Kündigung

Will man ein Mietverhältnis kündigen ist fraglich, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen und welche Bestimmungen zu beachten sind.<br />
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Der Gesetzgeber erachtet Wohnraum als besonders schutzwürdig und stellt daher an die Beendigung von Mietverhältnissen über Wohnraum sowohl formell als auch materiell besondere Anforderungen. Für Geschäftsräume gelten diese Erfordernisse überwiegend nicht.<br />
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Form <br />
Ein Mietverhältnis über Wohnraum ist gemäß § 568 BGB grundsätzlich schriftlich zu kündigen.<br />
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Das gilt gemäß § 549 Absatz 2 BGB nicht für Wohnraum,<br />
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der zu nur vorübergehendem Gebrauch vermietet ist<br />
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der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum nicht zum dauernden Gebrauch für eine Familie überlassen ist.<br />
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In den Fällen, in denen die Kündigung schriftlich zu erfolgen hat, muss das Schreiben gemäß § 126 BGB von dem Erklärenden eigenhändig unterschrieben sein.<br />
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Inhalt <br />
Aus der Kündigungserklärung muss der eindeutige Wille hervorgehen, das Mietverhältnis beenden zu wollen. Die Erklärung darf nicht von einer Bedingung abhängig gemacht werden. Die bloße Absicht oder Ankündigung, das Mietverhältnis beenden zu wollen, stellen noch keine Kündigung dar.<br />
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Die Kündigungserklärung sollte den Beendigungstermin enthalten. Ist das nicht der Fall, so hat dies nicht die Unwirksamkeit der Kündigung zur Folge, vielmehr endet das Mietverhältnis in diesem Fall mit Ablauf der gesetzlichen Frist.<br />
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§ 573 Abs. 3 BGB bestimmt weiterhin, dass der Vermieter in dem Kündigungsschreiben die Kündigungsgründe angeben muss. Möchten der Vermieter das Mietverhältnis durch Kündigung beenden, ist also zu prüfen, ob überhaupt ein Kündigungsgrund, wie etwa eine Verletzung der Vertragspflichten von Seiten des Mieters oder Eigenbedarf des Vermieters, besteht. <br />
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§ 573 Abs. 3 BGB bestimmt, dass bei der gerichtlichen Überprüfung der Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum lediglich diejenigen Gründe berücksichtigt werden, die in dem Kündigungsschreiben angegeben sind, soweit sie nicht erst nachträglich entstanden sind.<br />
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Achtung <br />
Werden also in einem Kündigungsschreiben nicht alle Gründe für die Kündigung benannt, hat das Gericht auch keine Anhaltspunkte, aus denen es auf ein "berechtigtes Interesse" des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses schließen kann, es sei denn die Gründe sind erst nachträglich entstanden. Daher ist ein Kündigungsschreiben ohne Angabe der Kündigungsgründe letztlich unwirksam.<br />
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§ 568 BGB schreibt ferner vor, dass der Vermieter von Wohnraum den Mieter grundsätzlich auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf die Form und Frist des Widerspruchs nach § 741 bis 747b BGB rechtzeitig hinweisen soll. <br />
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Kündigungsfristen <br />
Damit sich der andere Vertragspartner auf die veränderte Situation einstellen kann, müssen bei der Kündigung Fristen beachtet werden. <br />
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Bis zum 31.08.2001 galten die Fristen des § 565 BGB alte Fassung. Für Mietverhältnisse über Wohnraum galt gemäß Absatz 2, dass die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig war. Nach fünf, acht und zehn Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängerte sich die Kündigungsfrist um jeweils drei Monate. <br />
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Nunmehr gilt seit dem 01.09.2001 der § 573c BGB. Hier werden für den Mieter und den Vermieter unterschliedliche Kündigungsfristen festgelegt:<br />
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Kündigungsfrist für den Mieter <br />
Die Frist für den Mieter beträgt unabhängig vom zeitlichen Bestand des Mietverhältnisses drei Monate.<br />
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Beachte: <br />
Die neuen Fristen sind nur auf laufende Verträge anzuwenden, sofern in diesen auf die gesetzliche Kündigungsfrist verwiesen wird. Wurden dort andere Kündigungsfristen vereinbart - oder auch nur die alten gesetzlichen ausformuliert - gelten diese als vereinbart.<br />
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Kündigungsfristen für den Vermieter <br />
Nach § 573c BGB beträgt die Kündigungsfrist mindestens drei Monate. Die Frist verlängert sich nach fünf und acht Jahren jeweils um drei Monate. Die maximale Frist für den Vermieter beträgt mithin neun Monate.<br />
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Zugang der Kündigung <br />
Für die Wirksamkeit der Kündigung ist darüber hinaus ihr Zugang beim Kündigungsempfänger erforderlich (§ 130 BGB). Der Zugang wird dadurch bewirkt, dass die Kündigung so in den Bereich des Empfängers verbracht wird, dass dieser unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit hat, von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen. Auch nachdem eine Erklärung in den Bereich des Empfängers verbracht wurde, gilt sie erst dann als zugegangen, wenn der Empfänger die Möglichkeit zur Kenntnisnahme hat und diese auch nach der Verkehrsanschauung zu erwarten ist. Wird etwa spät abends ein Brief in den dafür vom Empfänger vorgesehenen Briefkasten eingeworfen, so gilt er erst am nächsten Morgen als zugegangen, da der Empfänger üblicher Weise erst dann mit Post rechnet und diese entnimmt.<br />
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Achtung <br />
Vielfach wird die Ansicht vertreten, ein Schreiben, das man nicht entgegen genommen habe, könne auch keine Wirkung entfalten. So kommt es etwa vor, dass Mieter Einschreibebriefe trotz Benachrichtigungszettel des Postboten nicht abholen, da sie bereits mit einer Kündigung rechnen. Diese Rechnung geht jedoch nicht auf: War es dem Empfänger einer ordnungsgemäßen Benachrichtigung möglich das Schreiben abzuholen, geht dies zu seinen Lasten. Trotz einer derartigen Bewertung der Zugangsproblematik bleibt die Schwierigkeit, den Zugang im Streitfall beweisen zu müssen.<br />
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Praxistipp: <br />
Zur Vermeidung von Beweisschwierigkeiten empfiehlt es sich, die Kündigungserklärung per Einschreiben mit Rückschein zu versenden, da auf dem Rückschein das Zugangsdatum und die Unterschrift des Empfängers enthalten sind. In Betracht kommt aber auch die Zustellung durch den Gerichtsvollzieher oder einen Boten.<br />
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