Kündigungsfristen

Die Parteien waren durch einen schriftlichen Mietvertrag vom 2. 7. 1987 über die Wohnung ... miteinander verbunden. Das Mietverhältnis begann zum 1. 7. 1987. In § 2 Ziffer 2 des von den Parteien verwendeten Hamburger Mietvertrages für öffentlich geförderten Wohnraum heißt es, dass die Kündigungsfrist für beide Vertragsteile 3 Monate betrage, wenn seit der Überlassung des Wohnraums bis zu 5 Jahre verstrichen seien, 6 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums mehr als 5 Jahre verstrichen seien, 9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums mehr als 8 Jahre verstrichen seien und 12 Monate, wenn seit Überlassung des Wohnraums mehr als 10 Jahre verstrichen seien. Die Mitmieterin ... wurde durch Nachtragsvereinbarung vom 12. 1. 2001 zum 1. 2. 2001 einvernehmlich aus dem Mietverhältnis entlassen. Die Beklagten sind zwischenzeitlich in den zunächst vom Zwischenvermieter, der ..., abgeschlossenen Mietvertrag eingetreten. Die monatliche Brutto-Kaltmiete belief sich zuletzt auf 867 DM.<br />
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Mit Schreiben vom 5. 9. 2001 kündigte der Kläger das Mietverhältnis zum 31. 12. 2001. Die Verwaltung der Beklagten wies die Kündigung zum 31. 12. 2001 mit Schreiben vom 7. 9. 2001 zurück und bestätigte die Kündigung unter Hinweis auf die in § 2 des Mietvertrages vereinbarte Kündigungsfrist zum 30. 9. 2002. Dem widersprach der Beklagte mit Schreiben des Mietervereins vom 20. 9. 2001, da er das Mietverhältnis gemäß dem neuen Mietgesetz gekündigt habe. Die Verwaltung der Klägerin bekräftigte mit Schreiben vom 24. 9. 2001 ihre Rechtsauffassung, dass das Mietverhältnis erst zum 30. 9. 2002 ende.<br />
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Der Kläger meint, das Mietverhältnis habe zum 31. 12. 2001 geendet. Da im vorliegenden Mietvertrag lediglich formularmäßig die gesetzlichen Kündigungsfristen wiedergegeben worden seien und keinerlei Anhaltspunkte vorhanden seien, dass die Parteien diesen Fristen eine besondere Bedeutung beigemessen hätten, seien die mietvertraglichen Kündigungsfristen nicht gemäß der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB durch Vertrag vereinbart worden. Dies ergebe sich aus den Gesetzesmaterialien. Daher gelte gem. § 573 c Abs. 4 BGB n.F. die gesetzliche Regelung des § 573 c Abs. 1 BGB n.F., wonach die Kündigungsfrist für den Mieter 3 Monate betrage.<br />
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Der Kläger beantragt, wie erkannt.<br />
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Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.<br />
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Die Beklagten sind der Auffassung, die Regelung des § 573 c Abs. 4 BGB n.F. sei nicht anzuwenden, weil die längeren Kündigungsfristen zwischen ihnen und dem Kläger vor dem 1. 9. 2001 im Sinne des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB vertraglich vereinbart worden seien. Die wörtliche oder sinngemäße Wiederholung von gesetzlich verbindlich geregelten Rechten und Pflichten in Formularmietverträgen habe nach einem Rechtsentscheid des Kammergerichts Berlin aus dem Jahre 1998 sowohl rechtserläuternde als auch vertragsgestaltende Funktion. Daher sei die in § 2 des Mietvertrages getroffene Vereinbarung nach wie vor wirksam. Da die Wohnung über das Wohnungsamt im Wege eines Dringlichkeitsscheins angeboten werden müsse und ein Großteil der ihnen vom Amt geschickten Klientel nicht akzeptabel sei, hätten sie bei Abschluss des Mietvertrages mit dem Kläger ein gesteigertes Interesse an einer möglichst langen Kündigungsfrist gehabt. Dies könne der Kläger bestätigen.<br />
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Entscheidungsgründe<br />
