Wohnen und leben
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Gast Experte! hat diese Frage am 01.01.2005 gestellt
liebe user,- admin,

wir besitzen zu 3 gleichen teilen ein mehrfamilienhaus. meine mutter (1/3) und ich (1/3), möchten das haus verkaufen, meine schwester nicht. sie kann uns aber unsere anteile nicht abkaufen (besitzt vorkaufsrecht), auch ist sie nicht kreditwürdig.....

was können wir unternehmen, um das haus doch verkaufen zu dürfen?

ich hoffe, dass ihr uns weiter helfen könnt!

vielen dank fürs lesen

eveline
Stichwörter: bitte + hilfe

2 Kommentare zu „bitte um hilfe”

neuer Experte!

hallo,

wenn sich ihre schwester wirklich nicht "überreden" läßt, bleibt wohl nur die "Teilungsversteigerung":

gruß



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Teilungsversteigerung[/b:00624]

Zweck und Funktionen der Teilungsversteigerung

a) Das Verfahren der Teilungsversteigerung
b) Anordnungsverfahren
c) Die Wirkung der Zuschlagerteilung

Das Verfahren der Teilungsversteigerung dient der ???Aufhebung einer Gemeinschaft“. Es kommt dann zum Zuge, wenn die Gemeinschaftsmitglieder so zerstritten sind, dass eine einvernehmliche Einigung über die Auseinandersetzung der Gemeinschaft nicht erzielt werden kann.

Die häufigsten Fälle ergeben sich bei getrennt lebenden oder geschiedenen Eheleuten sowie bei zerstrittenen Erbengemeinschaften. Klare Regelungen im Vorfelde, durch Ehevertrag oder im Falle der Nachlassstreitigkeit durch letztwillige Verfügung von Todes wegen, sind wirksame Mittel, um späteren Streitigkeiten und daraus resultierenden Teilungsversteigerungen vorzubeugen. Die Erfahrung zeigt allerdings, dass von diesen Möglichkeiten noch allzu wenig Gebrauch gemacht wird, so dass Streitigkeiten oftmals vorprogrammiert sind, wie folgendes Beispiel deutlich macht:

Nach mehr als 20-jähriger Ehe war der Ehemann nach langer Krankheit verstorben, ohne ein Testament aufgesetzt zu haben. Auch ein Ehevertrag existierte nicht. Zurück blieben die Ehefrau sowie zwei volljährige Kinder aus der ersten Ehe des Ehemannes. Nach der gesetzlichen Erbfolge wurde der Ehemann von seiner Ehefrau und den beiden Kindern beerbt. Unter Berücksichtigung des Anspruches auf Zugewinnausgleich belief sich der gesetzliche Erbteil der Ehefrau auf ½, der gesetzliche Erbteil eines jeden Kindes auf ¼ der Erbschaft. Die Erbschaft bestand im Wesentlichen aus einem 1-Familienhaus, in welchem die Eheleute bis dahin gemeinsam gelebt hatten. Obwohl die Ehefrau den beiden Miterben angeboten hatte, ihnen monatlich Miete für die Benutzung des Hauses zu bezahlen, bestanden die beiden Kinder des Erblassers auf einer Auszahlung, da sie aus dem Erlös eigene private Verbindlichkeiten begleichen wollten. Da man sich nicht einigen konnte, beantragte schließlich eines der Kinder die Teilungsversteigerung.

Mit Abstand am Meisten beschäftigt die Praxis auch die Fallkonstellation, in denen sich getrennt lebende oder geschiedene Eheleute, die im Güterstand der Zugewinngemeinschaft lebten, nicht über die Aufteilung oder den Verkauf eines gemeinsamen Hausgrundstückes bzw. einer Eigentumswohnung einigen können. Auch hier kommt es in sehr vielen Fällen zu einem Antrag auf Teilungsversteigerung

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WEG = Wohnungseigentumsgesetz.

Eine Teilung des Grundstücks in zwei selbständige Grundstücksteile ist an bestimmte baurechtliche Vopraussetzungen geknüpft (fragen sie mich nicht nach Details, das weiss ein Vermessungsingenieur).

Um das Grundstück zu teilen müssen Sie einen Vermessungsingenieur einschalten.
Unter Umständen ist aber seitens der Stadt eine Teilung agrnicht zulässig.

Dann bleibt Ihnen nur die zweite alternative, Aufteilung des Objekts in Wohnungseigentum.

