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Gast Experte! hat diese Frage am 01.01.2005 gestellt
Neues BGH-Urteil zur Kündigungsfrist: Was Sie wissen sollten







Am 10.3.2004 hat der Bundesgerichtshof sich dazu geäußert, welche Kündigungsfrist für einen vor dem 1.9.2001 geschlossenen Mietvertrag gilt. Das Besondere: Die Kündigungsfrist stand nicht mitten im Vertragstext, sondern nur klein gedruckt in einer Fußnote unten auf einer Seite.

Zusätzlich war dort nicht nur der alte Gesetzestext mit den alten Kündigungsfristen wiederholt, sondern auch noch der alte Kündigungsparagraf (§ 565 Abs. 2 BGB) gennant. Bisher war umstritten, ob die alten, längeren Kündigungsfristen gelten oder die neuen, mieterfreundlich verkürzten Fristen, wenn der alte Kündigungsparagraf mit abgedruckt war.

Eine Fußnote im Vertrag rettet Ihnen schon die alte Kündigungsfrist

Das Urteil des Bundesgerichtshofs fiel eindeutig vermieterfreundlich aus: Obwohl der alte Kündigungsparagraf genannt wurde und das auch noch lediglich in einer Fußnote, muss sich Ihr Mieter - und natürlich auch Sie - an die alten, längeren Kündigungsfristen halten.

Ein Vermieter aus Bochum erkämpfte sich dieses Grundsatz-Urteil. In seinem Mietvertrag hatte er sich für einen Mietvertrag von unbestimmter Dauer entschieden. Wortwörtlich stand dort:

Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann mit gesetzlicher Frist (1) gekündigt werden.

Kleingedrucktes reicht schon für eine vermietergünstige Kündigungsfrist

Ganz unten auf der Seite wurde erläutert, für was die "1" in der Vertragsklausel stand. Kleingedruckt war dort Folgendes zu lesen:

Die gesetzliche Kündigungsfrist gemäß § 565 BGB beträgt bei einem Mietverhältnis über Wohnraum 3 Monate; sie verlängert sich nach 5, 8 und 10 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils 3 Monate.

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Cleverer Mieter kündigte doppelt und verlor dennoch den Prozess

Der Mieter hatte seinen über 10 Jahre bestehenden Mietvertrag am 7.3.2001 gekündigt. Weil dort noch das alte Mietrecht galt, musste er die Kündigungsfrist von 1 Jahr einhalten. Als dann 6 Monate später das neue Mietrecht in Kraft trat, kündigte er nochmals. Dieses Mal mit der kurzen 3-Monatsfrist.

Doch damit kam er nicht durch! Zwar steht in dem neuen § 573 c Abs. 4 BGB, das eine Kündigungsfrist, die von den neuen, mieterfreundlichen Kündigungsfristen abweicht, unwirksam ist.

Eine Klausel reicht schon, um sich auf die alten Fristen berufen zu können

Allerdings steht in einer Übergangsregelung zum neuen Mietrecht, dass dieser Unwirksamkeits-Paragraf nur gilt, wenn die Kündigungsfristen nach dem 1.9.2001 per Vertrag vereinbart wurden.

Stammt Ihre mietvertragliche Regelung also aus der Zeit vor dem 1.9.2001 und wird dort der alte Text wortwörtlich oder sinngemäß wiederholt, reicht das schon, um sich auf die alten Kündigungsfristen berufen zu können. Selbst wenn Sie das in einer Klausel statt in einer Individualvereinbarung stehen haben!

Der Mieter meinte, die Fußnote bei der Kündigungsfrist in seinem Vertrag sei lediglich ein informationeller Hinweis, aber noch keine Vereinbarung. Falsch gedacht: Das reicht schon, damit die alten Kündigungsfristen gelten (BGH, Urteil v. 10.3.2004 - VIII ZR 64/03).

Der Vermieter-Tipp:

Der Gesetzgeber plant, die Übergangsregelung zu ändern. Künftig sollten Sie sich nur noch dann auf die alten Kündigungsfristen berufen dürfen, wenn Sie die in Ihrem Mietvertrag individualvertraglich vereinbart haben.

Streiten Sie sich mit Ihrem Mieter um die alten Kündigungsfristen, haben Sie also noch den Bundesgerichtshof auf Ihrer Seite!

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