Zustellung der NK-Abrechnung u. Kündigung w. Zahlungsverzug

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Hallo,

wir haben ein kleines Problem mit unserem Vermieter.

Sachverhalt:[/u:8a853]

Unser Vermieter hat uns die NK-Abrechnung von 2004 via Einschreiben zugestellt. Leider waren wir in dieser Zeit in Urlaub und konnten somit das Einschreiben nicht abholen. Es ging an unseren Vermieter zurück.

Deshalb bat ich ihn, mir die NK-Abrechnung noch mal via Brief oder Einschreiben zuzusenden. Dies tat er nicht ! Er überredete mich, mir die NK-Abrechnung via Fax zukommen zu lassen. Leider ist mein Faxgerät nicht mehr das neueste und so erhielt ich nur die erste Seite. Die erste Seite enthielt nur die fällige Gesamtsumme ohne Einzellaufstellung der Posten zur NK-Abrechnung. Leider ist mein Faxgerät seit dem darauffolgenden Tag defekt. Es ist nun entsorgt.

Nun sendete mir unser Vermieter die NK-Abrechnung via Email. Ich teilte ihm höfflichst mit, das ich diese nicht anerkenne, sondern er mir diese via Briefpost zukommen zu lassen habe. Mein Vermieter möchte diese nicht, den er behauptet, er habe mir jetzt schon die NK-Abrechnung via Einschreiben, Fax und Email zugestellt.

Die mir zugestellte erste Seite der NK-Abrechnung enthielt u.a. auch Positionen wie, A. Das wir die Miete nicht pünktlich bezahlen und B. Das angeblich für einen Monat keine Miete eingegangen sei.

Dies trifft allerdings nur für Punkt A zu.
Und dies ist ihm allerdings auch schon seit einigen Monaten bekannt und es kam bis jetzt keine Mahnung von seiner Seite. Durch meine Selbständigkeit bekomme ich leider nicht immer alle Rechnung pünktlich bezahlt und gerate deshalb auch mal in Zahlungsverzug. Ich versprach ihm aber, das wir die Miete in Zukunft pünktlich anweisen. Des weiteren, war die erste Seite mit einem Datum versehen, das etwa 4-5 Wochen zurücklag.

Es folgte ein unnötiger Schriftverkehr von Seiten des Vermieters und uns via email und die Androhung meines Vermieters sich einen Anwalt zu nehmen. Ich wies meinen Vermieter mehrmals darauf hin, mir die NK-Abrechnung via Briefpost zukommen zu lassen.

Fragen:[/u:8a853]

1. Hat unser Vermieter uns die NK-Abrechnung nach o.g. Sachverhalt ordnungsgemäß und rechtsverbindlich zugestellt ?

2. Darf er uns eine NK-Abrechnung zustellen, mit einem Datum, das 4-5 Wochen zurückliegt - Müssen wir das so hinnehmen ?

3. Ist es auf einer NK-Abrechnung zulässig, auch andere Sachverhalte, wie Zahlungsverzug der Miete, etc, etc. festzuhalten ?

4. Besteht bereits Zahlungsverzug von unserer Seite ?

5. Darf der Vermieter uns bei o.g. Sachverhalt ordentlich oder fristlos kündigen (Wir sind 2 Erw. und 1 Kind v. 6) ?

6. Ich bin der Meinung, das uns der Vermieter, die NK-Abrechnung noch nicht rechtsverbindlich zugestellt hat ! - Also bleibt mir nach Zustellung doch noch Zeit, die NK-Abrechnung zu prüfen - oder ?

7. Wieviel Zeit habe ich, um die NK-Abrechnung nach Erhalt zu prüfen ? - Und was ist, wenn sich gegenüber dem Vorjahr gravierende Abweichungen in der Höhe der Nachzahlung ergeben (bsw. 1/3 bis 1/2 mehr) ?

Weitere Frage:[/u:8a853]

8. Ist ein Mietvertrag, der auf beide Eheleute ausgestellt ist, aber nur von einem Ehepartner unterschrieben wurde Rechtsgültig ? - Und wenn Rechtsgültig, dann auch für den, der nicht unterschrieben hat ?

Ich hoffe ihr könnt uns diese nicht wenigen Fragen beantworten - Es wäre sehr nett und vielen Dank im Voraus !

Ich werde mich natürlich revanchieren und euch bezüglich des weiteren auf dem laufenden halten - Evt. hilft es ja auch noch anderen.

Vielen Dank

michka

Stichwörter: zustellung + kündigung + nkabrechnung + zahlungsverzug

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2 Kommentare zu „Zustellung der NK-Abrechnung u. Kündigung w. Zahlungsverzug”

alex29 Experte!

Hallo!

Zu1: Leider konnte ich (bisher) nichts wirklich aussagekräftiges finden, wie die Zustellung genau zu erfolgen hat. Was man aber findet, ist, dass eine sichere Zustellung gewährleistet sein muss. Da dein VM es auf mehreren Wegen schon versucht hat und du schlussendlich deine Abrechung per Mail bekommen hast, würde ich da nicht weiter nachbohren und sagen, dass ist ok so.
Nachdem was du schreibst, kann man schon sagen, dass der VM bemüht ist, die NK-abrechnung ordentlich zuzustellen.