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Die Klage ist zulässig und begründet. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über die Wohnung ... ist durch die wirksame ordentliche Kündigung des Beklagten vom 5. 9. 2001 zum 31. 12. 2001 beendet worden (§ 542 Abs. 1 BGB).<br />
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Die Kündigungsfrist für den Beklagten belief sich gem. § 573 c Abs. 1 BGB – unabhängig von der bisherigen Dauer des Mietverhältnisse von über 10 Jahren – auf 3 Monate. Soweit sich aus § 2 des Mietvertrages entsprechend der früheren gesetzlichen Regelung des § 565 Abs. 2 BGB a.F. ergibt, dass die Kündigungsfrist für beide Vertragsteile 12 Monate betrage, wenn seit der Überlassung der Wohnung mehr als 10 Jahre vergangen seien, ist diese Regelung gem. § 573 c Abs. 4 BGB n.F. als eine zum Nachteil des Mieters von § 573 c Abs. 1 BGB n.F. abweichende Vereinbarung unwirksam. Auch wenn die Parteien den Mietvertrag bereits vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes zum 1. 9. 2001 geschlossen haben, findet § 573 Abs. 4 BGB n.F. auf den vorliegenden Mietvertrag Anwendung. Die maßgebliche Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB sieht vor, dass § 573 c Abs. 4 BGB n.F. nicht anzuwenden ist, wenn die Kündigungsfristen vor dem 1. 9. 2001 "durch Vertrag vereinbart" worden sind. Entgegen der Auffassung der Beklagten stellt die wörtliche Wiedergabe der bisherigen Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB a.F. in einem Formularmietvertrag grundsätzlich keine vertragliche Vereinbarung im Sinne des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB dar. Dabei mag dahinstehen, ob die Wiedergabe der bisherigen gesetzlichen Regelung in einem Formularmietvertrag bereits keinen Vereinbarungscharakter aufweist (so Lützenkirchen, Neue Mietrechtspraxis, 2001 Rdnr. 777; Haas, Das neue Mietrecht, 2001, Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB, Rdnr. 2; Grundmann in NJW 2001, 2497, 2502), da die Vertragsparteien den Gesetzeswortlaut regelmäßig nur der Vollständigkeit halber zur Information über die bestehende Rechtslage wiedergegeben hatten, oder ob die wörtliche oder sinngemäße Wiederholung von gesetzlich verbindlich geregelten Rechten und Pflichten in Formularmietverträgen sowohl rechtserläuternde als auch vertragsgestaltende Funktion hat (so Kammergericht Berlin, Rechtsentscheid vom 22. 1. 1998 zur 14-tägigen Kündigungsfrist in alten DDR-Mietverträgen in WM 1998, S. 149).<br />
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Denn auch unter Zugrundelegung der letztgenannten Auffassung ist die Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB als auslegungsbedürftig anzusehen. Die gewählte Formulierung "durch Vertrag vereinbart" erscheint bereits sprachlich missglückt, da eine Vereinbarung in einem Mietvertrag schwerlich anders als durch Vertrag zustande kommen kann. Da zudem neben Individualvereinbarungen auch Formularvereinbarungen unter den Begriff "vertraglich vereinbart" fallen, würde die Neuregelung danach auf den weit überwiegenden Teil der Bestandsmietverhältnisse nicht anzuwenden sein, weil die Parteien zumeist vorgefertigte Formularmietverträge verwendet haben, die regelmäßig die gesetzliche Regelung des § 565 Abs. 2 BGB n.F. wörtlich wiedergeben (vgl. etwa § 2 des Hamburger Mietvertrages). Nach ihrem Sinn und Zweck sowie der Entstehungsgeschichte ist die Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB im Lichte der Gesetzesmaterialien so auszulegen, dass die Parteien die bis zum 1. 9. 