Neues Mietrecht

Mietkaution- Der Vermieter hat künftig die vom Mieter hinterlegte Mietsicherheit zu dem für Spareinlagen mit gesetzlicher Kündigungsfrist geltenden Zinssatz anzulegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Neu ist, daß dem Mieter auch höhere Zinsen zustehen, wenn diese erwirtschaftet werden. Der Vermieter muß also höhere Erträge an den Mieter weitergeben.<br />
<br />
Behindertengerechte Umbauten- Der behinderte Mieter kann künftig vom Vermieter die Zustimmung zum behindertengerechten Umbau der Mietsache verlangen. Der Vermieter kann allerdings eine höhere Sicherheit verlangen, um nach Auszug oder Tod des Mieters nicht auf den Rückbaukosten sitzen zu bleiben.<br />
<br />
Betriebs- und Heizkosten- Geregelt wurde, dass der Vermieter künftig über Heiz- und Nebenkosten nach Ablauf von 12 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode abrechnen muß. Diese Fristen können im Mietvertrag auch nicht durch Individualvereinbarung ausgeschlossen oder verändert werden. Nach Ablauf eines Jahres können durch den Vermieter keine Nachforderungen aus der Abrechnung mehr gestellt werden, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Für den Mieter gilt ähnliches: Das Recht auf Einwendungen gegen die Abrechnung verjährt nach einem Jahr. Auch kann der Mieter nach Ablauf der Frist keine Rückforderungen aus zuviel bezahlten Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen mehr geltend machen. Neu ist auch der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Der Vermieter muß sich bei allen umlagefähigen Nebenkosten, z.B. dem Abschluß von Versicherungsverträgen, der Einstellung von Hausmeistern und der Vergabe von Treppenhausreinigung oder Schnee- und Eisbeseitigung oder dem Einkauf von Brennstoffen "wirtschaftlich vernünftig" verhalten. Diese Vorschrift ist zwar sehr schwammig, wird aber dafür sorgen, dass sie im Streitfall von den Gerichten im Einzelfall zu prüfen ist. Geht der Vermieter sorglos mit dem Geld der Mieter um, wird das Gericht zu klären haben, ob der Vermieter Anspruch auf die jeweilige Höhe der abgerechneten Betriebskosten hat. <br />
<br />
Mieterhöhung- Die Kappungsgrenze wird von 30 % auf 20 % gesenkt. Das bedeutet, die Miete darf innerhalb von 3 Jahren um höchstens 20 % angehoben werden. Zusätzliche Voraussetzung ist weiterhin, dass die ortsübliche Vergleichsmiete dadurch nicht überschritten wird. Bei der Begründung einer Mieterhöhung werden künftig qualifizierte Mietspiegel eine besondere Rolle spielen. Ein Mietspiegel ist dann qualifiziert, wenn er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Mieter und der Vermieter anerkannt worden ist. Wenn ein solcher qualifizierter Mietspiegel vorliegt, muß der Vermieter hiermit seine Mieterhöhung begründen, zumindest aber auf die danach maßgeblichen Daten hinweisen, auch wenn er die Mieterhöhung zum Beispiel mit dem Hinweis auf drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten begründet. Im Gerichtsverfahren hat der qualifizierte Mietspiegel die Vermutung der Richtigkeit für sich. Das bedeutet, er gilt quasi als Beweis. Eine zusätzliche Begründungsmöglichkeit können künftig die Auskunft aus einer Mietdatenbank sein. Das ist eine fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt wird. Die Möglichkeit, wegen gestiegener Kapitalkosten die Miete zu erhöhen, entfällt.<br />
<br />
Tod des Mieters- Wenn der Mieter stirbt, tritt sein Ehegatte in den Mietvertrag ein. Künftig steht dieses Recht auch dem Lebenspartner des verstorbenen Mieters zu. Bei allein stehenden Mietern geht das Mietverhältnis auf den/die Erben über. Lebte der Erbe nicht im Haushalt des verstorbenen Mieters, hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht. Der Vermieter kann kündigen, ohne dass ein Kündigungsgrund, wie zum Beispiel Eigenbedarf, vorliegt.<br />
<br />
Kündigungsfrist- Mieter können künftig unbefristete Mietverträge immer mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Eine gesetzliche Verlängerung der Kündigungsfrist je nach Wohndauer auf bis zu zwölf Monate gibt es nicht mehr. Vermieter müssen weiterhin eine gestaffelte Kündigungsfrist beachten. Die anfängliche Kündigungsfrist von drei Monaten verlängert sich nach einer Mietzeit von mehr als fünf Jahren auf sechs Monate und nach einer Mietzeit von mehr als acht Jahren auf neun Monate. Die Verlängerung der Kündigungsfrist auf zwölf Monate für Mietverträge, die mehr als zehn Jahre dauerten, entfällt künftig. <br />
<br />
Kündigung- Eine nachhaltige Störung des Hausfriedens kann ein Grund für eine fristlose Kündigung sein. Eine solche Kündigung ist jedoch nicht - wie ursprünglich vorgesehen - unabhängig von einem Verschulden möglich. Es darf nur gekündigt werden, wenn insbesondere unter Berücksichtigung des Verschuldens einer Vertragspartei die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist. Für alle fristlosen Kündigungen aus wichtigem Grund gilt, dass der Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben angegeben werden muss. Bisher reichte es aus, den Kündigungsgrund in einem eventuellen Prozess mitzuteilen. <br />
<br />
Zeitmietverträge- Den einfachen Zeitmietvertrag, bei dem der Mieter nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit wohnen bleiben kann, wenn er zum Beispiel zwei Monate vorher eine Verlängerung und Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt hätte, gibt es nicht mehr. Mieter und Vermieter können nur noch den so genannten qualifizierten Zeitmietvertrag abschließen. Voraussetzung ist, dass im Mietvertrag von vornherein ein konkreter Befristungsgrund für den Vermieter vereinbart worden ist, zum Beispiel Eigenbedarf. Die bisherige zeitliche Obergrenze von fünf Jahren gibt es künftig nicht mehr. Ein qualifizierter Zeitmietvertrag kann also auch über sieben oder zehn Jahre abgeschlossen werden. <br />
<br />
Mietzahlung- Die Miete ist künftig laut Gesetz jeweils am Monatsanfang zu zahlen, und zwar spätestens am 3. Werktag. Dies ist für die meisten Mieter nichts Neues, weil diese Regelung in fast allen Mietverträgen schon vorgesehen ist.<br />
<br />
Mietkaution bei Verkauf- Hat der Mieter eine Kaution geleistet, kann er diese im Falle eines Hausverkaufs von dem Käufer (und damit vom neuen Vermieter) zurückverlangen. Es spielt keine Rolle, ob dieser sie tatsächlich erhalten hat. Der frühere Vermieter bleibt aber weiterhin zur Rückgabe verpflichtet, falls bei Beendigung des Mietverhältnisses beim Käufer nichts mehr zu holen ist.<br />