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Gast Experte! hat diese Frage am 01.01.2005 gestellt
hallo,
ich habe zwei fragen bezüglich nebenkostenabrechnungen:
- wir sind zum 1.8.05 ausgezogen und haben nun eine aufrechnung der betriebsnebenkosten von 2004 mit unserer kaution erhalten. die betreibskostenabrechnung datiert vom 29.8.2005, d.h. sie lag der vermieterin erst nach beendigung des mietverhältnisses vor, wurde aber bereits am 7.7.05 erstellt. frage hier: ist eine solche aufrechnung mit der kaution überhaupt möglich (wenn ja in welchem zeitraum hat sie uns diese aufrechnung zuzusenden) oder hätte die nebenkostenrechnung für 2004 ganz unabhängig von der kaution behandelt werden müssen. derzeit wird das von der vermieterin im rahmen der abwicklung des mitverhältnisses behandelt.
- die nebenkostenrechnung ist für den zeitraum 10/2003 bis 12/2004. im mietvertrag ist ein zeitraum von einem jahr festgelegt. wir haben keine information über eine änderung erhalten, es ist überhaupt die erste nebenkostenrechnung, die wir je in diesem mietverhältnis gesehen haben. frage hier: der zeitraum ist nicht zulässig. macht das die abrechnung nichtig oder ist das nur ein inhaltlicher fehler, der korrigiert werden kann. bzw. anders gefragt, ist dies ein ausschlusskriterium wie die verpasste frist?
vielen dank für jedwede hilfe.
gruss
jodasti
Stichwörter: nebenkosten + aufrechnung + mietkaution

4 Kommentare zu „Nebenkosten: Aufrechnung mit Mietkaution”

neuer Experte!

hallo,

laut gesetz muß der vermieter die nebekostenabrechnung innerhalb von 12 monate vorlegen, macht er das nicht, muß der mieter keine nachzahlung leiste n - auf guthaben hat er aber trotzdem ein recht !

das mit dem aufrechnen der kaution und der nebenkostenabrechnung wird er wohl machen dürfen, da die kaution nach dem auszug der mieter die einzige forderung ist, die der vermieter noch als druckmittel hat !

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Aufrechnung Kaution gegen Miete ist nicht zulässig

Kein Thema bietet so häufig Anlass zum Ärgernis wie das um die Kaution. Mieter wehren sich nicht selten gegen die Aufrechnung künftiger Ansprüche oder sind der irrigen Meinung, nach ihrem Auszug sofort Anspruch auf „ihr angespartes Vermögen“ zu haben. Auch im Hinblick auf das Vertragsende kommt es häufig vor, dass der Mieter die letzten Monate keine Miete mehr bezahlt. Er ist vielmehr der Meinung, dass er das nicht mehr brauche, weil der Vermieter ja eine Mietkaution habe, die er „abwohnen“ dürfe. Nicht selten werden dann auch noch die Gerichte bemüht - allerdings ohne jegliche Aussicht auf Erfolg.



Was viele nicht wissen: Eine Kaution dient stets der Sicherung aller künftigen Ansprüche eines Vermieters aus dem Mietvertrag. Verlangt werden kann die Kaution nur aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung - ansonsten besteht keinerlei Rechtsanspruch durch den Vermieter auf Zahlung einer Sicherheitsleistung gegenüber dem Mieter. Gleiches gilt für eine evtl. Erhöhung von einer vom Mieter bereits vertragsmäßig geleisteten Kaution. Auch hierauf hat der Vermieter keinerlei Rechtsanspruch. Des Weiteren darf die Sicherheitsleistung das Dreifache der Monatsmiete - und zwar ohne die gesondert ausgewiesenen Vorauszahlungen auf die Nebenkosten - nicht übersteigen.



