eine dauerhafte Lösung aber für erstrebenswert. Dennoch bleibt es eine Option.[/quote:5708d]
Mit Gewohnheitsrecht hat das nun überhaupt nichts zu tun. Du meinst wohl eher die Rechtsprechung. <!-- s :wink: --><!-- s :wink: -->

Aber dass das unzulässig ist, ergibt sich ganz einfach aus § 553 BGB: http&#58;//bundesrecht&#46;juris&#46;de/bgb/__553&#46;html[/url:5708d]

Der Vermieter darf nur dann eine Untervermietung ablehnen, wenn er einen &quot;wichtigen Grund&quot; dafür hat. &quot;Wichtige Gründe&quot; wären beispielsweise eine Überbelegung, eine zu erwartende Störung des Hausfriedens oder persönliche Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem potentiellen Untermieter.
Lehnt der Vermieter ohne wichtigen Grund ab, könnt Ihr seine Zustimmung einklagen.

Radiohead

Ja, taktisch klüger wäre es gewesen, da das Mietverhältnis bisher aber von Wohlwollen geprägt gewesen ist, haben wir taktische Überlegungen außen vor gelassen. Wie dem auch sei,nun bleibt offentsichtlich nur noch der unangenehme Weg zum RA.

Vom Austauschrecht habe ich mich nun gänzlich verabschiedet. Man lernt ja nie aus. Den Unterschied zwischen Gewohnheitsrecht und der gängigen Rechtsprechung habe ich mir auch soeben angelesen.

Angenommen: wir würden den potenziellen Kandidaten für einen bemessenden Zeitraum (in diesem Fall die vollzogene Durchsetzung des eigenen Interesses an der Untervermietung ) unentgeltlich bei uns wohnen lassen, so ist dies ja keine Untervermietung, somit ist eine evtl. Kündidung, die sich auf eine Untermietung stützt, doch ebenfalls unwirksam, oder?
(Ja, jetzt müssen wir taktieren)

Falls natürlich noch irgendwelche Tips vorhanden sind, bin ich für jeden Einzelenen dankbar!

In diesem Sinne,
Radiohead

Der_Mario Experte!

Eine Kündigung, die sich auf angeblich verbotene Untervermietung bezieht, wäre m. E. unwirksam, da - wie schon gesagt - die Untervermietung mietvertraglich nicht generell ausgeschlossen werden darf. Nur wenn er tatsächlich einen wichtigen Grund hat (und dieser nicht nur vorgeschoben ist) und Ihr trotzdem untervermietet, wäre eine Kündigung, die sich darauf stützt, möglich.

Würdet Ihr jemanden unentgeltlich bei Euch wohnen lassen, wäre das &quot;Besuch&quot;, auch wenn es über ein paar Monate andauert. Zumindest dann, wenn er sich in diesem Zeitraum noch nicht beim Einwohnermeldeamt umgemeldet hat.

Radiohead

Ok, dann haben wir zumindestens eine Zwischenkösung gefunden. Da der nun potentielle Untermieter eine wirklich weiße Weste hat, es 2. zu keiner Überbelegung der Wohnung kommt, gibt es ja keine &quot;nicht-vorgeschobenen Gründe&quot; ihn abzulehnen.

Ok, die Anmeldung bei Meldeamt dürfte nicht erfolgen, was ja schon wieder eine Ordnungswidrigkeit darstellt. Aber nun gut, dass muss der Kandidat dann selbst entscheiden.

Eine letzte Frage sei mir gestattet. Im § 553 BGB heißt es ja sinngemäß: wenn vernünftige Gründe vorliegen kann ein Anspruch auf Untervermietung vorliegen.

Was genau ist denn darunter zu verstehen, respektive was sind vernünftige Gründe?


Gruß und Dank
Radiohead

Der_Mario Experte!

Ihr müsst ein &quot;berechtigtes Interesse&quot; vorbringen, das heißt einen nachvollziehbaren Grund, warum ihr untervermieten wollt. Dieser Grund darf allerdings nicht schon bei Beginn des Mietverhälnisses vorhanden gewesen sein.

Wenn ein Mitmieter auszieht, der die Mietzahlungen bisher mitgetragen hat, und man deshalb nun auf die Erzielung von Nebeneinkünften angewiesen ist, wäre das beispielsweise schon ein &quot;berechtigtes Interesse&quot;. Es muss halt irgendwie nachvollziehbar sein.

Wenn es soweit ist, teilt dem Vermieter mit, an wen Ihr untervermieten möchtet und setzt ihm eine Frist von einem Monat für seine Zustimmung.

