Wohnen und leben
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Gast Experte! hat diese Frage am 01.01.2005 gestellt
Zulässige Miethöhe - Mieterhöhungen (1)<br />
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Das Mietpreisrecht, welches die Frage nach der zulässigen Miethöhe beantwortet und die einzelnen Mieterhöhungsmöglichkeiten regelt, ist je nach Wohnungsart unterschiedlich:<br />
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), hier insbesondere die §§ 556 bis 561 BGB, gelten für den freifinanzierten Neubau sowie für Altbauwohnungen.<br />
Seit dem 1.1.1998 gelten für fast alle Wohnungen im Ostteil Berlins die selben gesetzlichen Regelungen wie für Altbauwohnungen in den westlichen Bezirken und für den freifinanzierten Neubau. Bei Sozialwohnungen ist das Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG), die Neubaumietenverordnung (NMV) und die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) maßgeblich.<br />
Sonderregelungen gelten schließlich noch beim "vertraglich geförderten Wohnungsbau", bei Wohnungen der integrierten (einkommensorientierten) Förderung und teilweise bei öffentlich geförderten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen.<br />
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Altbauwohnungen und freifinanzierte Neubauwohnungen<br />
Für diese Wohnungen gelten die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) und die Heizkostenverordnung. Auch für die meisten Wohnungen im Ostteil Berlins (Altbau, Plattenbauten, u.a.) gelten die nachfolgenden gesetzlichen Regelungen uneingeschränkt.<br />
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Die Miethöhe bei Neuvermietung<br />
Anlässlich des Mietvertragsabschlusses kann im Grundsatz die sogenannte Marktmiete verlangt werden, also die Miete, die sich nach Angebot und Nachfrage bestimmt. Die Miete liegt deshalb häufig über der Miete des Vormieters. Eine Obergrenze für den Mietpreis kann jedoch aufgrund § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) bestehen. § 5 WiStG regelt den Tatbestand der Mietpreiserhöhung (Unzulässige Mietpreisüberhöhung - Mietwucher<br />
Im § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) ist die Verfolgung von Mietpreisüberhöhungen, also die wirtschaftliche Ausnutzung eines geringen Angebots vergleichbarer Wohnungen als Ordnungswidrigkeit geregelt.<br />
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Nach § 5 WiStG handelt der Vermieter ordnungswidrig und kann mit einer Geldbuße belegt werden, wenn er dabei eine unangemessen hohe Miete fordert, sich versprechen lässt oder annimmt. Unangemessen kann eine Miete sein, wenn sie die üblichen Mieten vergleichbarer Wohnungen um mehr als 20 % übersteigt.<br />
Unter Berücksichtigung der Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters ist auch eine Überschreitung der üblichen Entgelte für vergleichbaren Wohnraum bis 50% zulässig.<br />
Vorraussetzung für die Anwendung des § 5 WiStG ist jedoch, dass der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnraum zur Erzielung der Miete ausgenutzt hat. Vor dem Hintergrund der gegebenen Berliner Wohnungsmarktlage, fällt es schwer, dies zu beweisen. Im Streitfall wird der Vermieter regelmäßig darlegen, dass kein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnraum vorhanden war bzw. ist. Den Gegenbeweis anzutreten wird meist schwierig sein. <br />
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Haben Sie trotzdem den Verdacht, dass eine Mietpreisüberhöhung vorliegt, wenden Sie sich an das dafür zuständige bezirkliche Wohnungsamt. Bei begründetem Verdacht sollte dort unter Vorlage des Mietvertrages oder des entsprechenden Mieterhöhungsverlangens Anzeige erstattet und (formlos) die Erstattung des vom Vermieter rechtswidrig vereinnahmten Mehrerlöses nach § 9 WiStG beantragt werden.<br />
Von der Verfolgung und Ahndung der Mietpreisüberhöhung unberührt bleiben zivilrechtliche Ansprüche: Liegt eine Mietpreisüberhöhung vor, so reduziert sich der Mietzins auf den zulässigen Betrag, das könnte z.B. die jeweilige ortsübliche Vergleichsmiete plus 20% sein. Weiterhin besteht ein Rückerstattungsanspruch in Höhe des bisher zuviel gezahlten Mietzinses.<br />
§ 5 WiStG ist ggf. nicht nur bei den Mietpreisfestlegungen anlässlich des Vertragsabschlusses zu beachten, sondern auch bei anderen Mieterhöhungen, also z.B. auch bei Modernisierungszuschlägen, Staffelmietvereinbarungen und einvernehmlichen Mietpreisvereinbarungen.<br />
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Für Sozialwohnungen ist die höchstzulässige Miete gesetzlich geregelt; sie darf die Kostenmiete nicht übersteigen. Bei Zweifeln an der Rechtmäßigkeit der Miete können Sie sich an die Investitionsbank Berlin wenden.<br />
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Was ist Mietwucher?<br />
Das Gesetz stellt nach § 291 Strafgesetzbuch Wuchermietforderungen unter Strafe. Ein Vermieter macht sich strafbar, wenn er unter vorsätzlicher Ausnutzung z. B. einer Zwangslage des Mieters eine Miete verlangt, die in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung steht, d. h. die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50% übersteigt.<br />