Zu2: Da es sich um die Abrechung von 2004 (nehme mal an 1.1.04-31.12.04) handelt, hat der Mieter Zeit bis Ende 2005 dir das zuzustellen(12 Monate nach Abrechungszeitraum). Da du die Abrechung jetzt bekommen hast ist es unwichtig, was da für ein Datum draufsteht. Die ZUstellung muss halt innerhalb dieser 12 Monate nach Abrechnungszeitraum erfolgen. Das ist passiert.
Manche VM versuchen nur, wenn sie erst nach den 12 Monaten des Abrechungszeitraums zustellen mit einem vorverlegten Datum noch an ihr Geld zu kommen. Bei dir aber so ok.

Zu3: Nein, das geht so nicht. Es wird ganz klar gesagt, was zur NK-abrechnung gehört. Das wären:
die laufenden öffentlichen Lasten,
- die Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung,
- die Heizkosten,
- die Kosten des Betriebes eines maschinellen Personen- und Lastenaufzuges,
- die Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr,
- die Kosten der Hausreinigung und der Ungezieferbekämpfung,
- die Kosten der Gartenpflege,
- die Kosten der Beleuchtung,
- die Kosten der Schornsteinreinigung,
- die Kosten einer etwaigen Sach- und Haftpflichtversicherung,
- die Kosten für den Hauswart,
- die Kosten des Betriebes einer Gemeinschaftsantennenanlage oder des Betriebes einer mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteileranlage,
- die Kosten des Betriebes einer maschinellen Wascheinrichtung,
- sonstige Betriebskosten.

Alles andere geht nicht in einer NK-abrechnung. Wegen des Zahlungsverzugs hätte er dir jeweils eine Mahnung zukommen lassen müssen. ZU den NK gehört das in keinem Fall!

Zu4: Du hast in der Regel 4 Wochen Zeit die Abrechnung zu prüfen. Legst du Einspruch ein, zögert sich die Sache ohnehin hinaus. MIt den 4 Wochen kannst du aber jetzt gucken, ob du in Verzug bist oder nicht. Es gilt der Tag der Zustellung: ab dann 4 Wochen.

Zu5: Zur Kündigung besteht aus meiner Sicht noch kein Grund seitens des VM, da du ja noch in der Prüfzeit bist, nehme ich an, hast leider nicht geschrieben, wann dir das Ganze nun zugestellt wurde (Datum). Ich würde da an deiner Stelle das Datum der Mailzustellung ansetzen.

Zu6: Rechtsverbindliche Zustellung - wie gesagt: was wirklich eindeutiges hab ich da nicht gefunden. Aber ich würdein deinem Fall nicht darauf rumreiten. Du kannst Erbsenzählen und auf eine Zustellung auf dem Postweg beharren, aber was sollte das gross bringen? Legst du es drauf an, wird er dir die Abrechung sicher auf dem Postweg nochmal zustellen, aber wie gesagt: Was hättest du davon? Du hast die Abrechnung ja, zwar in Mailform, aber da würd ich keinen Bären draus machen.
Prüfzeit: wie gesagt: 4 Wochen.

Zu7: nochmal: 4 Wochen... beri gravierenden Abweichungen empfiehlt sich immer eine professionelle Prüfung durch den örtlichen Mietverein, aber auch via Internet gibts Möglichkeiten der Prüfung.

Zum Schluss noch was: Meiner Ansicht nach gehts immer ums Abwägen von 2 Dingen bei sowas (eigene Meinung): Lohnt sich der mögliche zeitaufwendige und nervkostende Kleinkrieg hinsichtlich dessen, was am Ende dabei rum kommen könnte?
Gut durchdenken und dann entsprechend handeln.
Alles Gute,
alex29

michka

@alex29

erst mal Danke für Deine Antwort 

und ein paar Anmerkungen dazu:

Soweit mir bekannt ist, wird die Zustellung von rechtsverbindlichen Dokumenten, wie auch eine NK-Abrechnung und bsw. Rechnungen via Email, im Falle eines Rechtsstreites vor Gericht nicht anerkannt. Ebenso erkennt das Finanzamt, Rechnungen via Email nicht an.
Ich habe den Vermieter u.a. auch jetzt in jeder Email, insgesamt 6 mal darauf hingewiesen, mir die NK-Abrechnung via Briefpost zukommen zu lassen.
Des weiteren würde die Prüfungszeit erst zu laufen beginnen, nach rechtsverbindlicher Zustellung. Somit wären wir noch nicht in Zahlungsverzug und hätten auch noch nach Zustellung, 4 Wochen Zeit, die NK-Abrechnung (Rechnung) zu prüfen.

Hast du noch eine Idee zu Punkt 8. ?

weitere Anmerkung:
Leider muss ich auch sagen, das der Vermieter im Ausland lebt und sich nicht großartig um die Wohnung kümmert.
Wir hatten bei Einzug schon einige Probleme mit ihm.

 @an alle Leser dieses Forums

Es würde mich freuen, wenn noch andere Fachkundige Personen, hier im Forum Ihre Meinung dazu posten könnten

Danke