gefragt von administrator am 30.11.1999
Schönheitsreparaturen
Hallo zusammen,ich weiss das Thema Schönheitsreparaturen (SR) bei Auszug ist hier nichts neues, aber da nun mal jeder Vertrag ein wenig anders ist, möchte ich hierzu mal Eure Meinung einholen. Ich habe meine Wohnung am 01.07.2006 bezogen und nun zum 30.09.2007 fristgerecht gekündigt. Folgendes steht in meinem Mietvertrag:
§6 Instandsetzung und Instandhaltung
Der Mieter verpflichtet sich, während der Dauer der Mietzeit Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Anstreichen der Wände, Decken, Heizkörper, Heizrohre, Innentür sowie Fenster und Außentüren von Innen) und die Ausbesserung von Schäden am Bodenbelag in den Räumen, wenn erforderlich, mindestens aber in folgenden Zeiträumen durchzuführen:
Küche, Bad, Toilette - drei Jahre
bei allen übrigen Räumen - fünf Jahre.
Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, SR durchzuführen, wenn die Fristen seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten SR verstrichen sind.
Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung nach Weisung des Vermieters in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten SR innerhalb der oben genannten Fristen (zurück gerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses an) durchgeführt worden sind und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechendem Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert werden würde; das selbe gilt, wenn un soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mitverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Fachfirma.
In der Regel sind folgende Beträge zu zahlen:
Liegen die letzten SR während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, 20% der Kosten aufgrund des Kostenvoranschlags, zwei Jahre = 40%, länger als drei Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80% und länger als 5 Jahre = 100%.
Muss ich nun renovieren oder nicht. Ich habe auf einigen anderen Seiten etwas von nicht zulässigen starren Fristen gelesen und wenn diese Fristen und das renovieren bei Auszug vom Vermieter auf den Mieter verlagert wird sei es auf keinen Fall zulässig und somit würden beide Klauseln auser Kraft treten?????
Vielen Dank im Voraus an alle die mir hier helfen können.
Antworten
antwort von Der_Mario am
Hallo.Zunächst einmal sind es keine starren Fristen, da dort ein „wenn erforderlich“ steht. Unzulässige starre Fristen wären es, wenn auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung keine Rücksicht genommen würde.
Allerdings ist die Abgeltungsklausel mit starren Quoten unwirksam (BGH-Urteil vom 18.10.2006, Az.: VIII ZR 52/06), weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.
Dadurch dürfte aber die gesamte Klausel bzgl. Schönheitsreparaturen unwirksam sein.
antwort von K.K. am
Guten Morgen,erst einmal vielen Dank für Deine schnelle Antwort. Habe aber noch eine kurze Frage hierzu.
Du schreibst das es sich um keine starre Fristen handelt, da "wenn erforderlich" steht, wird dies aber durch den Nachsatzt "mindestens aber in folgenden Zeiträumen durchzuführen:
Küche, Bad, Toilette - drei Jahre
bei allen übrigen Räumen - fünf Jahre." micht doch zu einer starren???
Vielen Dank im Voraus.
antwort von Der_Mario am
Ja, da dürftest Du Recht haben, das BGH-Urteil zu den starren Fristen bezog sich ja auch auf das Wörtchen "mindestens", das hatte ich nicht beachtet.Aber schon durch die unwirksame Quoten-Abgeltungsklausel wäre die gesamte SR-Klausel in Deinem Vertrag unwirksam.
antwort von K.K. am
Vielen Dank nochmals für Deine Antworten, auch im Bezug auf meine zweite Frage was die Stellung eines Nachmieters angeht. Hier werde ich mich dann noch mal ans Internet setzten. Wobei ich erst einmal Hoffe das er einen der beiden Parteien als Nachmieter akzeptiert. Aber man kann sich ja nicht genug absichern und besser zu früh als zu spät 
Viele Grüße
antwort von ajust am
Also, ich habe ganz ähnliche Klauseln in meinem Mietvertrag stehen und ziehe zum 31.08.07 aus (Einzug 01.06.05). Die Fristen für die Schönheitsreparaturen sind also noch nicht abgelaufen.Hast du inzwischen schon etwas handfestes herausgefunden?
Ich habe folgende BGH-Urteile dazu gefunden (Auszug):
"Beim Auszug muss Ihr Mieter nur renovieren, wenn die Renovierung auch fällig ist. Die Renovierungsverpflichtung verstieß gegen § 9 AGBG (seit dem 1.1.2002 § 307 BGB). Den Mieter können Sie nicht per Klausel verpflichten, die Mieträume beim Auszug unabhängig davon zu renovieren, wann er das letzte Mal renoviert hat. Eine Endrenovierung können Sie als Vermieter nur dann verlangen, wenn die vereinbarten Renovierungsfristen abgelaufen sind und der Mieter ohnehin renovieren müsste. Das muss klar aus Ihrem Mietvertrag hervorgehen. In der Rückgabeklausel des Düsseldorfer Vermieters stand dagegen das genaue Gegenteil: Dass der Mieter selbst dann renovieren müsse, wenn die für die Schönheitsreparaturen vereinbarten Fristen noch nicht abgelaufen seien. Bei den Schönheitsreparaturen rächt sich schon der kleinste Fehler! Zuviel verlangt! Denn laut Gesetz ist eigentlich der Vermieter instandhaltungspflichtig (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Zur Instandhaltungspflicht zählt auch das Durchführen von Schönheitsreparaturen."