Für die Verfolgung von Mietwucher ist nicht das Wohnungsamt, sondern die Staatsanwaltschaft zuständig. Wegen der Schwierigkeit, in einem solchen Strafverfahren Vorsatz nachzuweisen, müssen die Erfolgsaussichten eher als gering angesehen werden.)Hiernach kann eine Miete unzulässig sein, die 20% - in einigen Fällen 50% - über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dies gilt jedoch nur, wenn der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen ausgenutzt hat. Dies muss ggf. im gerichtlichen Streit dargelegt werden.<br />
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Achtung: Solange der Tatbestand der Mietpreisüberhöhung nicht vorliegt, ist der Mietzins im Mietvertrag rechtswirksam vereinbart, auch wenn er die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel übersteigt. Einen nachträglichen Anspruch auf Senkung der Miete - etwa auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete - gibt es nicht!<br />
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Die Jahres-Sperrfrist<br />
Im Altbau und preisfreien Neubau gilt die so genannte Jahres-Sperrfrist. Nach § 558 Abs. 1 BGB bedeutet das bei aufeinander folgenden Mieterhöhungen oder nach Vertragsabschluss zusätzlich, dass der Vermieter ein erneutes Mieterhöhungsbegehren bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erst ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend machen kann (Sperrfrist). Eine erneute Mieterhöhung kann nach § 558 Abs. 1 BGB frühestens nach 15 Monaten wirksam werden. Mieterhöhungen nach Modernisierungen und Betriebskostenerhöhungen beeinflussen nicht den Beginn der Sperrfrist.<br />
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Die Kappungsgrenze<br />
Nach § 558 Abs. 3 BGB darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20% steigen (Kappungsgrenze). Der Ausgangswert der Kappungsgrenze wird bestimmt, indem man vom Wirksamkeitszeitpunkt der geforderten Mieterhöhung drei Jahre zurückrechnet (z. B. Wirksamkeitszeitpunkt der angekündigten Mieterhöhung: 1.5.2002, "Stichtag" für die Berechnung der Kappungsgrenze: 1.5.1999). Ohne Einfluss auf die Kappungsgrenze bleiben Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen und gestiegener Betriebskosten.<br />
Zugleich darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten werden. Es können allerdings noch Betriebskostenerhöhungen und Modernisierungszuschläge hinzukommen.<br />
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete<br />
Eine wichtige Vorschrift für bestehende Mietverhältnisse ist das in § 558 BGB geregelte "Vergleichsmietenverfahren". Es begründet den Anspruch des Vermieters, dass der Mieter eines bestehenden Mietverhältnisses einer Mieterhöhung zustimmen muss, soweit die üblichen Mieten für vergleichbaren Wohnraum (ortsübliche Vergleichsmiete) nicht überschritten werden. Dieser Anspruch ist als Ausgleich des bestehenden Verbots der Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung gerechtfertigt.<br />
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Bei Realisierung des Anspruches muss der Vermieter bestimmte Fristen und Formen (Wichtige Formvorschriften bei allen Mieterhöhungen<br />
Bestimmte formale Mindestvoraussetzungen müssen immer erfüllt sein, damit ein Mieterhöhungsverlangen wirksam ist. Verstöße dagegen führen zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung. Achten Sie vor allem auf Folgendes:<br />
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Jedes Mieterhöhungsverlangen muss in Textform gestellt werden. In Textform heißt schriftlich oder per Telefax, ggf. auch per E-Mail. <br />
Bei mehreren Vermietern müssen sämtliche Vermieter als Absender der Mieterhöhung ersichtlich sein, es sei denn, es ist ein Dritter (z. B. ein Verwalter) bevollmächtigt <br />
Sofern ein Verwalter (erstmals!) Absender der Mieterhöhung ist oder zwischenzeitlich ein Verwalterwechsel stattgefunden hat, soll dem Mieterhöhungsverlangen eine Vollmacht zur Vornahme von Mieterhöhungen beigefügt sein. Andernfalls können Sie durch unverzügliche Zurückweisung der Mieterhöhung diese wegen fehlender Vollmacht unwirksam machen (vgl. § 174 BGB). <br />
Bei mehreren Mietern muss der Mieterhöhungstext sämtlichen Mietern zugehen, es sei denn, der Mietvertrag enthält eine sogenannte Bevollmächtigungsklausel. <br />
Bei jeder Mieterhöhung muss die neue Miete oder zumindest die Erhöhung betragsmäßig ausgewiesen sein. <br />
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Das Zustimmungserfordernis<br />
Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB, also die Anhebung der Kaltmiete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Beachtung der Kappungsgrenze, wird nur wirksam, wenn der Mieter zustimmt. Ist das Mieterhöhungsverlangen ordnungsgemäß, hat der Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung. Wird sie dennoch verweigert, kann der Vermieter sie erklagen. Daraus ergibt sich, dass Handlungsbedarf für Mieter besteht, denen ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB zugeht.<br />
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Wenn das Mieterhöhungsverlangen in Ordnung ist: Erteilen Sie bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats, der nach dem Zugang des Verlangens folgt, Ihre Zustimmung schriftlich. Andernfalls riskieren Sie eine Zustimmungsklage Ihres Vermieters. Haben Sie dem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters zugestimmt, so schulden Sie die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. <br />
Beispiel: Das Erhöhungsverlangen ist Ihnen am 13.02. zugegangen. Sie müssen diesem Mieterhöhungsverlangen (sofern es berechtigt ist) bis Ende April zustimmen und ab 01.05. den erhöhten Mietzins zahlen. <br />
