Wohnen und leben
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Gast Experte! hat diese Frage am gestellt
Die Tricks der Vermieter, und wie man sich wehren kann

Nebenkosten, Kündigung und mehr

Das ist mein gutes Recht – die meisten Prozesse bei deutschen Gerichten (19,09 %) werden wegen Mietstreitigkeiten ausgefochten.

Nr. 1 sind immer die Nebenkosten

Obwohl die Mieten in letzter Zeit nachgegeben haben, wird das Wohnen immer teurer, weil die Nebenkosten und die immens gestiegenen Gebühren oft so hoch wie eine zweite Miete sind. Wie der Dt. Mieterbund schätzt, ist außerdem jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch. Wer sich dagegen wehren will, muss also genauestens prüfen und seine Rechte kennen.

Hier einige wichtige Punkte, die immer zu Streitfällen führen:

Der Vermieter rechnet Verwaltungskosten, Bankgebühren, Telefon etc. ab.- Darf er das?
Auf keinen Fall, so der Dt. Mieterbund.

Grundsätzlich muss der Mieter nur Nebenkosten zahlen, wenn er sich im Mietvertrag dazu verpflichtet hat. Laut Gesetz darf der Vermieter 17 Gebühren auf den Mieter umlegen:
1. Heizung und Warmwasser
2. Grundsteuer
3. Wasser
4. Abwasser
5. Fahrstuhl
6. Straßenreinigung
7. Müllabfuhr, wenn vom Mieter selbst gezahlt wird (Möglichkeit besteht)
8. Hausreinigung
9. Ungezieferbeseitigung
10. Gartenpflege
11. Schornsteinfeger (Messung und Reinigung)
12. Beleuchtung (wenn vom Mieter selbst gezahlt wird (Möglichkeit besteht)
13. Versicherung
14. Hausmeister
15. Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabel
16. Gemeinschaftswascheinrichtungen
17. Schwimmbad, Sauna

Nicht berechnen darf er:

1. Verwaltungskosten
2. Reparaturkosten
3. Mietausfallkosten
4. Umweltschädenversicherung
5. Pförtnerkosten
6. Überwachungskosten



TIP:

Posten ”sonstige Betriebsausgaben” sollte auf versteckte Kosten überprüft werden.
Der Vermieter akzeptiert keinen Nachmieter, obwohl drei vorgeschlagen wurden. Muss er nicht!
Nur wenn der Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthält. Ohne Nachmieterklausel bleibt es bei der vereinbarten Kündigungsfrist. Nur bei wichtigen Gründen (berufliche Versetzung, Um-zug wegen schwerer Krankheit, z.B. Pflegeheim, Familiennachwuchs oder Heirat) muss ein Nachmieter akzeptiert werden.

Der Vermieter will auf Kosten des Mieters die Wohnung von einem Malerbetrieb reno-vieren lassen.

Der Vermieter kann nur eine fachgerechte Renovierung verlangen.
Laut Gesetz wären Renovierungen und Schönheitsreparaturen grundsätzlich Sache des Ver-mieters. Soweit sie im Mietvertrag vereinbar sind, muss sie aber der Mieter durchführen.

Für das Streichen von Wänden und Decken, Türen und Fenstern von innen gibt es Fristen:

• Küche und Bad alle 3 Jahre
• Wohn-, Schlafräume, Flur, Diele und Toiletten alle 5 Jahre
• Sonstige Nebenräume alle 7 Jahre


Instandsetzungsarbeiten und Reparaturen, soweit nicht vom Mieter verschuldet, muss der Vermieter tragen.

Kündigung wegen Eigenbedarfs. Wann muss man nicht ausziehen?

Selbst wenn wirklich Eigenbedarf vorliegt, können Mieter im Härtefall eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Härtefälle sind:
• Fehlende Ersatzwohnung
• Hohes Alter
• Invalidität
• Schwangerschaft
• Lange Mietdauer.

Widersprechen Sie grundsätzlich 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist.


Worauf sollte man beim Mietvertrag achten?

Es gibt verschiedene Arten von Mietverträgen:

Zeitmietvertrag: Im Zeitmietvertrag vereinbaren Vermieter und Mieter schriftlich Vertragsanfang und Vertragende.

Eine Kündigung ist in dieser Zeit nicht möglich.

Unbefristeter Mietvertrag Bei einem unbefristeten Mietvertrag kann der Mieter jederzeit ausziehen, der Vermieter nur bei Eigenbedarf kündigen (s. aber oben)

Staffelmietvertrag Im Staffelmietvertrag sind bereits künftige Mieterhöhungen ver-ankert

Indexmietvertrag Beim Indexmietvertrag orientiert sich die Miete am allgemeinen Preisindex.

Wichtig:

• Darauf achten, welche Nebenkosten der Vertrag vorsieht. Sind die Vorauszahlungen realistisch ?
• Wie oft muss die Wohnung renoviert werden und wer trägt die Kosten?

Die meisten Mietverträge enthalten eine Reihe von Klauseln, die unwirksam sind. Werden sie blind unterschrieben und kommt es zum Streit, gelten die gesetzlichen Regelungen.


