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Gast Experte! hat diese Frage am 01.01.2005 gestellt
Flächendifferenz von mehr als 10 % Mangel der Mietsache Urteil Az VIII ZR 295/03

Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, daß infolge der Flächendifferenz die Tauuglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht.

Der BGH hat nun auch diese seit langem erwartete Entscheidung gefällt und damit die Frage zugunsten des Mieters eindeutig beantwortet. Waren bisher Flächenabweichungen für den Vermieter nur für die Betriebskostenabrechnung soweit flächenbezogen abzurechnen von Bedeutung, so hat nach verschiedenen Land- und Oberlandesgerichten nunmehr der BGH bestätigt, dass eine Abweichung von mehr als 10% gegenüber dem im Mietvertrag angegebenen Wert einen Mangel bedeutet.

Der BGH läßt eine Möglichkeit offen, wenn die Parteien nachweisen, wie der Berechnungsmodus für den im Mietvertrag verwendeten Begriff "Wohnfläche" zu definieren sei. Möglich ist auch, dass die Parteien mit der Festschreibung im Mietvertrag eine feste Größe eben zur Streitvermeidung unabhängig von der tatsächlichen Größe vornehmen wollten. Im vorliegenden Fall wurde dies jedoch nicht weiter geprüft, so dass von dem Vortrag der Mieter in Bezug auf die ausgemessene Fläche ausgegangen wurde.

Wie OLG Dresden 1998, OLG Karlsruhe 2002, KB Berlin 2002, OLG Frankfurt 2003 und Teile der Literatur bestätigt nun auch der BGH einen Mangel, wenn die im Vertrag angegebene Fläche erheblich von der tatsächlichen Fläche abweicht. Eine Darlegung des Mieters, dass durch die Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung gemindert ist, ist nicht erforderlich, da bei zu geringer Fläche nie die vertraglich vereinbarte Größe genutzt werden kann.

Es reicht aus, dass die Fläche als wesentliches Merkmal angesehen wird, da z. B. bereits in Vermietungsannoncen diese Angaben zu finden sind und der Mieter sie als wichtiges Vergleichsmerkmal heranzieht. Aufgrund dieser Vergleichbarkeitskriterien, der Heranziehung der Fläche bei Abrechnungen und Mieterhöhung, kann dem Mieter ein unmittelbarer Schaden entstehen.

Die Grenze von 10% als Erheblichkeitskriterium wird mit den bereits vorhandenen gerichtlichen Entscheidungen bei Errichtung bzw. Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung gleich gezogen, die der BGH bereits 1997 bei einer Unterschreitung von 10% anerkannt hatte. Eine andere Bemessung der Wesentlichkeitsgrenze erkennt der BGH für das Mietrecht nicht, zumindest nicht bei einer Flächendifferenz von 10%.

Damit hat der BGH eine deutliche Grenze gezogen, die vielen Mietverträgen als jederzeit durch den Mieter heranzuziehender Anspruch innewohnt. Jeder Mietvertrag, der eine Wohnflächenangabe enthält, berechtigt den Mieter bei entsprechender Abweichung zu einer Minderung. Diese Minderung ist nicht durch die bisherige Duldung beschränkt, da im vorliegenden Fall die Aufrechnung mit in der Vergangenheit überzahlter Mieten für einen Zeitraum von zwei Jahren als berechtigt zugelassen wurde. Im Einzelfall ist daher nur eine Verwirkung oder Verjährung nach den gesetzlichen Vorschriften zu prüfen. Im Einzelfall kann zudem die Bedeutung der Bezeichnung "Wohnfläche" für den einzelnen Vertrag und der tatsächliche Berechnungsmodus zu prüfen sein. Da der BGH andeutet, dass unter 10% möglicherweise die Wesentlichkeitsgrenze im Mietrecht anders als im Bau- und Kaufrecht zu bewerten ist, dürfte bei geringeren Abweichungen kein Mangelanspruch bestehen.
Stichwörter: mangel + mietsache + urte + flächendifferenz

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