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Gast Experte! hat diese Frage am 01.01.2005 gestellt
Verspätete Rückgabe: Anspruch auf Mietausfallschaden setzt konkrete Darlegung voraus

Der Anspruch auf Ersatz des Mietausfallschadens bei verspäteter Rückgabe einer Mietsache setzt den Nachweis des Vermieters voraus, dass ein bestimmter Mietinteressent bereit gewesen wäre, die Räume zu einem früheren Zeitpunkt anzumieten.

Zwischen den Parteien bestand ein bis zum 31. Dezember 1997 befristetes Mietverhältnis über Geschäftsräume. Die endgültige Räumung des Objekts erfolgte aber erst am 11. Juni 1998. Der Vermieter forderte vom Mieter wegen verspäteter Rückgabe der Mietsache den Ersatz seines Mietausfallschadens.

Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf hat den Anspruch zum Teil zurückgewiesen. Es hielt einen Schaden des Vermieters nicht für ausreichend nachgewiesen. Das Gericht wies darauf hin, dass dem Vermieter nach den gesetzlichen Vorschriften prinzipiell eine Nutzungsentschädigung zusteht, wenn der Mieter die Mieträume nicht fristgerecht zurückgibt. Diese Nutzungsentschädigung entspricht in ihrer Höhe üblicherweise der bisher gezahlten Miete. Will der Vermieter einen darüber hinausgehenden Schaden geltend machen, muss er diesen nachweisen. Hierzu muss er darlegen, dass ein bestimmter Mietinteressent bereit gewesen wäre, die Räume zu einem vor der verspäteten Rückgabe liegenden Zeitpunkt zu einem höheren Mietpreis anzumieten. Dies hatte der Vermieter im vorliegenden Falle aber nicht ausreichend nachgewiesen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 5.9.2002).

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Doppelvermietung: Mieter kann vom Vermieter Herausgabe des erzielten Erlöses verlangen

Der durch eine "Doppelvermietung" benachteiligte Mieter kann von dem Vermieter die Herausgabe des durch die vertragswidrige Weitervermietung erzielten Erlöses verlangen.

Ein Vermieter vermietete eine ca. 8.000 qm große Grundstücksfläche zur Nutzung als Parkplatz. Ohne Zustimmung des Mieters vermietete er später Teilflächen des Grundstücks als Stellplatz für Verkaufswagen an Markthändler. Der Mieter verlangte vom Vermieter Auskunft über die dadurch erzielten Einnahmen und Zahlung dieser Beträge an ihn.

Das Oberlandesgericht (OLG) Rostock gab der Klage statt. Es führte aus, dass der Vermieter durch den Mietvertrag verpflichtet war, dem Mieter den uneingeschränkten Gebrauch des Grundstücks einzuräumen. Er war auch verpflichtet, während der Vertragszeit den Gebrauch des Grundstücks nicht zu beeinträchtigen. Durch die Weitervermietung von Teilen der Mietfläche an die Markthändler hat er gegen diese Verpflichtung jedoch verstoßen. Die von ihm zu erbringende Leistung - nämlich die uneingeschränkte Zurverfügungstellung der Mietfläche - ist ihm damit nicht mehr möglich gewesen. Der Mieter kann daher die Herausgabe dessen verlangen, was dem Vermieter auf Grund dieser Unmöglichkeit zugeflossen ist. Dies gilt insbesondere bei einer Doppelvermietung. Der Gewinn, den der Vermieter aus der anderweitigen Vermietung des Grundstücks zieht, soll ihm nicht verbleiben, sondern dem rechtmäßigen Mieter zufließen. Dabei ist unerheblich, dass der Mieter auf diese Weise zusätzliche Einnahmen erwirtschaftet, die er selbst möglicherweise gar nicht erzielt hätte. Da nur der Vermieter den Umfang der von ihm vertragswidrig vorgenommenen Vermietungen an die Markthändler kannte, war er auch verpflichtet, umfassende Auskunft über die aus dieser zusätzlichen Vermietung erzielten Einkünfte zu erteilen (OLG Rostock, Urteil vom 29.4.2002).

