Wohnen und leben
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Gast Experte! hat diese Frage am 01.01.2005 gestellt
Instandhaltung - Instandsetzung - Modernisierung
Die Instandhaltung gehört zu den Grundpflichten des Vermieters. Gemäss § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Wohnung in einem "geeigneten vertragsmäßigen Gebrauch" zu überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit zu gewährleisten.
Fachbegriff = vorbeugende und aufrecht erhaltende Wirkung
Der Mieter muss diese Maßnahmen dulden (§ 554 BGB).
Beispiele: Reparatur an Rollläden, Klingelanlagen, Türschlössern, aber auch größere Maßnahmen, wie Außenanstriche, Treppenhausanstriche oder Kaminsanierungen. Auch Einrichtungsgegenstände wie Einbaumöbel oder Teppichböden unterliegen der Instandhaltung - wenn sie zur Mietsache gehören.
Tipp für Mieter: Sollte Ihnen Ihr Vermieter die in Ihrer Wohnung vorhandene und schon recht betagte Einbauküche schenken wollen, bedenken Sie bitte, dass Sie dann auch für die Reparaturen verantwortlich sind.
Der Begriff Instandsetzung - hier greift ebenfalls § 535 BGB - wird verwendet, wenn der ordnungswidrige Gebrauch der Mietsache wieder hergestellt werden muss.
Fachbegriff = heilende Wirkung
Beispiel: Erneuerung eines Heizkessels, wenn eine Reparatur des alten Gerätes nicht mehr durchzuführen ist.
Hier gilt jedoch: Wird ein neuer Kessel mit einer verbesserten Energieausnutzung wie zum Beispiel ein Brennwertkessel eingebaut (siehe "Energieeinsparung" ;) kann der Vermieter den Differenzbetrag auf die Mieter als Modernisierungskosten umlegen).
Bei der Modernisierung wird der Wohnwert des Hauses oder/und der Wohnung erhöht. Das sind zum Beispiel Maßnahmen zur Energieeinsparung (Wärmedämmung an Fassaden oder Dächern, Brennwertkessel), Bad(neu)einbau oder Schallschutzmaßnahmen.
Fachbegriff = verbessernde Wirkung
Unterschiede, Auswirkungen, Verpflichtungen, Ausnahmen
1. Modernisierung vs Instandhaltung
Der wesentliche Unterschied zwischen Modernisierungen und Instandhaltungen/Instandsetzungen ist, dass eine durch den Vermieter durchgeführte Modernisierung mietrelevante Auswirkungen zur Folge hat - der Vermieter kann die Miete um einen gesetzlich festgelegten Betrag von zur Zeit 11% der aufgewendeten Modernisierungskosten pro Jahr erhöhen. Achtung: Bei der Überlegung zur geplanten Mieterhöhung sollte für jeden Vermieter das bereits bestehende Mietniveau ausschlaggebendes Kriterium sein.
Auschließlich der Markt (Angebot und Nachfrage) bestimmt das Mietniveau.
Liegt die neu berechnete Miete gravierend über der Miete vergleichbarer Wohnungen, wird es keinen Sinn machen, den gesetzlich vorgegebenen Erhöhungsrahmen komplett auszuschöpfen. Ein Mieter hat die Möglichkeit, bei Mieterhöhungen wegen Modernisierungsarbeiten auf Grund seines außerordentliches Kündigungsrechtes relativ kurzfristig eine vergleichbare, jedoch günstigere Wohnung anzumieten.
Weiter Achtung: Bei der Modernisierung anfallende Instandhaltungskosten dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Tauscht der Vermieter zum Beispiel alte, verrottete Holzfenster gegen Kunststofffenster aus, können ausschließlich die Mehrkosten gegenüber einem Holzfenster mit Einfachverglasung bei der Mietberechnung berücksichtigt werden.
Der Vermieter hat die Verpflichtung, dem Mieter geplante Modernisierungsmaßnahmen mindestens 2 Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich mitzuteilen (§ 554 BGB). Zwingend ist die Angabe von Art, Umfang, Beginn und Dauer der Arbeiten sowie der Miete vor Modernisierung, der geplanten Mieterhöhung und der Miete nach erfolgter Modernisierung. Der Mieter muss der Maßnahme (und natürlich der Mieterhöhung) zustimmen (Formbriefe, die die gesetzlichen Anforderungen erfüllen, gibt es zum Beispiel bei den Haus- und Grundeigentümerverbänden).
Bei öffentlich gefördertem Wohnraum muss die Bewilligungsbehörde einer Modernisierungsmaßnahme zustimmen. Hier werden später auch die Abrechnungen geprüft.
Sollte der Mieter die Kosten, und damit die Berechnung der Mieterhöhung anzweifeln, muss der Vermieter auf Verlangen des Mieters die Kosten der Modernisierungsmaßnahme offen legen (Rechnungen).
Der Mieter muss eine Modernisierungsmaßnahme dulden, wenn sie keine unzumutbare Härte für ihn bedeutet (554 BGB). Gleichzeitig hat er aber unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, während der Zeit der Modernisierung, die Miete zu mindern.
2. Mieterrechte
Kann oder will er der Vermieter seinen Grundpflichten zur Instandhaltung/Instandsetzung nicht nachkommen, hat der Mieter (nach Abmahnung) ein Recht auf: siehe weitere Ausführungen: "Mietminderung".