Des Weiteren ist der Mieter bis zum letzten Tag seines Mietverhältnisses zahlungspflichtig und darf von daher die Kaution nicht abwohnen. Rechtlicher Hintergrund ist in allen Fällen die Tatsache, daß die Miete im betreffenden Monat zur Zahlung fällig wird, die Mietkaution zur Rückzahlung aber erst einige Monate nach Vertragsende. Doch die vom Mieter mit dem Abwohnen der Kaution versuchte Verrechnung seiner evtl. später fällig werdenden Ansprüche gegen bereits bestehende Vermieteransprüche ist rechtlich in keiner Weise zulässig.



Noch schlimmer: Selbst Mieter, die von dieser Unzulässigkeit wissen, tun es dennoch und nehmen damit dem Vermieter jede Gelegenheit, die Kaution zu ihrem eigentlichen Zweck zu nutzen, nämlich zur Sicherung von Ansprüchen in Verbindung mit dem Vertragsende.



Aus diesem Grund sind Vermieter jederzeit dazu berechtigt, zunächst die Nebenkostenabrechnung zu erstellen und abzurechnen, bevor sie das Kautionsguthaben, soweit vorhanden, an die Mieter herausgeben. Von daher sollte der Vermieter beim Ausbleiben der ersten Miete sofort eine kurze Frist zur Zahlung setzen und nach derem erfolglosem Fristablauf umgehend auf Zahlung klagen. Denn ein Mieter, der einen solchen Prozess mit hoher Wahrscheinlichkeit verlieren und damit alle Prozesskosten zu tragen haben wird, überlegt sich zumindest beim nächsten Mal sehr genau, ob es ein weiteres mal vernünftig sein wird, die Kaution so einfach abzuwohnen.



Aber auch ohne den Verzug mit laufenden Mietzahlungen kann die Nichtzahlung einer Mietkaution im Einzelfall die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Und zwar dann, wenn bspw. das Sicherungsbedürfnis des Vermieters durch ausstehende laufende Zahlungen und den ungewissen Ausgang des Streites der Parteien über die Berechtigung von mängelbedingten Gegenforderungen des Mieters erheblich berührt war. Handelt es sich dabei um Geschäftsraummiete, dann können Aufrechnung und Zurückbehaltung von Mietzins durch allgemeine Geschäftsbedingungen von einer einmonatigen Ankündigungsfrist sowie davon abhängig gemacht werden, dass dem Vermieter ausreichend Gelegenheit zur Mängelbeseitigung eingeräumt wird (OLG Zelle, Az.: 2 U 118/96).



Wurde statt dessen eine Mietsache dem Mieter überlassen, ohne dass dieser die vereinbarte Kaution geleistet hat, kann der Vermieter seinen Anspruch mit gerichtlicher Hilfe durchsetzen. Dem Mieter steht gegen einen solchen Anspruch also auch kein Zurückbehaltungsrecht wegen einem Mangel an einer Mietsache zu. Zudem steht dem Mieter auch nicht das Recht zu, mit etwaigen Schadenersatzansprüchen aufzurechnen. Denn hat der Mieter tatsächlich Mängel an der Mietsache zu beklagen, so kann dieser allenfalls den Mietzins mindern bzw. Schadenersatz verlangen. Im Klartext: Bei Mietmängeln ist der Mieter zwar zur Mietminderung berechtigt und durch Schadenersatzansprüche hinreichend geschützt. Zur Zurückbehaltung der Kaution wegen Mietmängeln ist er allerdings nicht berechtigt.



Die Mietsicherheit soll nämlich ausschließlich etwaige Ansprüche des Vermieters sichern, und zwar ohne Rücksicht auf mögliche negative Veränderungen der Leistungsfähigkeit des Mieters. Von daher bleibt der Mieter selbst nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, eine noch ausstehende Mietsicherheit zu erbringen oder wieder aufzufüllen. Allerdings ist die Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die aus der Kaution erwirtschafteten Zinsen stehen dem Mieter zu, während des laufenden Mietverhältnisses dienen jedoch auch sie zur Sicherung von Ansprüchen des Vermieters.