Wenn Sie Zweifel an der Berechtigung der Mieterhöhung haben: Suchen Sie baldmöglichst nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens eine Mieterberatung auf. Stellt sich heraus, dass die Mieterhöhungsforderung formal unwirksam ist, können Sie schweigen und die bisherige Miete weiterzahlen. Stellt sich heraus, dass die Mieterhöhungsforderung der Höhe nach teilweise unbegründet ist, sollten Sie dem Mieterhöhungsverlangen in entsprechendem Umfang teilweise zustimmen. <br />
Tipp: Im letzteren Fall sollten Sie ein klärendes Gespräch mit Ihrem Vermieter suchen.<br />
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Achtung: Das Zustimmungserfordernis gilt nicht bei den anderen Mieterhöhungsmöglichkeiten:<br />
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Modernisierungsbedingte Mieterhöhung (§ 559 BGB), <br />
Betriebskostenveränderung (§ 560 BGB), <br />
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Diese Mieterhöhungen werden auch ohne Zustimmung fällig, wenn sie ordnungsgemäß geltend gemacht wurden und berechtigt sind.<br />
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Die Betriebskostenabwälzung<br />
Betriebskosten sind ein wesentlicher Faktor der Bewirtschaftungskosten eines Hauses und haben deshalb regelmäßig Auswirkungen auf die Miethöhe. Zu den Betriebskosten zählen im wesentlichen laufende Kosten für:<br />
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laufende öffentliche Lasten eines Grundstücks, <br />
Wasserversorgung und Entwässerung, <br />
Betrieb eines Personenaufzuges, <br />
Straßenreinigung und Müllabfuhr, <br />
Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, <br />
Gartenpflege, <br />
Hausbeleuchtung, <br />
Schornsteinreinigung, <br />
Sach- und Haftpflichtversicherung, <br />
Hauswart, <br />
Gemeinschaftsantennenanlage und Breitbandkabelnetz, <br />
Betrieb der zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage.<br />
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Welche Kostenarten als Betriebskosten gesetzlich anerkannt sind, ist abschließend in der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung und in der Heizkostenverordnung geregelt. Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten gehören keinesfalls dazu. Diese sind bereits mit der Grundmiete (Nettokaltmiete) abgegolten.<br />
Mietvertraglich vereinbart werden kann, dass die "kalten" Betriebskosten (ohne Heizung und Warmwasser) als angemessene Vorauszahlungen oder als Pauschale ausgewiesen werden (§ 556 BGB). Möglich ist auch die Vereinbarung einer Inklusivmiete, wo Teile der kalten Betriebskosten oder alle in der Miete enthalten sind und keine gesonderte Ausweisung der kalten Betriebskosten erfolgt.<br />
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Wurden Vorauszahlungen vereinbart, muss der Vermieter jährlich über die Betriebskosten abrechnen. Dies muss grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode erfolgen (§ 556 Abs. 3 BGB). Nach diesem Zeitraum sind eventuelle Nachforderungen durch den Vermieter grundsätzlich verwirkt. Dies gilt für alle Abrechnungszeiträume, die ab dem 1. September 2001 enden. Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung sind grundsätzlich innerhalb von 12 Monaten nach dem Zugang der Abrechnung dem Vermieter mitzuteilen. Mieter und Vermieter können nach der Betriebskostenabrechnung durch eine Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe der Vorauszahlungsbeträge vornehmen (§ 560 Abs. 4 BGB).<br />
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Sind Pauschalen vereinbart worden, erfolgt keine jährliche Abrechnung der Betriebskosten. Der Vermieter kann aber Betriebskostenerhöhungen auf die Mieter umlegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist (§ 560 BGB). Eine Erklärung über die Erhöhung der Betriebskostenpauschale muss der Vermieter in Textform abgeben, d.h. schriftlich, per Telefax oder ggf. per Email. Die Gründe für die Erhöhung sind zu erläutern. Zu bezahlen ist die erhöhte Pauschale ab Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Der Vermieter kann maximal rückwirkend bis zum Beginn des auf die Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres Betriebskostensteigerungen weitergeben. Voraussetzung ist jedoch, dass der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis der Erhöhung eine entsprechende Erklärung abgibt. Der Vermieter muss eine Ermäßigung der Betriebskosten dem Mieter unverzüglich mitteilen. Vom Zeitpunkt der Ermäßigung ist die Pauschale entsprechend herabzusetzen.<br />
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Wurde zwischen Vermieter und Mieter eine Inklusivmiete (z.B. eine Bruttokaltmiete) nach dem 1. September 2001 vereinbart, können Betriebskostenerhöhungen gesondert nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Bei am 1. September 2001 bereits bestehenden Vereinbarungen, bei denen die Betriebskosten ganz oder teilweise enthalten sind, kann analog eine Vereinbarung über Pauschalen (s.o.) die Erhöhung der Betriebskosten an die Mieter weitergegeben werden. Vorraussetzung ist die mietvertragliche Vereinbarung, dass der Mieter Betriebskostenerhöhungen zu tragen hat. Sinken die Betriebskosten, muss der Vermieter auch, wie bei der Vereinbarung von Betriebskostenpauschalen, die Miete entsprechend herabsetzen und dies dem Mieter unverzüglich mitteilen.<br />
