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Schadenersatz bei verweigerter Zustimmung zur Wohnungsvermietung
Ist nach der Gemeinschaftsordnung die schriftliche Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer erforderlich, wenn die Eigentumswohnung vermietet werden soll, darf diese nur aus wichtigem Grund versagt werden. Verweigern die anderen Wohnungseigentümer ohne wichtigen Grund die Zustimmung, kann dies Schadenersatzansprüche auslösen.
Dies entschied das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) im Streit zweier Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage. Die Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft sah vor, dass die schriftliche Zustimmung des anderen Wohnungseigentümers erforderlich sei, wenn eine Eigentumswohnung vermietet oder für andere als Wohnzwecke verwendet werden solle. Als der eine Eigentümer aus seiner Wohnung auszog und sie vermieten wollte, verweigerte der andere seine Zustimmung. Die vorgesehene Mieterin bezog daher eine andere Wohnung. Der verhinderte Vermieter verlangte daraufhin Schadenersatz wegen Mietausfall.
Das BayObLG hielt den Schadenersatzanspruch für gerechtfertigt. Es sei zwar zulässig, die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bei der Vermietung zu vereinbaren. Diese dürfe dann allerdings nur aus wichtigem Grund versagt werden. Werde sie pflichtwidrig versagt, könne dem betroffenen Wohnungseigentümer daraus ein Schadenersatzanspruch erwachsen. Als wichtiger Grund kämen nur solche Umstände in Betracht, aus denen sich ergäbe, dass durch die Vermietung bzw. den Mieter erkennbar rechtlich geschützte Gemeinschaftsinteressen verletzt würden. Dies sei vorliegend jedoch nicht der Fall gewesen:
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Der Umstand, dass die Mieterin mit drei Kindern eingezogen wäre, wäre angesichts der Wohnungsgröße kein Grund, der einer Zustimmung entgegengestanden hätte.
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Die Interessen der anderen Wohnungseigentümer wären durch die beabsichtigte Vermietung nicht erheblich beeinträchtigt gewesen. Insbesondere sei es ihnen zumutbar gewesen, auch mit einer fremden Familie unter einem Dach zu wohnen.
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Unerheblich sei auch, dass bisher keine Messeinrichtungen für die getrennte Erfassung von Verbrauchskosten vorhanden gewesen seien. Die Gemeinschaftsordnung enthalte für die Abrechnung von Gemeinschaftskosten Regelungen (BayObLG, 2Z BR 141/03).
