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Gast Experte! hat diese Frage am 01.01.2005 gestellt
Schönheitsreparaturen und Quotenhaftung

In einem Mietvertrag kann vereinbart werden, dass der Mieter bei Auszug nicht neu renoviert, sondern sich anteilig an den Renovierungskosten beteiligt, wenn er nachweist, dass er innerhalb der üblichen Fristen von drei, fünf und sieben Jahren renoviert hatte. Die Höhe der Beteiligung bemisst sich an den Renovierungskosten, die anfallen würden, wenn zum Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde. (BGH, Az. VIII ZR 317/97, aus: Tsp 12.05.01, S. I 19)

Neben der Abwälzung der Schönheitsreparaturen zu Lasten des Mieters kann auch eine anteilige Kostenbeteiligung (Quotenhaftung) formularvertraglich vereinbart werden, wenn das Mietverhältnis vor Ablauf der üblichen Renovierungsfristen endet. Folgende Voraussetzungen müssen hierfür eingehalten werden:
- die vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen muss insgesamt rechtswirksam sein
- die Fristen zur Ausführung der Schönheitsreparaturen beginnen mit Beginn des Mietverhältnisses
- die anteilige Abgeltung bei Nichtausführung der Schönheitsreparaturen orientiert sich an diesen Fristen
- ein vom Vermieter eingeholter Kostenvoranschlag zur Kostenhöhe ist für den Mieter nicht verbindlich
- der Mieter kann die anteilige Abgeltung durch Selbstausführung der Schönheitsreparaturen vermeiden.
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen länger als 1 Jahr zurück, zahlt der Mieter 20 % der Kosten, liegen sie länger als 2 Jahre zurück, zahlt er 40 %, liegen sie länger als 3 Jahre zurück, zahlt er 60 % und liegen sie länger als 4 Jahre zurück, zahlt er 80 % der Kosten. (BGH, Az. VIII AZR 1/88, aus: WM 1988, S. 294f.)

Eine Vereinbarung, in der nach Ablauf der Renovierungsfrist von fünf Jahren bei Beendigung des Mietverhältnisses und Nichtrenovierung 100 % Kostenbeteiligung verlangt werden können, ist unwirksam und macht die gesamte Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam. (AG Leipzig, Az. 18 C 5332/03, aus: WM 2003, S. 563)
Fall: Vereinbart wurde folgende Klausel: "Liegen die Schönheitsreparaturen während der Mitdauer länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlags an den Vermieter; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40 %, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %, länger als 5 Jahre 100 %." Als der Mieter nach 2 Jahren auszog und keine 40 % zahlte und der Vermieter deswegen klagte, wurde die Klausel und mithin die ganze Renovierungspflicht wegen der 100 %-Quote für unwirksam erklärt.

Enthält die Quotenregel einen Abgeltungsanspruch des Vermieters, wonach ihm eine Entschädigung auch dann zusteht, wenn in den letzten fünf Jahren keine Schönheitsreparaturen durchgeführt wurden, so ist nicht nur die Quotenregel unwirksam, sondern die ganze mit ihr kombinierte Vereinbarung über die Schönheitsreparaturen. Im Ergebnis ist der Mieter nicht zu den Schönheitsreparaturen verpflichtet. (LG Berlin, Az. 67 S 413/01, aus: MM 12/02, S. 45f.)

Eine wirksam vereinbarte Quotenhaftung gilt auch, wenn der Vermieter nach dem Auszug nicht einfach nur renovieren, sondern die Wohnung umbauen und modernisieren lassen will. (OLG Oldenburg, Az. 13 U 66/99, aus: WM 2000, s. 301)

Ist der Mieter vertraglich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet und gleichzeitig eine Quotenhaftung wirksam vereinbart worden, so muss der Vermieter den Mieter nicht mit Fristsetzung und Ablehnungsandrohung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auffordern, wenn der Mieter nicht von seinem Recht zur Selbstausführung der Arbeiten Gebrauch macht. Der Zahlungsanspruch des Vermieters wird sofort wirksam. (LG Köln, Az. 10 T 75/00)
Schönheitsreparaturen und Quotenhaftung