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Soweit Betriebskostenänderungen (z.B. aufgrund Wechsel des Dienstleisters) erfolgen, muss der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten.<br />
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Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten<br />
Wurde nichts anderes vereinbart, sind die kalten Betriebskosten grundsätzlich anteilmäßig nach der Wohnfläche umzulegen (§ 556a BGB). Bei einem erfassten Verbrauch (z.B. für Kaltwasser) sind die entsprechenden Betriebskosten nach einem Maßstab umzulegen, der dem Verbrauch Rechnung trägt.<br />
Wurde ein anderer Umlagemaßstab oder eine Inklusivmiete vereinbart, hat der Vermieter das Recht, erfasste verbrauchsabhängige Betriebskosten zukünftig nach dem Verbrauch umzulegen. Dazu muss er eine entsprechende Erklärung gegenüber dem Mieter abgeben. Die Erklärung hat die Wirkung, dass mit Beginn des nächsten Abrechnungszeitraums nach Verbrauch abgerechnet wird. Ist eine Inklusivmiete (z.B. Bruttokaltmiete) vereinbart, so ist die Miete entsprechend herabzusetzen. <br />
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Vorsicht bei "Betriebskostenumstellung"!<br />
Im Normalfall bedeutet die Einigung der Mietvertragsparteien auf eine Betriebskostenumstellung Folgendes: Die bislang als Bestandteil der Kaltmiete (Bruttokaltmiete) geführten Betriebskosten werden aus der Miete ausgegliedert und künftig - wie zum Beispiel die Heizkosten - neben der Miete als monatliche Vorauszahlungen mit jährlicher Abrechnung erhoben. Eine korrekte Betriebskostenumstellung erfordert, dass sämtliche zum Zeitpunkt der Umstellung in der Miete enthaltenen Betriebskosten bzw. der gesamte Betriebskostenanteil (z. B. 1,50 Euro/m²) herausgerechnet und als Vorschuss angesetzt werden.<br />
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Nachteilig für Sie wird die Betriebskostenumstellung aber dann, wenn nur ein Teil der Betriebskosten (z. B. 1,40 Euro statt 1,50 Euro/m²) aus der Bruttokaltmiete herausgerechnet wird. Die zu niedrig angesetzten Vorschüsse reichen dann nicht zur Deckung der tatsächlich angefallenen Betriebskosten aus, so dass es anlässlich der ersten Betriebskostenabrechnung ein Jahr später zu einer entsprechenden Nachzahlungsforderung kommt. Die unkorrekterweise in der Kaltmiete verbliebenen Betriebskostenanteile (in unserem Beispiel 0,10 Euro/m²) führen somit zu einer verdeckten Mieterhöhung.<br />
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Achtung: Der Vermieter hat abgesehen von erfassten verbrauchsabhängigen Betriebskosten keinen Anspruch darauf, die bisherige Vereinbarung über eine Bruttokaltmiete (inklusive kalte Betriebskosten) ohne Zustimmung des Mieters zu ändern.)<br />
Zulässige Miethöhe - Mieterhöhungen (2)<br />
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Mieterhöhung bei Modernisierung oder Energieeinsparung<br />
Hat ein Vermieter den vermieteten Wohnraum modernisiert, so darf er eine Mieterhöhung verlangen (vgl. § 559 BGB).<br />
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Als Modernisierung gelten dabei bauliche Maßnahmen, die<br />
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den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, <br />
die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder <br />
nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. <br />
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Andere bauliche Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, werden wie Modernisierungen gewürdigt.<br />
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Der Vermieter darf nach Modernisierung eine Erhöhung der jährlichen Miete um 11 % der anteilig auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten verlangen. Gegebenenfalls können Mieterhöhungen durch bezirkliche Mietobergrenzen für bestimmte Gebiete begrenzt sein.<br />
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Soweit die umlagefähigen Kosten<br />
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vom Mieter, <br />
von einem Dritten für den Mieter oder <br />
mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören diese Kosten nicht zu den umlagefähigen aufgewendeten Kosten. Werden die Baukosten ganz oder teilweise durch zinsgünstige Mittel gedeckt, so muss der Vermieter den ihm zugute kommenden Zinsvorteil an den Mieter weitergeben, indem er den Mieterhöhungsbetrag entsprechend verringert. <br />
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Im Übrigen ergibt sich aus den Bewilligungsbescheiden bzw. Förderungsverträgen, wie die Fördermittel bei der Mietenbildung zu berücksichtigen sind. Wenn der Eigentümer keine befriedigende Auskunft über die Förderungsmodalitäten gibt, kann sich der Mieter schriftlich an die Investitionsbank Berlin wenden.<br />
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Den Mieterhöhungsanspruch kann der Vermieter durch einseitige Erklärung mit vertragsändernder Wirkung geltend machen. Die Erklärung bedarf keiner Zustimmung des Mieters. Sie ist jedoch nur wirksam, wenn die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und in verständlicher Form erläutert wird.<br />
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Die Mieterhöhungserklärung darf nur für die Zukunft abgegeben werden. Sie bewirkt, dass die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten ist.<br />
