Eigenbedarf

Bei der Wahrheit bleiben <br />
Die Angaben, die der Vermieter macht, müssen der Wahrheit entsprechen. Gibt er zum Beispiel an, seine Tochter und ihr Verlobter wollten einziehen, und es stellt sich dann heraus, dass die Tochter weder Verlobten noch Freund hat, ist die Kündigung ebenfalls unwirksam. Spätestens wenn es zu einer Räumungsklage kommt, sind die Gerichte verpflichtet, die Angaben des Vermieters zu überprüfen. Das heißt, die Tochter und deren Verlobter können vor Gericht vernommen werden. Wenn der Eigenbedarf bereits zum Zeitpunkt der Vermietung abzusehen ist, muss der Mieter darauf hingewiesen werden. In einem solchen Fall empfiehlt sich ein Zeitmietvertrag.<br />
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Andere Immobilien nicht vergessen <br />
Kündigt ein Vermieter seinem Mieter wegen Eigenbedarf und es stellt sich dann heraus, dass sich im Besitz des Vermieters eine vergleichbare Wohnung befindet, die leer steht, ist der Vermieter verpflichtet, diese Wohnung dem Mieter als Alternative anzubieten. Der Mieter kann unter bestimmten Bedingungen sogar Grundbucheinsicht verlangen. Das Bundesverfassungsgericht lehnte die Klage eines Vermieters auf Eigenbedarf ab, weil er "vergessen" hatte, eine andere, freie in seinem Besitz befindliche Immobilie anzugeben. Der Vermieter hatte Eigenbedarf angemeldet, weil er in einer nur 16 qm großen Wohnung lebte. Er verschwieg jedoch, dass er außerdem Eigentümer eines Hauses in geringer Entfernung war, das leer stand.<br />
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Vernünftige und nachvollziehbare Gründe <br />
Die Gründe des Vermieters für den Eigenbedarf müssen laut diversen Gerichtsurteilen "vernünftig und nachvollziehbar" sein. Dieser Vorgabe würde es zum Beispiel entsprechen, wenn der Vermieter die Wohnung als Altersruhesitz verwenden möchte oder wenn ihm seine eigene Mietwohnung gekündigt wurde. Nicht nachvollziehbar ist es zum Beispiel, wenn der Vermieter eine 90 qm-Wohnung seiner 14-jährigen Tochter überlassen möchte. Ebenfalls nicht vernünftig und nachvollziehbar ist es, wenn eine Einzelperson in eine 240 qm-Wohnung ziehen möchte.<br />
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Verwandt ist nicht gleich verwandt <br />
Gerichte haben mehrfach entschieden, wer unter den Begriff Familienangehörige fällt: normalerweise Eltern, Kinder, Enkel oder Geschwister des Vermieters (AG Nürnberg 13.08.1990 - 25 C 3185/90; WM 91, 39; AG Köln 21.12.1988 - 211 C 440/88; WM 89, 250). Ein Patenkind des Vermieters, dem dieser bisher lediglich einmal im Jahr zum Geburtstag ein Geschenk überreicht hatte, wurde von den Richtern des Landgerichts Münster nicht als Angehöriger gewertet, dem der Vermieter unbedingt eine Wohnung überlassen muss (Beschluss des LG Münster 22.11.1990 - 8 S 334/90; WM 91, 107). Ebenfalls nicht dazu gehören: geschiedene Ehegatten, Schwager, Neffen, Nichten, der Stiefsohn oder die Cousine. Eine Ausnahme ist allerdings immer möglich, wenn der Vermieter zu der betreffenden Person eine besonders innige, langjährige Beziehung pflegt und sich daraus für ihn eine moralische Verpflichtung ergibt.<br />
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Vorgetäuschter Eigenbedarf <br />
Mancher Vermieter, der mit seinen Mietern im Clinch liegt, versucht sich ihrer über eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zu entledigen. Ein Trick, den auch einige Vermieter anwenden, die die Miete erhöhen möchten und keine andere Möglichkeit sehen, diesen Wunsch durchzusetzen. Sollte sich der vorgetäuschte Eigenbedarf vor Gericht nachweisen lassen, oder kann der Mieter nach seinem Auszug beweisen, dass die Wohnung bereits kurze Zeit später zu einem höheren Preis erneut vermietet wurde, kann er auf Schadenersatz klagen. Der Vermieter könnte in diesem Fall dazu verpflichtet werden, dem Ex-Mieter die Mietdifferenz zwischen alter und neuer Wohnung zu bezahlen, die Umzugskosten und die Maklerprovision zu erstatten und unter Umständen sogar dazu, durch den Umzug notwendig gewordene Neuanschaffungen zu finanzieren.<br />
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Auch die Tatsache, dass der Vermieter viereinhalb Jahre nach der Räumung der Wohnung durch den Mieter diese immer noch nicht bezogen hat, spricht für die Vermutung, dass der Vermieter von vornherein keinen Selbstnutzungswillen hatte. In diesem Fall verstößt eine Verurteilung zum Schadensersatz wegen positiver Vertragsverletzung nicht gegen das Grundgesetz (Beschluss des BVerfG 26.09.2001 - 1 BvR 1185/01). <br />
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Gratwanderung zwischen den Interessen <br />
Viele Entscheidungen im Hinblick auf Eigenbedarf gleichen einer Gratwanderung. Die Gerichte müssen die Interessen von Vermieter und Mieter gegeneinander abwägen. Das Interesse des Mieters an der Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt ist dem Interesse des Vermieters an seinem Eigentum gleichgestellt. Die Gerichte sollen zwar die Lebensplanung des Vermieters für sich und seine Familie berücksichtigen und dürfen dem Vermieter nicht fremde Vorstellungen über eine "angebrachte Lebensweise" aufdrängen, gleichzeitig sollen sie aber das Interesse des Mieters an seiner Wohnung bedenken.<br />
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Dem Mieter steht übrigens für die an ihn vermietete Wohnung ein Vorkaufsrecht zu. Voraussetzung dafür ist ein unbefristeter Mietvertrag.<br />
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Fazit <br />
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist keine einfache Angelegenheit. Es empfiehlt sich, Mietverträge abzuschließen, die eine Kündigung bzw. Beendigung des Mietverhältnisses vereinfachen, zum Beispiel Zeitmietverträge. Wer tatsächlich wegen Eigenbedarfs kündigen muss, sollte sich eng an die gesetzlichen Vorschriften halten, unter Umständen sogar einen Anwalt mit der Kündigung beauftragen. Der Vermieter sollte nicht erwarten, dass der Auszug seiner Mieter schnell vonstatten geht. Selbst wenn die Kündigung berechtigt ist und einer Räumungsklage stattgegeben wurde, gibt es noch einige Möglichkeiten, den tatsächlichen Auszugstermin auf legale Art und Weise hinauszuschieben. Dazu gehören zum Beispiel die Berufung auf die Sozialklausel und der Vollstreckungsschutz.<br />
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