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Recht_zu_niesen hat diese Frage am 28.07.2020 gestellt
Hallo, habe hier im Forum zwar schon die eine und andere Antwort auf meine Fragen gefunden, diese sind aber auch schon um die fünfzehn Jahre alt. Womöglich hat sich das Mietrecht seither verändert oder neue, Unklarheiten beseitigende, Urteile sind gesprochen worden.

Vorgeschichte: Mieter M erhielt schon lange keine Nebenkostenabrechnung von Vermieter V mehr. Alles (ja, auch Heizkosten) wurde jahrelang pauschal abgerechnet, bei zwei Mietwohnungen und der Vermieterwohnung im selben Haus. V wohnt also in der Nähe von M.

M erhielt von V jetzt eine Nebenkostenabrechnung für das gesamte vergangene Jahr. Entsprechend war auch wiederholt ein beauftragter Heizungs-Ablesedienst vor Ort gewesen. M weiß, dass er das grundsätzliche Recht hat, der Nebenkostenabrechnung zugrundeliegende Belege (insbesondere Rechnungen) einzusehen.

1. Hat V das Recht, zwecks Einsichtgewährung in die genannten Belege seinerseits den Mieter in dessen Wohnung aufzusuchen, gemäß dem Motto: "Entweder bei dir oder gar nicht!"?

2. Ist V verpflichtet, auf Anfrage von M zwecks Schaffung von Transparenz die betreffenden Rechnungen der letzten drei Jahre vorzulegen, (auch) wenn es da (teilweise rechtswidrig) überhaupt keine Nebenkostenabrechnung für M gegeben hatte? - Oder muss V lediglich in die Rechnungen bzw. Belege für das der aktuellen Nebenkostenabrechnung zugrundeliegende Jahr Einsicht gewähren?

3. Ist M berechtigt, die bestehende Aufforderung zur Nebenkostennachzahlung zu verweigern (bzw. zurückzubehalten), wenn V zuvor die Einsicht in die entsprechenden Belege/Rechnungen verweigert hat?

4. Darf M für sich mit eigenem akkubetriebenen Gerät Fotokopien von den betreffenden Belegen anfertigen? Konkret: Darf M die zur Einsicht vorgelegten Belege im Beisein von V mit seinem Handy/Fotoapparat abfotografieren?

Im Voraus besten Dank für Beantwortung aller vier Fragen.

4 Kommentare zu „Nebenkostenabrechnung - Einsicht in die zugrundeliegenden Belege ”

forsetis Experte! 28.07.2020 18:30

zu 1. In der Regel sucht M den VM auf und zwar in seinem Büro, weil dort die benötigten Unterlagen sind.
zu 2. Nur die Unterlgen der letzten beanstandeten Abrechnung sind vorzulegen. Für die Jahre zuvor hat man aber als M das Recht, vom VM die Abrechnungen nachzuforden unter Berücksichtigung der 3jährigen Verjährungsfrist. Sollte sich ein Guthaben ergeben, so ist dieses auszuzahlen. Eine Nachzahlung ist aber nicht fällig.
3. Ja, dann sollte M aber sein Bemühen um eine Einsichtnahme schriftlich festhalen, z.B. als Einwurfeinschreiben.
4. Ja, Fotos darf der M natürlich machen. Wie soll er sonst im Falle eines Falles den Beweis antreten?

Recht_zu_niesen 28.07.2020 21:43

Danke.

Zu 2: a) Rechtlich ist es für V also ausreichend, wenn V die (hoffentlich korrekten) Originalrechnungen "2019" vorlegt, um an die begehrte NK-Nachzahlung "2019" zu kommen?

b) Wenn M das Recht hat, die Abrechnungen der letzten drei Jahre nachzufordern, hat M dann nicht auch das Recht der Einsichtnahme in die Originalrechnungen der letzten drei Jahre? Was sind aktuell die letzten drei Jahre? 2017-18-19? Oder zählt 2020 hier als "letztes Jahr" mit?

c) Falls sich aus den Abrechnungen der letzten drei Jahre ein Defizit zu Gunsten von M ergibt - darf M das Defizit von der aktuellen NK-Nachzahlungs-Begleichung dann eigenmächtig einfach abziehen (möglicherweise selber Nachforderungen stellen) oder sind beides rechtlich zwei verschiedene Paar Schuhe?

d) Jetzt wird es kompliziert: Als in die zweite Wohnung neue Mieter einzogen, so die Saga, gab es in der Tat infohalber bereits eine an M gerichtete NK-Abrechnung, allerdings nur für April-Dezember 2017 - die M aber erst im Januar 2019 erhielt.

Das bizarre Element ist aber nicht einmal so sehr der genannte verkürzte Abrechnungszeitraum, sondern die Aufführung eines Raumes "Unbekannt", scheinbar mit eigenem Heizkörper, der lt. Rechnung auch einen Verbrauch vorzuweisen hatte, der M sogar mitberechnet wurde. (Spielte damals keine Rolle, da von M sowieso "pauschal" bezahlt wurde.)

In der aktuellen Rechnung wurde dieser fiktive Raum "Unbekannt" mit seiner fiktiven Heizung jedoch nicht mehr mitgezählt. M selbst hat erst vor einigen Tagen den betreffenden Ablesedienst angemailt, betreffende Kopien "angeheftet" - und bislang keine Antwort erhalten. Klar, Reklamationen sind an V zu richten. - V jedoch wird ausrasten, verhielt sich in der Vergangenheit selten einmal rational.

forsetis Experte! 29.07.2020 09:47

zu a) Richtig, das reicht aus.
zu b) Der Mieter hat das Recht innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung zur Prüfung und Einsichtname. Bei älteren Abrechnungen ist dieses Recht verwirkt.
zu c) Eigenmächtiges Handeln betreffend der älteren Abrechnungen wird vom Recht nicht gedeckt.

Weitere Auskünfte sind ohne Einsicht in den Schriftverkehr und die NK-Abrechnung zu nehmen, nicht möglich. Da verweise ich auf eine Erstberatung bei einem Anwalt für Mietrecht oder den örtlichen Mieterverein.

Recht_zu_niesen 31.07.2020 16:20

Vielen Dank für die Auskunft!

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