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Die durch Modernisierung auf den Mieter voraussichtlich zukommende Mieterhöhung muss bereits vor Beginn der baulichen Maßnahmen für ihn kalkulierbar sein. Der Vermieter ist verpflichtet, vorher auf die voraussichtliche Höhe der entstehenden Kosten und die sich daraus ergebende Mieterhöhung hinzuweisen. Ist dieser Hinweis unterblieben oder weicht die tatsächliche Mieterhöhung gegenüber der Ankündigung des Vermieters um mehr als 10 % nach oben ab, so verlängern sich die Fristen bis zur Wirksamkeit der einseitigen Mieterhöhungserklärung um sechs Monate.<br />
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Ausschluss der Mieterhöhung<br />
Wenn eine Mieterhöhung eingeht, sollte zunächst geprüft werden, ob für die Wohnung nicht vielleicht Mieterhöhungen generell ausgeschlossen sind. Der Ausschluss oder die Beschränkung einer Mieterhöhung können sich entweder aus einer Vertragsvereinbarung oder aus besonderen Umständen ergeben (vgl. § 557 Abs. 3 BGB). Beispielhaft seien folgende Ausschlussgründe genannt:<br />
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Vertraglicher Ausschluss, z. B. als Gegenleistung für eine vom Mieter vorgenommene Modernisierung der Wohnung; <br />
Vereinbarung einer Gefälligkeitsmiete, z. B. unter Freunden; <br />
gesetzlicher Ausschluss bei Staffelmietvereinbarungen: andere als die vereinbarten Mieterhöhungen sind - abgesehen von Betriebskostenerhöhungen - ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB); <br />
teilweiser Ausschluss von Mieterhöhungen aufgrund öffentlicher Förderung von Baumaßnahmen (Vertrag zwischen Investitionsbank Berlin und Eigentümer/Vermieter zugunsten des Mieters und nach § 558 Abs. 5 BGB). <br />
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Einvernehmliche Mieterhöhung<br />
Manchmal unterbreiten Vermieter in ihren Mieterhöhungsverlangen das Angebot einer "einvernehmlichen", "formlosen" Mietanpassung (§ 577 Abs. 1 BGB), welche angeblich für den Mieter günstiger, als eine "förmliche" Mieterhöhung nach § 558 BGB sein soll.<br />
Prüfen Sie genau, ob dieses Angebot auch tatsächlich vertretbar ist! Es könnte auch sein, dass bei Ihrer Wohnung eine "förmliche" Mieterhöhung gemäß § 558 BGB nach dem Mietspiegel gar nicht mehr möglich ist, weil die Miete schon weit über dem Oberwert des Mietspiegels liegt. Das Angebot einer "einvernehmlichen" Mieterhöhung ist in diesem Fall kein Entgegenkommen, sondern der Versuch, eine Mieterhöhung ohne Rechtsanspruch durchzusetzen.<br />
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Achtung: Das Vorgehen des Vermieters ist jedoch nicht rechtswidrig! § 557 Abs. 1 BGB erlaubt, dass die Mietvertragsparteien - ohne Rücksicht auf Mietspiegel und Kappungsgrenze - eine Erhöhung der Miete vereinbaren.<br />
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Dies bedeutet aber: Wer einmal auf das Angebot des Vermieters eingegangen ist und der Mietanpassung zugestimmt hat, ist an diese Erklärung gebunden und muss den neuen höheren Betrag künftig zahlen, auch wenn diese Erhöhung nach dem jeweiligen Mietspiegel überhaupt nicht zulässig gewesen wäre.<br />
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Andererseits bedeutet dies aber auch: Ohne ausdrückliche Zustimmung ist eine "einvernehmliche" Mieterhöhung nach § 557 Abs. 1 BGB nicht möglich. Deshalb: Prüfen Sie jedes Angebot in Ruhe und unterschreiben Sie nicht voreilig!<br />
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Achtung: Auch die vorbehaltlose mehrmalige Zahlung einer erhöhten Miete gilt als Zustimmung (durch sogenanntes schlüssiges Verhalten)!<br />
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Die Staffelmiete<br />
Gelegentlich werden Mietern beim Vertragsabschluss sogenannte Staffelmietvereinbarungen (§ 557a BGB) angeboten, wonach sich die Miete innerhalb eines bestimmten Zeitraumes in betragsmäßig festgelegten Stufen auf einen bestimmten Betrag erhöht. Die Obergrenzen aus § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete und Kappungsgrenze) müssen bei einer wirksamen Staffelmietvereinbarung nicht eingehalten werden.<br />
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Wirksam ist eine Staffelmietvereinbarung aber nur, wenn die Voraussetzungen des § 557a BGB beachtet werden:<br />
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Zwischen zwei Mietstufen muss ein Mindestabstand von einem Jahr liegen (§ 557a Abs. 2 BGB). <br />
Die jeweils geschuldete Miete muss in EURO-Beträgen - nicht in Prozenten - bezeichnet sein. Es reicht hierfür aus, wenn nur die monatliche Anfangsmiete der Staffelzeiträume oder die jährlichen Erhöhungsbeträge angegeben sind. <br />
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Wird nur eine dieser Voraussetzungen nicht eingehalten, ist die gesamte Staffelmietvereinbarung nichtig. Dann gilt die bisher vereinbarte Miete bzw. die erste Stufe der (ansonsten nichtigen) Staffelmietvereinbarung.<br />
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Beachten Sie: Auch bei einer ansonsten wirksamen Staffelmietvereinbarung kann die zulässige Miethöhe jeder einzelnen Mietstaffelung durch § 5 Wirtschaftsstrafgesetz begrenzt sein.<br />
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Die Indexmiete<br />
