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Gast Experte! hat diese Frage am 01.01.2005 gestellt
Modernisierungsmaßnahme: Gas-Etagenheizung bzw. Zentralheizung

Der Einbau einer Zentralheizung durch den Vermieter stellt eine Modernisierung dar, wenn vorher vom Mieter bereits eine Gas-Etagenheizung eingebaut wurde. Entscheidend ist dabei, ob der Mieter seine Modernisierung abgewohnt hat. Bei einem Gesamtaufwand in Höhe einer Jahresmiete (netto kalt) ist die Modernisierung in vier Jahren abgewohnt. (LG Berlin, Az. 64 S 316/98, aus: NZM 1999, S. 1036).
Fall: Ein Mieter hatte vor sieben Jahren sich eine Gas-Etagenheizung mit Genehmigung des Vermieters eingebaut und sollte nun als Modernisierung an die neue Zentralheizung im Haus angeschlossen werden. Mit der Begründung, die Zentralheizung stelle für ihn keine Modernisierung dar, lehnte er den Einbau ab. Der Vermieter klagte auf Duldung der Modernisierung und bekam nicht Recht, weil die Heizung des Mieters noch nicht abgewohnt war.
Begründung und Berechnung: betragen die Kosten eine Jahresmiete netto kalt, sind die Kosten nach 4 Jahren abgewohnt. Konkret: die Heizung kostete 9.237 DM, die Nettokaltmiete betrug 249,43 DM monatlich. Demnach wäre die Heizung erst nach 12 Jahren und 4 Monaten abgewohnt gewesen. Weil aber erst 7 Jahre vergangen waren, konnte der Vermieter seine Modernisierung nicht durchsetzen.

Der Mieter kann sich wegen seiner eigenen Modernisierung nur dann auf eine Härte gemäß § 541b I BGB554 BGB neu) berufen, wenn die selbst eingebaute Anlage noch nicht abgewohnt ist. Das ist bei Aufwendungen im Betrag einer Jahresmiete nach vier Jahren der Fall. (LG Berlin, Az. 64 S 35/97, aus: GE 10/97, S. 616)

Der nachträgliche Einbau einer Zentralheizung in Wohnungen mit Gas-Etagenheizungen, die von den Mietern mit Zustimmung des Vermieters eingebaut wurden, stellen nur dann eine Modernisierung und Wertverbesserung dar, wenn sich die Einbaukosten der Mieter amortisiert haben. Ist das nicht der Fall, braucht der Mieter den Heizungseinbau nicht zu dulden. (LG Berlin, Az. 65 S 49/96)
Fall: Der Mieter hatte mit Zustimmung des Vermieters vor 20 Jahren eine Gas-Etagenheizung eingebaut und vor einem Jahr eine neue Gas-Therme (Preis 5.678 DM) einsetzen lassen. Der Einbau einer Zentralheizung mit Anschluss an das Fernwärmenetz stellt somit eine unzumutbare Härte für den Mieter dar. Die Gas-Therme muss erst abgewohnt sein.

Der Mieter muss nicht den Anschluss an eine Gas-Zentralheizung dulden, wenn er bereits über eine Gas-Etagenheizung verfügt. Das gilt auch, wenn die Gas-Etagenheizung mit Zustimmung des Vermieters eingebaut wurde. (LG Berlin, Az. 67 S84/02, aus. MM 5/02, S. 45)

Der Einbau einer Gas-Etagenheizung als Ersatz für eine Gas-Außenwandheizung stellt eine Wohnwertverbesserung gemäß § 541 I BGB554 BGB neu) dar, weil er zur Einsparung von Heizenergie führt. (AG Berlin Lichtenberg, Az. 3 C 350/95, aus: MM 12/96, S. 454) Und wie hoch die zu erwartenden Heizkosten sein werden, braucht der Vermieter mit der Modernisierungsankündigung nicht angeben, weil die tatsächliche Höhe vom individuellen Heizverhalten des Mieters abhängt, was der Vermieter nicht einschätzen kann. (AG Berlin Tempelhof-Kreuzberg, Az. 2 C 350/00, aus: MM 5/02, S. 39)

Der Einbau einer Gas-Etagenheizung als Ersatz für eine Nachtstromspeicherheizung ist eine Modernisierung wegen stattfindender Energieeinsparung. (AG Bergisch-Gladbach, Az. 23 C 254/93, aus: WM 9/97, S. 49 8)

Der Einbau einer Gas-Etagenheizung als Ersatz für eine Ofenheizung stellt eine Modernisierung dar und muss vom Mieter geduldet werden, wenn neben dem Umfang der Einbaukosten und Höhe der voraussichtlichen Mieterhöhung auch Angaben über die Höhe der zusätzlichen Heizkosten (hier: Ausgaben für zusätzlichen Gasverbrauch) gemacht werden. (AG Berlin Tempelhof-Kreuzberg, Az. 16 C 183/01).

Unzumutbar für den Mieter ist der Einbau einer Gas-Etagenheizung in der direkten Vorweihnachtszeit (konkret: zwischen dem 12. und 22. Dezember). Der Vermieter muss den Einbau in die Zeit nach Weihnachten verschieben. (AG Köln, Az. 215 C 293/93)

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