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Gast Experte! hat diese Frage am 01.01.2005 gestellt
Guten Tag,
ich habe folgendes Problem. Unser Vermieter hat uns einen Stellplatz vermietet, der wie wie wir im nachhinnein heraus gefuden haben nich zu seinem Eigentum gehört.Um wieviel kann mann die Miete mindern?Hab ich überhaupt das Recht dazu??Unsere Miete beträgt jetzt 520€ warm.
Mfg.Calvano,Beck

2 Kommentare zu „Zu Unrecht vermieteter Parkplatz!!Wieviel Minderung?”

Gast Experte!

hallo,

wenn ein stellplatz im mietvertrag zugesichert worden ist, aber keiner vom vermieter zur verfügung gestellt wird, dann können sie natürlich die miete mindern, bis sie einen stellplatz erhalten !

laut urteil und mietminderungsliste: 10 % !


Allgemeines
Ein Mangel der Mietsache liegt dann vor, wenn die Mietsache mit einem Fehler behaftet ist, die ihre Tauglichkeit zur vertragsgemäßen Nutzung mindert oder aufhebt, § 537 I BGB. Eine nur geringfügige Minderung der Tauglichkeit stellt keinen Mangel dar.

Ein Mangel kann weiter dann bestehen, wenn der Mietsache eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder diese später wegfällt, 537 II BGB.

Für die Feststellung, ob ein Mangel vorliegt oder nicht, kommt es zunächst darauf an, was Mieter und Vermieter bei Mietvertragsabschluss einvernehmlich als vertragsgemäß angesehen haben. Dies beeinflusst spätere Mängelansprüche.

Wer zum Beispiel als Nachtarbeiter eine Wohnung ohne Fenster- oder Rollläden anmietet, kann später aufgrund der fehlenden Läden die Miete nicht mindern - auch wenn die Sonne ins Schlafzimmer scheint und den Schlaf erheblich stört.

So kann sogar der an -üblichen Maßstäben gemessene- mangelhafte Zustand einer Wohnung als vertragsgemäß vereinbart werden.
(BGH in NJW-RR 1993, S. 522)

Wird aber in der Folge die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung trotz oder aufgrund des schon bekannten Mangels noch weiter gemindert, liegt ein Mangel im Sinne des § 537 BGB vor.

Im Regelfall wird zwischen Mieter und Vermieter aber nichts besonderes vereinbart. Ob ein Mangel vorliegt oder nicht, bemisst sich dann ersatzweise daran, ob die gemietete Sache zum gewöhnlichen Gebrauch tauglich ist.


Einzelfälle- Beispiele
Ein Mangel wurde, vorausgesetzt es liegen keine besonderen Vereinbarungen vor, anerkannt bei:

-unterdimensionierten Heizkörpern, dadurch geringe Raumtemperatur;
-Feuchtigkeit und Schimmelbildung, aber evtl. Obhutspflicht des Mieters!;
-defekte Heizung;
-erhebliche andauernde Lärmeinwirkungen durch Nachbarn, Baustellen etc.;
-Taubendreck auf dem Balkon durch Taubenplage;
-kein Stellplatz trotz vertraglicher Zusicherung;
-nächtliches Gejaule von Katzen durch Fütterung von Mitmietern;

Diese kleine Liste ist natürlich nicht abschließend.

Kein Mangel ist hingegen eine zu kleine Wohnfläche:
Die Angabe der Quadratmeteranzahl einer Wohnung wird in der Regel nicht als Zusicherung einer Eigenschaft der Wohnung gesehen, sondern als bloße Beschreibung der Wohnung. Ein Mangel kann unter Umständen nur dort vorliegen, wo die Fläche entgegen der vertraglichen Beschreibung erheblich kleiner ist ( z.b. OLG Dresden, RE in WuM 1998, S. 144) und die Tauglichkeit der Wohnung für den vertragsgemäßen Gebrauch erheblich gemindert ist. Nachdem der Mieter die Wohnung regelmäßig besichtigt haben wird, ist ihm hier ein Mitverschulden wohl zuzuschreiben, was eventuelle Mängelansprüche mindert.

Mangelbehebung
Grundsätzlich hat der Vermieter einen vom Mieter angezeigten Mangel unverzüglich zu beseitigen, wenn er denn auf die Behebung des Mangels irgendwie bestimmend Einfluss nehmen kann. Bei Störungen, die von Nachbarn ausgehen, wird das regelmäßig nicht möglich sein.

