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Gast Experte! hat diese Frage am 01.01.2005 gestellt
BGH-Urteil zur Eigenbedarfs-Kündigung: Wo Sie als Vermieter aufpassen müssen

Eine leere Wohnung im gleichen Haus müssen Sie dem Mieter anbieten

Eine Eigenbedarfs-Kündigung ist gar nicht so einfach, wie viele glauben. Umso tragischer, wenn Sie kurz vor der Ziellinie ins Straucheln geraten!
Beispielsweise, weil Sie es versäumt haben, Ihrem Mieter eine andere frei gewordene Wohnung anzubieten. Merkt das Ihr Mieter, ist Ihre Eigenbedarfs-Kündigung unwirksam!
BGH sagt: Mit dem Ablauf der Kündigungsfrist endet auch Ihre Anbietpflicht
Wie weit Ihre Anbietpflicht geht, klärte jetzt der Bundesgerichtshof. Anlass war die Tatsache, dass im Haus, in dem der gekündigte Mieter wohnte, eine andere, gleich große Wohnung frei wurde.
Die hätte der Mieter natürlich gerne gehabt. Doch das Glück war auf der Seite des Vermieters, denn die Wohnung wurde erst frei, als die Kündigungsfrist des Mieters bereits abgelaufen war!
Sogar ein Räumungsrechtsstreit ändert nichts am Ende Ihrer Anbietpflicht
Der Bundesgerichtshof zog also einen klaren Schlussstrich, was das zeitliche Ende Ihrer Anbietpflicht betrifft: Ist die Kündigungsfrist abgelaufen, endet auch Ihre Anbietpflicht.
Selbst dann, wenn Ihr Mieter sich weigert auszuziehen und Sie ihn deswegen auf Räumung verklagen müssen. Sogar wenn während dieser Zeit noch eine Wohnung im gleichen Haus frei wird, müssen Sie die Ihrem gekündigten Mieter nicht als Ersatzwohnung offerieren (BGH, Urteil v. 9.7.2003 - VIII ZR 311/02).
Sich rechtswidrig verhaltende Mieter sollen nicht begünstigt werden
Um clevere Mieter nicht zu begünstigen, sind Sie als Vermieter nach Ablauf der Kündigungsfrist aus dem Schneider, was die Anbietpflicht betrifft.
Die Bundesrichter hatten nämlich schnell erkannt, dass wegen Eigenbedarfs gekündigte Mieter sonst so lange wie möglich in der Wohnung bleiben würden - auch noch nach Ablauf der Kündigungsfrist und immer darauf hoffend, dass doch noch eine Wohnung frei wird.
Nach Ende der Kündigungsfrist ist Schluss mit der Anbietpflicht
Der Vermieter müsste sie dann rausklagen. Würde bis zum Ende dieses Räumungsrechtsstreits eine Wohnung frei, hätte der Mieter gewonnen: Der Vermieter müsste sie dem Mieter anbieten.
Weil dadurch der sich rechtswidrig verhaltende Mieter begünstigt würde, ist nach Ablauf der Kündigungsfrist Schluss mit der Anbietpflicht des Vermieters!
Ihr Bruder zählt zum Kreis der Personen, für die Sie wegen Eigenbedarfs kündigen dürfen
Weil sich der Bundesgerichtshof nun ohnehin schon zum Eigenbedarf äußern musste, klärte er gleich mit, welche Wohnungen der Vermieter dem Mieter anbieten muss.
Ein Vermieter hatte nämlich Eigenbedarf für seinen Bruder und dessen 6-köpfige Familie angemeldet. Der Bruder besaß selbst noch eine Wohnung. Die lag mehrere Kilometer von der des gekündigten Mieters entfernt.
Als der Vermieter dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigte, war die Wohnung des Bruders noch vermietet, wurde später aber frei.
Unter die Anbietpflicht fallen nur Wohnungen im gleichen Haus oder in der selben Wohnanlage
Der gekündigte Mieter meinte, der Vermieter hätte seinen Bruder dazu anhalten müssen, ihm seine Eigentumswohnung als Ersatzwohnung anzubieten. Der Bundesgerichtshof sah es anders: Die Wohnung wäre zu weit entfernt.
Der Vermieter muss dem Mieter nur solche leer stehenden Wohnungen anbieten, die sich im selben Haus oder in der selben Wohnanlage befinden (BGH, Urteil v. 9.7.2003 - VIII ZR 276/02).
Je weiter der Verwandtschaftsgrad, umso enger muss Ihre soziale Beziehung sein
Auch bei den Eigenbedarfspersonen trafen die Richter eine klare Entscheidung zugunsten des Vermieters: Der Bruder zählt eindeutig zum Kreis der Eigenbedarfspersonen.
Hier müssen Sie als Vermieter nicht noch vor Gericht darlegen, wie eng die soziale Bindung zu Ihrem Bruder ist.
Der Vermieter-Tipp:
Kündigen Sie einem Mieter, der Ihnen ohnehin schon etwas länger ein Dorn im Auge war wegen Eigenbedarfs, passen Sie auf, dass Sie nicht über die Anbietpflicht stolpern.
Klären Sie ab, ob alle Ihre anderen Wohnungen im Haus oder in der Wohnanlage bereits vermietet sind. Falls nicht, sollten Sie erst für diese Wohnungen einen Mieter suchen, bevor Sie Ihrem anderen Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen.
Gleiches gilt, wenn Sie bereits von einem anderen Mieter im Haus eine Kündigung vorliegen haben: Suchen Sie erst für diese Wohnung einen Mieter, bevor Sie Ihrem anderen Mieter kündigen. Nur so kommen Sie um die Anbietpflicht erfolgreich herum.