Geld sparen beim Umzug: Mietvertrag, Renovierung, Kaution, Maklerprovision und viele Tipps zum Wohnungswechsel



Mieter verschenken Millionen

Zwei Millionen Mieterhaushalte ziehen jährlich um. In den letzten Jahren ist die Zahl derje-nigen, die in eine neue, schönere, größere oder preiswertere Wohnung umziehen will,
wieder gestiegen. Aber die Freude über die neue Wohnung wird oft getrübt. Nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes (DMB) verschenken Mieter Hunderte von Millionen Mark an-lässlich ihres Wohnungswechsels, weil sie ihre Rechte und Pflichten nicht
richtig kennen oder nutzen. Fünf Hauptfehler treten immer wieder auf:


Das alte Mietverhältnis wird nicht rechtzeitig gekündigt, irrtümlich wird davon ausgegangen, ein Zeitmietvertrag könnte ohne weiteres vorzeitig beendet werden.

Beim Auszug werden in der alten Wohnung teure Schönheitsreparaturen durchgeführt, obwohl hierfür keine wirksame vertragliche Regelung bestand.

Bei der Rückzahlung der Mietkaution kommt es zu monatelangem Hin und Her, Zinsen und Zinseszins werden nicht zurückgezahlt. Für die neue Wohnung wird eine überhöhte Mietsi-cherheit gezahlt.

Die neue Wohnung ist teurer als zunächst angenommen. Die Nebenkostenvorauszahlungen entpuppen sich auf kurz oder lang als viel zu niedrig, es kommt zu teuren Nachzahlungen.

Maklerprovision, Abstand oder Ablöse werden zu Unrecht gezahlt.


Mieterkündigung

Mieter können die Wohnung ohne Angabe eines Kündigungsgrundes kündigen. Die gesetzli-chen Kündigungsfristen müssen sie jedoch einhalten. Je nach Wohndauer zwischen drei und zwölf Monaten. Haben Mieter einen Zeitmietvertrag abgeschlossen, muss dieser Vertrag grundsätzlich erfüllt werden. Während der Laufzeit des Vertrages kann der Mieter nicht ohne weiteres kündigen. Ein Auszug vor Ablauf des Zeitmietvertrages oder Ablauf
der Kündigungsfrist ist nur möglich, wenn der Mieter das Recht zur fristlosen Kündigung hat oder er sich auf ein Sonderkündigungsrecht, zum Beispiel nach einer Mieterhöhung oder bei Ankündigung einer Modernisierung, berufen kann. Auch durch Stellung eines geeigneten Nachmieters kann sich der Mieter nur dann vorzeitig aus dem Mietverhältnis lösen, wenn im Mietvertrag eine so genannte Nachmieterklausel vereinbart war, oder wenn er ausziehen will,
weil er berufsbedingt an einen anderen Wohnort ziehen muss, oder wenn er in ein Alters- oder Pflegeheim wechselt, oder wenn die bisherige Wohnung nach Heirat oder aufgrund von Famili-ennachwuchs zu klein wird.

Schönheitsreparaturen

Nach dem Gesetz sind Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters. Per Mietvertrag können Renovierungspflichten, das heißt Maler- und tapezierarbeiten in der Wohnung, aber auf die Mieter abgewälzt werden. Vorausgesetzt, die Renovierungsklausel ist wirksam. Das ist eine derartige Klausel nur, wenn sie dem Mieter nicht zuviel und nicht zu oft Renovierungs-abeiten auferlegt. Wirksam sind Klauseln, die den Mieter verpflichten, nach drei Jahren Küche, Bäder und Duschen, nach fünf Jahren Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten und nach sieben Jahren sonstige Nebenräume zu renovieren. Wirksam wäre auch, wenn sich der Mieter bei Auszug verpflichten muss, anteilige Renovierungskosten zu zahlen,
wenn diese Fristen noch nicht abgelaufen sind, zum Beispiel 20 Prozent, wenn die letzten Re-novierungsarbeiten länger als ein Jahr zurückliegen, 40 Prozent, wenn sie länger als zwei Jahre zurückliegen usw. Soll der Mieter öfter renovieren bzw. umfangreicher, oder soll er mehr be-zahlen oder einen Fachhandwerker einschalten, ist die Renovierungsklausel im Mietvertrag unwirksam.

Mietkaution

Eine Mietkaution oder Mietsicherheit muss der Mieter nur zahlen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart worden ist. Maximal drei Monatsmieten – ohne Nebenkostenvorauszahlung - darf die Kaution betragen. Zahlen muss der Mieter diese Mietsicherheit zu Beginn des Miet-erhältnisses. Er darf in drei Raten zahlen, egal was im Mietvertrag steht. Überweist der Mieter den Kautionsbetrag oder übergibt er das Geld bar an den Vermieter (Barkaution), muss der das Geld auf einem Sonderkonto, das heißt "Kautionskonto", anlegen. Vereinbart werden kann aber auch dass die Kaution in Form einer Bankbürgschaft erbracht wird oder der Mieter ein Sparbuch auf seinen Namen anlegt und dieses Sparbuch an den Vermieter verpfändet.

Der Vermieter muss die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Mieter zu-rückzahlen, mit Zins und Zinseszins. Vorausgesetzt, er hat keine Ansprüche mehr gegen den Mieter. Um dies abzuklären, hat er eine angemessene Prüfzeit. Von Einzelfällen abgesehen muss der Vermieter normalerweise spätestens nach drei bis sechs Monaten abgerechnet haben.