Der Vermieter muß den Mangel auch dann beheben, wenn der Mieter den Mangel mitverschuldet hat. Hier kann der Mieter nur zur anteiligen Kostenübernahme verpflichtet werden. Anders ist es, wenn der Mieter den Mangel der Mietsache herbeigeführt oder zu vertreten hat (Schäden durch Gäste des Mieters usw.). Dann muß der Mieter den Mangel beseitigen.

siehe auch : Instandsetzung

Mängelausschluß durch AGB?
Formularklauseln in Mietverträgen mit dem Inhalt ???Der Mieter erkennt den einwandfreien Zustand der Mietsache an...“ sind unzulässig, da sie gegen § 11 Abs. 15 b) AGBG verstoßen. Formularvertraglich kann der Mieter ???etwaige“ Mängel an der Mietsache nicht anerkennen, hierfür bedarf es einer individuellen Erklärung - die aber auch stillschweigend bei Vertragsschluß erfolgen kann, insbesondere wenn der Mieter durch Besichtigung der Wohnung Kenntnis vom einen oder anderen Mangel erhalten hat.

Rechte des Mieters nach Mängelanzeige

Der Mieter kann vom Vermieter grundsätzlich die Behebung des Mietmangels verlangen, § 536 BGB, ausgenommen, der Mieter hat den Mangel selbst verschuldet. ( s. o. Mangelbehebung)

Wenn der Mieter für den Mangel nicht (alleine) verantwortlich ist, kann er gegen den Vermieter, wenn dieser den Mangel nicht beheben will oder kann, entweder auf Mangelbehebung klagen, die Miete nach § 537 BGB mindern oder einen Teil der Miete vorläufig einbehalten. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter auf den angezeigten Mangel keinen EInfluss nehmen kann. (Beispiel: Ständige Ruhestörung durch die Nachbarn)


Mietminderung
Der Mieter kann den Mietzins ab Mängelanzeige für die Zeit bis zur Mängelbehebung mindern, wenn er den Mangel nicht selbst verschuldet hat.

Wenn der Mieter einen Mangel anzeigt, heißt das nicht automatisch, dass der Mieter künftige Mieten unter dem Vorbehalt der Minderung zahlen will. Dies muß der Mieter ausdrücklich dem Vermieter mitteilen.

Zu empfehlen ist daher grundsätzlich, dass der Mieter mit Anzeige des Mangels bereits ankündigt, künftige Mietzahlungen nur unter dem Vorbehalt der Minderung und späterer Rückforderung/ Verrechnung zu leisten. Zahlt der Mieter jedoch vorbehaltlos weiter die Miete, verliert er seine Minderungsansprüche wenigstens für die vergangene Zeit.


Die Erfahrung zeigt, dass viele Mieter die Mietminderungsmöglichkeiten weit überschätzen und für vergleichsweise geringe Mängel z.B. 30-50% der Miete oder mehr abziehen. Dies führt regelmäßig zum teuren Streit mit dem Vermieter, der bei sachkundiger Auskunft hätte vermieden werden können.

Zur Berechnung der Mietminderung ist auf den Zeitraum abzustellen, in der die objektive Gebrauchstauglichkeit der Mietsache gemindert ist. Beispiel: Modernisierungsarbeiten für 15 Tage, Mietminderungsquote wäre z.B. 20% im Monat, da hier die Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nur einen halben Monat dauerte, ist nur eine 10-%ige Minderung ist anzusetzen.

Gemindert wird um den Betrag, um den die Mietsache bei objektiver Betrachtung im Gebrauchswert gemindert ist. Auf die Sichtweise des einzelnen Mieters kommt es also nicht an. Andererseits kommt es auch nicht darauf an, ob der Mieter die Mietsache auch so nutzt, wie vertraglich vereinbart. Wer z.B. während Bauarbeiten im Urlaub ist und subjektiv von den Belästigungen nicht betroffen ist, kann trotzdem die Miete mindern.

Die Mietminderung erfolgt dabei stets in Abhängigkeit vom gezahlten Mietzins, der relativ zu mindern ist. Milchmädchenrechnungen wie: ??? Für einen tropfenden Wasserhahn sind 100,- DM Abzug im Monat gerechtfertigt“ verbieten sich daher.

Beispiel: Bei einer Wohnung, für die DM 700,- zu zahlen ist, führt ein Mangel, der zu einer 10%-igen Minderung berechtigt, zu einer Minderung von 70,- DM im Monat. Bei einer Wohnung, die DM 1.000,- im Monat kostet, führt der gleiche Mangel zu einer Minderung in Höhe von 100,- DM im Monat.

Damit ist dem Vermieter jedoch der Einwand verwehrt, die Wohnung könne eigentlich teurer vermietet werden und der Mangel führe daher nicht zu einer Minderung.

Die Höhe der Minderung hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Insofern können Mietmängel- und Minderungslisten, wie sie zu kaufen sind oder gelegentlich in Zeitungen und Zeitschriften abgedruckt werden nur einen ungefähren Anhaltspunkt geben, wo der Mangel von dem man selbst betroffen ist, einzuordnen ist. Rechtssicherheit wird man dadurch nur im Ausnahmefall erlangen können.