§ 557b BGB erlaubt den Abschluss von Vereinbarungen über eine Indexmiete. bei der Indexmiete wird die Mietentwicklung an die Änderung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland gebunden.<br />
Bei einer Vereinbarung über eine Indexmiete muss die Miete, von Mieterhöhungen bei Modernisierung (§ 559 BGB) und Veränderungen bei Betriebskosten (§ 560 BGB) abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Mieterhöhung auf der Grundlage des § 559 BGB (Modernisierung) kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat.<br />
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Eine Mieterhöhung aufgrund § 558 BGB (Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) ist bei der Vereinbarung über eine Indexmiete ausgeschlossen.<br />
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Die Mietänderung muss der Vermieter als Erklärung in Textform (schriftlich, per Telefax oder ggf. per E-mail) geltend machen. In der Erklärung ist die Veränderung des Preisindexes sowie betragsmäßig die jeweilige Miete oder die Erhöhung anzugeben.<br />
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Mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung des Vermieters ist die veränderte Miete zu entrichten.<br />
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Sonderkündigungsrechte des Mieters bei Mieterhöhungen<br />
Zum Ausgleich für die Rechte des Vermieters auf Mieterhöhungen billigt das Gesetz dem Mieter Sonderkündigungsrechte zu (vgl. § 561 BGB).<br />
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Macht der Vermieter eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) oder bei Modernisierung (§ 559 BGB) geltend, steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu. In diesen Fällen kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die ansonsten geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen muss der Mieter nicht beachten.<br />
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Beispiel: Der Vermieter verlangt am 15. Januar eine Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB). Dann kann der Mieter bis Ende März (Zugang beim Vermieter) zum 31. Mai kündigen.))<br />
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einhalten sowie Nachweise antreten. Stimmt der Mieter nicht zu oder äußert er sich nicht, muss der Vermieter den Mieter auf Zustimmung verklagen, wenn er seinen (vermeintlichen) Anspruch durchsetzen will.<br />
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Ortsübliche Vergleichsmieten sind Entgelte, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann durch einen Mietspiegel nachgewiesen werden. Die im Berliner Mietspiegel abgebildeten ortsüblichen Vergleichsmieten basieren auf der Nettokaltmiete. Sollte zwischen Vermieter und Mieter z. B. eine Bruttokaltmiete vereinbart sein, muss entsprechend umgerechnet werden. In Berlin ist der vorliegende Mietspiegel von Verbänden der Mieter und der Vermieter sowie von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung gemeinsam erarbeitet worden.<br />
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Spezielle Informationen über den Berliner Mietspiegel (insbesondere über seinen Geltungsbereich, seine Gliederung, seinen Mietenbegriff und seine Anwendung) können aus der veröffentlichten Broschüre entnommen werden. Die aktuellen Daten des Berliner Mietspiegels mit Wohnlagezuordnung sind außer im Internet auch im Amtsblatt für Berlin vom 7. September 2000 (Nr. 41) zu finden. <br />
Alle Werte des Berliner Mietspiegels 2000 wurden im Amtsblatt für Berlin vom 13. Dezember 2001 (Nr. 67) auch in EURO veröffentlicht. Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete kann im Vergleichsmietenverfahren auch anders begründet werden, etwa durch ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder durch Angabe von zumindest drei vergleichbaren Wohnungen. Die Richtigkeit des vom Vermieter geltend gemachten Betrages unterliegt im Streitfall der freien Beweiswürdigung des ordentlichen Gerichts.<br />
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Liegt ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558 d BGB) vor, muss der Vermieter dort enthaltene Angaben zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete im Mieterhöhungsverlangen mitteilen. Dies auch, wenn er sein Erhöhungsverlangen auf ein anderes Begründungsmittel stützt.<br />
Der Berliner Mietspiegel 2000 ist nicht zum qualifizierten Mietspiegel im Sinne des o.g. Paragraphen erklärt worden.<br />
Ein neuer Berliner Mietspiegel soll als qualifizierter Mietspiegel erstellt und voraussichtlich Anfang 2003 veröffentlicht werden.<br />
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Auch mit einer formal wirksam begründeten Mieterhöhung muss noch nicht automatisch die "richtige" ortsübliche Vergleichsmiete geltend gemacht worden sein. Beispiel: Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf den Oberwert des entsprechenden Mietspiegelfeldes, ist die Mieterhöhung zwar korrekt begründet und das Verfahren formal wirksam eingeleitet, der Mieter kann aber - wenn er Gründe dafür hat - bestreiten, dass der Oberwert des Mietspiegels die ortsübliche Vergleichsmiete für seine Wohnung wiedergibt. Können sich die Mietvertragsparteien in einem solchen Fall nicht einigen, wird der maßgebliche ortsübliche Mietzins für die betreffende Wohnung im Zustimmungsprozess vom Gericht festgestellt, wenn der Vermieter eine entsprechende Klage einreicht.<br />
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Wichtige Formvorschriften bei allen Mieterhöhungen<br />