3. Mieterpflichten
Der Mieter hat die Verpflichtung, den Vermieter über von ihm festgestellte (drohende) Schäden zu informieren, die so genannte "Obhutspflicht".
Kommt er seiner Verpflichtung nicht nach, kann der Vermieter unter Umständen von ihm Schadenersatz fordern.

4. Vermieterrechte
Der Vermieter kann einen Teil der ihm auferlegten gesetzlichen Verpflichtungen an den Mieter übertragen.
Eine Übernahme dieser Bagatellschäden dürfen jedoch nicht als pauschalierte Formulierung im Mietvertrag genannt sein, sondern müssen dezidiert aufgeführt werden. Auch hier sind Höchstgrenzen zu beachten, die nicht überschritten werden dürfen.
Achtung: Hier gilt ebenfalls, dass ältere Formularmietverträge nicht immer der neuesten Rechtsprechung Stand halten.
5. Sonderfall Schönheitsreparaturen
Sie gehören grundsätzlich zu den Pflichten der Vermieters.
Der Mieter kann jedoch zur Übernahme der Schönheitsreparaturen (Tapezieren und Streichen der Wände und Decken, Fenster (von innen!) streichen), Innentüren, Wohnungseingangstür (von innen!), verpflichtet werden. Diese Regelungen müssen im Mietvertrag vereinbart sein. Ist das nicht der Fall, ist die Durchführung dieser Arbeiten ebenfalls Sache des Vermieters.
Bitte beachten: Die Rechtsprechung ändert sich laufend. Deshalb sollten Vermieter darauf Wert legen, bei Abschluss eines Mietvertrages jeweils aktuelle und juristisch einwandfreie Vertragsformulare ((Standardmietverträge) zu verwenden.

Austausch: Holzkasten-Doppelfenster durch Holzkastenfenster mit Isolierglas
Der Mieter ist nicht verpflichtet, den Austausch eines vorhandenen Holzkasten-Doppelfensters durch ein Holzkastenfenster mit Isolierglas zu dulden. (AG Berlin Schöneberg, Az. C 302/00, aus: GE 2/01, S. 142)
Beschädigung der Mietsache
Hat der Mieter seine Wohnungstür aufgebrochen und dabei Rahmen und Tür beschädigt, ist er zum Schadenersatz verpflichtet. Die Verjährungsfrist für den Schadenersatzanspruch des Vermieters beginnt nicht ab Zeitpunkt der Kenntnisnahme von der Beschädigung, sondern erst ab dem Zeitpunkt, wo dem Vermieter die Mietsache zurückgegeben wurde. (LG Köln, Az. 10 S 308/99, aus: WM 10/00, S. 54 8)
Gehwegplatten und Instandhaltung
Die Kosten der Erneuerung von Gehwegplatten auf dem Mietwohngrundstück sind keine umlagefähigen Kosten der Gartenpflege, sondern Instandhaltungskosten und gehen zu Lasten des Vermieters. (AG Stuttgart, Bad Cannstatt, Az. 2 C 398/96, aus: WM 8/96)
Instandhaltungspauschale
Der Mieter einer preisgebundenen Wohnung hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Auszahlung des Betrages der Instandhaltungskostenpauschale, der von ihm mit der Kostenmiete zwar gezahlt wurde, aber vom Vermieter während der Mietdauer nicht für Instandhaltungsmaßnahmen verwendet wurde. (LG Regensburg, Az. 2 S 317/95, aus: WM 2/97, S. 115)
Instandhaltung: Isolierglasfenster statt Kasten-Doppelfenster
Der Austausch reparierfähiger Kasten-Doppelfenster durch Isolierglasfenster ist keine Instandhaltungsmaßnahme, die vom Mieter geduldet werden muß. Das gilt auch, wenn die Kasten-Doppelfenster nicht ganz den Auflagen des Denkmalschutzes entsprechen und die Isolierglasfenster das alte historische Gesamtbild wieder herstellen würden. (AG Berlin Schöneberg, Az. 12 C 302/00, aus: MM 3/01, S. 47)
Instandsetzungsarbeiten und Wohnungszutritt
Müssen in einer Wohnung Instandsetzungsarbeiten durchgeführt werden und wurden die Arbeiten mehrere Monate vorher angekündigt, muß der Mieter auch während seiner Abwesenheit durch Krankenhausaufenthalt dem Vermieter den Zutritt ermöglichen. Kann sich der Vermieter wegen Weigerung des Mieters nur mittels gerichtlicher Verfügung den Zutritt zur Wohnung verschaffen, um die Instandsetzungsarbeiten durchführen zu lassen, so kann der die Kosten für die einstweilige Verfügung vom Mieter erstattet verlangen. (LG Berlin, Az. 65 T 11/96)
Instandsetzung und Schönheitsreparaturen
Wird ein morsches Fenster durch ein neues Fenster ersetzt, muß der Vermieter auch den ursprünglichen Renovierungszustand einer Wohnung wieder herstellen (Tapezieren und Streichen). Das gilt auch, wenn laut Mietvertrag der Mieter für Schönheitsreparaturen aufzukommen hat. (AG Berlin Wedding, Az. 18 C 195/93)
Jalousien in Parterrewohnung
Der Mieter einer Parterrewohnung kann vom Vermieter nicht verlangen, daß auf Kosten des Vermieters Rolläden an den Fenstern angebracht werden. (AG Berlin Tiergarten, Az. 8 C 40/91)

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