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WEG: Eigentümerversammlung kann Gemeinschaftsfläche nicht zur Gemeindestraße erklären

Eine Eigentümergemeinschaft kann eine im Gemeinschaftseigentum stehende Grundstücksfläche nicht zur Gemeindestraße erklären.

Eine in Wohnungseigentum aufgeteilte Wohnanlage wurde als Hotel betrieben. Der Zugang zum Hotel erfolgte über einen Privatweg, der im Eigentum der Wohnungseigentümer stand. Die Stadt hatte den Privatweg als Ortsstraße "gewidmet". In einer Wohnungseigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer, den Verwalter zu beauftragen, die Zustimmung zur Widmung der Grundstücksflächen an dem Privatweg zu erklären bzw. die Anerkennung zur Widmung der Grundstücksfläche an dem Privatweg zu erklären. Hiervon versprach man sich eine Überwälzung der Unterhaltskosten auf die Stadt. Gegen diesen Beschluss wandte sich einer der Wohnungseigentümer.

Das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) erklärte daraufhin den Wohnungseigentümerbeschluss für nichtig. Das Gericht verdeutlichte, dass durch die "Widmung" die im privaten Eigentum stehende Straße der öffentlichen Hand unterstellt und eine öffentliche "Sachherrschaft" begründet wird. Der Grundstückseigentümer der Straße muss danach alle Einschränkungen dulden, die im Rahmen des normalen Gebrauchs liegen oder sich aus dem Zweck des Weges und den Anforderungen des öffentlichen Verkehrs ergeben. Weiterhin darf er von seinem Eigentum nicht in einer Weise Gebrauch machen, die der neuen öffentlichen Zweckbestimmung zuwider läuft. Als Voraussetzung zur "Widmung" genügt auch die Zustimmung des Eigentümers zu einer entsprechenden Entscheidung der Stadt.

DEine solche Zustimmung ist jedoch weder durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) noch durch Vereinbarung dem Mehrheitsprinzip unterworfen. Sie kann daher nicht durch Mehrheitsbeschluss durch die Wohnungseigentümer geregelt werden. Andernfalls würde ein in der Abstimmung unterlegener Eigentümer in seinem Eigentum "enteignet". Erforderlich ist daher die gesonderte Zustimmung jedes einzelnen Eigentümers. Die Wohnungseigentümerversammlung war folglich für eine Beschlussfassung unzuständig, so dass deren Beschluss nichtig ist (BayObLG, Beschluss vom 14.8.2002).

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WEG: Zustimmung zu baulicher Veränderung kann auch konkludent erteilt werden

Die Parteien des Rechtsstreits hatten gemeinsam ein Hausgrundstück erworben und waren zunächst "Bruchteilseigentümer". Erst zu einem späteren Zeitpunkt wandelten sie das Hausgrundstück in Wohnungseigentum um. Noch vor der Teilungserklärung bauten die Antragsgegner sieben Dachfenster ein. Ein weiteres Dachfenster wurde nach der Teilungserklärung eingebaut. Der Antragsteller hat bei Gericht beantragt, die Antragsgegner zu verpflichten, die Dachfenster zu entfernen.

Das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) hat diese Forderung zurückgewiesen, da ein Beseitigungsanspruch des Antragstellers nicht bestand. Zum Zeitpunkt des Einbaus der ersten sieben Dachfenster war die Teilungserklärung noch nicht einmal beurkundet. Es hat deshalb auch noch keine - werdende - Wohnungseigentümergemeinschaft bestanden.

Hinsichtlich des achten Dachfensters lag eine Zustimmung durch schlüssiges Verhalten vor. Der Antragsteller war aufgefordert worden, die Sonnenkollektoren einzubauen, damit auch das letzte Dachfenster eingebaut werden könne. Daraufhin äußerte er, dass er etwas anderes zu tun habe und ihn das Fenster nicht interessiere. Das BayObLG hat hierin eine konkludente Zustimmung zum Einbau des weiteren Dachfensters gesehen. Der Antragsteller hätte bei pflichtgemäßer Sorgfalt erkennen können, dass sein Verhalten als Einverständnis aufgefasst werden konnte und der Antragsgegner dies auch tatsächlich so hat verstehen können (BayObLG, Beschluss vom 11.7.2002).

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