Dies vorausgeschickt, werden nachfolgend dennoch einige prozentuale Quoten genannt, da sich dieses System eingebürgert hat.

Minderungsbeispiele:

5-10%

- undichte Fenster in der ganzen Wohnung, in Extremfällen auch mehr;
- ungenügende Beheizung einzelner Räume;
- ungenügender Rauchabzug bei einem offenen Kamin;
- erhebliche optische Mängel eines Treppenhauses;
- Lärmstörungen durch mangelnden Trittschallschutz;
- Störungen durch streunende Katzen;
- bei Entfernung der Fensterläden.

20 -50%

- dauernde Ruhestörung durch Wohnungsnachbarn;
- Lärmstörung durch Billard-Café im Nachbarhaus;
- Lärm- und Geruchsbelästigung durch Imbißstube.

60-80%

- einzige Toilette in der Wohnung nicht nutzbar.

100%

- Längerer Ausfall der Heizungsanlage in den Wintermonaten;
- bei unzumutbarer Nutzung der Wohnung während
Modernisierungsarbeiten;
- ständige Durchfeuchtung der Außenwände und Rattenplage im Hof;
- vollständiger Ausfall der Elektrik für Licht, Warmwasser usw.

Einbehalt des Mietzinses/ Leistungsverweigerungsrecht
Bis zur Mangelbeseitigung kann der Mieter über die Minderung hinaus oder statt dessen auch die Zahlung des Mietzinses verweigern, § 320 BGB, um seinen Mängelbeseitigungsanspruch durchzusetzen. Voraussetzung ist, daß dem Vermieter der Mangel angezeigt wurde. Verzug des Vermieters ist nicht erforderlich. Hierin ist allerdings keine 100%-ige Minderung des Mietzinses zu sehen. Die Verweigerung ist nur ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich des Mietzinses, bis der Mangel beseitigt ist. Danach muß der zurückbehaltene Mietzins dem Vermieter bezahlt werden.

Gelegentlich wird das Leistungsverweigerungsrecht der Höhe nach auf das 3-5-fache der geschätzten Kosten der Mängelbeseitigung begrenzt, LG Bonn WuM 1991, S. 262. und andere.

Das Einbehalten oder Zurückbehalten des Mietzinses kann allerdings dann ausgeschlossen sein, wenn der Mieter schon längere Zeit mit dem Mangel lebte, ohne ihn anzuzeigen, (Anzeigepflicht des Mieters) weil dadurch zum Ausdruck kommt, daß dem Mieter an einer Beseitigung des Mangels nicht wirklich gelegen ist.

Schadensersatz wegen Nichterfüllung, § 538 BGB
Bestand der Mangel bereits bei Vertragsabschluß, kann der Mieter vom Vermieter alle Schäden ersetzt verlangen, die ihm dadurch entstanden sind, daß ein Mangel der Wohnung vorlag, § 538 Abs.1, 1. Alternative BGB. Der Vermieter haftet hier garantiemäßig für die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache bei Vertragsschluß.

Von den Ersatzansprüchen umfasst werden Schäden an den Sachen des Mieters, Ersatz von Heilungskosten für Körper- oder Gesundheitsschäden, entstandene Mehrkosten für auswärtige Lagerung von Sachen des Mieters, etc.
Auch Sachverständigenkosten zur Mängelfeststellung können darunter fallen. Hierbei ist zu beachten, daß ein Grund zur Beauftragung des Sachverständigen gegeben sein mußte, also meist die Weigerung des Vermieters, den Mangel zu beheben und ein Mangel tatsächlich festgestellt wurde. Das Kostenrisiko trägt also zum Teil der Mieter.

Ist der Mangel später eingetreten, haftet der Vermieter dem Mieter für den entstandenen Schaden dann, wenn der Vermieter den Mangel zu vertreten hat, was bei nachlässiger Beaufsichtigung der Mietsache oder durch von beauftragten Personen bei Arbeiten verursachten Mängeln (undichte Leitungen, kaputte Fenster etc.) regelmäßig der Fall ist, § 538 Abs. 1 2. Alternative. Unter Umständen kann dem Mieter ein Mitverschulden angerechnet werden, insbesondere dann, wenn dieser die Mängelanzeige nicht oder nicht rechtzeitig erbrachte.

Schließlich haftet der Vermieter, wenn er mit der Mängelbeseitigung in Verzug kommt und dadurch dem Mieter ein Schaden entsteht.

Selbstbeseitigungsrecht des Mieters und Aufwendungsersatz
Im Falle des anfänglichen Mangels kann der Mieter den Mangel selbständig beheben und vom Vermieter Aufwendungsersatz verlangen. Entsteht der Mangel erst später, gilt folgendes:

Kommt der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und den Ersatz seiner dafür getätigten Aufwendungen verlangen.
Der Vermieter wird grundsätzlich mit einer Mahnung in Verzug gesetzt. Eine Mahnung kann bereits mit der Mängelanzeige erfolgen, etwa indem dem Vermieter eine angemessene Frist gesetzt wird, bis wann (Datum!) der möglichst genau bezeichnete Mangel zu beseitigen ist.

