Zeitmietvertrag

Altes Recht (bis 31.08.2001) <br />
Bis zum 31.08.2001 gab es noch die Möglichkeit, einen einfachen Zeitmietvertrag abzuschließen. Hier hatte der Mieter die Möglichkeit, ein Fortsetzungsverlangen geltend zu machen. Der Vermieter konnte dieses nur mit berechtigtem Interesse und unter Angabe eines Grundes abschlagen. Dies Möglichkeit gibt es nun nicht mehr, außer bei noch laufenden Verträgen.<br />
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Der qualifizierte Zeitmietvertrag <br />
Ab dem 01.09.2001 gibt es nur noch diese Form der Befristung.<br />
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Der qualifizierte Zeitmietvertrag ermöglicht es, ein Mietverhältnis für bestimmte Zeit zu vereinbaren, bei dem der Mieter keinen Anspruch auf Fortsetzung des Vertrags hat. Ein solcher Mietvertrag ist nur bei Vorliegen folgender Voraussetzungen wirksam:<br />
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Verwendungsabsicht <br />
Es ist zwingend erforderlich, dass die Befristung durch ein besonderes Interesse des Vermieters gerechtfertigt wird. Der Vermieter muss beabsichtigen, die Wohnung nach Ende der Mietzeit zu bestimmten Zwecken zu nutzen und dies dem Mieter schon bei Vertragsabschluss mitteilen. Gesetzlich vorgesehen sind folgende Verwendungsabsichten:<br />
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Eigennutzung: Nutzung des Mietobjektes für zum Hausstand gehörende Personen oder Familienangehörige.<br />
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Modernisierung: Beseitigung, Instandsetzung oder Veränderung des Mietobjektes, also Maßnahmen die einer Fortsetzung des Mietverhältnisses entgegenstehen.<br />
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Betriebsbedarf: Vermietung des Mietobjektes an einen Arbeitnehmer.<br />
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Eigennutzung <br />
Die Eigennutzung ist vom Eigenbedarf zu unterscheiden, der bei unbefristeten Mietverhältnissen Grund für eine ordentliche Kündigung sein kann. Anders als beim Eigenbedarf als Vorraussetzung einer Kündigung reicht es beim qualifizierten Zeitmietvertrag aus, dass der Vermieter die Räume nutzen will. Eine Bedarfssituation, wie sie beim Eigenbedarf zwingende Voraussetzung ist, braucht hier nicht vorzuliegen. Zum berechtigten Personenkreis zählt der Vermieter, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen und seine Familienangehörigen sowie der Partner einer nicht ehelichen Lebensgemeinschaft.<br />
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Modernisierung <br />
Zulässig ist ein qualifizierter Zeitmietvertrag auch dann, wenn der Vermieter das Mietobjekt beseitigen oder wesentlich verändern oder instandsetzen will und die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden. Es muss sich um baurechtlich zulässige Maßnahmen handeln. Ist eine behördliche Genehmigung erforderlich, muss diese bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht vorliegen. Das Kriterium der wesentlichen Erschwernis ist z. B. erfüllt, wenn es um den Abbruch des Gebäudes, eine Zusammenlegung kleinerer Wohnungen zu einer Wohnung oder um die Aufteilung einer großen Wohnung in zwei oder mehrere kleine Wohnungen geht. Auch bei Instandsetzungsmaßnahmen, die beispielsweise das Auswechseln schwammbefallener Fußböden oder die Erneuerung einer Holzbalkendecke erforderlich machen, ist wesentliche Erschwernis zu bejahen. Vorraussetzung der erforderlichen Arbeiten muss die Räumung der Wohnung sein. <br />
Modernisierungsmaßnahmen, die im Sinne des § 554 BGB nur Teile der Mietwohnung betreffen, reichen demgegenüber nicht zur Rechtfertigung eines qualifizierten Zeitmietvertrages aus.<br />
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Betriebsbedarf <br />
Bei Vermietung einer Werkmietwohnung kann ein Zeitmietvertrag vereinbart werden, wenn der Vermieter zugleich Arbeitgeber ist und die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit an einen Arbeitnehmer vermieten will. Gegenstand des Vertrags muss eine Werkwohnung sein. Dazu gehören einerseits werkeigene Wohnungen aber auch vom Arbeitgeber angemietete Wohnräume.<br />
