Neues Mietrecht

Kündigungsfrist <br />
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Alt:<br />
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Bisher galten für Wohnraummietverträge gleiche Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter. Danach betrug die regelmäßige Kündigungsfrist drei Monate, welche sich nach 5, 8 und 10 Jahren Laufzeit des Vertrages um jeweils drei Monate verlängerte. <br />
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Neu:<br />
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Der Mieter kann unbefristete Mietverträge immer mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Für den Vermieter gilt während der ersten 5 Jahre eine Dreimonatsfrist, anschließend bis zu einem achtjährigen Mietverhältnis eine Sechsmonatsfrist und bei einem Mietverhältnis über 8 Jahre eine Neunmonatsfrist.<br />
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Diese neuen Fristen gelten zugunsten des Mieters für jede Kündigung, auch bei länger bestehenden Mietverhältnissen, wenn sie nach dem 1.9.2001 ausgesprochen werden.<br />
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Zeitmietvertrag<br />
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Alt:<br />
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Bisher unterschied man zwei Arten von Zeitmietverträgen, nämlich den einfachen und den qualifizierten Mietvertrag. Der qualifizierte Mietvertrag konnte nur abgeschlossen werden, wenn ein konkreter Befristungsgrund wie Eigenbedarf, wesentlicher Umbau oder das gleichzeitige Bestehen eines Dienstverhältnisses gegeben war. Den einfachen Zeitmietvertrag konnte jeder abschließen, allerdings endete das Vertragsverhältnis nur dann, wenn der Mieter dem Auslaufen nicht widersprach und keine Fortsetzung des Vertrages verlangte. <br />
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Neu:<br />
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Künftig sind qualifizierte Zeitmietverträge auch über einen Zeitraum von fünf Jahren hinaus möglich. Voraussetzung bleibt allerdings das berechtigte Interesse des Vermieters an der Befristung. Den einfachen Zeitmietvertrag ohne berechtigtes Interesse gibt es nicht mehr.<br />
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Tod des Mieters<br />
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Alt:<br />
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Stirbt der Mieter, so tritt der Ehegatte in das Vertragsverhältnis ein. <br />
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Neu:<br />
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Neben dem überlebenden Ehegatten hat nunmehr auch der Lebenspartner, auch wenn er nicht Vertragspartei war, ein Eintrittsrecht in den Mietvertrag.<br />
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Betriebskostenabrechnung<br />
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Alt:<br />
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Fristen, in denen die Abrechnung bisher vorgenommen werden mußte, gab es lediglich beim preisgebundenen Wohnraum.<br />
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Neu:<br />
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Künftig ist geregelt, daß die Ausschlußfrist für die Betriebskostenabrechnung auch bei preisfreiem Wohnraum eingeführt wird. Die Frist beträgt 1 Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode. Danach kann der Vermieter nicht mehr abrechnen.<br />
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Der Mieter kann längstens 1 Jahr nach Vorlage der Abrechnung Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung erheben.<br />
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Bruttomieten<br />
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Alt:<br />
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Die einmal getroffene Vereinbarung der Mietstruktur bei Inklusivmieten kann einseitig durch den Vermieter nur geändert werden, soweit es sich um die Kosten des Wasserverbrauchs oder der Müllabfuhr handelt. Der Vermieter hat die gesetzliche Möglichkeit den Mieter zu verpflichten, unmittelbar mit den Versorgungsunternehmen abzurechnen. <br />
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Neu:<br />
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Künftig können Vermieter, die Verträge inkl. der Betriebskosten abgeschlossen haben, die vereinbarte Mietstruktur einseitig auf Nettomiete und Vorauszahlung umstellen, aber nur soweit es sich dabei um verbrauchs- oder verursachungsbedingte Kosten handelt. Die gesetzliche Grundlage der Verpflichtung zur Abrechnung zwischen Versorgungsunternehmen und Mieter entfällt, die vertragliche Regelung gilt jedoch weiterhin.<br />
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Mieterhöhung<br />
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Alt:<br />
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Bisher hatte der Vermieter die Möglichkeit, innerhalb eines Zeitraumes von 3 Jahren die Miete um max. 30 % anzuheben. Als Begründung konnten bisher der Mietenspiegel, mindestens drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten dienen.<br />
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Neu:<br />