Wohnungskosten

Vor Unterschrift unter den neuen Mietvertrag sollte geklärt werden, ob der Mietpreis ange-messen ist. Ein Mietspiegel gibt Auskunft über die Durchschnittsmieten vor Ort bei vergleich-baren Wohnungen. Weiter ist zu beachten, dass bei den meisten Mietverträgen noch "kalte" Nebenkosten und Heizkosten hinzu kommen. Diese Kosten nennt man nicht umsonst die "zweite Miete". Je nach Ausstattung des Hauses kommen hier leicht 4 Mark pro
Quadratmeter und mehr zusammen. Mieter sollten sich vor Unterschrift unter den Mietvertrag die letzten Neben- und Heizkostenabrechnungen für diese Wohnung vom Vermieter zeigen lassen. Wer einen Staffelmietvertrag unterschreibt, unterschreibt jährliche Mieterhöhungen von Anfang an mit. Das gleiche gilt bei Indexmietverträgen. Da die Lebenshaltungskosten zur Zeit aber nicht so schnell steigen wie die Mieten, dürfte die jährliche Steigerungsrate hier nicht allzu drastisch ausfallen. Bei "normalen" Mietverträgen kann im Laufe des Mietver-hältnisses die Miete immer nur bis zur ortsüblichen
Vergleichsmiete erhöht werden. Liegt die Miete von Anfang an über den Mietspiegelwerten, sind zumindest für die nächste Zeit Mieterhöhungen nicht möglich.


Maklerprovision, Abstand, Ablöse

Die Maklerprovision darf höchstens zwei Monatsmieten - ohne Nebenkosten – plus Mehr-
wertsteuer betragen. Zahlen muss der Mieter nur, wenn er eine entsprechende Vereinbarung mit dem Makler getroffen hatte, der Makler die neue Mietwohnung tatsächlich vermittelt oder nachgewiesen hat und ein Mietvertrag über diese Wohnung abgeschlossen wird.

Keine Provision gibt es zum Beispiel, wenn eine Sozialwohnung vermittelt wird, wenn der Vermittler gleichzeitig Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnung ist, oder wenn er mit dem Eigentümer, Verwalter oder Vermieter rechtlich oder wirtschaftlich eng ver-flochten ist.

Abstand:

muss der Mieter für die neue Wohnung nicht zahlen. Weder der Vermieter noch der Vormieter können Geld für das bloße Freimachen der Wohnung verlangen. Der Vormieter kann allenfalls Kostenerstattung für den eigenen Umzug fordern.

Ablöse:

Kauft der Mieter vom Vormieter Einrichtungsgegenstände, ist das zulässig. Aber die Einrich-tungsgegenstände müssen ihr Geld wert sein. Die Ablösevereinbarung ist unwirksam, wenn der Preis in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert steht. Das ist der Fall, soweit der Preis mehr als 50 Prozent über dem Zeitwert der Möbelstücke liegt.

Achtung:

Hat der Mieter zu Unrecht Maklerprovision, Abstand oder Ablöse gezahlt, kann er sein Geld zurückfordern, vier Jahre lang.



Arbeitszimmer möglichst ohne Zugang zur Wohnung

Steuervorteile sind stark eingeschränkt worden. Ein Arbeitszimmer im Keller oder im Dachge-schoss ohne direkte Verbindung zur Wohnung kann steuerliche Vorteile haben. Das berichtet die Versicherungsgruppe Iduna Nova mit Bezug auf ein Urteil des Finanzgerichtes Baden-. Seit 1996 sind die Möglichkeiten, ein häusliches Arbeitszimmer steuerlich geltend zu machen, stark eingeschränkt. In dem verhandelten Fall hatte ein Steuerpflichtiger ein Arbeitszimmer geltend gemacht, das zwar in seinem Wohnhaus, aber außerhalb des Wohnbereichs lag. Das Gericht kam im Gegensatz zur Finanzverwaltung zu dem Ergebnis, dass es sich bei dem für berufliche Zwecke angemieteten Zimmer nicht um ein häusliches Arbeitszimmer handelte.

Aufnahme von Familienangehörigen
Marion S., Unterschleissheim: Meine Tochter hat sich von ihrem Freund getrennt und möchte zu mir in die Wohnung ziehen. Geht das ohne Weiteres?
Norbert Eisenschmid: Ja. Nächste Familienangehörige dürfen dauerhaft in die Wohnung aufgenommen werden, wenn dadurch keine Überbelegung erfolgt.

Aufzug vorhanden

Ist im Haus ein Aufzug vorhanden, so kann er von jedem Mieter im Rahmen der Gebrauchs-gewährungspflichten von § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches uneingeschränkt benutzt wer-den. Der Vermieter haftet für die Betriebssicherheit und das einwandfreie Funktionieren der Aufzugsanlage.

Fahrstuhl mit einer Alarmanlage

Um bei einer Betriebsstörung den Hausmeister oder eine andere Hilfsperson verständigen zu können, muss der Fahrstuhl mit einer Alarmanlage ausgestattet sein.


Betriebskosten für einen Personen- oder Lastenaufzug

Die Betriebskosten für einen Personen- oder Lastenaufzug darf der Vermieter anteilig auf die Mieter abwälzen. Dabei ist in der Rechtsprechung wichtig, ob auch dem Erdgeschossmieter eine anteilige Fahrstuhlkosten-Umlage zugemutet werden kann. Die Kostenübernahme wird bejaht, wenn sich beispielsweise im Dachgeschoss des Hauses ein Wäschetrockenraum befin-det, der allen Mietern als Gemeinschaftsraum zur Verfügung steht.

