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Eigentümer können Gemeinschaftsansprüche nur gemeinschaftlich geltend machen

Gemeinschaftliche Ansprüche der Wohnungseigentümer gegen einen ausgeschiedenen Verwalter können nur von den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich geltend gemacht werden.

Dies musste sich der Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnanlage sagen lassen, der den früheren Verwalter der Wohnanlage auf Schadenersatz verklagt hatte. Die Eigentümerversammlung hatte eine Balkonsanierung beschlossen, die durch den Verwalter in Auftrag gegeben worden war. Die Sanierungsmaßnahme wurde durchgeführt, jedoch zeigten sich anschließend erhebliche Mängel. Die ausführende Firma wurde sodann wegen Insolvenz im Handelsregister gelöscht. Der Eigentümer war der Ansicht, der Verwalter habe seine Verpflichtungen bei Auswahl des Bauunternehmers, bei dessen Überwachung und bei der Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen verletzt und sei ihm daher zum Ersatz der aufgewendeten Mängelbeseitigungskosten verpflichtet.

Das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) wies die Klage jedoch ab. Es hielt den Antrag für unzulässig, weil es sich um einen gemeinschaftlichen Anspruch der Wohnungseigentümer handele. Der Oberflächenbelag von Balkonen, der für die Dichtigkeit erforderlich sei, stehe zwingend im Gemeinschaftseigentum. Gemeinschaftliche Ansprüche aller Wohnungseigentümer gegen den Verwalter könne der einzelne Wohnungseigentümer nur selbstständig geltend machen, wenn ihn die Gemeinschaft hierzu durch einen entsprechenden Beschluss ermächtigt habe. Das gelte auch für die Geltendmachung von Ansprüchen gegenüber einem ausgeschiedenen Verwalter. Eine solche Ermächtigung habe der Eigentümer hier aber nicht nachgewiesen (BayObLG, 2Z BR 124/03).

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