In einem Mietvertrag kann vereinbart werden, dass der Mieter bei Auszug nicht neu renoviert, sondern sich anteilig an den Renovierungskosten beteiligt, wenn er nachweist, dass er innerhalb der üblichen Fristen von drei, fünf und sieben Jahren renoviert hatte. Die Höhe der Beteiligung bemisst sich an den Renovierungskosten, die anfallen würden, wenn zum Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde. (BGH, Az. VIII ZR 317/97, aus: Tsp 12.05.01, S. I 19)

Neben der Abwälzung der Schönheitsreparaturen zu Lasten des Mieters kann auch eine anteilige Kostenbeteiligung (Quotenhaftung) formularvertraglich vereinbart werden, wenn das Mietverhältnis vor Ablauf der üblichen Renovierungsfristen endet. Folgende Voraussetzungen müssen hierfür eingehalten werden:
- die vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen muss insgesamt rechtswirksam sein
- die Fristen zur Ausführung der Schönheitsreparaturen beginnen mit Beginn des Mietverhältnisses
- die anteilige Abgeltung bei Nichtausführung der Schönheitsreparaturen orientiert sich an diesen Fristen
- ein vom Vermieter eingeholter Kostenvoranschlag zur Kostenhöhe ist für den Mieter nicht verbindlich
- der Mieter kann die anteilige Abgeltung durch Selbstausführung der Schönheitsreparaturen vermeiden.
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen länger als 1 Jahr zurück, zahlt der Mieter 20 % der Kosten, liegen sie länger als 2 Jahre zurück, zahlt er 40 %, liegen sie länger als 3 Jahre zurück, zahlt er 60 % und liegen sie länger als 4 Jahre zurück, zahlt er 80 % der Kosten. (BGH, Az. VIII AZR 1/88, aus: WM 1988, S. 294f.)

Eine Vereinbarung, in der nach Ablauf der Renovierungsfrist von fünf Jahren bei Beendigung des Mietverhältnisses und Nichtrenovierung 100 % Kostenbeteiligung verlangt werden können, ist unwirksam und macht die gesamte Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam. (AG Leipzig, Az. 18 C 5332/03, aus: WM 2003, S. 563)
Fall: Vereinbart wurde folgende Klausel: "Liegen die Schönheitsreparaturen während der Mitdauer länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlags an den Vermieter; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40 %, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %, länger als 5 Jahre 100 %." Als der Mieter nach 2 Jahren auszog und keine 40 % zahlte und der Vermieter deswegen klagte, wurde die Klausel und mithin die ganze Renovierungspflicht wegen der 100 %-Quote für unwirksam erklärt.

Enthält die Quotenregel einen Abgeltungsanspruch des Vermieters, wonach ihm eine Entschädigung auch dann zusteht, wenn in den letzten fünf Jahren keine Schönheitsreparaturen durchgeführt wurden, so ist nicht nur die Quotenregel unwirksam, sondern die ganze mit ihr kombinierte Vereinbarung über die Schönheitsreparaturen. Im Ergebnis ist der Mieter nicht zu den Schönheitsreparaturen verpflichtet. (LG Berlin, Az. 67 S 413/01, aus: MM 12/02, S. 45f.)

Eine wirksam vereinbarte Quotenhaftung gilt auch, wenn der Vermieter nach dem Auszug nicht einfach nur renovieren, sondern die Wohnung umbauen und modernisieren lassen will. (OLG Oldenburg, Az. 13 U 66/99, aus: WM 2000, s. 301)

Ist der Mieter vertraglich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet und gleichzeitig eine Quotenhaftung wirksam vereinbart worden, so muss der Vermieter den Mieter nicht mit Fristsetzung und Ablehnungsandrohung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auffordern, wenn der Mieter nicht von seinem Recht zur Selbstausführung der Arbeiten Gebrauch macht. Der Zahlungsanspruch des Vermieters wird sofort wirksam. (LG Köln, Az. 10 T 75/00)

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