Aufzug wegen Reparaturen oder sonstiger Mängel länger außer Betrieb

Die Umlage kann entweder mit dem Mietpreis abgegolten werden, oder es erfolgt die Abrech-nung über eine zusätzliche Nebenkostenforderung. Ist der Aufzug wegen Reparaturen oder sonstiger Mängel länger außer Betrieb, hat der Mieter gegebenenfalls das Recht zur Mietmin-derung.


Für preisgebundenen Wohnraum (Sozialwohnungen) ist der Wohnungseigentümer auch ohne mietvertragliche Absprachen berechtigt, die Betriebskosten für den Aufzug entweder nach dem Verhältnis der Wohnflächen, die Einzelmieten oder nach einem anderen Umlegungsmaßstab auf die Mieter abzuwälzen, wenn er sich darüber mit allen Mietern geeinigt hat (§ 24 Abs. 2 NMV).

Vollwartungsvertrages für die Aufzugsanlagen

Die Kosten eines Vollwartungsvertrages für die Aufzugsanlagen fallen hinsichtlich der anteili-gen Instandhaltungskosten und der Aufwendungen für Störungsbeseitigungen nicht unter die umlagefähigen Betriebskosten (s. auch § 536 BGB).

Mieterhöhung wegen Einbau eines Fahrstuhls

Der Einbau eines Fahrstuhls kann eine Modernisierungsmaßnahme sein. Dies rechtfertigt eine Mieterhöhung. Dabei darf die Miete der Mieter in den oberen Etagen stärker erhöht werden als die der Mieter in den unteren Etagen.

Fahrstuhlkosten für Erdgeschoss-Mieter
Auch die Mieter der Erdgeschosswohnung müssen grundsätzlich Betriebskosten für den Fahr-stuhl im Haus zahlen. Etwas anderes gilt nur, wenn es für sie überhaupt keine sinnvolle Nut-zungsmöglichkeit des Aufzugs gibt.

Auslandsaufenthalt
Räumt der Mieter seine Wohnung und zieht ins Ausland (Mexiko), dann darf er die Wohnung nicht einfach "weitergeben" und Familienmitgliedern als Lebensmittel-punkt überlassen (LG Frankfurt/Main 2/11 S 211/99 WM 2002, 92).

Außenantenne / Parabolanlage etc

Die Zustimmung des Hauseigentümers muss in jedem Fall eingeholt werden, wenn der Mieter eine Rundstrahlantenne für den Funkverkehr errichten will. Montiert der Mieter die Funkan-tenne ohne Genehmigung beispielsweise auf seinem Balkon, braucht der Vermieter die Anlage nicht zu dulden, falls durch sie die Außenansicht des Hauses verändert wird. Dass die Antenne und der Funkbetrieb von der Post genehmigt ist.

Erlaubnis zur Anbringung einer Antenne

Auch kann der Vermieter die Erlaubnis zur Anbringung einer Antenne für den Funkverkehr ablehnen. Besonders dann, wenn Störung im Radio- und Fernsehempfang gemeldet werden.

Mieter haftet grundsätzlich für alle ursächlichen Antennenschäden

Der Mieter haftet grundsätzlich für alle ursächlichen Antennenschäden, auch für solche durch höhere Gewalt (Blitzeinschlag, Sturm). Er muss daher für die Wartung, die Standsicherheit und für eventuelle Reparaturkosten selbst aufkommen.


Einwandfreier Empfang

Nach den Verbandsrichtlinien Deutscher Elektrotechniker (VDE) ist der einwandfreie Empfang nur bei einem Antennenabstand von mindestens fünf Metern gewährleistet. Bei Mehrfamilien-häusern kann dieser Abstand häufig nicht eingehalten werden, so dass an Stelle mehrerer Ein-zelantennen die Errichtung einer Gemeinschaftsantenne vorzuziehen ist. Stellt der Vermieter eine solche Antennenanlage für sämtliche Hausbewohner zur Verfügung, darf der einzelne Mieter keine eigene Außenantenne unterhalten oder weiterbenutzen. Eine schon vor Errichtung der Gemeinschaftsantenne vorhandene Einzelantenne hat der Mieter im Regelfall auf seine Kosten wieder zu entfernen. Im übrigen ist der Vermieter nicht berechtigt, eine vertraglich zugesicherte und au

Montage einer Parabol (Satelliten-) Antenne

Der Mieter kann die Montage einer Parabol (Satelliten-) Antenne auf dem Hausdach zum bes-seren Empfang von Rundfunksendungen nicht mit seinem Informationsinteresse begründen. Das Anbringen eines Parabolspiegels von ca.1,5 m Durchmesser fällt nicht unter den vertrags-mäßigen Gebrauch der Mietsache.

Errichtung einer Antennenanlage für eine Amateurfunkstelle

Es steht grundsätzlich im Ermessen des Vermieters, ob er der Errichtung einer Antennenanlage für eine Amateurfunkstelle des Mieters zustimmen will oder nicht. Er darf dabei sein Ermessen nicht missbrauchen, das heißt, seine Zustimmung nicht ohne triftigen Grund aus sachfremden Erwägungen heraus willkürlich verweigern. Ein triftiger Grund für die Ablehnung wäre bei-spielsweise, dass das Erscheinungsbild am Haus nach der Installation der Anlage nicht ent-spricht.


