Mieterhöhung

Mehr zahlen nach Modernisierung?
Wenn der Vermieter Handwerker bestellt hat, damit sie die Wohnung renovieren, kann er diese Verschönerungsmaßnahmen auf die Miete umlegen. Der Mieter seinerseits kann unter bestimmten Bedingungen die Miete mindern.
Neue Fenster, moderne Heizanlage, verbesserter Schallschutz oder Wärmedämmung – das alles sind Maßnahmen, die zu der klassischen Modernisierung einer Wohnung gehören. Das erhöht den Wohnwert genauso wie beispielsweise der Anbau eines Balkons, die Installation einer Gemeinschaftsantenne sowie Maßnahmen, die das Haus sicherer machen oder helfen, Energie zu sparen.

Das heißt, lässt der Vermieter Sicherheitsschlösser einbauen oder Gitter vor den Kellerfenstern anbringen, kann er die Mieter anteilig zu Kasse bitten – denn mehr Wohnwert kostet mehr Miete.

Bis zu elf Prozent der Modernisierungs- oder Verbesserungskosten dürfen auf die Miete umgelegt werden. Einfließen dürfen bei der Berechnung nur die Kosten für die tatsächlich entstandenen Handwerksleistungen, nicht aber die Kosten für einen eventuell aufgenommenen Kredit.
Auch Ausgaben für die Instandhaltung oder -setzung der Wohnung dürfen nicht auf die Miete aufgeschlagen werden – zum Beispiel bei Reparatur oder Austausch eines defekten Wasserboilers.

Generell verboten ist eine Luxussanierung, die die Miete mehr als verdoppeln würde, wenn der Mieter nur über ein geringes Einkommen verfügt. Außerdem müssen Vermieter - seit dem In-Kraft-Treten der Mietrechtsreform im September 2001 - ihre Mieter spätestens drei Monate vor Baubeginn über die Maßnahme informieren, und zwar schriftlich.
Vermerkt sein müssen Beginn, Art, Umfang und Dauer sowie die zu erwartende Mieterhöhung. Dabei sind Begriffe wie „im Laufe des Sommers“ oder „demnächst“ zu ungenau, ein voraussichtlicher genauer Termin muss schon genannt werden.

Wegen einer Wohnraummodernisierung darf der Vermieter dem Mieter nicht kündigen. Der Mieter hingegen kann bis zum Ende des Monats, der auf die Mitteilung der Maßnahme folgt, sein Mietverhältnis außerordentlich und schriftlich beenden – bis zum Ablauf des Folgemonats.

Und der Mieter kann unter bestimmten Voraussetzungen die Miete mindern – auch, wenn er vorher der Modernisierungsmaßnahme grundsätzlich zugestimmt hatte. Das dann der Fall, wenn die Wohnung während der Arbeiten ganz oder teilweise nicht so genutzt werden kann wie vertraglich vereinbart oder erhebliche Beeinträchtigungen auftreten wie Lärm, Staub, Schmutz, Kälte, Ausfall der Warmwasserversorgung oder ähnliches.

Außerdem kann er die Miete kürzen, wenn die Wohnung nach Abschluss der Maßnahme Mängel aufweist wegen nicht fachgerecht erledigter Arbeiten oder gar an Qualität verloren hat - zum Beispiel wegen geringeren Lichteinfalls, weil ein Fenster zugemauert worden ist.