Verbrauchsunabhängige Heizkostenabrechnung bei Gewerbe

Hallo,
habe eine Frage. Ich betreibe ein Nachhilfeinstitut in einem Wohnhaus, das außer von mir von zwei Privathaushalten bewohnt wird.
Wie müssen die Heizkosten abgerechnet werden, nach Verbrauch oder können auch hier 30 % auf die genutzte Fläche umgerechnet werden?

Zusätzlich müsste ich wissen, ob ein vom Vermieter als Büro genutztes Obergeschoss und der Keller bei der Erstellung der Grundkosten mit eingerechnet werden muss.
Wenn der Vermieter in seiner Abrechnung ursprünglich 4840 Verbrauchseinheiten abgerechnet hat, dies im April im Rahmen eines gerichtlichen schriftlichen Vorverfahrens auf 1809 Einheiten reduziert hat und erst im gerichtlichen Verfahren eine neu Abrechnung vorgelegt hat, in der nun der Stand der Warm- und Kaltwasserzähler zu meinen Ungunsten verwechselt wurde, liegt dann überhaupt eine ordnungsgemäße und fristgerechte Abrechnug vor, ist der Vermieteranspruch ggfs. verjährt?

Wäre nett, wenn mir jemand helfen könnte.

Herzlichen Dank.

Christian