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Schriftliche Mitteilung <br />
Der Vermieter muss dem Mieter die Verwendungsabsicht bei Abschluss des Zeitmietvertrags gemäß. § 575 Abs. 1 BGB schriftlich mitteilen. Das muss nicht zwingend im Mietvertrag erfolgen, wegen der Rechtssicherheit ist dies jedoch zu empfehlen. Der Grund für die Befristung muss ausdrücklich bezeichnet werden. Allgemeine schlagwortartige Angaben reichen nicht aus. Das gilt auch, wenn eine Eigennutzung angekündigt wird. Der Kreis der Bedarfspersonen muss identifizierbar abgegrenzt werden. Eine bloße Kenntnis des Mieters vom Befristungsinteresse des Vermieters ist nicht ausreichend.<br />
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Beendigung des Mietverhältnisses <br />
Vier Monate vor Ablauf der Mietzeit kann der Mieter vom Vermieter binnen eines Monats Auskunft verlangen, ob der Grund für die Befristung noch besteht. Sofern der Befristungsgrund noch besteht, endet das Mietverhältnis zum vereinbarten Zeitpunkt. Erfolgt die Mitteilung über den Fortbestand des Befristungsgrundes später als Monatsfrist, so kann der Mieter eine Verlängerung um den Zeitraum der Verspätung verlangen.Für die Rechtzeitigkeit kommt es auf den Zugang der Erklärung beim Mieter an. Es handelt sich hier um eine Ausschlussfrist. Für die Schlussmitteilung genügt es, wenn der Vermieter auf die bei Vertragsabschluss abgegebene Erklärung Bezug nimmt und erklärt, dass die dort beschriebene Verwendungsabsicht noch besteht. <br />
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Beachte: <br />
Ein Auswechseln des Verwendungszwecks ist stets unzulässig.<br />
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Hat der Vermieter versäumt, das Fortbestehen der Verwendungsabsicht vor Ablauf der Mietzeit mitzuteilen oder verzögert sich die beabsichtigte Verwendung, wirkt sich dies wie folgt aus:<br />
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Informiert der Vermieter den Mieter verspätet über das Fortbestehen der Verwendungsabsicht, führt dies nicht dazu, dass die Befristung unwirksam wird. Es verlängert sich lediglich das Mietverhältnis um den Zeitraum der Verspätung. <br />
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Tritt der Befristungsgrund erst später ein, kann der Vermieter eine Verlängerung des Mietvertrags um den Zeitraum der Verspätung verlangen.<br />
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Entfällt die Verwendungsabsicht nach Abschluss des Mietvertrags, ist der Vermieter verpflichtet, dies dem Mieter mitzuteilen. Dabei handelt es sich um eine vertragliche Nebenpflicht. Unterlässt er die Mitteilung, kann er sich schadenersatzpflichtig machen. Der Mieter kann die Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen, sofern der Vermieter nicht ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Wird die Mitteilung über den Fortbestand der Verwendungsabsicht bis zum regulären Ende des Mietvertrages nicht erklärt, so gilt § 545 BGB: Das Mietverhältnis wird auf unbestimmte Zeit verlängert, wenn keine der Parteien ihren entgegenstehenden Willen binnen einer Frist von 2 Wochen erklärt. Teilt der Vermieter nun den Fortbestand der Verwendungsabsicht mit, liegt hierin zugleich ein Widerspruch gegen die Gebrauchsfortsetzung. Der Mieter kann lediglich eine Verlängerung des Mietverhältnisses um 3 Monate verlangen.<br />
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Eine analoge Anwendung auf ähnliche Fälle, z. B. auf einen in Zukunft geplanten Verkauf der Wohnung, ist ausgeschlossen. Eine vertragliche Erweiterung des § 575 BGB ist ebenfalls nicht möglich. Durch eine solche Vereinbarung würde der generelle Kündigungsschutz des Mieters umgangen. Derartige Vereinbarungen sind unwirksam.<br />
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