Parabolantenne

Das berechtigte Interesse eines ausländischen Mieters an einer Parabolantenne ist dann gege-ben, wenn er damit spezielle Heimatprogramme empfangen möchte, die weder über den im Haus befindlichen Kabelanschluss noch über eine Gemeinschafts-Satellitenempfangsanlage zu sehen sind. Der Mieter kann in diesem Fall nicht etwa auf Hörfunk- oder Videokassetten ver-wiesen werden. Er braucht folglich die auf seinem Balkon installierte Parabolantenne nicht zu entfernen (s. auch Artikel 5 des GG gesicherte Grundrecht auf Informationsfreiheit).

Außenantenne installieren

Der Mieter darf zu diesem Zweck an geeigneter Stelle des Hauses - in der Regel auf dem Dach - eine Außenantenne installieren, wenn der Vermieter keine Gemeinschaftsantenne zur Verfü-gung stellt. In der Regel hat der Vermieter den Standort der Außenantenne und die Art der Leitungsführung zu bestimmen.

Fachmännische Installation der Antenne

Weiterhin ist der Mieter verpflichtet, für eine fachmännische Installation der Antenne nach den VDE-Bestimmungen zu sorgen. Insbesondere darf die Antenne den Radio- und Fernsehemp-fang der übrigen Hausbewohner nicht beeinträchtigen. Die Befestigung von Antennenmasten an oder in der Nähe von Schornsteinen sollte aus bautechnischen Gründen vermieden werden.

Ausländischer Mieter hat Anrecht auf Parabolantenne SAT-TV

Ausländischer Mieter hat Anrecht auf Parabolantenne SAT-TV für Italiener trotz Kabelan-schlusses in Wohnhaus. Der ausländische Mieter einer Wohnung kann vom Vermieter in der Regel verlangen, dass er die Installation einer Parabolantenne zulässt.

Breitbandkabelanschluss

Der Kläger des Ausgangsverfahrens ist ein italienischer Staatsangehöriger, der in Karlsruhe im Wohnhaus der Beklagten zur Miete wohnt. Dieses Haus verfügt zwar über einen Breitbandka-belanschluss, in das Kabelnetz werden aber keine italienischen Programme eingespeist. Die Bitte des Klägers eine Parabolantenne montieren zu dürfen, wies die Vermieterin zurück, sie befürchtet, eine ästhetische Beeinträchtigung der Fassade ihres Hauses und meinte, der Kläger könne sich auch auf andere Weise mit Hilfe italienischsprachige Radiosendungen und Druck-medien informieren. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das mit der Berufung angeru-fene Landgericht hat die Sache wegen ihrer grundsätzlichen Bedeutung dem Oberlandesgericht vorgelegt. Mit dem Rechtsentscheid hat das Oberlandesgericht nun zugunsten des italienischen Mieters entschieden. Das auch ihm als ausländischen Mitbürger zustehende Grundrecht der Informationsfreiheit überwiege das ebenfalls im Grundrecht geschützte Interesse der Vermiete-rin, ihr Eigentum möglichst unbeeinträchtigt zu wissen. Zu den allgemein zugänglichen Infor-mationsquellen zählen - so das OLG - auch ausländische Satellitenprogramme, die jedermann mit Hilfe einer Parabolantenne empfangen kann. Es sei heute aufgrund der technischen und gesellschaftlichen Entwicklung weitgehend üblich, vier Wände zu stillen; hierauf müsse sich auch der Vermieter einstellen, so dass nur ganz erhebliche Vermieterinteressen Vorgang genie-ßen könnten. Wegen des mit der Installation einer Parabolantenne verbundenen Eingriffs in die Bausubstanz kann der Vermieter allerdings seine Zustimmung an bestimmte Voraussetzungen knüpfen: Hierzu zählt zunächst, dass der ausländische Mieter Fernsehprogramme aus seinem Heimatland - wie im Ausgangsfall - mit der Parabolantenne, nicht aber mit dem vorhandenen Antenne empfangen kann.

Unwirksamer Vertrag über Kabelanschluss

Ein Vertrag, mit dem eine Kabelanschlussfirma einen Grundstückseigentümer für 20 Jahre aus-schließlich an sich bindet, ist unwirksam! Eine Kabelanschlussfirma hatte in Mehrfamilienhäu-sern von Grundstückseigentümern Telekommunikationsanlagen errichtet.

Wartung der Satellitenschüssel

Der Mieter ist nicht verpflichtet, die mit Genehmigung des Vermieters angebrachte Satelliten-schüssel einmal jährlich zu warten.


Blitzableiter:

Das Fehlen eines Blitzableiters an einem vermieteten Haus ist üblicherweise kein Mangel der Mietsache.

LG Marburg, 5 C 12/98




Aufforderungsschreiben des Mieters zur Überlassung der Mietsache

Name: ........................................ ... PLZ., Ort, den ........................
Straße: ..........................................
Tel.: ...............................................


Einschreiben

An
Name: ............................................
Straße: ..........................................

PLZ.: ......... , Ort: .....................................................


Sehr geehrter Herr Vermieter,
mit Vertrag vom ___________ mietete ich von Ihnen die im Hause __________________ gelegenen Räume. Bisher wurde das Mietobjekt nicht an mich übergeben.
Ich fordere Sie auf, mir die Mieträume bis zum ____________ zu übergeben.
Sollte die Mietsache innerhalb dieser Frist nicht an mich übergeben worden sein, behalte ich mir vor, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.
Ferner mache ich Sie für den Schaden verantwortlich, der mir durch die nicht oder nicht rechtzeitig erfolgte Gebrauchsüberlassung entsteht.