Die Regelung der Mieterhöhung ist in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) integriert worden. Die Kappungsgrenze von 30 % wird für alle Mieterhöhungen auf 20 % herabgesenkt, so daß innerhalb eines Zeitraumes von 3 Jahren nunmehr max. die Miete um 20 % erhöht werden darf. Wenn für die Gemeinden ein qualifizierter Mietenspiegel existiert (wie in Hamburg), muß zwingend innerhalb eines Erhöhungsverlangens dieses Begründungsmittel mit angeführt werden, auch wenn als eigentliche Begründung das Gutachten oder Vergleichswohnungen oder eine Mietdatenbank benannt worden ist.<br />
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Mietpreisüberhöhung<br />
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Alt:<br />
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Bei Neuabschlüssen von Mietverträgen darf bei Mangellage die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 20 % überschritten werden. Nur in besonderen Ausnahmefällen, so z.B. beim Neubau, konnte die ortsübliche Vergleichsmiete um bis zu 50 % überschritten werden. <br />
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Neu:<br />
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Grundsätzlich bleibt es auch zukünftig bei Neuvermietungen dabei, dass die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 20 % überschritten werden darf, wenn eine Mangellage an vergleichbarem Wohnraum besteht. Eine Ausnahme besteht dann, wenn der Vermieter zur Deckung seiner laufenden Aufwendungen ein höheres Entgelt benötigt. In diesem Fall kann die ortsübliche Vergleichsmiete um bis zu 50 % überschritten werden.<br />
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Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten<br />
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Alt:<br />
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Gemäß § 5 Miethöhengesetz (MHG) konnte der Vermieter wegen gestiegener Kapitalkosten die Miete erhöhen. Stieg z.B. der Zinssatz für das in Anspruch genommene Darlehen, rechtfertigte dies unter Umständen eine Mieterhöhung. <br />
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Neu:<br />
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Die Mieterhöhungsmöglichkeit wegen gestiegener Kapitalkosten ist komplett gestrichen worden.<br />
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Modernisierungsmieterhöhung<br />
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Alt:<br />
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Die Modernisierungsmaßnahmen sind 2 Monate vor Beginn der Maßnahme mitzuteilen. Der Vermieter ist berechtigt, die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen mit 11 % p.a. anteilig auf die Mieter umzulegen. Übersteigt allerdings die tatsächliche Mieterhöhung den angekündigten Betrag um mehr als 10 %, verschiebt sich der Erhöhungszeitpunkt von 2 Monaten um weitere 6 Monate.<br />
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Neu:<br />
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Der Vermieter hat dem Mieter spätestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie den voraussichtlichen Umfang und den Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung schriftlich mitzuteilen. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des 3 Monats nach Zugang der Erklärung. Auch hier verlängert sich die Frist um 6 Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht mitgeteilt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung um mehr als 10 % höher ist als die mitgeteilte.<br />
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Schönheitsreparaturen<br />
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Alt und Neu:<br />
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Der Gesetzgeber hat keine Neuregelung getroffen; es bleibt bei der Maßgabe, daß der Vermieter die Mieter weiterhin durch den Mietvertrag verpflichten kann, regelmäßig Schönheitsreparaturen durchzuführen. Auch kann vertraglich vereinbart werden, daß für die abgelaufene Zeit seit der letzten Renovierung der Mieter anteilig an den Renovierungskosten beteiligt werden kann (Quotenhaftungsklausel).<br />
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Fälligkeit der Miete<br />
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Alt:<br />
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Der Mietzins ist am Monatsende zu entrichten <br />
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Neu:<br />
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Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag eines Monats zu entrichten.<br />
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Staffelmiete und Indexmiete<br />
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Alt:<br />
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Eine Staffelmiete konnte über einen Zeitraum von 10 Jahren hinaus nicht vereinbart werden. Bei Vereinbarung einer Indexmiete mußte der Vermieter sein Kündigungsrecht mindestens für 10 Jahre ausschließen. <br />
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Neu:<br />
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Die zeitlichen Vorgaben der Laufzeiten der Staffel- bzw. Indexmiete sind weggefallen.<br />
Quelle: Haus und Grund