Bestimmte formale Mindestvoraussetzungen müssen immer erfüllt sein, damit ein Mieterhöhungsverlangen wirksam ist. Verstöße dagegen führen zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung. Achten Sie vor allem auf Folgendes:<br />
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Jedes Mieterhöhungsverlangen muss in Textform gestellt werden. In Textform heißt schriftlich oder per Telefax, ggf. auch per E-Mail. <br />
Bei mehreren Vermietern müssen sämtliche Vermieter als Absender der Mieterhöhung ersichtlich sein, es sei denn, es ist ein Dritter (z. B. ein Verwalter) bevollmächtigt <br />
Sofern ein Verwalter (erstmals!) Absender der Mieterhöhung ist oder zwischenzeitlich ein Verwalterwechsel stattgefunden hat, soll dem Mieterhöhungsverlangen eine Vollmacht zur Vornahme von Mieterhöhungen beigefügt sein. Andernfalls können Sie durch unverzügliche Zurückweisung der Mieterhöhung diese wegen fehlender Vollmacht unwirksam machen (vgl. § 174 BGB). <br />
Bei mehreren Mietern muss der Mieterhöhungstext sämtlichen Mietern zugehen, es sei denn, der Mietvertrag enthält eine sogenannte Bevollmächtigungsklausel. <br />
Bei jeder Mieterhöhung muss die neue Miete oder zumindest die Erhöhung betragsmäßig ausgewiesen sein. <br />
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Das Zustimmungserfordernis<br />
Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB, also die Anhebung der Kaltmiete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Beachtung der Kappungsgrenze, wird nur wirksam, wenn der Mieter zustimmt. Ist das Mieterhöhungsverlangen ordnungsgemäß, hat der Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung. Wird sie dennoch verweigert, kann der Vermieter sie erklagen. Daraus ergibt sich, dass Handlungsbedarf für Mieter besteht, denen ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB zugeht.<br />
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Wenn das Mieterhöhungsverlangen in Ordnung ist: Erteilen Sie bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats, der nach dem Zugang des Verlangens folgt, Ihre Zustimmung schriftlich. Andernfalls riskieren Sie eine Zustimmungsklage Ihres Vermieters. Haben Sie dem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters zugestimmt, so schulden Sie die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. <br />
Beispiel: Das Erhöhungsverlangen ist Ihnen am 13.02. zugegangen. Sie müssen diesem Mieterhöhungsverlangen (sofern es berechtigt ist) bis Ende April zustimmen und ab 01.05. den erhöhten Mietzins zahlen. <br />
Wenn Sie Zweifel an der Berechtigung der Mieterhöhung haben: Suchen Sie baldmöglichst nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens eine Mieterberatung auf. Stellt sich heraus, dass die Mieterhöhungsforderung formal unwirksam ist, können Sie schweigen und die bisherige Miete weiterzahlen. Stellt sich heraus, dass die Mieterhöhungsforderung der Höhe nach teilweise unbegründet ist, sollten Sie dem Mieterhöhungsverlangen in entsprechendem Umfang teilweise zustimmen. <br />
Tipp: Im letzteren Fall sollten Sie ein klärendes Gespräch mit Ihrem Vermieter suchen.<br />
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Achtung: Das Zustimmungserfordernis gilt nicht bei den anderen Mieterhöhungsmöglichkeiten:<br />
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Modernisierungsbedingte Mieterhöhung (§ 559 BGB), <br />
Betriebskostenveränderung (§ 560 BGB), <br />
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Diese Mieterhöhungen werden auch ohne Zustimmung fällig, wenn sie ordnungsgemäß geltend gemacht wurden und berechtigt sind.<br />
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Die Betriebskostenabwälzung<br />
Betriebskosten sind ein wesentlicher Faktor der Bewirtschaftungskosten eines Hauses und haben deshalb regelmäßig Auswirkungen auf die Miethöhe. Zu den Betriebskosten zählen im wesentlichen laufende Kosten für:<br />
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laufende öffentliche Lasten eines Grundstücks, <br />
Wasserversorgung und Entwässerung, <br />
Betrieb eines Personenaufzuges, <br />
Straßenreinigung und Müllabfuhr, <br />
Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, <br />
Gartenpflege, <br />
Hausbeleuchtung, <br />
Schornsteinreinigung, <br />
Sach- und Haftpflichtversicherung, <br />
Hauswart, <br />
Gemeinschaftsantennenanlage und Breitbandkabelnetz, <br />
Betrieb der zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage.<br />
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Welche Kostenarten als Betriebskosten gesetzlich anerkannt sind, ist abschließend in der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung und in der Heizkostenverordnung geregelt. Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten gehören keinesfalls dazu. Diese sind bereits mit der Grundmiete (Nettokaltmiete) abgegolten.<br />
Mietvertraglich vereinbart werden kann, dass die "kalten" Betriebskosten (ohne Heizung und Warmwasser) als angemessene Vorauszahlungen oder als Pauschale ausgewiesen werden (§ 556 BGB). Möglich ist auch die Vereinbarung einer Inklusivmiete, wo Teile der kalten Betriebskosten oder alle in der Miete enthalten sind und keine gesonderte Ausweisung der kalten Betriebskosten erfolgt.<br />