Eine Ordnungswidrigkeit wäre es nicht, wenn der &quot;Kandidat&quot; sich dort anmeldet. Man müsste dann allerdings davon ausgehen, dass er nicht nur zu Besuch ist, sondern auch dort wohnt. Und bevor Ihr die Zustimmung habt, darf er halt nur zu Besuch sein. <!-- s :wink: --><!-- s :wink: -->

Radiohead

Ja, berechtigtes Interesse ist ja der Wortlaut im BGB, esi st doch ein berechtigtes Interesse wenn der Hauptmieter, welcher jetzt beruflich in eine andere Stadt muss, sein Zimmer untervermietet, oder? Die Zustimmung zur Entlassung aus dem Mietverhältnis ist ja seitens des Vermieters bereits verweigert worden.

Ich meine 1. ist es eine finanzielle Doppelbelastung, 2. ist es ja nur 1 Zimmer, die Wohnung wäre ja nicht überbelegt.

Wir sind nämlich 3 Hauptmieter und haben 4 Zimmer.

Die Ordnungswidrigkeit bezog sich auf das &quot;Nichtanmelden&quot;, ich glaube dieses würde einen Verstoß gegen das Meldegesetz darstellen, ich könnte mich aber auch irren.

Der_Mario Experte!

Ja, berechtigtes Interesse ist ja der Wortlaut im BGB, esi st doch ein berechtigtes Interesse wenn der Hauptmieter, welcher jetzt beruflich in eine andere Stadt muss, sein Zimmer untervermietet, oder?[/quote:c1aed]
Ja, das könnte man als Begründung anführen. Mit der finanziellen Doppelbelastung ist das auf jeden Fall ein nachvollziehbares Argument und wäre ein &quot;berechtigtes Interesse&quot;.

die Wohnung wäre ja nicht überbelegt.

Wir sind nämlich 3 Hauptmieter und haben 4 Zimmer.[/quote:c1aed]
Stimmt, eine Überbelegung wäre damit schwer zu begründen.

Radiohead

Also, ich denke ich habe einen Weg gefunden. Da der potenzielle Untermieter auch ein höchstanständiges Leben führt sollte nahezu jedes Argument seitens der Hausverwaltung entkräftet sein.

Berechtigtes Intersse liegt vor, also kann man ja nuin davon ausgehen, dass es, falls es zu einem Rechtsstreit kommt, mieterfreundlich entschieden wird (?)

Der_Mario Experte!

Wie gesagt, der Vermieter darf nur aus &quot;wichtigem Grund&quot; ablehnen. Was das ist, habe ich ja erläutert. Wenn er keinen solchen Grund nachweisen kann, kann nur zugunsten der Mieter entschieden werden.

Weist in Eurem Schreiben den Vermieter darauf hin, dass gemäß § 553 BGB ein generelles Verbot der Untervermietung nicht zulässig ist.

Radiohead

So wirs auch gemacht, da ich eigentlich immer an das Gute im Menschen glaube bin ich mir nicht schlüssig wie forsch ich das formulieren kann ohne dass sie sich in die Ecke gedrängt fühlen...

Bin auf diesem Stand

&quot;Da dies eine finanzielle Doppelbelastung für Herrn ******* darstellt wäre es „begrüßenswert“ wenn Sie die Zustimmung geben würden. Ich erlaube mir an dieser Stelle einen Paragraphen aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch zu zitieren&quot;

Oder lieber noch etwas &quot;deutlicher&quot;?

Der_Mario Experte!

da ich eigentlich immer an das Gute im Menschen glaube bin ich mir nicht schlüssig wie forsch ich das formulieren kann ohne dass sie sich in die Ecke gedrängt fühlen...[/quote:8693d]Naja, Du hattest auch mal geschrieben, dass das Mietverhältnis bisher von Wohlwollen geprägt gewesen wäre. Der Brief der Hausverwaltung klang ja dann nicht mehr so wohlwollend. <!-- s:? --><!-- s:? -->

Ich würde das in etwa so formulieren:
&quot;Da dies eine finanzielle Doppelbelastung für xxx darstellt, ist er auf die Erzielung von zusätzlich Nebeneinkünften angewiesen. Wir bitten Sie daher bis zum xxx (einen Monat Zeit lassen, genaues Datum angeben) um Zustimmung zur Untervermietung. Wie Sie ja sicher wissen, ist ein generelles Verbot der Untervermietung gemäß § 553 BGB nicht zulässig.&quot;
Wichtig: von allen 3 Mietern unterschreiben!

Radiohead

Das ist wohl wahr, so wohlwollend war der in der Tat nicht formuliert. Ich meine wir nehmen ja nur ein Recht wahr, warum dass auch nicht so formulieren...

Die Formulierung finde ich gut, ein wenig knackiger und mit einer Frist versehen. Dennoch freundlich! Wird so übernommen! Werde mich spätestens nochmal melden wenn wir eine Antwort bekommen haben..

An dieser Stelle schonmal ein DANKE für die &quot;Zuarbeit&quot;.

Antwort schreiben

Nur registrierte Benutzer können auf Beiträge antworten.