Anderes BGH-Urteil:
"Der BGH hat klargestellt, dass dem Mieter zwar Renovierungspflichten auferlegt werden dürfen, dies jedoch nicht im Übermaß. Praktisch bedeute dies, dass die Abwälzung von Schönheitsreparaturen nur in Form der Anfangsrenovierung, der laufenden Renovierung oder in Form der Auszugsrenovierung stattfinden dürfe. Eine darüber hinaus gehende Kumulation (Anhäufung) aller oder auch nur mehrerer dieser Stufen beschwöre die Gefahr einer Unwirksamkeit der gesamten Renovierungspflichten nach § 307 BGB herauf" (Lammel, Siegbert, LMK 2003, 163).
Das scheint ne ziemliche Grauzone zu sein. Ich habe meine Wohnung renoviert übernommen und soll sie jetzt auch renoviert wieder verlassen (Mietdauer 2 Jahre und 2 Monate). Mir ist aus den BGH-Urteilen immer noch nicht 100%ig klar, ob ich nun renovieren muss oder nicht. Letztlich habe ich auch keine Lust, mich vor Gericht mit dem Vermieter herum zu schlagen.
antwort von K.K. am
Hallo,also so wirklich zu 100% sicher bin ich mir da noch nicht. Habe mich auch durch das Internet gewußtet und das ein oder andere Urteil gefunden.
So wie ich diese verstanden habe, brauche ich nicht renovieren, da in meinem Vertrag "starre Fristen" verfasst sind, die nicht mehr rechtswirksam sind und da auch noch die Endrenovierung, lt. meinem Vertrag, mir angelastet wir, sind wohl beide Klausen unwirksam. Ebenso wie die Kostenbeteiligung bei Auszug wenn die Fristen noch nicht abgelaufen sind.
In den nächsten Tagen könnte ich da eventuell schon eine sicherere Aussage geben, da ich die Unterlagen einem Anwalt zugesandt habe. "Ist nämlich nicht der einzige Punkt der bei mir Fachmännische Klärung benötigt." Dieser prüft jedenfalls den Sachverhalt und ich hoffe das ich im laufe der Woche eine Antwort bekommen.
Ich werde hier dann direkt einen Eintrag machen, vielleicht hilft es Dir ja weiter.
antwort von ajust am
Also, ich bin nach meinen Internet-Recherchen ein wenig weiter gekommen. Das ganze Thema ist diffiziler als ich dachte. Man kann vorschnell zu einem falschen Ergebnis kommen, wenn man den Mietvertrag nicht ganz genau liest. In meinem Fall stehen zwar Fristen drin, die aber nicht "starr" sind:§9.3 "Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. Diese umfassen... Bei normaler Benutzung sind die Schönheitsreparaturen, ab Vertragsbeginn gerechnet, in Küche, Bad und WC alle 3 Jahre, für alle übrigen Räume alle 5 Jahre auszuführen."
Aber jetzt kommt der entscheidende Satz: "Die Durchführung der Schönheitsreparaturen ist nur dann fällig, wenn die Mieträume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild dies erfordern." Durch diesen einen Satz ist die Klausel wirksam.
Trotzdem muss man jetzt noch die Klausel zur Endrenovierung betrachten:
"Der Mieter übernimmt die Wohnung im renovierten Zustand. Der Mieter verpflichtet sich, vorstehende Schönheitsreparaturen sach- und fachgerecht in den von der Vermieterseite renovierten Räumen auszuführen. Der jeweilige Zustand der Räumlichkeiten wird im Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten. Werden die notwendigen Schönheitsreparaturen nicht bei deren Erforderlichkeit durch den Mieter durchgeführt, so kann der Mieter diese Arbeiten bei Kündigung vor Rückgabe der Wohnung nachholen."
Und es geht weiter mit einer Abgeltungsklausel:
§9.4 "Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen [ist ja bei mir der Fall] UND gibt der Mieter die Wohnung nicht fachgerecht renoviert zurück, so hat der Mieter aufgrund eines eingeholten Kostenvoranschlages eines Fachunternehmens zur Abgeltung der Renovierungspflichten folgende Zahlungen zu leisten:
...." (hier folgen die normalen Sätze)
Das einzige, wo ich mir jetzt noch unsicher bin, ist die Frage, ob ich renovieren MUSS bei Auszug oder KANN, wenn eine Notwendigkeit besteht. Das heißt, MUSS ich die ganze Wohnung renovieren, oder muss ich nur streichen, wo es "erforderlich" ist. Und hier ergibt sich natürlich die Frage, wann ein Streichen "erforderlich" ist. Wäre klasse, wenn du diese Frage vielleicht zu deinem Anwalt mitnehmen könntest, wenn du mit ihm/ihr sprichst.
Viele Grüße und viel Erfolg
Alexandra
antwort von K.K. am
Hallo Alexandra,leider habe ich Deine Nachricht grad erst gelesen und konnte somit Deinen speziellen Fall nicht bei meinem Anwalt mit angeben. Da dieser in meiner Heimatstadt seinen Sitz hat, sende ich Ihm momentan alles per Post zu oder meine Ma erledigt alles weitere für mich. Was schon sehr schwierig genug ist, denn das alles Verständlich am Telefon zuerklären, ist garnicht so einfach.
Aber ist es denn nicht so, daß Abgeltungsklausen nicht wirksam sind? Das ist doch alles ein wußt... Wer soll da denn durch steigen. Bist Du selber denn nicht Rechtsschutzversichert oder Mitglied im Mieterschutz? Da bin ich nämlich mal ganz schnell eingetreten und eine Beratung bekommt man meines erachtens schon ab dem ersten Tag, nur der Rechtliche Beistand steht einem erst ab dem dritte Monat zu bzw. nach drei Monaten.
Ich wünsche Dir aber viel Erfolg und Glück, dass alles, für Dich, positiv ausgeht.
Sobald ich etwas neues weiss, was Dir weiterhelfen könnte, schreib ich es hier rein.
Lg