Wohnungseigentum ist im deutschen Recht eine besondere Form des Eigentums an einer einzelnen Wohnung, einer so genannten Eigentumswohnung innerhalb eines Gebäudes mit mehreren Wohnungen (Mehrfamilienwohnhaus oder auch Reihenhaus).

Der Grund dafür, dass es einer besonderen Form des Eigentums bedarf, liegt darin, dass das Bürgerliche Gesetzbuch hinsichtlich des Eigentums keinen Unterschied zwischen einem Grundstück und darauf errichteten Gebäuden kennt. Wer ein Haus kauft, unterzeichnet beim Notar einen Grundstückskaufvertrag oder ersteigert dieses in einer Zwangsversteigerung. Das Haus ist mit dem Grundstück nicht nur tatsächlich, sondern auch rechtlich fest verbunden - eine Immobilie.

Um dennoch die Möglichkeit zu schaffen, Eigentum an einzelnen Wohnungen oder sonstigen abgegrenzten Gebäudeteilen zu erwerben, wurde außerhalb des Bürgerlichen Gesetzbuches das Wohnungseigentumsgesetz geschaffen. Die rechtliche Konstruktion beruht darauf, dass das Eigentum an dem Grundstück selbst durch die Anzahl vorhandener (oder vorgesehener) Wohnungen aufgeteilt wird und jeder (zukünftige) Wohnungseigentümer einen Anteil (Miteigentumsanteil) an diesem Grundstück erhält. Jeder Miteigentumsanteil wird damit zu einer eigenen Immobilie, die separat im Grundbuch, speziell dem Wohnungsgrundbuch, als eigenständiges Objekt geführt wird. Sie kann unabhängig von den anderen Anteilen veräußert oder mit einem Grundpfandrecht belastet, also beliehen werden. Dadurch hat eine Zwangsversteigerung eines Anteils keine Auswirkungen auf die anderen Miteigentümer.

Das Wohnungseigentum besteht damit zwingend aus

einem Eigentumsanteil in Bruchteilen, meist in 1/1000 Anteilen, bei großen Wohnanlagen auch in 1/10000
dem Sondereigentum, also der zugeschriebenen Wohnung.
Darüber hinaus kann ein Miteigentumsanteil auch mit einem

Sondernutzungsrecht für bestimmte Bereiche, z. B. PKW-Stellplätze auf dem Grundstück, oder
Teileigentum anstatt Wohnungseigentum, das sind nicht zu Wohnzwecken bestimmte Räume, verbunden sein.
Die Aufteilung des Gebäudes und das Innenverhältnis der Eigentümer regelt die notarielle Teilungserklärung. Die Teilungserklärung enthält eine textuelle Beschreibung der einzelnen Wohnungen und zusätzlich Pläne des gesamten Gebäudes, in dem die Wohnungen markiert sind. Es ist üblich, aber nicht zwingend, dass der Bruchteil der anteiligen Wohnungsfläche entspricht. Abweichungen können sich ergeben durch nachträgliche Ausbauten, z.B. im Dachgeschoss oder durch Willkür des ehemaligen Alleinbesitzers. Eine Aufteilung in Sondereigentum kann nur mit einer behördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung für die einzelnen Wohnungen des Gebäudes erfolgen.

Gemeinsam genutzte Gebäudeteile wie Verkehrsflächen (Treppen, Eingangsbereiche usw.), das Grundstück, die gemeinschaftliche Haustechnik, die Gebäudehülle, die gesamte statisch notwendige Bausubstanz, Wohnungstrennwände etc. bleiben Gemeinschaftseigentum.

Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht eines Miteigentümers, Teile des Gemeinschaftseigentums für sich nutzen zu dürfen. Die genaue Unterscheidung in Sondereigentum/Teileigentum und Gemeinschaftseigentum ist deshalb so wichtig, weil davon die Zuständigkeit für die Instandhaltung und damit die Kostenverteilung abhängt.

Die Gesamtheit der Eigentümer bildet eine Eigentümergemeinschaft.

Das Wohnungseigentumsgesetz trifft detaillierte Regelungen über Einzelheiten der Begründung von Wohnungs- und/oder Teileigentum und dessen gemeinschaftliche Verwaltung durch die Wohnungs- und/oder Teileigentümer, die Bildung der Instandhaltungsrücklage, sowie über das gerichtliche Verfahren in Wohnungseigentumssachen, ein Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit.

eviwag

vielen dank für ihre antwort!

lg
eveline

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