Vorauszahlung

Ein Vermieter muss Betriebskostenvorauszahlungen kostenorientiert festlegen. Täuscht er bei Vertragsabschluß mit einem neuen Mieter niedrige Betriebskosten vor und vereinbart dementsprechende niedrige Vorauszahlungen, kann er vom Mieter später keine Nachforderung verlangen. (LG Celle, Az. 4 S 293/95, aus: FinanzTest 6/96) <br />
Fall: Die tatsächlichen Betriebskosten überstiegen die Vorauszahlungen um über die Hälfte. <br />
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Die Betriebskostenvorauszahlung muss in angemessenem Verhältnis zu den voraussichtlichen Kosten stehen. Wird eine zu niedrige Vorauszahlung vereinbart und vom Vermieter eine unangemessen hohe Nachzahlung verlangt, hat der Vermieter seinen Nachzahlungsanspruch verwirkt. (LG Karlsruhe Az. 5 S 339/97) <br />
Fall: Mit einem Garagenmieter wurde eine Nebenkostenpauschale von 50 DM monatlich vereinbart. Darin sollten mit Hinweis § 27 I der II. Berechnungsverordnung Anlage 3 alle Nebenkosten erfasst sein, umgelegt nach Quadratmetern. Später verlangte der Vermieter eine siebenfache Nachzahlung. Dem widersprach das Gericht. <br />
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Setzt der Vermieter bei Vertragsabschluß die Betriebskostenvorauszahlung zu niedrig an, um eine insgesamt geringe Mietbelastung vorzutäuschen, oder sichert er dem Mieter ausdrücklich zu, dass der Vorschuss ausreicht für die Deckung der Betriebskosten, so erwächst dem Mieter ein Schadenersatzanspruch, wenn bei der Betriebskostenabrechnung eine unangemessen hohe Nachzahlung verlangt wird. Konkret: der Schadenersatzanspruch bewirkt, dass der Mieter keine Betriebskosten mehr zahlen muss. (LG Berlin, Az. 64 S 331/98; LG Berlin 64 S 109/01, aus: GE 2001, S. 1605)<br />
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Wird die Betriebskostenvorauszahlung auf ausdrückliche Nachfrage des Mieters hin als "angemessen" bezeichnet, deren Höhe auf Erfahrungswerten basiere, so hat der Vermieter einen Vertrauenstatbestand entstehen lassen, der nicht jede Nachzahlung und Höhersetzung der Vorauszahlung rechtfertigt. Nur bis zu 15 % gelten dann als angemessen. (LG Berlin, Az. 63 S 387/01, aus: MM 9/03, S. 36)<br />
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Wird bei Vertragsabschluss nicht bestimmt, was zu den umlagefähigen Betriebskosten gehört (ein Hinwies auf die Anklage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung würde schon genügen) oder wird keine Höhe der Vorauszahlungen vereinbart, ist die gesamte Betriebskostenvereinbarung unwirksam und keine Umlage auf den Mieter zulässig. (OLG Düsseldorf, Az. 10 U 170(/01, aus: GE 2002, S. 1427)<br />