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Wurden Vorauszahlungen vereinbart, muss der Vermieter jährlich über die Betriebskosten abrechnen. Dies muss grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode erfolgen (§ 556 Abs. 3 BGB). Nach diesem Zeitraum sind eventuelle Nachforderungen durch den Vermieter grundsätzlich verwirkt. Dies gilt für alle Abrechnungszeiträume, die ab dem 1. September 2001 enden. Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung sind grundsätzlich innerhalb von 12 Monaten nach dem Zugang der Abrechnung dem Vermieter mitzuteilen. Mieter und Vermieter können nach der Betriebskostenabrechnung durch eine Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe der Vorauszahlungsbeträge vornehmen (§ 560 Abs. 4 BGB).<br />
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Sind Pauschalen vereinbart worden, erfolgt keine jährliche Abrechnung der Betriebskosten. Der Vermieter kann aber Betriebskostenerhöhungen auf die Mieter umlegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist (§ 560 BGB). Eine Erklärung über die Erhöhung der Betriebskostenpauschale muss der Vermieter in Textform abgeben, d.h. schriftlich, per Telefax oder ggf. per Email. Die Gründe für die Erhöhung sind zu erläutern. Zu bezahlen ist die erhöhte Pauschale ab Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Der Vermieter kann maximal rückwirkend bis zum Beginn des auf die Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres Betriebskostensteigerungen weitergeben. Voraussetzung ist jedoch, dass der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis der Erhöhung eine entsprechende Erklärung abgibt. Der Vermieter muss eine Ermäßigung der Betriebskosten dem Mieter unverzüglich mitteilen. Vom Zeitpunkt der Ermäßigung ist die Pauschale entsprechend herabzusetzen.<br />
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Wurde zwischen Vermieter und Mieter eine Inklusivmiete (z.B. eine Bruttokaltmiete) nach dem 1. September 2001 vereinbart, können Betriebskostenerhöhungen gesondert nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Bei am 1. September 2001 bereits bestehenden Vereinbarungen, bei denen die Betriebskosten ganz oder teilweise enthalten sind, kann analog eine Vereinbarung über Pauschalen (s.o.) die Erhöhung der Betriebskosten an die Mieter weitergegeben werden. Vorraussetzung ist die mietvertragliche Vereinbarung, dass der Mieter Betriebskostenerhöhungen zu tragen hat. Sinken die Betriebskosten, muss der Vermieter auch, wie bei der Vereinbarung von Betriebskostenpauschalen, die Miete entsprechend herabsetzen und dies dem Mieter unverzüglich mitteilen.<br />
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Soweit Betriebskostenänderungen (z.B. aufgrund Wechsel des Dienstleisters) erfolgen, muss der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten.<br />
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Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten<br />
Wurde nichts anderes vereinbart, sind die kalten Betriebskosten grundsätzlich anteilmäßig nach der Wohnfläche umzulegen (§ 556a BGB). Bei einem erfassten Verbrauch (z.B. für Kaltwasser) sind die entsprechenden Betriebskosten nach einem Maßstab umzulegen, der dem Verbrauch Rechnung trägt.<br />
Wurde ein anderer Umlagemaßstab oder eine Inklusivmiete vereinbart, hat der Vermieter das Recht, erfasste verbrauchsabhängige Betriebskosten zukünftig nach dem Verbrauch umzulegen. Dazu muss er eine entsprechende Erklärung gegenüber dem Mieter abgeben. Die Erklärung hat die Wirkung, dass mit Beginn des nächsten Abrechnungszeitraums nach Verbrauch abgerechnet wird. Ist eine Inklusivmiete (z.B. Bruttokaltmiete) vereinbart, so ist die Miete entsprechend herabzusetzen. <br />
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Vorsicht bei "Betriebskostenumstellung"!<br />
Im Normalfall bedeutet die Einigung der Mietvertragsparteien auf eine Betriebskostenumstellung Folgendes: Die bislang als Bestandteil der Kaltmiete (Bruttokaltmiete) geführten Betriebskosten werden aus der Miete ausgegliedert und künftig - wie zum Beispiel die Heizkosten - neben der Miete als monatliche Vorauszahlungen mit jährlicher Abrechnung erhoben. Eine korrekte Betriebskostenumstellung erfordert, dass sämtliche zum Zeitpunkt der Umstellung in der Miete enthaltenen Betriebskosten bzw. der gesamte Betriebskostenanteil (z. B. 1,50 Euro/m²) herausgerechnet und als Vorschuss angesetzt werden.<br />
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Nachteilig für Sie wird die Betriebskostenumstellung aber dann, wenn nur ein Teil der Betriebskosten (z. B. 1,40 Euro statt 1,50 Euro/m²) aus der Bruttokaltmiete herausgerechnet wird. Die zu niedrig angesetzten Vorschüsse reichen dann nicht zur Deckung der tatsächlich angefallenen Betriebskosten aus, so dass es anlässlich der ersten Betriebskostenabrechnung ein Jahr später zu einer entsprechenden Nachzahlungsforderung kommt. Die unkorrekterweise in der Kaltmiete verbliebenen Betriebskostenanteile (in unserem Beispiel 0,10 Euro/m²) führen somit zu einer verdeckten Mieterhöhung.<br />
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Achtung: Der Vermieter hat abgesehen von erfassten verbrauchsabhängigen Betriebskosten keinen Anspruch darauf, die bisherige Vereinbarung über eine Bruttokaltmiete (inklusive kalte Betriebskosten) ohne Zustimmung des Mieters zu ändern.<br />
Quelle: Stadtentwicklung Berlin<br />
Stichwörter: mieterfibel

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