Mit freundlichen Grüßen


Aufhebungsvertrag zwischen Mieter und Vermieter
Mieter mit einem Zeitmietvertrag, die kurzfristig umziehen wollen oder müssen und die kein Sonderkündigungsrecht oder keinen Anspruch auf Nachmieterstellung haben, müssen versu-chen, sich mit ihrem Vermieter einvernehmlich auf eine Vertragsbeendigung zu verständigen.
Der Vermieter ist aber nicht verpflichtet, einen so genannten Mietaufhebungsvertrag mit dem Mieter abzuschließen. Bei etwas gutem Willen auf beiden Seiten sollte aber eine Einigung möglich sein.
Der Mietaufhebungsvertrag selber sollte schriftlich zwischen Mieter und Vermieter geschlossen werden. Es reicht aus, wenn beide Vertragspartner vereinbaren und unterschreiben, dass zu einem bestimmten Termin das Vertragsverhältnis aufgehoben und beendet wird.
Darüber hinaus können im einem Mietaufhebungsvertrag auch noch weitere Punkte angespro-chen und abgeklärt werden. Zum Beispiel kann vereinbart werden, dass der Mieter die Woh-nung zu einem festgesetzten Termin geräumt und besenrein zurückgibt, dass Schönheitsrepara-turen nicht durchgeführt werden müssen. Es kann natürlich auch vereinbart werden, dass der Mieter die Wohnung im vollständig renovierten Zustand zurückgibt, oder er, statt zu renovie-ren, einen einmaligen Betrag an den Vermieter zahlt.
Sinnvoll ist es auch, im Mietaufhebungsvertrag festzulegen, dass die Nebenkostenvorauszah-lungen nur bis zum Auszug des Mieters erfolgen und dass bei vertragsgerechter Übergabe der Wohnung der Vermieter die Mietkaution innerhalb einer festzulegenden Frist zurückzahlt.
Ist die Kautions-, Betriebskosten- und Renovierungsfrage zwischen Mieter und Vermieter aber längst geklärt, kann auch ganz einfach vereinbart werden, dass sich die Parteien darüber einig sind, dass keine gegenseitigen Ansprüche mehr aus dem Mietverhältnis bestehen.


Gerüche:

Dringen Essengerüche und Zigarettenrauch aus der Nachbarwohnung in eine andere Mietwoh-nung, so ist ein Mangel gegeben. Die Miete kann gemindert und die fristlose Kündigung be-gründet werden.

LG Stuttgart, 5 S 421/97


Hausordnung

In dem Wohn- (und Geschäfts)Gebäude

Adresse:

Ort: .......................................................................................................
Straße: ..........................................................................Nr.: .................
(evtl. Lagebezeichnung) ..........................................................................


gilt als Bestandteil der diesbezüglich bestehenden Mietverträge diese im einzelnen mit dem Mieter ...................................................................... vereinbarte Hausord-nung:



§ 1. Rücksichtnahmegebot


Zweck dieser Hausordnung ist es, für ein reibungsloses und friedliches Zusammen-leben der Bewohner des Hauses zu sorgen. Zu diesem Zweck werden alle Hausbe-wohner sowie gewerblichen Nutzer zum vertragsgemäßen Gebrauch sowie zur ge-genseitigen Rücksichtnahme verpflichtet.


Diese Pflicht umfasst:

1) die Vermeidung jeglicher unnötiger Ruhestörung. Dies gilt insbesondere für Hausmusik, die Nutzung von Phono- und Fernsehgeräten, das Schließen von Türen, das Betreten des Treppenhauses sowie den Umgang mit Haustieren.

In den Ruhezeiten von ...... Uhr bis ...... Uhr mittags sowie nachts von ...... Uhr bis morgens ....... Uhr ist jeglicher Lärm zu unterlassen und Zimmerlautstärke einzuhal-ten. In diesem Zeitraum ist grundsätzlich ruhestörendes Duschen oder Baden unter-sagt. Ausnahmen sind jedoch bei Nacht- oder Schichtarbeitern zu machen.
Zimmerlautstärke bedeutet, dass ein Geräusch außerhalb einer abgeschlossenen Wohnung (oder eines abgeschlossenen Büroraumes), insbesondere in den Räumen oberhalb oder unterhalb der Geräuschquelle nicht mehr oder zumindest kaum noch wahrnehmbar ist

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2) Teppiche, Vorleger, Matten u.ä. dürfen nur innerhalb der zugelassenen Zeiten und auch nur an den dafür vorgesehenen Orten (Teppichstange) ausgeklopft oder ausgeschlagen werden.

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3) Das Ausschütteln von Bodenbelägen am geöffneten Fenster oder auf dem Balkon ist untersagt. Diesbezüglich ist auch das Ausschütten von Flüssigkeiten sowie das Herunterwerfen von Gegenständen grundsätzlich verboten.
Weiterhin untersagt ist das Grillen auf dem Balkon. Von dort aus dürfen auch keine Vögel, insbesondere Tauben gefüttert werden. Tauben dürfen überdies auf dem ge-samten Hausgrundstück nicht gefüttert werden, es sei denn, es liegt ein Fall erlaub-ter Haltung vor.