Der Mieter hat diesbezüglich auch das Recht, vom Vermieter Auskunft über die Höhe der Zinserträge zu verlangen, da er diese nämlich in seiner Steuererklärung als Einkünfte aus Kapitalvermögen anzugeben hat. Bereits während der Dauer eines Mietverhältnisses ist ein Vermieter berechtigt, mit Ansprüchen auf Schadenersatz gegen die Kosten der Kaution aufzurechnen. Ist die Kaution aufgebraucht, kann er vom Mieter auch wieder verlangen, diese vollständig aufzufüllen. Dem Mieter wiederum steht jedoch nicht das Recht zu, den Vermieter auf eine Befriedigung aus der Kaution zu verweisen. Bezahlt dieser nämlich den Mietzins nicht, so kann der Vermieter trotz Kaution den Mietzins einklagen.



Die Kaution muss auch erst zurückgezahlt werden, wenn das Mietverhältnis beendet worden ist, die Mietsache zurückgegeben und eine angemessene Frist für den Vermieter zur Prüfung etwaiger Gegenansprüche aus dem Mietverhältnis fruchtlos verstrichen ist. Üblicherweise wird eine Überlegungs- und Prüfungsfrist von bis zu sechs Monaten zugestanden. Bis zu diesem Zeitpunkt kann der Mieter weder ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber seiner Verpflichtung zur Beibringung der Kaution geltend machen, noch mit einem vermeintlichen Rückzahlungsanspruch aufrechnen.



Der Grund: Da die Kaution dem Vermieter Sicherheit für die Vertragserfüllung durch den Mieter geben soll, diese aber nicht unbedingt mit dem Vertragsende erledigt ist, kann auch die Rückzahlung nicht schon bei Vertragsende fällig werden. Man denke nur daran, dass der Mieter noch nach Vertragsende Schönheitsreparaturen nachholen oder Schäden beseitigen muss; man denke an noch offene Betriebskostenabrechnungen, die erst in einigen Monaten erstellt werden können. Wäre dabei die Kaution schon bei Vertragsende zur Rückzahlung fällig, dann wären alle diese Forderungen ungesichert. [/b:fbc94]

renrew

Hallo, habe folgende Frage. Der Vermieter verlangt die Zahlung verschiedener Wartungskosten trotz Widerspruch und beruft sich darauf, das diese Kosten bisher ohne Widerspruch gezahlt wurden.
Diese Kosten wurden zum Teil jährlich und dann wieder mit Pausen von
3 bis 6 Jahren erhoben. Laut BKV und deren Anlagen sind Wartungskosten aber nicht umlagefähig. Was soll ich tun, weiter widersprechen oder zahlen ?
Danke.

neuer Experte!

hallo,

auch wenn:

"Wartungskosten trotz Widerspruch und beruft sich darauf, das diese Kosten bisher ohne Widerspruch gezahlt wurden[/b:2308a]. "

sich der vermieter darauf beruft, brauchen sie diese kosten nicht zu zahlen, er hat natürlich keinen anspruch auf ausgleich der kosten, nur weil sie bisher diese bezahlt haben, sowas wie "gewohnheitsrecht" gibt es im mietrecht nicht !

Schönheitsreparaturen: Der Vermieter hat dem Mieter die Mietsache grundsätzlich in einem Zustand zu übergeben, welcher einen ordnungs- und vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gewährleistet. Danach ist zunächst der Vermieter verpflichtet, die notwendigen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Ein Gewohnheitsrecht, wonach der Mieter Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, gibt es nicht.[/b:2308a] Der Vermieter kann allerdings - wie nach dem alten Recht - dem Mieter im Mietvertrag die Verpfllichtung auferlegen. Dabei dürfen Mieter durch die Klausel nicht entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt werden.

jodasti

hallo,
dieser beitrag sollte wohl ein neues thema werden. ist mir auch passiert, da ist das programm nicht so ganz eindeutig.
aber zum eigentlichen thema. mich interessiert, ob der 14-monats abrechnunszeitraum ein ausschlusskriterium ist oder nur ein inhaltlicher fehler, der korrigiert werden kann.
danke im voraus für jedwede auskunft.
gruss
jodast

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