2001 geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB a.F. nur dann "durch Vertrag vereinbart" haben, wenn eine echte Vereinbarung hierüber vorliegt, das heißt die Parteien den Kündigungsfristen eine besondere eigenständige (konstitutive) Bedeutung zugemessen haben. Nach dem Regierungsentwurf verfolgt die Neuregelung der Kündigungsfristen durch § 573 c Abs. 1 BGB n.F. den Zweck, den Umstand zu korrigieren, dass sich die zum Schutz des Mieters bestehenden verlängerten Kündigungsfristen gemessen an heutigen Verhältnissen gerade in ihr Gegenteil verkehrt hätten. Lasse sich der Vermieter nicht auf einen Aufhebungsvertrag ein, könne der Mieter die Wohnung nicht kurzfristig aufgeben, obwohl er sie nicht nutzen könne, etwa weil er beispielsweise seinen Arbeitsplatz wechseln oder aus gesundheitlichen Gründen kurzfristig in ein Alten- oder Pflegeheim ziehen müsse (vgl. bei Haas a.a.O. zu § 573 c BGB). Auch der Rechtsausschuss hat in seinem Bericht darauf abgestellt, dass die Neuregelung verhindern solle, dass Mieter, die aus gesundheitlichen, beruflichen oder anderen Gründen zu einem Umzug gezwungen seien, über einen längeren Zeitraum doppelt Miete zahlen müssten, wenn der Vermieter sich nicht zum Abschluss eines Aufhebungsvertrages bereit finde. Dies sei gerade angesichts der Tatsache, dass Umzüge in Alten- oder Pflegeheime in einer älter werdenden Gesellschaft immer häufiger vorkommen würden, für die Mieter unzumutbar (vgl. bei Haas a.a.O. zu § 573 c BGB). Aus den zitierten Gesetzesmaterialien wird ersichtlich, dass der Gesetzgeber den Mieterschutz an die aus den veränderten gesellschaftlichen Entwicklungen resultierenden Flexibilitäts- und Mobilitätsbedürfnisse anpassen wollte, wobei der Gesetzgeber in besonderem Maße die älteren Mieter im Auge hatte, die nach oft langjährigen Mietverhältnissen aufgrund ihres Gesundheitszustandes oder eines frei werdenden Platzes in einer Altenpflegeeinrichtung kurzfristig ihre Wohnung aufgeben müssen. Es sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die Verkürzung der Kündigungsfrist für den Mieter nicht für die millionenfach bestehenden Mietverhältnisse greifen sollte. Vielmehr wollte der Gesetzgeber einem als unzumutbar für die Mieter empfundenen Zustand möglichst schnell abhelfen. Sofern die Neuregelung nur auf nach dem 1. 9. 2001 geschlossene Mietverträge anzuwenden würde, würde die Neuregelung insbesondere den älteren Mietern keinerlei Erleichterung bei der Beendigung langjähriger Mietverhältnisse bringen, sondern erst in einem zeitlichen Rahmen von 10 bis 20 Jahren greifen. Dass dies nicht dem Willen des Gesetzgebers entsprach, wird auch dadurch deutlich, dass der Rechtsausschuss zunächst erwogen hatte, in die Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB klarstellend aufzunehmen, dass die bisherigen Kündigungsfristen nur weiter gelten sollten, wenn diesen von den Parteien eine eigenständige Bedeutung zugemessen worden sei (vgl. bei Haas a.a.O.).<br />
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Bei der Verwendung eines Formularmietvertrages mit wörtlicher Wiedergabe der gesetzlichen Kündigungsfristen gem. § 565 Abs. 2 BGB a.F. kann danach nur dann ausnahmsweise von einer echten Vereinbarung ausgegangen werden, wenn die Parteien ein besonderes Interesse an der Geltung der gesetzlichen Fristen hatten und gerade vor diesem Hintergrund die Regelung ganz bewusst getroffen haben. Derartige Umstände sind hier entgegen der Auffassung der Beklagten nicht ersichtlich. Auch wenn die Beklagten bei Abschluss des Mietvertrages mit dem Kläger ein gewisses Interesse an einer möglichst langen Kündigungsfrist gehabt haben sollten, da die streitbefangene Wohnung über das Wohnungsamt im Wege eines Dringlichkeitsscheines angeboten werden musste und viele der vom Amt geschickten Mietinteressenten den Beklagten nicht akzeptabel erschienen, haben die Beklagten nichts über die näheren Umstände des Vertragsschlusses vorgetragen. So ist nicht erkennbar, dass die Parteien bei Vertragsschluss die Frage der Kündigungsfristen überhaupt in irgendeiner Form angesprochen oder gar darüber verhandelt haben.<br />
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