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4) Abfälle sind in die dafür vorgesehenen Behälter zu schütten. Im Falle einer ge-trennten Abfallentsorgung (Bio-, Papier,- Glas-, Sonder- und Restmüll) hat jeder Hausbewohner für den von ihm verursachten Abfall auf eine ordnungsgemäße Tren-nung zu achten. Sperrmüll hat jeder Hausbewohner auf eigene Kosten beseitigen zu lassen.
Gefährliche (brennbare oder ätzende) Stoffe, übel riechende Flüssigkeiten oder Kü-chenreste sind sachgerecht zu beseitigen.

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5) Im Interesse aller Hausbewohner ist zur Vermeidung unnötiger Kosten für Ge-meinstrom- und wasser auf einen sparsamen Verbrauch zu achten.

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6) Kinder sind ausreichend zu beaufsichtigen. Es ist insbesondere darauf zu achten, dass diese keinen unnötigen Lärm verursachen.

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7) Pkw, Krafträder, Fahrräder und Kinderwagen sind grundsätzlich nur an den dafür vorgesehenen Stellen und dort derart abzustellen, dass niemand behindert wird.

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8) Während der Nachtruhe sind die Außentüren des Hauses zum Schutz der Be-wohner abgeschlossen zu halten. Der Verlust eines Hauseingangsschlüssels ist so-fort dem Vermieter anzuzeigen.
Fenster und Türen sind bei Unwetter ordnungsgemäß zu verschließen.

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9) Das Wäschewaschen ist, falls es nicht in einer Waschmaschine innerhalb der Wohnung erfolgt, nur in der Waschküche erlaubt. Diesbezüglich ist ein bestehender Benutzungsplan zu beachten. Eigene Waschmaschinen dürfen innerhalb der Waschküche nur mit Erlaubnis des Vermieters aufgestellt werden. Die diesbezüglich entstehenden Stromkosten hat jeder Benutzer selbst zu tragen.
Das Trocknen kleinerer Wäschestücke darf auf dem Balkon erfolgen. Nachbarn und Mitmieter dürfen dadurch jedoch nicht auf unzumutbare Weise belästigt werden.
Der Mieter muss für einen eventuell in der Wohnung vorhandenen Wäschetrockner die vorhandenen Abluftschächte nutzen.
Ansonsten ist für das Trocknen der Wäsche der Trockenboden oder sind die im Gar-ten vorhandenen Wäscheleinen zu benutzen.


§ 2. Reinigungs- und Sorgfaltspflichten


1) Jeder Mieter hat auf für Mietmieter oder das Hausgrundstück drohende Gefahren (Gebäudemängel, Ungeziefer) hinzuweisen und gegebenenfalls erforderliche Schrit-te einzuleiten.
Feuchtstellen im Treppenhaus sind grundsätzlich von dem für diesen Bereich für die Reinigung zuständigen Hausbewohner zu trocknen.

Es bestehen ferner folgende Reinigungspflichten:

2) Reinigung des Teiles des Treppenhauses von ............ bis ............. (lokale Anga-be). Dieser Verpflichtung ist grundsätzlich bei Bedarf, jedoch mindestens ein Mal wöchentlich nachzukommen. Die Verpflichtung umfasst eventuell vorhandene Fens-ter.

______________________________

3) Die Verpflichtung zur Reinigung des Bürgersteiges trifft ..................................... (Parterremieter), bzw. ist von den Mietern im wöchentlichen Turnus nach Festlegung eines Reinigungsplanes zu erledigen.

______________________________

4) Die Reinigung des Trockenbodens sowie der Waschküche und der Gemein-schaftsräume in Keller obliegt ebenfalls jedem Mieter nach Maßgabe des bestehen-den/festzulegenden Reinigungsplanes.
Dies gilt auch für den Hofraum. Dieser ist von Unrat freizuhalten und besenrein zu säubern.
Der Reinigungsplan ist für alle Bewohner sichtbar im Hausflur auszuhängen.

______________________________


5) Scharniere und Schlösser innerhalb der Mietwohnung sind durch gelegentliches
Ölen geräuschfrei in Gang zu halten. Für Gemeinschaftseinrichtungen (Keller, Gar-tenhaus, Tore) ist diesbezüglich grundsätzlich der Mieter verantwortlich, dem die Reinigungspflicht obliegt.

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6) Der Mieter hat darauf zu achten, dass Wasserverbrauchsmesser- und leitungen nicht Frost ausgesetzt sind. In seiner Abwesenheit hat er diese gegebenenfalls zu entleeren oder zu beheizen.
Der Mieter hat ferner dafür zu sorgen, dass die Mieträume immer angemessen belüf-tet sind.

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7) Zu beachten und einzuhalten sind die allgemeinen Brand- sowie Bauschutzbe-stimmungen. Untersagt ist das Rauchen in Garagen und auf dem Dachboden sowie das Betreten dieser Räumlichkeiten mit offenem Licht. Untersagt ist es ferner, heiße Asche in die Müllbehälter zu schütten sowie der Gebrauch nicht zulässiger Brenn-materialien. Die Dichtigkeit vorhandener Gasleitungen ist permanent zu beachten.