Diese Frist ist an den Umständen des Einzelfalls zu bemessen. Ist es ein Mangel, der schnell behoben werden kann, kann die Frist kürzer sein. Dauert die Behebung erfahrungsgemäß länger oder sind Handwerker um diese Jahreszeit nur schwer zu finden, ist dies zu berücksichtigen.

Eine Mahnung ist entbehrlich, wenn eine bestimmte Zeit zur Mängelbehebung vereinbart wurde, diese aber verstrichen ist.

Das Recht zur Selbstbeseitigung bedeutet aber nicht unbedingt, daß der Mieter mit seinen Aufwendungen in Vorleistung gehen muß und erst später seine Aufwendungen erstattet bekommt. Er kann, notfalls auf gerichtlichen Wege, vom Vermieter Vorschuß für die voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten verlangen.

Ist der Vermieter nicht erreichbar oder nicht rechtzeitig erreichbar, etwa, wenn er gerade in Urlaub ist und be- oder entsteht ein Mangel, dessen Behebung zur Abwendung einer Gefahr für den Mieter oder die Mietsache nicht aufgeschoben werden kann, kann der Mieter ebenfalls entsprechende Maßnahmen veranlassen und vom Vermieter Aufwendungsersatz verlangen.



mangelhafte Isolierung des Daches und der Heizungsrohre:
Kamin kann nicht beheizt werden 5% von Oktober bis Mai
dem Mieter wird der Keller entzogen 10%
eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit des Kellers 5%
fehlende Klingel bei Neubauwohnung 5%
Klopfgeräusche in der Zentralheizung 17%
Knackgeräusche in der Heizung 10%
Küche und Toilette unbenutzbar 50%
haushaltsübliche Kochgerüche im Treppenhaus: kein Mangel,
Lärm durch Kinder:

* wenn durch übliches Verhalten verursacht, dann kein Mangel; darunter fallen auch Lachen, Weinen und Schreien von Kleinkindern,
* übermäßiger Lärm - 10% (z.B. Herumspringen in der Wohnung),
* vermeidbarer Lärm während der allgemeinen Ruhezeiten - 10%,


erhebliche Lärmbeeinträchtigung

* durch Bauarbeiten im Haus - 30%,
* durch Nachbarn - 20%, bis in die Nachtzeit - 40%,
* und lautstarke Musik durch Wohngemeinschaft - 50%,
* durch im Haus befindliche Tanzschule nach 22.00 Uhr - 20%,


nächtliche Lärmstörung durch benachbartes Billard-Cafe 20%
eingeschränkter Lichteinfall, wenn die Lichtverhältnisse stärker beeinträchtigt werden, als es öffentlich-rechtliche Vorschriften erlauben, liegt ein Mangel vor
Mäuse und Kakerlaken über Monate in der Wohnung 10%
Müllschlucker außer Betrieb 0 bis 2,5%
häufiges Musizieren kann ein Mangel sei, wenn es nicht zeitlich eingeschränkt wird (2 Stunden am Tag, bei mehreren Leuten 1 1/2 Stunden am Tag),
Neubaufeuchtigkeit: Mangel ja,
überhöhter gesundheitsgefährdender Nitratgehalt des Trinkwassers 10%
die Oberlichter der Fenster lassen sich nicht öffnen 10%
optische Beeinträchtigung

* durch Schimmelbildung und durch Schimmel erforderliches Abrücken der Schränke - 10%,
* durch Wasserschäden an der Wohnzimmerdecke und den Wänden - 25%,


PCP-Belastungen zwischen 0,2 und 1,0 mg/cbm Raumluft in der Wohnung: Mangel ja,
PCP-Belastungen zwischen 2,4 und 7,2 mg/cbm bzw. Lindan-Belastungen zwischen 0,0035 und 0,0051 mg pro cbm 30%,
PCP- und Lindan-Belastungen von mehr als 1 mg pro cbm 50%
PER-Belastungen, die stark überhöht sind - 50%, bei 0,12 bis 0,24 mg/cbm - 25%, bei geringfügigen Belastungen 0 bis 10 %
Personenaufzug fällt aus - 7,5%, im fünften Geschoss
keine Pkw-Stellplätze trotz Zusage 10%
starke Geruchsbelästigung aus benachbarter Pizzeria (dem Richter wird nach 15 Minuten schlecht) 15%
Beeinträchtigungen und Belästigungen durch Prostitution im selben Haus 20 bis 25%

Luis

und was heisst das in unserem konkreten fall?

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