"Mieterschutz bei Eigenbedarf gilt auch für Angehörige.
BGH bestätigt zehnjährige Wartefrist

Der Schutz von Mietern bei einer Eigenbedarfskündigung gilt auch für die Angehörigen, wenn sie nach dem Tod des Hauptmieters weiter in der Wohnung leben.

Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem jetzt in Karlsruhe veröffentlichten Urteil. Der Entscheidung zufolge rückt der Angehörige auch bei der Wartefrist, die der Vermieter für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs einhalten muss, in die Rechtsposition des verstorbenen Mieters ein. Das Aktenzeichen lautet: AZ: VIII ZR 26/03.

Im entschiedenen Fall hatte eine Familie 33 Jahre lang in einer Wohnung eines Mehrfamilienhauses in Berlin gelebt, die 1983 zu einer Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Nach dem Tod der Eltern im Jahr 1985 lebten die Tochter und deren Kinder weiter in der Wohnung, ohne den Mietvertrag zu ändern.

Die Wohnung wurde dann 1997 an den späteren Kläger verkauft. Er kündigte den Mietern im Juli 2000 mit einer Frist von zwölf Monaten wegen Eigenbedarfs, weil er die Wohnung für seine Töchter benötigte, und klagte auf Räumung der Wohnung. Der Bundesgerichtshof wies diese Klage nun ab. Nach geltendem Recht tritt der im gemeinsamen Hausstand mit dem Mieter lebende Familienangehörige in das beim Tod des Mieters bestehende Mietverhältnis ein.

Damit entsteht laut Urteil kein neues Mietverhältnis, sondern das bisherige Mietverhältnis wird unverändert fortgesetzt. Der Familienangehörige tritt deshalb grundsätzlich in vollem Umfang in die Rechtsstellung des bisherigen Mieters ein.

Dies gilt laut BGH auch für die Wartefristen, die der Wohnungsbesitzer bei Eigenbedarfskündigungen einhalten muss. Diese Sperrfrist betrug im entschiedenen Fall zehn Jahre.

Nach geltendem Recht muss bei Wohnungsumwandlungen der Käufer in der Regel drei Jahre warten, bevor er Eigenbedarf geltend machen kann. Die Sperrfrist erhöht sich auf zehn Jahre, wenn die Wohnung in einer Gemeinde oder einem Bundesland liegt, in dem ein Mangel an Mietwohnungen besteht. Die jeweiligen Landesregierungen sind ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnungen zu bestimmen. AFP

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