Wohnen und leben
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Gast Experte! hat diese Frage am 01.01.2005 gestellt
Umlage auf die Mieter <br />
Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung während der gesamten Mietdauer in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten (§ 535 BGB). Die dabei entstehenden Kosten muss theoretisch der Vermieter zahlen. In der Praxis wird er die Betriebskosten - ebenso wie die sonstigen Nebenkosten - per Umlageverfahren an seine Mieter weitergeben. Dazu bedarf es jedoch einer ausdrücklichen und unmissverständlichen Vereinbarung im Mietvertrag. Weiterhin dürfen nur die in Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung aufgeführten Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Eine Erweiterung dieses Katalogs zu Lasten des Mieters ist nicht möglich. Vgl. hierzu die Mustermietverträge im Buch "Formulare, Verträge, Mustertexte und Aktivprogramme".<br />
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Finden sich im Mietvertrag keine Vereinbarungen über den Ersatz der Betriebs- und Nebenkosten, muss der Vermieter diesen Aufwand aus der eigenen Tasche bestreiten. Die Miete gilt dann nämlich als Festmiete. <br />
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Beachte <br />
Hat der Vermieter einen missverständlichen Vertrag vorgelegt, gehen Unklarheiten zu seinen Lasten (Urteil AG Köln 06.09.1978 - 151 C 5191/78; zit. nach WM 1979, 4 8) .<br />
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Die Betriebskosten können als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart werden (§ 556 Abs. 2 BGB). <br />
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Wird eine Pauschale vereinbart, sind damit unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch des Mieters alle Betriebskosten abgegolten. Eine Erhöhung der Pauschale ist nur dann möglich, wenn ein entsprechender Vorbehalt im Mietvertrag vereinbart wurde (vgl. § 560 Abs. 1 BGB). Die neue Pauschale schuldet der Mieter mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats.<br />
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Dagegen trägt der Mieter bei Vereinbarung einer Vorauszahlung die tatsächlich von ihm verursachten Kosten. Über diese wird jährlich abgerechnet. Abweichungen in der Rechnung zum Betrag der Vorauszahlung werden erstattet.<br />
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Die Vorauszahlung darf nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Über sie ist jährlich abzurechnen und die Abrechnung muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Nach Verstreichen dieser Frist können keine Nachforderungen mehr geltend gemacht werden. Auch der Mieter muss seine Einwände bis spätestens 12 Monat nach Zugang der Abrechnung erheben.<br />
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Diese Fristen verlängern sich nur dann, wenn der Vermieter/Mieter die Verspätung nicht zu vertreten hat, z. B. weil Rechnungen noch nicht vorliegen oder eine schwere Erkrankung an der Rechnungsstellung hindert.<br />
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Jede Vertragspartei kann nach einer Abrechnung eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung in angemessener Höhe vornehmen.<br />
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Beachte: <br />
Der Vermieter ist verpflichtet, bei der Erstellung der Betriebskosten darauf zu achten, dass dem Mieter durch einen Wohnungsleerstand keine zusätzlichen Kosten entstehen. Insbesondere dürfen die Kosten des Leerstandes nicht auf den Mieter abgewälzt werden (Urteil des AG Zwickau 20.10.2000 - 2 C 264/00 ). <br />
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Verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Betriebskosten <br />
Wohnen in einem Haus mehrere Mietparteien, so muss die Umlage der Betriebskosten gerecht und nachvollziehbar erfolgen. Sind die Betriebskosten verbrauchsabhängig (zum Beispiel Wasser- und Heizungskosten), so lässt sich mit Zählern der individuelle Verbrauch exakt ermitteln.<br />
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Zur Abrechnung der verbrauchsunabhängigen Kosten muss im Mietvertrag ein genauer Umlageschlüssel vereinbart werden. In der Praxis kommt es gerade bei diesem Kostenblock häufig zu Streitigkeiten. Muss sich der im Erdgeschoss wohnende Single zum Beispiel an den Kosten für den Fahrstuhl beteiligen...? Je klarer und eindeutiger die vertraglichen Vereinbarungen, desto weniger Spielraum bleibt später für Auseinandersetzungen.<br />
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Fehlen im Mietvertrag Angaben zum Umlageschlüssel, ist nun gesetzlich festgelegt worden, dass dann die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen sind. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch (z. B. Wasser, Strom) oder einer erfassten Verursachung (z. B. Müll) durch die Mieter abhängen, sind entsprechend dem unterschiedlichen Verbrauch / Verursachung abzurechnen. (§ 556a Abs. 1 BGB).<br />
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Sonderregelung bei Gewerbeimmobilien <br />
Bei Mietverhältnissen im wohnwirtschaftlichen Bereich wird die Frage, welche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen, genau beantwortet. Anders bei gewerblichen Mietverhältnissen. In diesem Fall haben beide Parteien Vertragsfreiheit, das heißt, sie können sich ohne Einschränkungen auf eine für beide Seiten tragbare Lösung verständigen.<br />
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Praxistipp: <br />
Bei Gewerbeimmobilien gilt das Verhältnis zwischen den angemieteten Flächen und der Gesamtmietfläche als praktikabler Verteilungsschlüssel.<br />
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Stark steigende Betriebskosten <br />
Die kommunale Finanzmisere führte in den vergangenen Jahren zu stark steigenden Gebühren für öffentliche Dienstleistungen. Entsprechend schnellten auch die Betriebskosten für Immobilien in die Höhe. Bei größeren Gewerbeimmobilien hat sich daher die Methode des Facility Managements bewährt. Dabei geht es darum, durch ein professionelles Kostenmanagement Einsparpotenziale besser auszunutzen.<br />
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Überprüfungsmöglichkeiten durch Mieter <br />
Der Mieter hat grundsätzlich das Recht, die Belege einzusehen, aus denen sich die Betriebskostenabrechnung und die Salden ergeben. Der Vermieter muss allerdings nicht von sich aus die Belege vorlegen, sondern nur auf Verlangen des Mieters.<br />
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Grundsätzlich steht dem Mieter nur ein Einsichtsrecht zu, d. h. er kann in den Räumen des Vermieters die Belege sichten. Das bedeutet weiter, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, die Originalbelege oder Kopien davon dem Mieter zu übersenden.<br />
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Auch braucht der Vermieter nur dann Belege vorlegen, wenn begründete Zweifel an der Ordnungsmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung vom Mieter geltend gemacht werden.<br />
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Nach einer neueren Entscheidung des Landgerichts Frankfurt vom 07.09.1999 (AZ 2/11 S 135/99) kann der Mieter die Übersendung von Kopien der Belege der Vermieter nur in den Fällen verlangen, in denen ihm die persönliche Einsichtnahme unzumutbar erscheint.<br />
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Stichwörter: betriebskosten

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