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8) Den Mietern und sonstigen Parteien des Hauses obliegt die Verpflichtung, im Winter Schnee zu räumen und die Gehwege zu enteisen. Zu diesem Zweck besteht eine "Schneekarte", wodurch geregelt wird, wann der Einzelne jeweils zur Räumung verpflichtet ist. Auf der Schneekarte sind die Parteien des Hauses in einer willkürlich gewählten Reihenfolge vermerkt. Die Karte wird vom Erstbenannten, nachdem eine Räumung notwendig war, an den nächstbenannten Mieter weitergegeben, wieder-um, nachdem er ein Mal hat räumen müssen, die Karte weiterreicht usw..


§ 3. Haustierhaltung


Der Mieter ist zur Haustierhaltung grundsätzlich nur mit Zustimmung des Vermieters berechtigt. Haustierhaltung bezeichnet das artgerechte Halten von üblicherweise in Mietwohnungen gehaltenen Tieren wie Hunden, Katzen oder Vögeln. Davon ausge-nommen sind Kleintiere, insbesondere Ziervögel- und fische. Generell nicht erlaubt sind aber Kleintiere wie Mäuse oder Ratten.

§ 4. Sonstige Bestimmungen


Diese Hausordnung hat nur insofern Gültigkeit, als ihre Bestimmungen nicht einzel-vertraglich ausgeschlossen sind.

Im weiteren gelten folgende Bestimmungen:

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Gelesen und zur Kenntnis genommen:



Ist ständiger Durchzug im Treppenhaus erlaubt?

Wir wohnen in einer Eigentumswohnung. Ein Miteigentümer macht rund um die Uhr – auch bei Frost im Wintern – Durchzug im Treppenhaus. Wir haben uns sehr oft schon beschwert. Der Verwalter unternimmt nichts dagegen. Ist eigentlich ständiger Durchzug im Treppenhaus statthaft?

Zunächst einmal sollte der Miteigentümer eines Hauses prüfen, ob es hierzu bereits in der Wohnungseigentümerversammlung einen Beschluss gegeben hat. Dazu müssen alle Protokolle der Eigentümerversammlung eingesehen werden. Steht in diesen Protokollen nichts dazu drin, sollte der Mieter in die Gemeinschaftsordnung (Hausordnung) hineinschauen. Enthält auch diese keine Hinweise über das Lüften von Treppenhäusern, so gilt das Wohnungseigentümer-gesetz (WEG).
Danach ist das Durchlüften des Treppenhauses solange statthaft, wie dadurch keine Einbruchs-gefahr hervorgerufen wird, Beschädigungen für die Bausubstanz damit einhergehen oder Ge-sundheitsgefahren für die Mitbewohner drohen. Zumindest im Winter und zur Nachtzeit kann sich der Mitbewohner gegen den dauernden Durchzug im Treppenhaus erfolgreich wehren. Der Mitbewohner verwirklicht dieses Recht, indem er eine Wohnungseigentümerversammlung mit diesem TOP beantragt. Halten sich die Miteigentümer dann nicht an diesen Beschluss, muss der Verwalter einschreiten.

Klavier

Auch in einem hellhörigen Mietshaus ist es dem Mieter gestattet, außerhalb der Ruhezeiten täglich bis zu 90 Minuten Klavier zu spielen.

Amtsgericht Frankfurt, 33 C 1437/96

Kennen lernen des Untermieters

Der Vermieter kann nicht verlangen, dass ihm ein Untermietinteressent persönlich vorgestellt wird. Denn zwischen ihm und dem Untermieter wird kein Vertrag geschlossen. Es reicht, wenn der Mieter alle notwendigen Informationen über den Untermietinteressenten mitgeteilt
Hat.

LG Hamburg, 39 a 231/97

Kellerwohnung

Eine Mieterhöhung für eine Kellerwohnung kann nicht mit dem Hamburger Mietspiegel be-gründet werden, weil der keine Mieten für Kellerwohnungen erfasst (nur für Hamburg).

AG Hamburg, 37 AC 52/98


Doppelter oder Zweitschlüssel des Vermieters
Wenn ein Vermieter die Mieterwohnung ohne vorherige Ankündigung und ohne sich zu ver-gewissern, ob jemand zu Hause ist, mit Hilfe eines eigenen bzw. eines Zweitschlüssels betritt, kann der Mieter fristlos kündigen.
Das Landgericht Berlin (64 S 305/9 8) entschied, dass das unbefugte Betreten der Mietwoh-nung eine nicht hinzunehmende Eigenmächtigkeit des Vermieters darstellt, mithin eine so er-hebliche Vertragsverletzung, dass der Mieter das Mietverhältnis ohne vorherige Abmahnung fristlos kündigen kann.
Nach dem Urteil des Berliner Landgerichts ist die Kündigung auch noch sechs Wochen nach dem Hausfriedensbruch des Vermieters zulässig. Zwar darf zwischen dem vertragswidrigen Verhalten des Vermieters und der Kündigung des Mieters kein erheblicher Zeitraum liegen, weil ansonsten zweifelhaft ist, inwieweit die Vertragsverletzung tatsächlich die Fortführung des Mietverhältnisses für den Mieter unzumutbar macht.
Dem Mieter muss aber zugebilligt werden, dass er zunächst eine neue Wohnung sucht und erst dann das bestehende Mietverhältnis kündigt. Dies ist innerhalb von zwei Wochen nicht mög-lich. Sechs Wochen sind ein angemessener Zeitraum. Es kann vom Mieter auch nicht verlangt werden, dass er die Wohnung kündigt, ohne eine neue gefunden zu haben.
Stichwörter: tricks + vermieter + allgemeine

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