Neues Mietrecht

Vermieter, die Wohnungen an Angehörige vermieten, konnten bisher erheblich Steuern sparen. Ab Anfang 2004 gelten für diese verbilligten Mieten jedoch strengere Regeln, wie das Bundesfinanzministerium (Az. IV C 3 - S 2253-78/03) kürzlich anordnete. Darauf weist der Landesverband NRW des Rings Deutscher Makler (RDM). <br />
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Die Vermietung einer Wohnung unter der ortsüblichen Miete ist ein verbreitetes Sparmodell. Der Vermieter spart dabei Steuern, weil er relativ geringe Mieteinkünfte hat. Gleichzeitig mindern Finanzierungs- und Betriebskosten sein zu versteuerndes Einkommen. <br />
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Häufig vermieten Eltern ihre Wohnungen zu einem günstigen Preis an studierende Kinder. Bislang musste die Miete, die sie dabei kassierten, bei mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete liegen. Dann konnten sie alle Werbungskosten der Wohnung (Kosten für Verwaltung, Instandhaltung usw.) sowie Finanzierungskosten und Abschreibungen geltend machen. <br />
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Damit ist zum Jahresende Schluss. Ab 2004 muss der Vermieter eine Miete nehmen, die bei mindestens 75 Prozent der Marktmiete liegt, wenn er Werbungskosten voll geltend machen will. Erhöht er die Miete nicht, kürzt das Finanzamt seine abzugsfähigen Werbungskosten entsprechend. <br />
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Der Vermieter sollte also die Miete umgehend auf 75 Prozent anheben, vor allem wenn er hohe Werbungskosten gegenüberstellen kann. Er kann dies per Mieterhöhung machen - darf dabei aber nicht die Kappungsgrenze überschreiten: 20 Prozent plus binnen drei Jahren, wie RDM-Verbandsjurist Andre Wrede erläutert. Lag die Miete bisher bei 50 Prozent, kommt der Vermieter nach dieser Erhöhung jedoch nicht auf 75 Prozent. Dann könnte er mit dem Mieter einen neuen Vertrag mit einer angepassten Miete abzuschließen. Der Mieter sollte hierzu seine klare Einwilligung geben, damit dies zivilrechtlich nicht anfechtbar ist. <br />
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Verlangt der Vermieter nicht mehr als 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, fordert das Finanzamt eine Prognoserechnung. In dieser muss der Vermieter nachweisen, dass er über 30 Jahre in die Gewinnzone kommt. Experten rechneten seit langem mit dieser Steueränderung, denn der Bundesfinanzhof (Az. IX R 48/01) hatte in einem Urteil die bisherige Steuerpraxis kritisiert. <br />
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Wer an Angehörige vermietet, sollte einen regulären Mietvertrag abschließen, und der Mieter sollte die Miete monatlich überweisen. Dabei spielt es keine Rolle, ob dieses Geld aus den Unterhaltszahlungen der Eltern stammt, wie der Bundesfinanzhof (Az. IX R 39/99, Az. IX R 30/98) festlegte. <br />
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Mieter müssen üblicherweise eine Kaution zahlen. Es besteht aber keine gesetzliche Verpflichtung dazu, so dass beim Angehörigen-Mietverhältniss darauf verzichtet werden kann.<br />
Quelle:Welt.de